जीवनकाल में संपत्ति हस्तांतरित करना: उपहार कर की लागत कितनी है?

6 मार्च 2026

जो व्यक्ति अपनी अचल संपत्ति जीवनकाल में ही बच्चों या साथी को हस्तांतरित कर देता है, वह कर का बोझ काफी कम कर सकता है – अक्सर बाद में विरासत देने की तुलना में भी अधिक। इसका कारण व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमाएँ हैं, जो हर दस वर्ष में नवीनीकृत होती हैं, और usufruct आरक्षण है, जो उपहार के करयोग्य मूल्य को कम करता है। हम आपको समझाते हैं कि 2026 में उपहार कर की गणना कैसे की जाती है, कौन-सी कर-मुक्त सीमाएँ लागू होती हैं और किन व्यवस्थाओं के माध्यम से आप अपनी अचल संपत्ति को कर-बचत के साथ हस्तांतरित कर सकते हैं।

विरासत के बजाय उपहार: जीवनकाल में हस्तांतरण का अर्थ

उपहार जीवनकाल में संपत्ति का निःशुल्क हस्तांतरण होता है। अचल संपत्ति के मामले में इसका अर्थ है: आप स्वामित्व अभी अगली पीढ़ी को हस्तांतरित करते हैं, बजाय इसके कि उसे विरासत में दिया जाए। उपहार पर उसी कानून के अनुसार कर लगाया जाता है जिस कानून के अनुसार विरासत पर – अर्थात् विरासत कर और उपहार कर कानून (ErbStG) – और वही कर-मुक्त सीमाएँ तथा कर-दरें लागू होती हैं।

निर्णायक अंतर इसे दोहराए जा सकने में है: जबकि विरासत के मामले में कर-मुक्त सीमाएँ केवल एक बार उपलब्ध होती हैं, जीवनकाल में आप हर दस वर्ष में फिर से उपहार दे सकते हैं और उन्हीं कर-मुक्त सीमाओं का कई बार उपयोग कर सकते हैं। बिक्री की तरह, अचल संपत्ति के उपहार के लिए भी नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण अनिवार्य है; इसके बाद नए मालिक का नाम भूमि रजिस्टर में दर्ज किया जाता है।

2026 की कर-मुक्त सीमाएँ – और वे हर दस वर्ष में फिर से क्यों लागू होती हैं

कितना उपहार कर देना होगा, यह सबसे पहले व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा पर निर्भर करता है। यह रिश्तेदारी के संबंध पर आधारित होती है और § 16 ErbStG में विनियमित है:

पति/पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथी: 500.000 यूरो
बच्चे और सौतेले बच्चे (साथ ही पहले से मृत बच्चों के बच्चे): 400.000 यूरो
पोते-पोतियाँ: 200.000 यूरो
माता-पिता और दादा-दादी (केवल विरासत के मामले में): 100.000 यूरो
कर वर्ग II और III के अन्य प्राप्तकर्ता (जैसे भाई-बहन, भांजे-भांजियाँ, भतीजे-भतीजियाँ, मित्र): 20.000 यूरो

केवल उस मूल्य वाले हिस्से पर कर लगाया जाता है जो कर-मुक्त सीमा से अधिक हो। बड़ा लाभ § 14 ErbStG में है: एक ही व्यक्ति को किए गए कई हस्तांतरणों को तभी जोड़ा जाता है, जब उनके बीच दस वर्ष से कम का अंतर हो। यह अवधि पूरी होने के बाद कर-मुक्त सीमा पूरी तरह फिर से उपलब्ध हो जाती है।

एक उदाहरण: दो बच्चों वाला एक विवाहित दंपति प्रत्येक बच्चे को हर दस वर्ष में प्रति माता-पिता 400.000 यूरो कर-मुक्त हस्तांतरित किए जा सकते हैं – यानी कुल मिलाकर प्रत्येक दस-वर्षीय अवधि में 1,6 मिलियन यूरो। जो व्यक्ति जल्दी शुरुआत करता है, वह कई चक्रों में बड़ी संपत्तियों को भी पूरी तरह कर-मुक्त हस्तांतरित कर सकता है। महत्वपूर्ण: अवधि संबंधित उपहार दिए जाने के दिन से शुरू होती है, वर्ष बदलने से नहीं।

कर वर्ग और कर दर: कितना वित्त कार्यालय के पास जाता है

यदि उपहार कर-मुक्त सीमा से अधिक हो जाता है, तो कर वर्ग महत्वपूर्ण होता है। § 15 ErbStG प्राप्तकर्ताओं को तीन वर्गों में विभाजित करता है। कई लोगों की अपेक्षा के विपरीत, उपहार के मामले में माता-पिता और दादा-दादी प्रतिकूल कर वर्ग II में आते हैं – 100.000 यूरो की कर-मुक्त सीमा वाला कर वर्ग I उनके लिए केवल विरासत के मामले में लागू होता है।

कर योग्य अधिग्रहण के साथ कर दरें बढ़ती हैं (§ 19 ErbStG):

75.000 यूरो तक: 7 % (वर्ग I), 15 % (वर्ग II), 30 % (वर्ग III)
300.000 यूरो तक: 11 % / 20 % / 30 %
600.000 यूरो तक: 15 % / 25 % / 30 %
6.000.000 यूरो तक: 19 % / 30 % / 30 %
इससे अधिक: 30 % / 43 % / 50 % तक

बच्चों और जीवनसाथियों (कर वर्ग I) के लिए भार तुलनात्मक रूप से मध्यम रहता है – संपत्तियों को निकट परिवार के भीतर हस्तांतरित करने का यह एक और कारण है।

उपभोगाधिकार: आरक्षण कैसे कर योग्य मूल्य को कम करता है

कई मालिक संपत्ति का उपहार देना चाहते हैं, लेकिन उसमें रहना या किराये की आय प्राप्त करना जारी रखना चाहते हैं। उपभोगाधिकार ठीक यही संभव बनाता है: आप स्वामित्व हस्तांतरित करते हैं, लेकिन आजीवन उपयोग का अधिकार अपने पास सुरक्षित रखते हैं। इस आरक्षण के दोहरे लाभ हैं – आप नियंत्रण बनाए रखते हैं और उपहार का कर योग्य मूल्य घट जाता है।

क्योंकि उपभोगाधिकार का पूंजीगत मूल्य संपत्ति के मूल्य से घटाया जाता है। इसकी गणना वार्षिक मूल्य को एक गुणक से गुणा करके की जाती है:

वार्षिक मूल्य वार्षिक उपयोग-मूल्य होता है, आम तौर पर प्राप्त की जा सकने वाली शुद्ध ठंडी किराया राशि। इसकी अधिकतम सीमा होती है: अधिकतम वह अचल संपत्ति मूल्य स्वीकार किया जा सकता है जो 18,6 से विभाजित Grundbesitzwert के बराबर हो (§ 16 BewG)।
गुणक § 14 BewG की आधिकारिक तालिका से लिया जाता है। यह सांख्यिकीय जीवन प्रत्याशा (आयु और लिंग) तथा 5,5 % की ब्याज दर पर निर्भर करता है। संघीय वित्त मंत्रालय सांख्यिकी संघीय कार्यालय की मृत्यु-दर तालिका के आधार पर इन मूल्यों को हर वर्ष नए सिरे से प्रकाशित करता है।

उपभोगाधिकार धारक जितना युवा होगा, गुणक उतना ही अधिक होगा – और उतना ही बड़ा होगा मूल्य में कटौती। विरासत कर सुधार के बाद से उपभोगाधिकार कर-निर्धारण आधार को पूरी राशि से कम करता है; पिछली स्थगन व्यवस्था समाप्त हो चुकी है।

बच्चे को संपत्ति हस्तांतरित करने का गणना उदाहरण

एक सरल उदाहरण इसका प्रभाव दिखाता है। एक पिता (70 वर्ष) 500.000 यूरो के भूमि-संपत्ति मूल्य वाली अचल संपत्ति अपने बेटे को हस्तांतरित करता है और आजीवन उपभोगाधिकार अपने पास रखता है।

उपभोगाधिकार के बिना: 500.000 यूरो − 400.000 यूरो कर-मुक्त भत्ता = 100.000 यूरो कर योग्य। 11 % (कर श्रेणी I) पर लगभग 11.000 यूरो उपहार कर लगता।
उपभोगाधिकार के साथ: 18.000 यूरो की प्राप्त की जा सकने वाली वार्षिक शुद्ध ठंडी किराया आय और लगभग 9,6 के गुणक के आधार पर उपभोगाधिकार का मूल्य लगभग 173.000 यूरो बनता है। इस प्रकार केवल 500.000 − 173.000 = 327.000 यूरो कर योग्य हैं – 400.000 यूरो के कर-मुक्त भत्ते से काफी कम। कोई उपहार कर नहीं लगता।

यहाँ कैप लागू नहीं होता: 500.000 यूरो को 18,6 से विभाजित करने पर लगभग 26.880 यूरो प्राप्त होते हैं; 18.000 यूरो का वार्षिक मूल्य इससे कम है और पूरी तरह शामिल किया जाता है।

अचल संपत्ति के उपहार में अन्य कर लाभ

कर-मुक्त भत्ते और उपभोगाधिकार के अलावा अन्य विकल्प भी हैं:

पति या पत्नी के लिए पारिवारिक आवास: अपने स्वयं के निवास वाले पारिवारिक आवास को अपने पति/पत्नी या जीवनसाथी को उपहार में देने पर § 13 ErbStG के अनुसार हस्तांतरण पूरी तरह कर-मुक्त है – बिना आकार सीमा और बिना धारण अवधि के। 500.000 यूरो का कर-मुक्त भत्ता अप्रभावित रहता है और अन्य उपहारों के लिए उपलब्ध रहता है।
किराए पर दी गई आवासीय अचल संपत्तियाँ: आवासीय उद्देश्यों के लिए किराए पर दी गई संपत्तियों का मूल्यांकन उनके मूल्य के केवल 90 % पर किया जाता है (§ 13d ErbStG) – 10 % शुरू से ही कर-मुक्त रहते हैं।
कोई संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं: पति/पत्नी और सीधी वंशावली के रिश्तेदारों (बच्चों, पोते-पोतियों) को दिए गए उपहारों पर कोई संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता।

जीवनकाल में उपहार देने के लाभ और नुकसान

लाभ – कर-मुक्त भत्तों का बार-बार उपयोग: हर दस वर्ष में पूरा कर-मुक्त भत्ता फिर से उपलब्ध होता है।
लाभ – मूल्य वृद्धि से बचाव: भविष्य की मूल्यवृद्धियाँ अब आपकी कर योग्य संपत्ति में शामिल नहीं होंगी।
लाभ – नियंत्रण बनाए रखना: उपभोगाधिकार या निवास अधिकार के साथ आप अचल संपत्ति का उपयोग जारी रखते हैं।
नुकसान – बंधन: उपहार सामान्यतः अंतिम होता है; सहमत पुनःप्राप्ति अधिकारों के बिना आप आसानी से स्वामित्व वापस नहीं पा सकते।
नुकसान – अनिवार्य हिस्से की पूर्ति: विरासत खुलने से पहले दस वर्षों के भीतर यह उपहार से अन्य रिश्तेदारों के अनिवार्य हिस्से के दावे बढ़ सकते हैं।
हानि – लागत: नोटरी और भूमि रजिस्टर शुल्क लेते हैं, जो संपत्ति के मूल्य पर आधारित होते हैं।

अचल संपत्ति पर उपहार कर संबंधी FAQ

क्या मुझे अचल संपत्ति के उपहार की सूचना कर कार्यालय को देनी होगी?

हाँ। सामान्यतः उपहारों की सूचना तीन महीने के भीतर कर कार्यालय को देनी होती है। नोटरी द्वारा प्रमाणित अचल संपत्ति हस्तांतरण में आमतौर पर नोटरी कर कार्यालय को स्वतः सूचित करता है।

संपत्ति का मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है?

कर कार्यालय मूल्यांकन कानून के अनुसार संपत्ति का मूल्य निर्धारित करता है, आमतौर पर तुलनात्मक, आय या परिसंपत्ति-मूल्य पद्धति से। यदि यह मूल्य वास्तविक बाजार मूल्य से काफी अलग है, तो आप मूल्यांकन रिपोर्ट के माध्यम से कम बाजार मूल्य सिद्ध कर सकते हैं।

क्या उपहार देने के बावजूद मैं संपत्ति में रहना जारी रख सकता हूँ?

हाँ। आरक्षित उपभोगाधिकार या आवास अधिकार के माध्यम से आप आगे के उपयोग को सुरक्षित कर सकते हैं – जीवनभर के लिए और भूमि रजिस्टर में सुरक्षित।

क्या छोटी संपत्तियों के मामले में भी उपहार देना लाभदायक है?

अक्सर हाँ: यदि मूल्य कर-मुक्त सीमा से कम है, तो कोई उपहार कर नहीं लगता। फिर भी नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागत बनी रहती है और इसे गणना में शामिल किया जाना चाहिए।

यदि मैं दस वर्षों के भीतर कई बार उपहार दूँ तो क्या होगा?

दस वर्षों के भीतर उसी व्यक्ति को दिए गए सभी उपहारों को एक साथ जोड़ा जाता है। इस अवधि के लिए कर-मुक्त सीमा केवल एक बार लागू होती है; दस वर्ष पूरे होने के बाद ही यह फिर से उपलब्ध होती है।

निष्कर्ष: समय रहते योजना बनाना लाभदायक है

जीवनकाल में अचल संपत्ति का हस्तांतरण उपहार कर और बाद के विरासत कर से बचने के सबसे प्रभावी साधनों में से एक है। सबसे बड़े लाभ दस वर्ष में फिर से उपयोग की जा सकने वाली कर-मुक्त सीमाएँ और आरक्षित उपभोगाधिकार हैं, जो कर योग्य मूल्य को काफी कम करते हैं। जो व्यक्ति जल्दी शुरुआत करता है, वह कई चक्रों में ऊँचे संपत्ति मूल्यों को भी कर-मुक्त रूप से हस्तांतरित कर सकता है। कानूनी और पारिवारिक महत्व को देखते हुए, आपको व्यवस्था पर नोटरी और कर सलाहकार से परामर्श करना चाहिए – इस तरह आप महंगी गलतियों से बचेंगे और अंत तक संपत्ति को अच्छे हाथों में रखेंगे।