بالإضافة إلى سعر الشراء، تترتب عند شراء العقار تكاليف إضافية تبلغ نحو 9 إلى 12 بالمائة – وهي أموال تأتي عادةً من رأس المال الذاتي ولا تُموَّل ضمن القرض. ويمكن للمشترين خفض جزء منها بشكل ملحوظ بوسائل قانونية. نوضح لكم المواضع التي يمكن فيها التوفير، والحدود القائمة، ولماذا تفيد التكاليف الإضافية الأقل البائعَ أيضًا في نهاية المطاف.
ما الذي يندرج ضمن التكاليف الإضافية للشراء؟
تشمل التكاليف الإضافية للشراء جميع النفقات التي تنشأ بالإضافة إلى سعر الشراء الصافي لكي تنتقل ملكية العقار بصورة قانونية سليمة. وتشكل ثلاثة بنود الحصة الأكبر:
- ضريبة نقل ملكية العقار: تتراوح حسب الولاية الاتحادية بين 3,5 و6,5 بالمائة من سعر الشراء – وهي أكبر بند منفرد.
- تكاليف الكاتب بالعدل والسجل العقاري: تبلغ معًا عادةً نحو 1,5 إلى 2,0 بالمائة. ويُنظَّم مقدارها على مستوى ألمانيا في قانون تكاليف المحاكم والموثقين (GNotKG) بصورة موحدة، وقد ارتفع بنسبة نحو 6 إلى 9 بالمائة نتيجة تعديل الرسوم في عام 2025.
- عمولة الوسيط العقاري: تبلغ عادةً 5 إلى 7 بالمائة شاملة ضريبة القيمة المضافة، ويتقاسمها المشتري والبائع عادةً مناصفةً في الشقق ومنازل الأسرة الواحدة منذ ديسمبر 2020.
عند سعر شراء يبلغ 400.000 يورو، تصل قيمة هذه البنود سريعًا إلى 36.000 حتى 48.000 يورو. اثنان منها ثابتان قانونيًا – أما في ضريبة نقل ملكية العقار والعمولة، فهناك مجال قانوني للمناورة.
ضريبة نقل ملكية العقار: النسب في 2026 وأكبر مجال للتوفير
تحدد كل ولاية اتحادية ضريبة نقل ملكية العقار بنفسها منذ عام 2006. والنطاق لعام 2026 هو:
- بافاريا: 3,5 بالمائة (أدنى معدل على مستوى ألمانيا)
- بادن-فورتمبيرغ، ساكسونيا السفلى، راينلاند-بفالتس، ساكسونيا-أنهالت، تورينغن: 5,0 بالمائة
- بريمن، هامبورغ، ساكسونيا: 5,5 بالمائة
- برلين، هِسّن، مكلنبورغ-فوربومرن: 6,0 بالمائة
- براندنبورغ، شمال الراين-وستفاليا، سارلاند، شليسفيغ-هولشتاين: 6,5 بالمائة
عند نسبة 6,5 بالمائة وسعر شراء يبلغ 400.000 يورو، تصل ضريبة نقل ملكية العقار وحدها إلى 26.000 يورو. وهنا تحديدًا تكمن أهم وسيلة قانونية للتوفير: تُفرض الضريبة فقط على الأرض والعناصر المرتبطة بها ارتباطًا ثابتًا – وليس على الملحقات المنقولة.
إدراج الموجودات المنقولة بشكل منفصل في عقد الشراء
بموجب المادة 2 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار (GrEStG)، لا تُعد الآلات وتجهيزات التشغيل والأشياء المنقولة جزءًا من العقار الخاضع للضريبة. ومن يشتري عقارًا معمن يشتري هذه المنقولات يمكنه إدراج هذه الأشياء بشكل منفصل في عقد الشراء الموثق لدى كاتب العدل. وعندئذٍ يشكل المبلغ الخاص بالعقار نفسه فقط أساس احتساب ضريبة نقل ملكية العقارات.
أمثلة نموذجية على الأشياء المباعة مع العقار والتي يمكن اعتبارها منقولات:
- مطبخ مدمج مع الأجهزة الكهربائية، ما لم يكن مركبًا بشكل لا يمكن فصله
- ساونا مستقلة، ومظلات وستائر خارجية دون تثبيت دائم
- بيت حديقة، وأدوات حديقة، وتجهيزات موقف السيارات المسقوف
- موقد مدفأة، وأثاث مدمج مستقل، ومصابيح
- في حالات معينة نظام كهروضوئي (موضع خلاف ضريبي – وهنا يُستحسن طلب مشورة متخصصة)
إليك كيفية التصرف:
- أعد مع البائع قائمة بالمنقولات تتضمن قيمًا زمنية واقعية، وليس أسعارًا جديدة.
- اطلب إدراج المبلغ كبند مستقل في عقد الشراء.
- احتفظ بالمستندات، مثل الفواتير أو الصور، في حال استفسرت مصلحة الضرائب.
القاعدة التقريبية لدى الإدارة المالية: إذا بقيت قيمة المنقولات أقل من نحو 15 بالمائة من سعر الشراء وبدت معقولة، تقبل معظم مصالح الضرائب هذا التقدير دون فحص إضافي. ومن يتجاوز ذلك ينبغي أن يكون قادرًا على إثبات كل يورو بالمستندات. أما «الأسعار الخيالية» المدرجة فتشطبها مصلحة الضرائب – وفي أسوأ الحالات قد تنشأ تهمة التهرب الضريبي.
مثال حسابي: عند سعر شراء قدره 400.000 يورو ومنقولات مدرجة بشكل منفصل بقيمة 20.000 يورو، ينخفض أساس الاحتساب إلى 380.000 يورو. وفي ولاية شمال الراين-وستفاليا (6,5 بالمائة) ستدفعون بذلك 24.700 بدلًا من 26.000 يورو – أي توفير قدره 1.300 يورو.
ينبغي أن تضعوا أمرين في الاعتبار: تموّل البنوك عادةً العقار فقط، وليس المنقولات. ومن يضع ميزانية ضيقة سيتعين عليه دفع قيمة المنقولات من رأس ماله الخاص. كما أن هذا الأسلوب لا ينجح إلا إذا كانت المنقولات موجودة فعلًا وذات قيمة.
ما لم يعد مجديًا: احتياطي الصيانة
كان من النصائح الشائعة لفترة طويلة، عند شراء شقة تمليك، خصم الحصة من احتياطي الصيانة أو الاحتياطي المخصص للحفاظ على العقار من سعر الشراء. لكن هذا أصبح متجاوزًا: فقد قررت المحكمة المالية الاتحادية، بحكم صادر في 16 سبتمبر 2020 (المرجع II R 49/17)، أن الحصة النسبية من الاحتياطي لا تقلل أساس احتساب ضريبة نقل ملكية العقارات. فهي تندرج ضمن أصول إدارة جماعة المالكين، وليس ضمن ملكية المشتري الفرد. وبالتالي لم يعد الخصم ممكنًا – أما الأدلة الإرشادية الأقدم التي لا تزال توصي بذلك فتضلل القارئ.
وسائل قانونية أخرى للمناورة
تقاسم العمولة أو توفيرها بالكامل
منذ ديسمبر 2020 يسري ذلك على الشقق وفي المنازل المنفردة، ينطبق مبدأ التقسيم مناصفةً وفقًا لـ § 656c BGB: إذا كلّف البائع الوسيط العقاري، فلا يجوز أن يتحمل المشتري أكثر من نصف العمولة. وإذا خفّض البائع حصته، تنخفض حصة المشتري تلقائيًا أيضًا. ويمكنكم التوفير أكثر عند الشراء دون عمولة – مثلًا مباشرةً من المالك. على TraumImmo ستجدون العديد من العروض دون عمولة، حيث تُلغى العمولة عنكم بالكامل.
في البناء الجديد: فصل الأرض عن المبنى
إذا اشتريتم قطعة أرض غير مبنية وكلّفتم ببناء المنزل بموجب عقد منفصل ومستقل، فلا تُفرض ضريبة نقل الملكية العقارية إلا على سعر الأرض. تنبيه: لا تعترف المحكمة المالية الاتحادية بذلك إلا إذا لم يكن هناك «عقد موحّد» – أي ألا يكون بائع الأرض وشركة البناء مرتبطين اقتصاديًا. احصلوا على استشارة ضريبية مسبقة في هذا الشأن، وإلا فستفرض مصلحة الضرائب الضريبة على المبلغ الإجمالي.
إبقاء تكاليف كاتب العدل واقعية
رسوم كاتب العدل نفسها غير قابلة للتفاوض؛ فهي متساوية لدى كل كاتب عدل. لكن يمكن التوفير في الخدمات الإضافية التي يمكن تجنبها: فحساب الأمانة لدى كاتب العدل، مثلًا، لا يكون ضروريًا إلا في حالات استثنائية ويتسبب في رسوم إضافية. وكلما كان توثيق العقد أكثر بساطة، انخفضت التكاليف.
نظرة مستقبلية: إعفاء ضريبي للمشترين لأول مرة
يجري نقاش سياسي حول إعفاء من ضريبة نقل الملكية العقارية للسكن المملوك والمستخدم ذاتيًا – ويذكر اتفاق الائتلاف لعام 2025 مبلغًا يصل إلى 250.000 يورو. لكن حتى عام 2026 لم يُنفذ أي شيء من ذلك؛ إذ لا تزال المعدلات الحالية سارية دون تغيير. ومن يخطط للشراء ينبغي أن يراقب التطورات.
الأسئلة الشائعة حول التكاليف الإضافية للشراء
ما إجمالي التكاليف الإضافية للشراء؟
بحسب الولاية الألمانية ونموذج العمولة، تتراوح التكاليف الإضافية عادةً بين 9 و12 بالمائة من سعر الشراء. وبالنسبة إلى 400.000 يورو، فهذا يعادل نحو 36.000 إلى 48.000 يورو تُستحق إضافةً إلى سعر الشراء.
هل من القانوني خصم الأثاث والتجهيزات من سعر الشراء؟
نعم. لا تخضع المنقولات لضريبة نقل الملكية العقارية. ويُشترط أن تكون موجودة فعلًا، وأن تُقيّم بقيم زمنية واقعية، وأن تُذكر بشكل منفصل في عقد الشراء.
ما مقدار الأثاث والتجهيزات الذي تقبله مصلحة الضرائب دون إثبات؟
كقاعدة عامة، تُقبل حصة تصل إلى نحو 15 بالمائة من سعر الشراء. وبما يتجاوز ذلك، تطلب مصلحة الضرائب عادةً مستندات تثبت القيم المحددة.
هل يمكنني تحمّل تكاليف كاتب العدل والتفاوض بشأن تكاليف السجل العقاري؟
لا. هذه الرسوم محددة على مستوى ألمانيا في قانون GNotKG وموحدة لدى جميع الموثقين. ولا يمكنكم التوفير إلا من خلال الخدمات الإضافية التي يمكن تجنبها.
هل يمكن خصم احتياطي الصيانة من ضريبة نقل ملكية العقار؟
لا، لم يعد ذلك ممكنًا منذ حكم المحكمة المالية الاتحادية الصادر عام 2020. فالاحتياطي النسبي لا يقلل الوعاء الضريبي لضريبة نقل ملكية العقار.
المزايا والعيوب بالنسبة للمشترين
تستحق نماذج التوفير القانونية العناء، لكنها ليست خالية تمامًا من الجهد أو المخاطر:
- ميزة – توفير حقيقي: يؤدي خصم التجهيزات وتقاسم العمولة أو إلغاؤها إلى خفض التكاليف الإضافية بعدة آلاف من اليوروهات.
- ميزة – مجال أكبر للسعر: من يوفر في التكاليف الإضافية يمكنه توجيه الميزانية إلى سعر الشراء، ما يجعل عرضه أكثر جاذبية للبائعين.
- ميزة – قانوني وشفاف: تندرج جميع الطرق المذكورة ضمن الإطار القانوني، ما دامت القيم صحيحة.
- عيب – الالتزام بإثبات القيمة: قد تلغي مصلحة الضرائب قيم التجهيزات المبالغ فيها؛ وفي الحالات القصوى قد تبدأ إجراءات جنائية ضريبية.
- عيب – فجوة تمويلية: عادةً لا يتم تمويل التجهيزات ضمن التمويل، ويتعين دفعها من رأس المال الذاتي.
- عيب – الحاجة إلى الاستشارة: خصوصًا في نموذج المطور العقاري، يلزم الحصول على مشورة متخصصة لكي تعترف مصلحة الضرائب بالإظهار المنفصل.
الخلاصة: التوفير القانوني باعتدال
لا يمكن إلغاء التكاليف الإضافية للشراء بطريقة سحرية، لكن يمكن خفضها بشكل ملحوظ. وأكثر الوسائل فعالية هي التجهيزات المدرجة بشكل منفصل والمقيّمة بصورة واقعية، مما يقلل ضريبة نقل ملكية العقار. ويضاف إلى ذلك تقاسم عمولة الوسيط العقاري أو إلغاؤها بالكامل، وتوثيق مختصر. ويبقى الأمر الحاسم: تحلَّ بالصدق وقدّم ما يثبت ذلك، وعندها ستوفر بصورة قانونية ومن دون مشكلات مع مصلحة الضرائب. ولأن انخفاض التكاليف الإضافية يمنحك مساحة أكبر في سعر الشراء، يستفيد البائع أيضًا في نهاية المطاف.