Transférer son bien immobilier à ses enfants ou à son partenaire de son vivant permet de réduire considérablement la charge fiscale – souvent davantage que lors d’une succession ultérieure. La raison réside dans les abattements personnels, qui se renouvellent tous les dix ans, ainsi que dans la réserve d’usufruit, qui diminue la valeur imposable de la donation. Nous vous expliquons comment l’impôt sur les donations est calculé en 2026, quels abattements s’appliquent et quelles stratégies permettent de transmettre votre bien immobilier en limitant la charge fiscale.
Donation plutôt que succession : ce que signifie le transfert du vivant
Une donation est le transfert gratuit d’un patrimoine du vivant du donateur. Pour les biens immobiliers, cela signifie que vous transmettez dès maintenant la propriété à la génération suivante, au lieu de la léguer. La donation est imposée en vertu de la même loi que la succession – la loi relative à l’impôt sur les successions et les donations (ErbStG) – avec les mêmes abattements et taux d’imposition.
La différence décisive réside dans la possibilité de répétition : tandis qu’en cas de succession les abattements ne sont disponibles qu’une seule fois, vous pouvez, de votre vivant, effectuer une nouvelle donation tous les dix ans et utiliser plusieurs fois les mêmes abattements. Comme pour une vente, la donation d’un bien immobilier doit également être authentifiée par acte notarié ; le nouveau propriétaire est ensuite inscrit au registre foncier.
Les abattements en 2026 – et pourquoi ils s’appliquent à nouveau tous les dix ans
Le montant de l’impôt sur les donations dépend d’abord de l’abattement personnel. Celui-ci dépend du lien de parenté et est réglementé par § 16 ErbStG :
- Époux et partenaires enregistrés : 500.000 euros
- Enfants et beaux-enfants (ainsi que les enfants d’enfants déjà décédés) : 400.000 euros
- Petits-enfants : 200.000 euros
- Parents et grands-parents (uniquement en cas de succession) : 100.000 euros
- Autres bénéficiaires des classes fiscales II et III (par ex. frères et sœurs, nièces, neveux, amis) : 20.000 euros
Seule la partie de la valeur qui dépasse l’abattement est imposée. Le principal levier réside dans § 14 ErbStG : plusieurs donations faites à la même personne ne sont cumulées que si moins de dix ans les séparent. À l’expiration de ce délai, l’abattement est entièrement reconstitué.
Exemple : un couple marié ayant deux enfants peut donner à chaque enfant tous les dix ans Transférer 400 000 euros par parent en franchise d’impôt – soit au total 1,6 million d’euros par période de dix ans. Celui qui commence tôt peut transmettre même de grandes fortunes entièrement exonérées d’impôt sur plusieurs cycles. Important : le délai court à compter du jour de la donation concernée, et non du changement d’année.
Classe fiscale et taux d’imposition : ce qui reste au fisc
Si la donation dépasse l’abattement, la classe fiscale est déterminante. § 15 ErbStG répartit les bénéficiaires en trois classes. Contrairement à ce que beaucoup pensent, les parents et grands-parents relèvent de la classe fiscale II, moins avantageuse, en cas de donation – l’abattement de 100 000 euros de la classe fiscale I ne s’applique à eux qu’en cas de succession.
Les taux d’imposition augmentent avec l’acquisition imposable (§ 19 ErbStG):
- jusqu’à 75 000 euros : 7 % (classe I), 15 % (classe II), 30 % (classe III)
- jusqu’à 300 000 euros : 11 % / 20 % / 30 %
- jusqu’à 600 000 euros : 15 % / 25 % / 30 %
- jusqu’à 6 000 000 euros : 19 % / 30 % / 30 %
- au-delà : jusqu’à 30 % / 43 % / 50 %
Pour les enfants et les conjoints (classe fiscale I), la charge reste donc relativement modérée – une raison supplémentaire de transmettre les biens immobiliers au sein de la famille proche.
Usufruit : comment la réserve réduit la valeur imposable
De nombreux propriétaires souhaitent donner le bien immobilier tout en continuant à y habiter ou à conserver les revenus locatifs. C’est précisément ce que permet l’usufruit : vous transférez la propriété, mais vous vous réservez le droit d’usage viager. Cette réserve présente un double avantage : vous conservez le contrôle et la valeur imposable de la donation diminue.
En effet, la valeur capitalisée de l’usufruit est déduite de la valeur du bien immobilier. Elle se calcule en multipliant la valeur annuelle par un coefficient multiplicateur :
- La valeur annuelle correspond à la valeur annuelle de l’usage, généralement le loyer net hors charges réalisable. Elle est plafonnée : au maximum, la valeur du bien immobilier fiscal divisée par 18,6 peut être retenue (§ 16 BewG).
- Le coefficient multiplicateur provient du tableau officiel relatif au § 14 BewG. Il dépend de l’espérance de vie statistique (âge et sexe) et d’un taux d’intérêt de 5,5 %. Le ministère fédéral des Finances publie chaque année de nouvelles valeurs sur la base de la table de mortalité de l’Office fédéral de la statistique.
Plus l’usufruitier est jeune, plus le coefficient multiplicateur est élevé – et plus leDécote de valeur. Depuis la réforme de l’impôt sur les successions, l’usufruit réduit l’assiette d’imposition dans son intégralité ; l’ancienne règle de paiement différé a été supprimée.
Exemple de calcul : transmettre un bien immobilier à son enfant
Un exemple simplifié en montre l’effet. Un père (70 ans) transmet à son fils un bien immobilier d’une valeur fiscale de 500.000 euros et se réserve l’usufruit viager.
- Sans usufruit : 500.000 euros − 400.000 euros d’abattement = 100.000 euros imposables. À 11 % (classe fiscale I), environ 11.000 euros de droits de donation seraient dus.
- Avec usufruit : Avec un loyer annuel net hors charges réalisable de 18.000 euros et un multiplicateur d’environ 9,6, la valeur de l’usufruit s’élève à environ 173.000 euros. Seuls 500.000 − 173.000 = 327.000 euros sont donc imposables – nettement moins que l’abattement de 400.000 euros. Aucun droit de donation n’est dû.
Le plafond ne s’applique pas ici : 500.000 euros divisés par 18,6 donnent environ 26.880 euros ; la valeur annuelle de 18.000 euros est inférieure et est donc retenue intégralement.
Autres avantages fiscaux lors de la donation d’un bien immobilier
Outre l’abattement et l’usufruit, il existe d’autres leviers :
- Résidence familiale pour les époux : Si vous donnez la résidence familiale que vous occupez vous-même à votre conjoint ou partenaire de vie, le transfert est entièrement exonéré d’impôt conformément à § 13 ErbStG – sans limite de superficie ni délai de conservation. L’abattement de 500.000 euros reste intact et peut être utilisé pour d’autres donations.
- Biens résidentiels loués : Les biens loués à des fins d’habitation ne sont retenus qu’à hauteur de 90 % de leur valeur (§ 13d ErbStG) – 10 % sont d’emblée exonérés d’impôt.
- Pas de droits de mutation immobilière : Les donations aux conjoints et aux parents en ligne directe (enfants, petits-enfants) ne déclenchent pas de droits de mutation immobilière.
Avantages et inconvénients de la donation de son vivant
- Avantage – Utiliser plusieurs fois les abattements : Tous les dix ans, l’abattement intégral est à nouveau disponible.
- Avantage – Éviter les augmentations de valeur : Les futures plus-values ne relèvent plus de votre patrimoine imposable.
- Avantage – Conserver le contrôle : Avec un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, vous continuez à utiliser le bien immobilier.
- Inconvénient – Engagement : Une donation est en principe définitive ; sans droits de reprise convenus, vous ne pouvez pas récupérer facilement la propriété.
- Inconvénient – Complément de réserve héréditaire : Dans les dix ans précédant le décès, la Augmenter les droits à la réserve héréditaire d’autres proches.
- Inconvénient – Coûts : Le notaire et le registre foncier engendrent des frais calculés en fonction de la valeur du bien immobilier.
FAQ sur l’impôt sur les donations immobilières
Dois-je déclarer une donation immobilière au centre des impôts ?
Oui. En principe, les donations doivent être déclarées au centre des impôts dans un délai de trois mois. Lors de transferts immobiliers constatés par acte notarié, le notaire informe généralement automatiquement le centre des impôts.
Comment la valeur du bien immobilier est-elle déterminée ?
Le centre des impôts détermine la valeur foncière selon la loi allemande sur l’évaluation, généralement selon la méthode comparative, la méthode des revenus ou la méthode de la valeur réelle. Si cette valeur s’écarte sensiblement de la valeur réelle du marché, vous pouvez prouver une valeur vénale inférieure au moyen d’une expertise.
Puis-je continuer à habiter le bien immobilier malgré la donation ?
Oui. Grâce à un usufruit réservé ou à un droit d’habitation, vous vous assurez de pouvoir continuer à l’utiliser – à vie et avec une garantie au registre foncier.
La donation est-elle également intéressante pour les petits biens immobiliers ?
Souvent oui : si la valeur est inférieure à l’abattement, aucun impôt sur les donations n’est dû. Les frais de notaire et de registre foncier restent toutefois applicables et doivent être pris en compte.
Que se passe-t-il si je fais plusieurs donations dans un délai de dix ans ?
Toutes les donations faites à la même personne dans un délai de dix ans sont additionnées. L’abattement ne s’applique qu’une seule fois pendant cette période ; il ne renaît qu’à l’expiration des dix ans.
Conclusion : planifier tôt est avantageux
Le transfert d’un bien immobilier du vivant du propriétaire est l’un des moyens les plus efficaces d’éviter l’impôt sur les donations et l’impôt successoral ultérieur. Les principaux leviers sont les abattements renouvelables tous les dix ans et la réserve d’usufruit, qui réduit sensiblement la valeur imposable. Celui qui commence tôt peut transmettre même des biens immobiliers de grande valeur en franchise d’impôt sur plusieurs cycles. En raison des conséquences juridiques et familiales importantes, vous devriez toutefois coordonner la planification avec un notaire et un conseiller fiscal – vous éviterez ainsi des erreurs coûteuses et conserverez jusqu’au bout le bien immobilier entre de bonnes mains.