Lors de l’achat d’un bien immobilier, environ 9 à 12 % de frais annexes s’ajoutent au prix d’achat – une somme qui provient généralement des fonds propres et n’est pas financée par un prêt. Les acheteurs peuvent en réduire sensiblement une partie par des moyens légaux. Nous vous montrons sur quels postes il est possible d’économiser, où se situent les limites et pourquoi des frais annexes moins élevés profitent finalement aussi au vendeur.
Que comprennent les frais annexes d’acquisition ?
Les frais annexes d’acquisition comprennent toutes les dépenses qui s’ajoutent au prix d’achat proprement dit afin que le bien immobilier change de propriétaire en toute sécurité juridique. Trois postes représentent la majeure partie des coûts :
- Droits de mutation immobilière : selon le Land, entre 3,5 et 6,5 % du prix d’achat – le poste individuel le plus important.
- Frais de notaire et de registre foncier : généralement entre 1,5 et 2,0 % au total. Leur montant est fixé uniformément au niveau fédéral par la loi sur les frais judiciaires et notariaux (GNotKG) et a augmenté d’environ 6 à 9 % en 2025 à la suite d’une adaptation tarifaire.
- Commission d’agence immobilière : habituellement de 5 à 7 % TVA comprise, que l’acheteur et le vendeur se partagent généralement par moitié depuis décembre 2020 pour les appartements et les maisons individuelles.
Pour un prix d’achat de 400.000 euros, ces postes atteignent rapidement 36.000 à 48.000 euros. Deux d’entre eux sont fixés par la loi – en revanche, les droits de mutation immobilière et la commission offrent une marge de manœuvre légale.
Droits de mutation immobilière : taux 2026 et principal levier
Depuis 2006, chaque Land fixe lui-même les droits de mutation immobilière. La fourchette pour 2026 :
- Bavière : 3,5 % (taux le plus bas d’Allemagne)
- Bade-Wurtemberg, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe : 5,0 %
- Brême, Hambourg, Saxe : 5,5 %
- Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale : 6,0 %
- Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein : 6,5 %
À 6,5 % et pour un prix d’achat de 400.000 euros, cela représente à lui seul 26.000 euros de droits de mutation immobilière. C’est précisément là que se trouve le principal levier légal : l’impôt ne s’applique qu’au terrain et aux éléments qui y sont fixés de manière permanente – et non aux accessoires mobiliers.
Indiquer séparément le mobilier dans le contrat de vente
Selon l’article 2 de la GrEStG, les machines, les installations d’exploitation et les objets mobiliers ne font pas partie du bien immobilier imposable. Quiconque achète un bien immobilier avec L’acheteur d’un inventaire peut faire figurer ces objets séparément dans l’acte notarié de vente. Seul le montant correspondant au bien immobilier lui-même constitue alors la base de calcul de la taxe sur les mutations immobilières.
Objets typiquement vendus avec le bien pouvant être considérés comme mobiliers :
- cuisine équipée avec appareils électroménagers, dans la mesure où elle n’est pas fixée de manière indissociable
- sauna indépendant, stores bannes et volets roulants sans ancrage fixe
- abri de jardin, outils de jardinage et équipements de carport
- poêle-cheminée, meubles encastrés indépendants et lampes
- dans certains cas, une installation photovoltaïque (controversée sur le plan fiscal – il est conseillé de demander un avis professionnel)
Voici comment procéder :
- Établissez avec le vendeur une liste d’inventaire avec des valeurs vénales réalistes – et non des prix neufs.
- Faites inscrire le montant en tant que poste distinct dans l’acte de vente.
- Conservez les justificatifs tels que les factures ou les photos, au cas où l’administration fiscale poserait des questions.
La règle empirique de l’administration fiscale : si la valeur de l’inventaire reste inférieure à environ 15 pour cent du prix d’achat et paraît plausible, la plupart des services fiscaux acceptent le montant indiqué sans autre vérification. Au-delà, il faut pouvoir étayer chaque euro par des justificatifs. L’administration fiscale biffera les « prix astronomiques » indiqués – dans le pire des cas, une accusation de fraude fiscale est à craindre.
Exemple de calcul : pour un prix d’achat de 400.000 euros et un inventaire de 20.000 euros indiqué séparément, la base de calcul tombe à 380.000 euros. En Rhénanie-du-Nord-Westphalie (6,5 pour cent), vous payez ainsi 24.700 au lieu de 26.000 euros – une économie de 1.300 euros.
Vous devez garder deux éléments à l’esprit : les banques ne financent en règle générale que le bien immobilier, et non l’inventaire. Celui qui calcule au plus juste doit financer le montant de l’inventaire sur ses fonds propres. En outre, cette méthode ne fonctionne qu’avec un inventaire réellement présent et ayant une valeur réelle.
Ce qui ne fonctionne plus : la réserve pour travaux d’entretien
Pendant longtemps, il était conseillé, pour un appartement en copropriété, de déduire du prix d’achat la quote-part de la réserve pour travaux d’entretien ou de conservation. Cette pratique est dépassée : par son arrêt du 16 septembre 2020 (réf. II R 49/17), la Cour fédérale des finances a décidé que la quote-part de la réserve ne réduit pas la base de calcul de la taxe sur les mutations immobilières. Elle appartient au patrimoine administratif de la communauté des copropriétaires et non à l’acheteur individuel. Une déduction n’est donc plus possible – les anciens guides qui la recommandent encore sont trompeurs.
Autres leviers légaux
Partager la commission ou l’économiser entièrement
Depuis décembre 2020, pour les appartements et Pour les maisons individuelles, le principe de partage par moitié prévu par l’article 656c du BGB s’applique : si le vendeur mandate l’agent immobilier, l’acheteur doit en supporter au maximum la moitié de la commission. Si le vendeur réduit sa part, celle de l’acheteur diminue automatiquement aussi. Vous économisez encore davantage lors d’un achat sans commission – par exemple directement auprès du propriétaire. Sur TraumImmo, vous trouverez de nombreuses offres sans commission, pour lesquelles les honoraires vous sont entièrement épargnés.
Pour une construction neuve : séparer le terrain et le bâtiment
Si vous achetez un terrain non bâti et mandatez la construction de la maison dans le cadre d’un contrat distinct et indépendant, la taxe sur les mutations immobilières ne s’applique qu’au prix du terrain. Attention : la Cour fédérale des finances ne reconnaît ce dispositif que s’il n’existe pas de « contrat global » – le vendeur du terrain et l’entreprise de construction ne doivent donc pas être liés économiquement. Demandez au préalable un conseil fiscal à ce sujet, sinon l’administration fiscale percevra la taxe sur le montant total.
Maintenir les frais de notaire à un niveau réaliste
Les honoraires du notaire eux-mêmes ne sont pas négociables ; ils sont identiques pour tous les notaires. Il est toutefois possible d’économiser sur les prestations supplémentaires évitables : un compte séquestre notarial, par exemple, n’est nécessaire que dans des cas exceptionnels et entraîne des frais supplémentaires. Plus l’authentification est simple, plus les coûts sont faibles.
Perspectives : abattement pour les primo-accédants
La mise en place d’un abattement de taxe sur les mutations immobilières pour les logements occupés par leur propriétaire est actuellement discutée sur le plan politique – l’accord de coalition de 2025 mentionne un montant pouvant atteindre 250.000 euros. En 2026, rien n’a toutefois encore été mis en œuvre ; les taux actuels restent inchangés. Toute personne prévoyant un achat devrait suivre l’évolution de la situation.
FAQ sur les frais annexes à l’achat
Quel est le montant total des frais annexes à l’achat ?
Selon le Land et le modèle de commission, les frais annexes se situent généralement entre 9 et 12 pour cent du prix d’achat. Pour 400.000 euros, cela représente environ 36.000 à 48.000 euros, exigibles en plus du prix d’achat.
Est-il légal de déduire l’inventaire du prix d’achat ?
Oui. L’inventaire mobilier n’est pas soumis à la taxe sur les mutations immobilières. Il faut toutefois qu’il soit effectivement présent, évalué selon des valeurs vénales réalistes et indiqué séparément dans le contrat de vente.
Quelle quantité d’inventaire l’administration fiscale accepte-t-elle sans justificatif ?
En règle générale, une part allant jusqu’à environ 15 pour cent du prix d’achat est admise. Au-delà, l’administration fiscale exige généralement des justificatifs concernant les valeurs retenues.
Puis-je déduire les frais de notaire et Négocier les frais du registre foncier ?
Non. Ces frais sont fixés au niveau fédéral dans le GNotKG et sont identiques pour chaque notaire. Vous ne pouvez économiser que sur les prestations supplémentaires évitables.
La réserve pour entretien peut-elle être déduite de la taxe sur l’acquisition immobilière ?
Non, plus depuis l’arrêt de la Cour fédérale des finances de 2020. La réserve proportionnelle ne réduit pas la base de calcul de la taxe sur l’acquisition immobilière.
Avantages et inconvénients pour les acheteurs
Les modèles d’économie légaux sont intéressants, mais ils ne sont pas totalement dépourvus d’efforts ou de risques :
- Avantage – économie réelle : La déduction du mobilier et une commission partagée ou supprimée réduisent les frais annexes de plusieurs milliers d’euros.
- Avantage – davantage de marge sur le prix : En économisant sur les frais annexes, vous pouvez consacrer le budget au prix d’achat – votre offre devient ainsi plus attractive pour les vendeurs.
- Avantage – légal et transparent : Toutes les méthodes mentionnées respectent le cadre légal, à condition que les valeurs soient exactes.
- Inconvénient – obligation de justification : L’administration fiscale peut supprimer les valeurs de mobilier excessives ; dans les cas extrêmes, une procédure pénale pour fraude fiscale est possible.
- Inconvénient – déficit de financement : Le mobilier n’est généralement pas cofinancé et doit être payé sur les fonds propres.
- Inconvénient – besoin de conseil : Le modèle du promoteur immobilier nécessite notamment des conseils spécialisés afin que l’administration fiscale reconnaisse la mention séparée.
Conclusion : économiser légalement avec mesure
Il est impossible de faire disparaître les frais annexes d’achat, mais il est possible de les réduire sensiblement. Le levier le plus efficace est le mobilier indiqué séparément et évalué de manière réaliste, ce qui réduit la taxe sur l’acquisition immobilière. S’y ajoutent la commission d’agence partagée ou entièrement supprimée et un acte notarié allégé. L’essentiel reste le suivant : soyez honnête et en mesure de justifier les montants – vous économiserez ainsi légalement et sans problèmes avec l’administration fiscale. Et comme des frais annexes moins élevés vous laissent davantage de marge sur le prix d’achat, le vendeur en profite également au final.