Під час купівлі нерухомості, окрім ціни придбання, виникають додаткові витрати в розмірі близько 9–12 відсотків — кошти, які зазвичай надходять із власного капіталу та не фінансуються разом із кредитом. Частину з них покупці можуть відчутно зменшити законними засобами. Ми покажемо, де можна заощадити, де проходять межі та чому нижчі супутні витрати зрештою вигідні й продавцю.
Що належить до супутніх витрат при купівлі?
Супутні витрати при купівлі охоплюють усі видатки, що виникають додатково до самої ціни придбання, щоб нерухомість юридично безпечно змінила власника. Основну частку становлять три статті:
- Податок на придбання нерухомості: залежно від федеральної землі від 3,5 до 6,5 відсотка ціни придбання — найбільша окрема стаття витрат.
- Витрати на нотаріуса та земельну книгу: разом зазвичай близько 1,5–2,0 відсотка. Розмір витрат уніфіковано на загальнодержавному рівні в Законі про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) і через коригування тарифів у 2025 році підвищено приблизно на 6–9 відсотків.
- Комісія маклера: зазвичай 5–7 відсотків із ПДВ, яку покупці та продавці квартир і односімейних будинків із грудня 2020 року, як правило, ділять порівну.
За ціни придбання 400.000 євро ці статті швидко становлять від 36.000 до 48.000 євро. Дві з них законодавчо фіксовані — натомість у випадку податку на придбання нерухомості та комісії є законний простір для заощадження.
Податок на придбання нерухомості: ставки 2026 року та найбільший важіль
Із 2006 року кожна федеральна земля самостійно встановлює податок на придбання нерухомості. Діапазон на 2026 рік:
- Баварія: 3,5 відсотка (найнижча ставка в Німеччині)
- Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія: 5,0 відсотка
- Бремен, Гамбург, Саксонія: 5,5 відсотка
- Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія: 6,0 відсотка
- Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн: 6,5 відсотка
За ставки 6,5 відсотка та ціни придбання 400.000 євро один лише податок на придбання нерухомості становить 26.000 євро. Саме тут діє найважливіший законний важіль: податок стягується лише із земельної ділянки разом із нерозривно приєднаними складовими — але не з рухомого приладдя.
Окремо зазначити рухоме майно в договорі купівлі-продажу
Відповідно до § 2 GrEStG, машини, виробниче обладнання та рухомі предмети не належать до оподатковуваної земельної ділянки. Той, хто купує нерухомість ізТой, хто купує інвентар, може окремо зазначити ці предмети в нотаріальному договорі купівлі-продажу. Тоді базою для розрахунку податку на придбання нерухомості буде лише сума за саму нерухомість.
Типові предмети, що продаються разом із нерухомістю та можуть вважатися рухомим майном:
- вбудована кухня разом з електроприладами, якщо вона не змонтована нероз’ємно
- окремо встановлена сауна, маркізи та ролети без стаціонарного кріплення
- садовий будиночок, садовий інвентар та обладнання навісу для автомобіля
- камінна піч, окремо встановлені вбудовані меблі та лампи
- у певних випадках фотоелектрична установка (у податковому плані спірне питання — тут варто звернутися за фаховою консультацією)
Дійте так:
- Складіть із продавцем список інвентарю з реалістичною поточною вартістю — не з новими цінами.
- Попросіть включити цю суму в договір купівлі-продажу як окрему позицію.
- Зберігайте підтвердження, як-от рахунки або фотографії, на випадок запиту податкової служби.
Орієнтовне правило податкової адміністрації: якщо вартість інвентарю становить менше приблизно 15 відсотків ціни купівлі та виглядає правдоподібно, більшість податкових органів приймає її без додаткової перевірки. Той, хто виходить за ці межі, має бути спроможним підтвердити кожне євро документами. Зазначені «захмарні ціни» податкова служба викреслює — у найгіршому випадку може виникнути звинувачення в ухиленні від сплати податків.
Приклад розрахунку: за ціни купівлі 400.000 євро та окремо зазначеного інвентарю вартістю 20.000 євро база оподаткування зменшується до 380.000 євро. У Північному Рейні-Вестфалії (6,5 відсотка) ви сплатите 24.700 замість 26.000 євро — економія становитиме 1.300 євро.
Вам слід врахувати два моменти: банки зазвичай фінансують лише нерухомість, а не інвентар. Той, хто розраховує бюджет впритул, має покрити суму інвентарю з власного капіталу. Крім того, цей підхід працює лише за наявності фактично існуючого інвентарю, що має вартість.
Що більше не працює: резерв на утримання
Тривалий час радили в разі купівлі квартири у спільній власності вираховувати з ціни купівлі частку резерву на утримання, тобто резерву на збереження майна. Це застаріло: Федеральний фінансовий суд рішенням від 16 вересня 2020 року (Az. II R 49/17) постановив, що відповідна частка резерву не зменшує базу оподаткування податком на придбання нерухомості. Вона належить до адміністративного майна співтовариства власників, а не окремому покупцеві. Отже, вирахування більше неможливе — старі посібники, які досі це рекомендують, вводять в оману.
Інші законні важелі
Розділити комісію або повністю її заощадити
З грудня 2020 року для квартир і Для односімейних будинків діє принцип розподілу навпіл згідно з § 656c BGB: якщо продавець доручає роботу маклеру, покупець має сплатити не більше половини комісії. Якщо продавець зменшує свою частку, частка покупця автоматично також зменшується. Ще більше можна заощадити під час купівлі без комісії — наприклад, безпосередньо у власника. На TraumImmo ви знайдете численні пропозиції без комісії, у яких плата за послуги маклера для вас повністю відсутня.
У новобудові: розділяйте земельну ділянку та будівлю
Якщо ви купуєте незабудовану земельну ділянку та доручаєте будівництво будинку за окремим, незалежним договором, податок на придбання нерухомості нараховується лише на ціну земельної ділянки. Увага: Федеральний фінансовий суд визнає це лише за умови відсутності «єдиного договірного комплексу» — тобто продавець земельної ділянки та будівельна компанія не повинні бути економічно пов’язаними. Заздалегідь проконсультуйтеся з податковим фахівцем, інакше податкова служба нарахує податок на всю суму.
Реалістично контролюйте витрати на нотаріуса
Самі нотаріальні збори не підлягають переговорам; вони однакові для кожного нотаріуса. Однак можна заощадити на додаткових послугах, яких можна уникнути: наприклад, нотаріальний депозитний рахунок потрібен лише у виняткових випадках і спричиняє додаткові збори. Чим простіше нотаріальне посвідчення, тим нижчі витрати.
Перспектива: неоподатковуваний мінімум для покупців житла вперше
У політичних колах обговорюється неоподатковуваний мінімум з податку на придбання нерухомості для житла, що використовується власником, — коаліційна угода 2025 року передбачає суму до 250.000 євро. Проте станом на 2026 рік це ще не реалізовано; чинні ставки залишаються без змін. Тим, хто планує купівлю, варто стежити за розвитком ситуації.
FAQ щодо супутніх витрат на купівлю
Якими загалом є супутні витрати на купівлю?
Залежно від федеральної землі та моделі комісії супутні витрати зазвичай становлять від 9 до 12 відсотків ціни купівлі. При 400.000 євро це приблизно 36.000–48.000 євро, які сплачуються додатково до ціни купівлі.
Чи законно віднімати інвентар із ціни купівлі?
Так. Рухоме майно не обкладається податком на придбання нерухомості. Умова полягає в тому, що воно фактично наявне, оцінене за реалістичною поточною вартістю та окремо зазначене в договорі купівлі-продажу.
Яку кількість інвентарю податкова служба приймає без підтвердження?
Орієнтовно допускається частка до приблизно 15 відсотків ціни купівлі. Понад цю частку податкова служба зазвичай вимагає документи, що підтверджують зазначені вартості.
Чи можу я нотаріальні та Обговорювати витрати на внесення до поземельної книги?
Ні. Ці збори є уніфіковано встановленими на федеральному рівні в GNotKG і однаковими для кожного нотаріуса. Заощадити можна лише завдяки додатковим послугам, яких можна уникнути.
Чи можна відняти резерв на утримання від податку на придбання нерухомості?
Ні, з моменту рішення Федерального фінансового суду 2020 року — більше ні. Пропорційна частка резерву не зменшує базу оподаткування податком на придбання нерухомості.
Переваги та недоліки для покупців
Законні моделі заощадження вигідні — але повністю без зусиль або ризику вони не бувають:
- Перевага — реальна економія: Вирахування вартості інвентарю та розділена або скасована комісія зменшують додаткові витрати на кілька тисяч євро.
- Перевага — більше простору для маневру в ціні: Той, хто заощаджує на додаткових витратах, може спрямувати бюджет у ціну купівлі — це робить вашу пропозицію привабливішою для продавців.
- Перевага — законність і прозорість: Усі зазначені способи відповідають законодавчим вимогам, доки вказані суми є правильними.
- Недолік — обов’язок підтвердження: Податкова служба може викреслити завищену вартість інвентарю; у крайньому випадку загрожує провадження у справі про податковий злочин.
- Недолік — дефіцит фінансування: Інвентар зазвичай не фінансується разом із нерухомістю, його потрібно оплачувати з власного капіталу.
- Недолік — потреба в консультації: Особливо у моделі забудовника потрібна фахова консультація, щоб податкова служба визнала окреме зазначення.
Висновок: законна економія з мірою
Повністю усунути додаткові витрати на купівлю неможливо, але їх можна відчутно зменшити. Найдієвіший важіль — окремо зазначений і реалістично оцінений інвентар, який зменшує податок на придбання нерухомості. До цього додаються розділена або повністю скасована маклерська комісія та спрощене нотаріальне посвідчення. Вирішальним залишається одне: будьте чесними й готовими підтвердити дані документами — тоді ви заощадите законно й без проблем із податковою службою. А оскільки нижчі додаткові витрати залишають вам більше можливостей у ціні купівлі, зрештою виграє й продавець.