Przy zakupie nieruchomości oprócz ceny zakupu dochodzi jeszcze około 9 do 12 procent kosztów dodatkowych – pieniędzy, które z reguły pochodzą z kapitału własnego i nie są finansowane wraz z zakupem. Część z nich kupujący mogą wyraźnie obniżyć za pomocą legalnych środków. Pokazujemy, w których miejscach można zaoszczędzić, gdzie przebiegają granice i dlaczego niższe koszty dodatkowe ostatecznie przynoszą korzyść także sprzedającemu.
Co zalicza się do kosztów dodatkowych zakupu?
Koszty dodatkowe zakupu obejmują wszystkie wydatki ponoszone oprócz samej ceny zakupu, aby nieruchomość mogła zgodnie z prawem zmienić właściciela. Największą część stanowią trzy pozycje:
- Podatek od nabycia nieruchomości: w zależności od kraju związkowego od 3,5 do 6,5 procent ceny zakupu – największa pojedyncza pozycja.
- Koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej: łącznie zwykle około 1,5 do 2,0 procent. Ich wysokość jest jednolicie regulowana w całych Niemczech w ustawie o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i została podwyższona w wyniku dostosowania opłat w 2025 roku o około 6 do 9 procent.
- Prowizja pośrednika: zazwyczaj 5 do 7 procent z podatkiem VAT, którą kupujący i sprzedający przy mieszkaniach i domach jednorodzinnych od grudnia 2020 roku z reguły dzielą po połowie.
Przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro te pozycje szybko sumują się do 36.000–48.000 euro. Dwie z nich są określone ustawowo – natomiast w przypadku podatku od nabycia nieruchomości i prowizji istnieje legalne pole manewru.
Podatek od nabycia nieruchomości: stawki w 2026 roku i największa dźwignia oszczędności
Od 2006 roku każdy kraj związkowy samodzielnie ustala podatek od nabycia nieruchomości. Przedział stawek na 2026 rok:
- Bawaria: 3,5 procent (najniższa stawka w całym kraju)
- Badenia-Wirtembergia, Dolna Saksonia, Nadrenia-Palatynat, Saksonia-Anhalt, Turyngia: 5,0 procent
- Brema, Hamburg, Saksonia: 5,5 procent
- Berlin, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie: 6,0 procent
- Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia, Saara, Szlezwik-Holsztyn: 6,5 procent
Przy stawce 6,5 procent i cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro sam podatek od nabycia nieruchomości wynosi 26.000 euro. Właśnie tutaj znajduje się najważniejsza legalna możliwość obniżenia kosztów: podatek nalicza się tylko od gruntu wraz ze ściśle związanymi z nim elementami – nie od ruchomego wyposażenia.
Wykazać ruchome wyposażenie osobno w umowie sprzedaży
Zgodnie z § 2 GrEStG maszyny, urządzenia zakładowe i przedmioty ruchome nie należą do podlegającej opodatkowaniu nieruchomości. Kto kupuje nieruchomość zJeśli kupuje się wyposażenie, można wyszczególnić te przedmioty oddzielnie w notarialnej umowie sprzedaży. Wówczas podstawę wymiaru podatku od nabycia nieruchomości stanowi wyłącznie kwota za samą nieruchomość.
Typowe przedmioty sprzedawane wraz z nieruchomością, które mogą być uznane za ruchomości:
- kuchnia w zabudowie wraz ze sprzętem elektrycznym, o ile nie jest trwale zamontowana
- wolnostojąca sauna, markizy i rolety bez stałego zakotwienia
- domek ogrodowy, sprzęt ogrodowy i wyposażenie wiaty garażowej
- piec kominkowy, wolnostojące meble w zabudowie i lampy
- w określonych przypadkach instalacja fotowoltaiczna (kwestia sporna podatkowo – warto zasięgnąć fachowej porady)
Jak należy postępować:
- Sporządźcie ze sprzedającym listę wyposażenia z realistycznymi wartościami bieżącymi – nie cenami nowych produktów.
- Dopilnujcie, aby suma została uwzględniona w umowie sprzedaży jako oddzielna pozycja.
- Zachowajcie rachunki lub zdjęcia na wypadek pytań urzędu skarbowego.
Praktyczna zasada administracji skarbowej: jeśli wartość wyposażenia pozostaje poniżej około 15 procent ceny zakupu i wydaje się wiarygodna, większość urzędów skarbowych akceptuje ją bez dalszej kontroli. Kto przekracza ten poziom, powinien być w stanie udokumentować każdą kwotę. Wpisane „ceny z kosmosu" urząd skarbowy wykreśli – w najgorszym przypadku grozi zarzut uchylania się od opodatkowania.
Przykład obliczeniowy: Przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro i wyposażeniu o wartości 20.000 euro wykazanym oddzielnie podstawa wymiaru podatku spada do 380.000 euro. W Nadrenii Północnej-Westfalii (6,5 procent) zapłacą Państwo w ten sposób 24.700 zamiast 26.000 euro – oszczędność wyniesie 1.300 euro.
Należy przy tym pamiętać o dwóch kwestiach: Banki z reguły finansują wyłącznie nieruchomość, a nie wyposażenie. Osoby kalkulujące budżet na styk muszą sfinansować kwotę za wyposażenie z kapitału własnego. Ponadto takie rozwiązanie działa tylko w przypadku faktycznie istniejącego i wartościowego wyposażenia.
Co już nie działa: rezerwa na remonty
Przez długi czas popularna była rada, aby w przypadku mieszkania własnościowego odliczyć od ceny zakupu udział w rezerwie na remonty lub utrzymanie. To już nieaktualne: Federalny Trybunał Finansowy wyrokiem z 16 września 2020 r. (sygn. akt II R 49/17) orzekł, że proporcjonalny udział w rezerwie nie obniża podstawy wymiaru podatku od nabycia nieruchomości. Rezerwa należy do majątku zarządzanego przez wspólnotę właścicieli, a nie do poszczególnego nabywcy. Odliczenie nie jest już zatem możliwe – starsze poradniki, które nadal je zalecają, wprowadzają w błąd.
Dalsze legalne możliwości
Podzielić prowizję lub całkowicie jej uniknąć
Od grudnia 2020 r. w przypadku mieszkań i W przypadku domów jednorodzinnych obowiązuje zasada podziału po połowie zgodnie z § 656c BGB: jeśli sprzedający zleca pośrednikowi sprzedaż, kupujący musi ponieść najwyżej połowę prowizji. Jeśli sprzedający zmniejszy swój udział, automatycznie spada również udział kupującego. Jeszcze więcej można zaoszczędzić przy zakupie bez prowizji – na przykład bezpośrednio od właściciela. Na TraumImmo znajdą Państwo liczne oferty bez prowizji, w przypadku których opłata pośrednika całkowicie Państwa nie obciąża.
Przy nowej budowie: oddzielić działkę od budynku
Jeśli kupią Państwo niezabudowaną działkę i zlecą budowę domu na podstawie odrębnej, niezależnej umowy, podatek od nabycia nieruchomości będzie naliczany wyłącznie od ceny działki. Uwaga: Federalny Trybunał Finansowy uznaje to tylko wtedy, gdy nie istnieje „jednolity pakiet umów” – czyli gdy sprzedający działkę i firma budowlana nie są powiązani gospodarczo. Warto wcześniej skonsultować tę kwestię z doradcą podatkowym, w przeciwnym razie urząd skarbowy naliczy podatek od całej kwoty.
Realistycznie utrzymać koszty notarialne
Same opłaty notarialne nie podlegają negocjacji; są takie same u każdego notariusza. Można jednak zaoszczędzić na możliwych do uniknięcia usługach dodatkowych: rachunek powierniczy u notariusza jest potrzebny tylko w wyjątkowych przypadkach i powoduje dodatkowe opłaty. Im prostsze poświadczenie, tym niższe koszty.
Perspektywy: kwota wolna dla nabywców pierwszego mieszkania
W kręgach politycznych dyskutuje się nad wprowadzeniem kwoty wolnej od podatku od nabycia nieruchomości dla własnego, zamieszkiwanego lokalu mieszkalnego – umowa koalicyjna z 2025 roku wskazuje kwotę do 250.000 euro. Według stanu na 2026 rok niczego jednak jeszcze nie wdrożono; obecne stawki pozostają bez zmian. Osoby planujące zakup powinny śledzić rozwój sytuacji.
FAQ dotyczące dodatkowych kosztów zakupu
Ile łącznie wynoszą dodatkowe koszty zakupu?
W zależności od kraju związkowego i modelu prowizyjnego dodatkowe koszty wynoszą zazwyczaj od 9 do 12 procent ceny zakupu. Przy kwocie 400.000 euro daje to około 36.000–48.000 euro, które należy zapłacić dodatkowo poza ceną zakupu.
Czy odliczenie wyposażenia od ceny zakupu jest legalne?
Tak. Ruchome wyposażenie nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości. Warunkiem jest jego faktyczne istnienie, wycena według realistycznej wartości bieżącej oraz odrębne wykazanie w umowie kupna.
Ile wyposażenia urząd skarbowy akceptuje bez dowodu?
Przyjmuje się orientacyjnie udział do około 15 procent ceny zakupu. Powyżej tej wartości urząd skarbowy zazwyczaj wymaga dokumentów potwierdzających przyjęte wartości.
Czy mogę koszty notarialne i Negocjować koszty wpisu do księgi wieczystej?
Nie. Opłaty te są jednolicie ustalone na poziomie federalnym w GNotKG i identyczne dla każdego notariusza. Oszczędzić można tylko dzięki możliwym do uniknięcia usługom dodatkowym.
Czy rezerwę na utrzymanie można odliczyć od podatku od nabycia nieruchomości?
Nie, od czasu wyroku Federalnego Trybunału Finansowego z 2020 roku już nie. Proporcjonalna część rezerwy nie obniża podstawy opodatkowania podatkiem od nabycia nieruchomości.
Zalety i wady dla kupujących
Legalne modele oszczędzania się opłacają – nie są jednak całkowicie pozbawione wysiłku ani ryzyka:
- Zaleta – rzeczywista oszczędność: Odliczenie wyposażenia oraz podzielona lub zniesiona prowizja obniżają koszty dodatkowe o kilka tysięcy euro.
- Zaleta – większy margines cenowy: Osoby oszczędzające na kosztach dodatkowych mogą przeznaczyć budżet na cenę zakupu – dzięki temu ich oferta jest atrakcyjniejsza dla sprzedających.
- Zaleta – legalnie i transparentnie: Wszystkie wymienione sposoby mieszczą się w ramach prawnych, o ile wartości są prawidłowe.
- Wada – obowiązek udokumentowania: Urząd skarbowy może odrzucić zawyżone wartości wyposażenia; w skrajnym przypadku grozi postępowanie karne skarbowe.
- Wada – luka finansowa: Wyposażenie zazwyczaj nie jest objęte finansowaniem i musi zostać opłacone z kapitału własnego.
- Wada – potrzeba doradztwa: Szczególnie w przypadku modelu deweloperskiego potrzebna jest fachowa porada, aby urząd skarbowy uznał oddzielne wykazanie tych wartości.
Podsumowanie: legalne oszczędzanie z rozwagą
Nie można całkowicie wyeliminować kosztów dodatkowych zakupu, ale można je wyraźnie obniżyć. Najskuteczniejszym rozwiązaniem jest wykazane oddzielnie i realistycznie wycenione wyposażenie, które zmniejsza podatek od nabycia nieruchomości. Do tego dochodzi podzielona lub całkowicie zniesiona prowizja pośrednika oraz uproszczona czynność notarialna. Najważniejsze pozostaje jedno: należy zachować uczciwość i możliwość udokumentowania danych – wtedy można oszczędzać legalnie i bez problemów z urzędem skarbowym. Ponieważ niższe koszty dodatkowe zapewniają większy margines przy cenie zakupu, ostatecznie korzysta na tym również sprzedający.