Той, хто ще за життя передає нерухомість дітям або партнеру, може суттєво зменшити податкове навантаження — часто більше, ніж у разі подальшого успадкування. Причина полягає в особистих неоподатковуваних сумах, які поновлюються кожні десять років, і в застереженні права узуфрукту, яке зменшує оподатковувану вартість дарування. Ми пояснимо, як розраховується податок на дарування у 2026 році, які неоподатковувані суми застосовуються та за допомогою яких структурних рішень можна передати нерухомість із мінімальним податковим навантаженням.
Дарування замість спадкування: що означає передача за життя
Дарування — це безоплатна передача майна за життя. Щодо нерухомості це означає: ви вже зараз переоформлюєте право власності на наступне покоління, замість того щоб передати його у спадщину. Дарування оподатковується за тим самим законом, що й спадкування, — Законом про податок на спадщину та дарування (ErbStG), — із такими самими неоподатковуваними сумами та податковими ставками.
Вирішальна відмінність полягає у можливості повторення: тоді як у разі спадкування неоподатковувані суми доступні лише один раз, за життя ви можете кожні десять років знову здійснювати дарування та багаторазово використовувати ті самі неоподатковувані суми. Як і під час продажу, для дарування нерухомості також обов’язкове нотаріальне посвідчення; після цього нового власника вносять до поземельної книги.
Неоподатковувані суми у 2026 році — і чому вони поновлюються кожні десять років
Розмір податку на дарування насамперед залежить від особистої неоподатковуваної суми. Вона визначається ступенем спорідненості та регулюється § 16 ErbStG:
- Подружжя та зареєстровані цивільні партнери: 500.000 євро
- Діти та пасинки/падчерки (а також діти вже померлих дітей): 400.000 євро
- Онуки: 200.000 євро
- Батьки та дідусі й бабусі (лише у разі спадкування): 100.000 євро
- інші одержувачі податкових класів II та III (наприклад, брати й сестри, племінниці, племінники, друзі): 20.000 євро
Оподатковується лише частина вартості, що перевищує неоподатковувану суму. Велике значення має § 14 ErbStG: кілька передач від однієї особи підсумовуються лише тоді, коли між ними минуло менше десяти років. Після завершення цього строку неоподатковувана сума поновлюється повністю.
Приклад: подружжя з двома дітьми може кожній дитині кожні десять років 400 000 євро на кожного з батьків можна передати без оподаткування — разом 1,6 мільйона євро за кожен десятирічний період. Хто починає рано, той може повністю передати навіть великі статки без оподаткування протягом кількох циклів. Важливо: строк відлічується від дня відповідного дарування, а не від початку нового року.
Податковий клас і ставка: стільки залишається податковій службі
Якщо вартість дарування перевищує неоподатковувану суму, вирішальне значення має податковий клас. § 15 ErbStG поділяє одержувачів на три класи. Усупереч поширеним очікуванням, при даруванні батьки та дідусі й бабусі належать до менш вигідного податкового класу II — податковий клас I із неоподатковуваною сумою 100 000 євро застосовується до них лише у випадку спадкування.
Податкові ставки зростають разом із оподатковуваним набуттям (§ 19 ErbStG):
- до 75 000 євро: 7 % (клас I), 15 % (клас II), 30 % (клас III)
- до 300 000 євро: 11 % / 20 % / 30 %
- до 600 000 євро: 15 % / 25 % / 30 %
- до 6 000 000 євро: 19 % / 30 % / 30 %
- понад: до 30 % / 43 % / 50 %
Для дітей і подружжя (податковий клас I) податкове навантаження залишається порівняно помірним — ще одна причина передавати нерухомість у межах вузького сімейного кола.
Право узуфрукту: як застереження зменшує оподатковувану вартість
Багато власників хочуть подарувати нерухомість, але й надалі проживати в ній або зберегти доходи від оренди. Саме це дає змогу зробити право узуфрукту: ви передаєте право власності, але залишаєте за собою довічне право користування. Це застереження має подвійну перевагу — ви зберігаєте контроль, а оподатковувана вартість дарування зменшується.
Адже капіталізована вартість узуфрукту віднімається від вартості нерухомості. Вона розраховується як річна вартість, помножена на коефіцієнт:
- Річна вартість — це щорічна вартість користування, як правило, дохід від можливої оренди без урахування експлуатаційних витрат. Вона обмежена: можна врахувати щонайбільше вартість земельної власності, поділену на 18,6 (§ 16 BewG).
- Коефіцієнт походить з офіційної таблиці до § 14 BewG. Він залежить від статистичної очікуваної тривалості життя (віку та статі) і процентної ставки 5,5 %. Федеральне міністерство фінансів щороку публікує нові значення на основі таблиці смертності Федерального статистичного відомства.
Що молодший узуфруктуарій, то вищий коефіцієнт — і тим більший Зменшення вартості. Узусфрукт повністю зменшує базу оподаткування після реформи податку на спадщину; попереднє правило відстрочення скасовано.
Приклад розрахунку: передача нерухомості дитині
Спрощений приклад демонструє ефект. Батько (70 років) передає синові нерухомість із вартістю земельної власності 500 000 євро та зберігає за собою довічний узусфрукт.
- Без узусфрукту: 500 000 євро − неоподатковувана сума 400 000 євро = 100 000 євро, що підлягають оподаткуванню. За ставки 11 % (податковий клас I) податок на дарування становив би близько 11 000 євро.
- З узусфруктом: За можливої річної чистої орендної плати без урахування експлуатаційних витрат у розмірі 18 000 євро та коефіцієнта близько 9,6 вартість узусфрукту становить приблизно 173 000 євро. Таким чином, оподатковується лише 500 000 − 173 000 = 327 000 євро — значно менше неоподатковуваної суми 400 000 євро. Податок на дарування не стягується.
Обмеження тут не застосовується: 500 000 євро, поділені на 18,6, дають приблизно 26 880 євро; річна вартість 18 000 євро є нижчою та враховується повністю.
Додаткові податкові переваги дарування нерухомості
Окрім неоподатковуваної суми та узусфрукту, існують інші важелі:
- Сімейне житло для подружжя: Якщо ви даруєте спільне житло, у якому проживаєте, своєму чоловікові/дружині або партнеру, передача відповідно до § 13 Закону про податок на спадщину та дарування повністю звільняється від податку — без обмеження площі та без строку збереження права власності. Неоподатковувана сума 500 000 євро при цьому не зачіпається і залишається доступною для подальших дарувань.
- Орендована житлова нерухомість: Об’єкти, що здаються в оренду для житлових цілей, оцінюються лише у 90 % їхньої вартості (§ 13d Закону про податок на спадщину та дарування) — 10 % від самого початку звільняються від оподаткування.
- Відсутність податку на придбання нерухомості: Дарування подружжю та родичам по прямій лінії (дітям, онукам) не спричиняють виникнення податку на придбання нерухомості.
Переваги та недоліки дарування за життя
- Перевага — багаторазове використання неоподатковуваних сум: Кожні десять років повна неоподатковувана сума знову стає доступною.
- Перевага — уникнення приросту вартості: Майбутнє зростання вартості більше не входить до вашого оподатковуваного майна.
- Перевага — збереження контролю: Завдяки узусфрукту або праву проживання ви й надалі користуєтеся нерухомістю.
- Недолік — обмеження: Дарування, як правило, є остаточним; без погоджених прав на повернення ви не зможете безперешкодно повернути собі право власності.
- Недолік — доповнення обов’язкової частки: Протягом десяти років до відкриття спадщини можеПодарунок може збільшити обов’язкові частки інших родичів.
- Недолік – витрати: Нотаріус і земельний кадастр стягують збори, розмір яких залежить від вартості нерухомості.
FAQ щодо податку на дарування нерухомості
Чи потрібно повідомляти податкову інспекцію про дарування нерухомості?
Так. Про дарування, як правило, потрібно повідомити податкову інспекцію протягом трьох місяців. У разі нотаріально посвідченого передання нерухомості нотаріус зазвичай автоматично інформує податкову інспекцію.
Як визначається вартість нерухомості?
Податкова інспекція визначає вартість земельної власності відповідно до Закону про оцінку, зазвичай методом порівняльної, дохідної або майнової вартості. Якщо ця вартість суттєво відрізняється від фактичної ринкової вартості, за допомогою експертного висновку можна довести нижчу ринкову вартість.
Чи можу я продовжувати проживати в нерухомості попри дарування?
Так. За допомогою збереженого узуфрукту або права проживання ви забезпечуєте собі подальше користування — довічно та із захистом у земельному кадастрі.
Чи має сенс дарування також для невеликої нерухомості?
Часто так: якщо вартість нижча за неоподатковувану суму, податок на дарування взагалі не стягується. Проте витрати на нотаріуса та земельний кадастр зберігаються, і їх слід врахувати.
Що станеться, якщо я кілька разів робитиму подарунки протягом десяти років?
Усі подарунки одній і тій самій особі протягом десяти років підсумовуються. Неоподатковувана сума діє протягом цього періоду лише один раз; повторно вона стає доступною лише після закінчення десяти років.
Висновок: завчасне планування окупається
Передання нерухомості за життя є одним із найефективніших засобів уникнути податку на дарування та подальшого податку на спадщину. Найважливішими інструментами є неоподатковувані суми, які можна використовувати кожні десять років, і збереження узуфрукту, що помітно зменшує оподатковувану вартість. Той, хто починає завчасно, може передати навіть значну вартість нерухомості без податків протягом кількох циклів. Однак через юридичні та сімейні наслідки оформлення слід узгодити з нотаріусом і податковим консультантом — так ви уникнете дорогих помилок і до останнього збережете нерухомість у надійних руках.