अचल संपत्ति खरीदते समय खरीद मूल्य के अलावा लगभग 9 से 12 प्रतिशत अतिरिक्त लागत भी जुड़ जाती है – यह धनराशि आम तौर पर अपनी पूंजी से आती है और इसका सह-वित्तपोषण नहीं किया जाता। खरीदार कानूनी साधनों से इसके एक हिस्से को उल्लेखनीय रूप से कम कर सकते हैं। हम बताते हैं कि किन स्थानों पर बचत संभव है, सीमाएँ कहाँ हैं और कम अतिरिक्त लागत अंततः विक्रेता के लिए भी क्यों लाभदायक होती है।
खरीद-सम्बंधी अतिरिक्त लागतों में क्या शामिल है?
खरीद-सम्बंधी अतिरिक्त लागतों में वे सभी खर्च शामिल हैं, जो शुद्ध खरीद मूल्य के अतिरिक्त लगते हैं, ताकि संपत्ति कानूनी रूप से सुरक्षित तरीके से मालिक बदले। तीन मदों का सबसे बड़ा हिस्सा होता है:
- रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स: संघीय राज्य के अनुसार खरीद मूल्य का 3,5 से 6,5 प्रतिशत – सबसे बड़ी एकल मद।
- नोटरी और भूमि-पंजी लागत: कुल मिलाकर आमतौर पर लगभग 1,5 से 2,0 प्रतिशत। राशि पूरे जर्मनी में न्यायालय और नोटरी लागत कानून (GNotKG) में समान रूप से निर्धारित है और 2025 में शुल्क समायोजन के कारण लगभग 6 से 9 प्रतिशत बढ़ाई गई।
- ब्रोकर कमीशन: आमतौर पर वैट सहित 5 से 7 प्रतिशत, जिसे दिसंबर 2020 से अपार्टमेंट और एकल-परिवार वाले घरों में खरीदार और विक्रेता सामान्यतः आधा-आधा साझा करते हैं।
400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर ये मदें शीघ्र ही 36.000 से 48.000 यूरो तक पहुँच जाती हैं। इनमें से दो कानूनी रूप से निश्चित हैं – जबकि रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स और कमीशन में कानूनी गुंजाइश है।
रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स: 2026 की दरें और सबसे बड़ा उपाय
2006 से प्रत्येक संघीय राज्य रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स स्वयं निर्धारित करता है। 2026 के लिए दायरा:
- बवेरिया: 3,5 प्रतिशत (पूरे देश में सबसे कम दर)
- बाडेन-वुर्टेमबर्ग, लोअर सैक्सोनी, राइनलैंड-पैलेटिनेट, सैक्सोनी-आनहाल्ट, थ्यूरिंगिया: 5,0 प्रतिशत
- ब्रेमेन, हैम्बर्ग, सैक्सोनी: 5,5 प्रतिशत
- बर्लिन, हेसेन, मेक्लेनबुर्ग-फोरपोमेर्न: 6,0 प्रतिशत
- ब्रांडेनबुर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड, श्लेसविग-होल्स्टीन: 6,5 प्रतिशत
6,5 प्रतिशत और 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर केवल रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स ही 26.000 यूरो होता है। यहीं सबसे महत्वपूर्ण कानूनी उपाय लागू होता है: टैक्स केवल भूमि और उससे स्थायी रूप से जुड़े घटकों पर लगता है – चल संपत्तियों पर नहीं।
चल संपत्तियों की सूची खरीद अनुबंध में अलग से दें
GrEStG की धारा 2 के अनुसार मशीनें, परिचालन उपकरण और चल वस्तुएँ कर-योग्य भूमि का हिस्सा नहीं हैं। जो व्यक्ति किसी संपत्ति को "जो व्यक्ति इन्वेंटरी खरीदता है, वह इन वस्तुओं को नोटरीकृत खरीद अनुबंध में अलग से दर्शा सकता है। तब केवल स्वयं अचल संपत्ति की राशि ही रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स के आकलन का आधार बनेगी।
आमतौर पर साथ बेची जाने वाली वस्तुएँ, जिन्हें चल संपत्ति माना जा सकता है:
- विद्युत उपकरणों सहित मॉड्यूलर रसोई, बशर्ते वह स्थायी रूप से जुड़ी न हो
- स्वतंत्र रूप से खड़ा सौना, बिना स्थायी एंकरिंग वाली शामियाने और रोलर शटर
- गार्डन शेड, बागवानी उपकरण और कारपोर्ट का सामान
- फायरप्लेस स्टोव, स्वतंत्र रूप से खड़ा अंतर्निर्मित फर्नीचर और लैंप
- कुछ मामलों में फोटोवोल्टिक प्रणाली (कर संबंधी स्थिति विवादित है – यहाँ विशेषज्ञ की सलाह उपयोगी होगी)
इस प्रकार आगे बढ़ें:
- विक्रेता के साथ यथार्थवादी वर्तमान मूल्यों वाली इन्वेंटरी सूची बनाएँ – नए दामों के आधार पर नहीं।
- कुल राशि को खरीद अनुबंध में अलग मद के रूप में शामिल करवाएँ।
- यदि वित्त कार्यालय पूछताछ करे, तो बिल या तस्वीरों जैसे प्रमाण सुरक्षित रखें।
वित्त प्रशासन का सामान्य नियम: यदि इन्वेंटरी का मूल्य खरीद मूल्य के लगभग 15 प्रतिशत से कम रहता है और विश्वसनीय प्रतीत होता है, तो अधिकांश वित्त कार्यालय बिना अतिरिक्त जाँच के इसे स्वीकार कर लेते हैं। जो इससे अधिक दर्शाता है, उसे प्रत्येक यूरो का प्रमाण प्रस्तुत करने में सक्षम होना चाहिए। दर्शाई गई “आसमान छूती कीमतों” को वित्त कार्यालय हटा देगा – सबसे खराब स्थिति में कर चोरी का आरोप लग सकता है।
एक गणना उदाहरण: 400.000 यूरो के खरीद मूल्य और अलग से दर्शाई गई 20.000 यूरो की इन्वेंटरी पर आकलन का आधार 380.000 यूरो रह जाता है। नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया में (6,5 प्रतिशत) आप इस प्रकार 26.000 के बजाय 24.700 यूरो भुगतान करते हैं – यानी 1.300 यूरो की बचत।
इस दौरान आपको दो बातें ध्यान में रखनी चाहिए: बैंक आमतौर पर केवल अचल संपत्ति को वित्तपोषित करते हैं, इन्वेंटरी को नहीं। जो व्यक्ति सीमित बजट में गणना करता है, उसे इन्वेंटरी की राशि अपनी पूँजी से जुटानी होगी। और यह तरीका केवल वास्तव में मौजूद, मूल्यवान इन्वेंटरी के साथ ही काम करता है।
जो अब काम नहीं करता: रखरखाव आरक्षित निधि
लंबे समय तक यह सलाह दी जाती थी कि Eigentumswohnung खरीदते समय रखरखाव या संरक्षण आरक्षित निधि में अपने हिस्से को खरीद मूल्य से घटा दिया जाए। यह अब पुराना हो चुका है: संघीय वित्त न्यायालय ने 16 सितंबर 2020 के निर्णय (Az. II R 49/17) में फैसला दिया कि आरक्षित निधि में आनुपातिक हिस्सा रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स के आकलन के आधार को कम नहीं करता। यह मालिकों के समुदाय की प्रशासनिक संपत्ति का हिस्सा है, व्यक्तिगत खरीदार की संपत्ति नहीं। इसलिए कटौती अब संभव नहीं है – पुराने मार्गदर्शक, जो अभी भी इसकी सलाह देते हैं, भ्रमित करते हैं।
अन्य कानूनी उपाय
कमीशन बाँटें या पूरी तरह बचाएँ
दिसंबर 2020 से अपार्टमेंट और एकल-परिवार वाले घरों में § 656c BGB के अनुसार आधे-आधे हिस्से का सिद्धांत लागू होता है: यदि विक्रेता ब्रोकर नियुक्त करता है, तो खरीदार को अधिकतम कमीशन का आधा ही वहन करना होगा। विक्रेता अपना हिस्सा कम करता है, तो खरीदार का हिस्सा भी स्वतः कम हो जाता है। बिना कमीशन की खरीदारी में आप और भी बचत कर सकते हैं—जैसे सीधे मालिक से। TraumImmo पर आपको कई बिना-कमीशन वाले ऑफ़र मिलेंगे, जिनमें आपके लिए ब्रोकरेज शुल्क पूरी तरह समाप्त हो जाता है।
नए निर्माण में: ज़मीन और भवन को अलग रखें
यदि आप एक अविकसित भूखंड खरीदते हैं और अलग, स्वतंत्र अनुबंध में घर का निर्माण करवाते हैं, तो रियल एस्टेट ट्रांसफ़र टैक्स केवल भूखंड की कीमत पर लागू होता है। सावधान रहें: Bundesfinanzhof इसे तभी स्वीकार करता है, जब कोई „एकीकृत अनुबंध संरचना" मौजूद न हो—अर्थात भूखंड विक्रेता और निर्माण कंपनी आर्थिक रूप से संबद्ध न हों। पहले से कर संबंधी सलाह लें, अन्यथा वित्त कार्यालय कुल राशि पर कर वसूल करेगा।
नोटरी लागत को यथार्थवादी रखें
नोटरी शुल्क स्वयं बातचीत योग्य नहीं हैं; वे हर नोटरी के लिए समान होते हैं। हालांकि, टाली जा सकने वाली अतिरिक्त सेवाओं में बचत की जा सकती है: उदाहरण के लिए, नोटरी एस्क्रो खाता केवल अपवादस्वरूप आवश्यक होता है और अतिरिक्त शुल्क उत्पन्न करता है। प्रमाणीकरण जितना सरल होगा, लागत उतनी ही कम होगी।
전망: पहली बार खरीदारों के लिए कर-मुक्त सीमा
स्व-उपयोग वाले आवासीय स्वामित्व के लिए रियल एस्टेट ट्रांसफ़र टैक्स में कर-मुक्त सीमा पर राजनीतिक चर्चा चल रही है—2025 के गठबंधन समझौते में 250.000 यूरो तक की राशि का उल्लेख है। हालांकि 2026 तक इसे अभी लागू नहीं किया गया है; वर्तमान दरें अपरिवर्तित लागू हैं। खरीदारी की योजना बनाने वालों को विकास पर नज़र रखनी चाहिए।
खरीद की अतिरिक्त लागतों से संबंधित FAQ
कुल खरीद की अतिरिक्त लागत कितनी होती है?
संघीय राज्य और कमीशन मॉडल के आधार पर, अतिरिक्त लागतें आमतौर पर खरीद मूल्य के 9 से 12 प्रतिशत के बीच होती हैं। 400.000 यूरो पर यह लगभग 36.000 से 48.000 यूरो होती हैं, जो खरीद मूल्य के अतिरिक्त देय होती हैं।
क्या खरीद मूल्य से सामान की कीमत घटाना कानूनी है?
हाँ। चल संपत्ति रियल एस्टेट ट्रांसफ़र टैक्स के अधीन नहीं होती। शर्त यह है कि वह वास्तव में मौजूद हो, यथार्थवादी वर्तमान मूल्यों पर आंकी गई हो और खरीद अनुबंध में अलग से दर्शाई गई हो।
वित्त कार्यालय बिना प्रमाण के कितना सामान स्वीकार करता है?
सामान्य नियम के रूप में खरीद मूल्य के लगभग 15 प्रतिशत तक का हिस्सा माना जाता है। इसके अलावा, वित्त कार्यालय आमतौर पर निर्धारित मूल्यों के प्रमाण मांगता है।
क्या मैं नोटरी और रजिस्ट्री शुल्क पर मोलभाव करें?
नहीं। ये शुल्क GNotKG के तहत पूरे संघीय क्षेत्र में समान रूप से निर्धारित हैं और हर नोटरी के लिए एक जैसे हैं। आप केवल टाले जा सकने वाली अतिरिक्त सेवाओं के माध्यम से बचत कर सकते हैं।
क्या रखरखाव रिज़र्व को संपत्ति हस्तांतरण कर से घटाया जा सकता है?
नहीं, 2020 में संघीय वित्तीय न्यायालय के फैसले के बाद से नहीं। आनुपातिक रिज़र्व संपत्ति हस्तांतरण कर के आकलन आधार को कम नहीं करता।
खरीदारों के लिए लाभ और नुकसान
कानूनी बचत मॉडल लाभदायक हैं – लेकिन वे पूरी तरह बिना प्रयास या जोखिम के नहीं हैं:
- लाभ – वास्तविक बचत: इन्वेंटरी की कटौती और विभाजित या समाप्त होने वाला कमीशन अतिरिक्त लागत को कई हजार यूरो तक कम कर सकता है।
- लाभ – अधिक मूल्य-लचीलापन: जो व्यक्ति अतिरिक्त लागत में बचत करता है, वह बजट को खरीद मूल्य में लगा सकता है – इससे आपका प्रस्ताव विक्रेताओं के लिए अधिक आकर्षक बनता है।
- लाभ – कानूनी और पारदर्शी: सभी उल्लिखित तरीके कानूनी दायरे में रहते हैं, बशर्ते मूल्य सही हों।
- नुकसान – प्रमाण देने का दायित्व: बढ़ा-चढ़ाकर बताए गए इन्वेंटरी मूल्यों को वित्त कार्यालय हटा सकता है; चरम स्थिति में कर-दंड की कार्यवाही का खतरा रहता है।
- नुकसान – वित्तपोषण की कमी: इन्वेंटरी का आमतौर पर सह-वित्तपोषण नहीं किया जाता और उसका भुगतान स्वयं की पूंजी से करना पड़ता है।
- नुकसान – परामर्श की आवश्यकता: विशेष रूप से बिल्डर मॉडल में विशेषज्ञ सलाह आवश्यक होती है, ताकि वित्त कार्यालय अलग-अलग दर्शाए गए मदों को स्वीकार करे।
निष्कर्ष: संतुलित तरीके से कानूनी बचत
खरीद की अतिरिक्त लागतों को जादू से समाप्त नहीं किया जा सकता, लेकिन उन्हें स्पष्ट रूप से कम किया जा सकता है। सबसे प्रभावी उपाय अलग से दर्शाई गई, यथार्थ रूप से मूल्यांकित इन्वेंटरी है, जो संपत्ति हस्तांतरण कर को कम करती है। इसके अलावा विभाजित या पूरी तरह समाप्त होने वाला ब्रोकर कमीशन और संक्षिप्त नोटरीकरण भी मदद करते हैं। निर्णायक बात यह है: ईमानदार रहें और सब कुछ प्रमाणित कर सकें – तब आप कानूनी रूप से और वित्त कार्यालय के साथ परेशानी के बिना बचत करेंगे। और क्योंकि कम अतिरिक्त लागतें आपको खरीद मूल्य के लिए अधिक गुंजाइश देती हैं, अंततः विक्रेता को भी लाभ होता है।