Además del precio de compra, la adquisición de un inmueble genera aproximadamente entre un 9 y un 12 por ciento adicional en gastos accesorios, dinero que normalmente procede del capital propio y no se financia conjuntamente. Los compradores pueden reducir una parte de ellos de forma significativa mediante medios legales. Le mostramos en qué aspectos se puede ahorrar, dónde están los límites y por qué unos gastos accesorios más bajos también benefician al vendedor al final.
¿Qué se incluye entre los gastos accesorios de compra?
Los gastos accesorios de compra comprenden todos los desembolsos que se generan adicionalmente al precio de compra puro para que el inmueble cambie de propietario con plena seguridad jurídica. Tres partidas representan la mayor parte:
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: según el estado federado, entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra; es la partida individual más importante.
- Gastos notariales y del registro de la propiedad: conjuntamente, normalmente alrededor del 1,5 al 2,0 por ciento. El importe está regulado de manera uniforme en todo el país por la Ley de costas judiciales y notariales (GNotKG) y aumentó aproximadamente entre un 6 y un 9 por ciento debido a un ajuste de tarifas en 2025.
- Comisión de agencia inmobiliaria: habitualmente entre el 5 y el 7 por ciento, incluido el impuesto sobre el valor añadido, que desde diciembre de 2020 normalmente se reparte por mitades entre compradores y vendedores en el caso de viviendas y casas unifamiliares.
Con un precio de compra de 400.000 euros, estas partidas ascienden rápidamente a entre 36.000 y 48.000 euros. Dos de ellas están fijadas legalmente; en cambio, en el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y la comisión existe margen de maniobra legal.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: tipos de 2026 y el mayor margen de ahorro
Desde 2006, cada estado federado fija por sí mismo el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. El rango para 2026:
- Baviera: 3,5 por ciento (el tipo más bajo de todo el país)
- Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia: 5,0 por ciento
- Bremen, Hamburgo, Sajonia: 5,5 por ciento
- Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 6,0 por ciento
- Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein: 6,5 por ciento
Con un 6,5 por ciento y un precio de compra de 400.000 euros, solo el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias asciende a 26.000 euros. Precisamente aquí se encuentra la principal posibilidad legal de ahorro: el impuesto solo se aplica al terreno y a los elementos fijamente unidos a él, no a los accesorios muebles.
Incluir por separado el inventario móvil en el contrato de compraventa
Según el § 2 GrEStG, las máquinas, las instalaciones operativas y los objetos muebles no forman parte del terreno sujeto a impuestos. Quien adquiere un inmueble con Quien compra el inventario puede indicar estos objetos por separado en el contrato notarial de compraventa. Solo el importe correspondiente al inmueble en sí constituirá entonces la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Objetos típicos vendidos conjuntamente que pueden considerarse bienes muebles:
- Cocina empotrada con electrodomésticos, siempre que no esté instalada de forma inseparable
- Sauna independiente, toldos y persianas sin anclaje fijo
- Caseta de jardín, herramientas de jardinería y equipamiento del aparcamiento cubierto
- Estufa de leña, muebles empotrados independientes y lámparas
- En determinados casos, una instalación fotovoltaica (fiscalmente controvertida; aquí conviene asesoramiento profesional)
Proceda de la siguiente manera:
- Elabore con el vendedor una lista del inventario con valores temporales realistas, no con precios nuevos.
- Haga incluir la suma como una partida independiente en el contrato de compraventa.
- Conserve justificantes como facturas o fotografías por si la administración tributaria realiza alguna consulta.
La regla práctica de la administración tributaria: si el valor del inventario se mantiene por debajo de aproximadamente el 15 por ciento del precio de compra y parece plausible, la mayoría de las oficinas tributarias acepta el importe sin una comprobación adicional. Quien supere ese porcentaje debería poder respaldar cada euro con justificantes. La administración tributaria elimina los «precios astronómicos» declarados; en el peor de los casos, puede surgir una acusación de fraude fiscal.
Un ejemplo de cálculo: con un precio de compra de 400.000 euros y un inventario de 20.000 euros indicado por separado, la base imponible se reduce a 380.000 euros. En Renania del Norte-Westfalia (6,5 por ciento), pagará así 24.700 en lugar de 26.000 euros: un ahorro de 1.300 euros.
Debe tener en cuenta dos cosas: por regla general, los bancos solo financian el inmueble, no el inventario. Quien calcule con un margen ajustado tendrá que aportar el importe del inventario con fondos propios. Además, este método solo funciona con un inventario realmente existente y de valor económico.
Lo que ya no funciona: el fondo de reserva para mantenimiento
Durante mucho tiempo se recomendó deducir del precio de compra, en el caso de una vivienda en propiedad horizontal, la parte correspondiente al fondo de reserva para mantenimiento o conservación. Esto está desfasado: mediante sentencia de 16 de septiembre de 2020 (ref. II R 49/17), el Tribunal Fiscal Federal decidió que la parte proporcional de la reserva no reduce la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Forma parte del patrimonio administrativo de la comunidad de propietarios y no pertenece al comprador individual. Por tanto, ya no es posible deducirla; las guías antiguas que aún lo recomiendan inducen a error.
Otros mecanismos legales
Compartir la comisión o ahorrársela por completo
Desde diciembre de 2020 se aplica a las viviendas y En las viviendas unifamiliares se aplica el principio de división a partes iguales conforme al § 656c del BGB: si el vendedor encarga al agente inmobiliario, el comprador debe asumir como máximo la mitad de la comisión. Si el vendedor reduce su parte, la del comprador también disminuye automáticamente. Ahorrará aún más al comprar sin comisión, por ejemplo, directamente al propietario. En TraumImmo encontrará numerosas ofertas sin comisión en las que la comisión desaparece por completo para usted.
En obra nueva: separar el terreno y el edificio
Si compra un terreno sin edificar y encarga la construcción de la casa mediante un contrato separado e independiente, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales solo se aplica al precio del terreno. Precaución: el Tribunal Federal de Finanzas solo lo reconoce si no existe un «contrato unitario», es decir, si el vendedor del terreno y la empresa constructora no están vinculados económicamente. Solicite asesoramiento fiscal previamente; de lo contrario, la administración tributaria cobrará el impuesto sobre el importe total.
Mantener los gastos notariales en un nivel realista
Los honorarios notariales no son negociables; son iguales para todos los notarios. Sin embargo, se puede ahorrar evitando servicios adicionales innecesarios: una cuenta notarial, por ejemplo, solo es necesaria en casos excepcionales y genera gastos adicionales. Cuanto más sencilla sea la escrituración, menores serán los costes.
Perspectiva: exención para primeros compradores
Políticamente se debate una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para viviendas ocupadas por sus propietarios; el acuerdo de coalición de 2025 menciona un importe de hasta 250.000 euros. Sin embargo, a fecha de 2026 todavía no se ha aplicado nada; los tipos actuales siguen vigentes sin cambios. Quien planifique la compra debería seguir la evolución.
FAQ sobre los gastos adicionales de compra
¿A cuánto ascienden en total los gastos adicionales de compra?
Según el estado federado y el modelo de comisión, los gastos adicionales suelen situarse entre el 9 y el 12 por ciento del precio de compra. En una compra de 400.000 euros, esto supone aproximadamente entre 36.000 y 48.000 euros, que deben pagarse además del precio de compra.
¿Es legal descontar el inventario del precio de compra?
Sí. El inventario mueble no está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Es requisito que exista realmente, que se valore con valores actuales realistas y que se indique por separado en el contrato de compraventa.
¿Cuánto inventario acepta la administración tributaria sin justificante?
Como regla general, se considera aceptable una proporción de hasta aproximadamente el 15 por ciento del precio de compra. Por encima de ese porcentaje, la administración tributaria suele exigir justificantes de los valores indicados.
¿Puedo pagar los gastos notariales y ¿Negociar los costes del registro de la propiedad?
No. Estas tasas están establecidas de forma uniforme en todo el país por la GNotKG y son idénticas para todos los notarios. Solo puede ahorrar mediante servicios adicionales evitables.
¿Puede deducirse la reserva para mantenimiento del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
No, desde la sentencia del Tribunal Fiscal Federal de 2020 ya no. La reserva proporcional no reduce la base imponible del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Ventajas y desventajas para compradores
Los modelos legales de ahorro merecen la pena, pero no están completamente exentos de esfuerzo o riesgo:
- Ventaja – ahorro real: La deducción por inventario y una comisión compartida o eliminada reducen los costes adicionales en varios miles de euros.
- Ventaja – mayor margen de precio: Quien ahorra en los costes adicionales puede destinar el presupuesto al precio de compra, lo que hace que su oferta resulte más atractiva para los vendedores.
- Ventaja – legal y transparente: Todas las vías mencionadas se mantienen dentro del marco legal, siempre que los valores sean correctos.
- Desventaja – obligación de demostrarlo: Hacienda puede rechazar valores de inventario excesivos; en casos extremos, puede iniciarse un procedimiento penal fiscal.
- Desventaja – déficit de financiación: Por lo general, el inventario no se financia y debe pagarse con fondos propios.
- Desventaja – necesidad de asesoramiento: Especialmente en el modelo de promotor inmobiliario, se requiere asesoramiento especializado para que Hacienda reconozca la indicación separada.
Conclusión: ahorrar legalmente con mesura
Los costes adicionales de la compra no pueden desaparecer por arte de magia, pero sí pueden reducirse de forma apreciable. La palanca más eficaz es el inventario indicado por separado y valorado de forma realista, que reduce el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. A esto se suman la comisión de agencia compartida o completamente eliminada y una escrituración sencilla. Lo decisivo sigue siendo actuar con honestidad y poder justificarlo; así ahorrará legalmente y sin problemas con Hacienda. Y como unos costes adicionales más bajos le dejan mayor margen en el precio de compra, al final también se beneficia el vendedor.