Bij de aankoop van onroerend goed komen boven op de koopprijs nog eens ongeveer 9 tot 12 procent aan bijkomende kosten – geld dat doorgaans uit het eigen vermogen komt en niet wordt meegefinancierd. Een deel daarvan kunnen kopers met legale middelen aanzienlijk verlagen. We laten zien op welke punten besparingen mogelijk zijn, waar de grenzen liggen en waarom lagere bijkomende kosten uiteindelijk ook de verkoper ten goede komen.
Wat valt onder de bijkomende aankoopkosten?
De bijkomende aankoopkosten omvatten alle uitgaven die naast de zuivere koopprijs ontstaan, zodat het onroerend goed juridisch rechtsgeldig van eigenaar wisselt. Drie posten vormen het grootste aandeel:
- Overdrachtsbelasting: afhankelijk van de deelstaat tussen 3,5 en 6,5 procent van de koopprijs – de grootste afzonderlijke post.
- Notaris- en kadasterkosten: samen meestal ongeveer 1,5 tot 2,0 procent. De hoogte is uniform voor heel Duitsland geregeld in de Wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) en werd door een tariefaanpassing in 2025 met ongeveer 6 tot 9 procent verhoogd.
- Makelaarscourtage: doorgaans 5 tot 7 procent inclusief btw, die kopers en verkopers bij appartementen en eengezinswoningen sinds december 2020 doorgaans ieder voor de helft delen.
Bij een koopprijs van 400.000 euro lopen deze posten al snel op tot 36.000 tot 48.000 euro. Twee ervan liggen wettelijk vast – bij de overdrachtsbelasting en de courtage is er daarentegen wettelijke speelruimte.
Overdrachtsbelasting: tarieven 2026 en de grootste hefboom
Sinds 2006 stelt elke deelstaat de overdrachtsbelasting zelf vast. De bandbreedte voor 2026:
- Beieren: 3,5 procent (laagste tarief van Duitsland)
- Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen: 5,0 procent
- Bremen, Hamburg, Saksen: 5,5 procent
- Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren: 6,0 procent
- Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein: 6,5 procent
Bij 6,5 procent en een koopprijs van 400.000 euro bedraagt alleen de overdrachtsbelasting al 26.000 euro. Precies hier ligt de belangrijkste wettelijke mogelijkheid om te besparen: de belasting wordt alleen geheven over het perceel met de vast verbonden onderdelen – niet over roerende toebehoren.
Roerende inventaris afzonderlijk in de koopovereenkomst vermelden
Volgens § 2 GrEStG behoren machines, bedrijfsinstallaties en roerende zaken niet tot het belastbare onroerend goed. Wie een onroerend goed met Wie inventarisatie koopt, kan deze zaken in de notariële koopovereenkomst afzonderlijk laten vermelden. Alleen het bedrag voor de woning zelf vormt dan de grondslag voor de overdrachtsbelasting.
Typische mee verkochte zaken die als roerend kunnen gelden:
- Inbouwkeuken inclusief elektrische apparatuur, voor zover deze niet onafscheidelijk is ingebouwd
- Vrijstaande sauna, zonneschermen en rolluiken zonder vaste verankering
- Tuinhuis, tuingereedschap en carportuitrusting
- Houtkachel, vrijstaande inbouwmeubels en lampen
- In bepaalde gevallen een fotovoltaïsche installatie (fiscaal omstreden – deskundig advies kan hier lonen)
Zo gaat u te werk:
- Stel samen met de verkoper een inventarislijst op met realistische dagwaarden – geen nieuwprijzen.
- Laat het totaalbedrag als afzonderlijke post in de koopovereenkomst opnemen.
- Bewaar bewijsstukken zoals facturen of foto's voor het geval de belastingdienst vragen stelt.
De vuistregel van de belastingdienst: Blijft de inventariswaarde onder ongeveer 15 procent van de koopprijs en komt deze plausibel over, dan accepteren de meeste belastingkantoren de opgegeven waarde zonder verdere controle. Wie daarboven gaat, moet elke euro met bewijsstukken kunnen onderbouwen. Opgegeven „maanprijzen" schrapt de belastingdienst – in het ergste geval dreigt de beschuldiging van belastingontduiking.
Een rekenvoorbeeld: Bij een koopprijs van 400.000 euro en afzonderlijk vermelde inventaris ter waarde van 20.000 euro daalt de grondslag naar 380.000 euro. In Noordrijn-Westfalen (6,5 procent) betaalt u zo 24.700 in plaats van 26.000 euro – een besparing van 1.300 euro.
Twee zaken moet u hierbij bedenken: Banken financieren doorgaans alleen de woning, niet de inventaris. Wie krap rekent, moet het inventarisbedrag uit eigen vermogen opbrengen. En de regeling werkt alleen met daadwerkelijk aanwezige inventaris die waarde heeft.
Wat niet meer werkt: de onderhoudsreserve
Lange tijd gold de tip om bij een appartement het aandeel in de onderhouds- of instandhoudingsreserve van de koopprijs af te trekken. Dat is achterhaald: het Bundesfinanzhof heeft bij uitspraak van 16 september 2020 (zaaknr. II R 49/17) beslist dat het evenredige aandeel in de reserve de grondslag voor de overdrachtsbelasting niet verlaagt. De reserve behoort tot het beheervermogen van de eigenaarsvereniging en niet aan de individuele koper. Aftrek is daarmee niet langer mogelijk – oudere gidsen die dit nog aanbevelen, leiden u op het verkeerde spoor.
Verdere legale mogelijkheden
Provisie delen of volledig besparen
Sinds december 2020 geldt bij appartementen en Bij eengezinswoningen geldt het principe van de helftendeling volgens § 656c BGB: Als de verkoper de makelaar inschakelt, hoeft de koper hoogstens de helft van de courtage te dragen. Als de verkoper zijn aandeel verlaagt, daalt automatisch ook dat van de koper. U bespaart nog meer bij een aankoop zonder courtage – bijvoorbeeld rechtstreeks van de eigenaar. Op TraumImmo vindt u talrijke courtagevrije aanbiedingen waarbij de courtage voor u volledig vervalt.
Bij nieuwbouw: grond en gebouw scheiden
Koopt u een onbebouwd perceel en geeft u de bouw van het huis opdracht in een afzonderlijk, onafhankelijk contract, dan is de overdrachtsbelasting alleen verschuldigd over de grondprijs. Let op: Het Bundesfinanzhof erkent dit alleen als er geen „eenheid van overeenkomsten" bestaat – de grondverkoper en het bouwbedrijf dus economisch niet met elkaar verbonden zijn. Laat u hierover vooraf fiscaal adviseren, anders heft de belastingdienst belasting over het totale bedrag.
Notariskosten realistisch houden
De notariskosten zelf zijn niet onderhandelbaar; ze zijn voor elke notaris gelijk. Er kan echter worden bespaard op vermijdbare aanvullende diensten: Een derdenrekening bij de notaris is bijvoorbeeld alleen in uitzonderingsgevallen nodig en brengt extra kosten met zich mee. Hoe slanker de notariële akte, hoe lager de kosten.
Vooruitblik: vrijstelling voor starters
Politiek wordt gesproken over een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor zelf gebruikte woningen – het regeerakkoord van 2025 noemt een bedrag tot 250.000 euro. Per 2026 is daarvan echter nog niets ingevoerd; de huidige tarieven blijven ongewijzigd. Wie een aankoop plant, moet de ontwikkelingen in de gaten houden.
FAQ over de bijkomende aankoopkosten
Hoe hoog zijn de bijkomende aankoopkosten in totaal?
Afhankelijk van de deelstaat en het courtagemodel liggen de bijkomende kosten meestal tussen 9 en 12 procent van de koopprijs. Bij 400.000 euro komt dat neer op ongeveer 36.000 tot 48.000 euro, die boven op de koopprijs verschuldigd zijn.
Is het legaal om inventaris van de koopprijs af te trekken?
Ja. Roerende inventaris is niet onderworpen aan de overdrachtsbelasting. Voorwaarde is dat deze daadwerkelijk aanwezig is, tegen realistische actuele waarden wordt gewaardeerd en afzonderlijk in de koopovereenkomst wordt vermeld.
Hoeveel inventaris accepteert de belastingdienst zonder bewijs?
Als vuistregel geldt een aandeel van maximaal ongeveer 15 procent van de koopprijs. Daarboven verlangt de belastingdienst doorgaans bewijsstukken voor de opgevoerde waarden.
Kan ik de notaris- en Kosten voor het kadaster onderhandelen?
Nee. Deze kosten zijn in de GNotKG landelijk uniform vastgesteld en voor elke notaris identiek. U kunt alleen besparen op vermijdbare aanvullende diensten.
Kan de onderhoudsreserve worden afgetrokken van de overdrachtsbelasting?
Nee, sinds de uitspraak van het Bundesfinanzhof uit 2020 niet meer. De evenredige reserve verlaagt de grondslag voor de overdrachtsbelasting niet.
Voor- en nadelen voor kopers
De legale besparingsmodellen zijn de moeite waard – helemaal zonder moeite of risico zijn ze echter niet:
- Voordeel – echte besparing: De aftrek voor inventaris en een gedeelde of vervallen courtage verlagen de bijkomende kosten met meerdere duizenden euro's.
- Voordeel – meer speelruimte in de prijs: Wie bespaart op de bijkomende kosten, kan het budget in de koopprijs steken – dat maakt uw bod aantrekkelijker voor verkopers.
- Voordeel – legaal en transparant: Alle genoemde mogelijkheden blijven binnen het wettelijke kader, zolang de waarden kloppen.
- Nadeel – bewijsplicht: Overdreven inventariswaarden kan de Belastingdienst schrappen; in extreme gevallen dreigt een fiscale strafprocedure.
- Nadeel – financieringsgat: Inventaris wordt meestal niet meegefinancierd en moet uit eigen vermogen worden betaald.
- Nadeel – behoefte aan advies: Vooral bij het projectontwikkelaarsmodel is deskundig advies nodig, zodat de Belastingdienst de afzonderlijke vermelding erkent.
Conclusie: legaal besparen met mate
De bijkomende aankoopkosten kunnen niet worden weggetoverd, maar wel merkbaar worden verlaagd. De effectiefste hefboom is de afzonderlijk vermelde, realistisch gewaardeerde inventaris, die de overdrachtsbelasting verlaagt. Daarbij komen de gedeelde of volledig vervallen makelaarscourtage en een beknopte notariële akte. Het belangrijkste blijft: wees eerlijk en zorg dat alles aantoonbaar is – dan bespaart u legaal en zonder problemen met de Belastingdienst. En omdat lagere bijkomende kosten u meer ruimte laten voor de koopprijs, profiteert uiteindelijk ook de verkoper.