Beim Immobilienkauf schlagen neben dem Kaufpreis noch einmal rund 9 bis 12 Prozent an Nebenkosten zu Buche – Geld, das in der Regel aus dem Eigenkapital kommt und nicht mitfinanziert wird. Einen Teil davon können Käufer mit legalen Mitteln spürbar senken. Wir zeigen Ihnen, an welchen Stellen sich sparen lässt, wo die Grenzen verlaufen und warum niedrigere Nebenkosten am Ende auch dem Verkäufer nutzen.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten umfassen alle Ausgaben, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen, damit die Immobilie rechtssicher den Eigentümer wechselt. Drei Posten machen den Löwenanteil aus:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises – der größte einzelne Posten.
- Notar- und Grundbuchkosten: zusammen meist rund 1,5 bis 2,0 Prozent. Die Höhe ist bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und wurde durch eine Gebührenanpassung im Jahr 2025 um etwa 6 bis 9 Prozent erhöht.
- Maklerprovision: üblicherweise 5 bis 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Dezember 2020 in der Regel hälftig teilen.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro summieren sich diese Posten schnell auf 36.000 bis 48.000 Euro. Zwei davon sind gesetzlich fixiert – bei der Grunderwerbsteuer und der Provision gibt es dagegen legalen Spielraum.
Grunderwerbsteuer: Sätze 2026 und der größte Hebel
Die Grunderwerbsteuer legt seit 2006 jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne für 2026:
- Bayern: 3,5 Prozent (bundesweit niedrigster Satz)
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 Prozent
- Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 Prozent
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Bei 6,5 Prozent und 400.000 Euro Kaufpreis sind das allein 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Genau hier setzt der wichtigste legale Stellhebel an: Die Steuer fällt nur auf das Grundstück samt fest verbundener Bestandteile an – nicht auf bewegliches Zubehör.
Bewegliches Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen
Nach § 2 GrEStG gehören Maschinen, Betriebsvorrichtungen und bewegliche Gegenstände nicht zum steuerpflichtigen Grundstück. Wer eine Immobilie mit Inventar kauft, kann diese Gegenstände im notariellen Kaufvertrag getrennt ausweisen. Nur der Betrag für die Immobilie selbst bildet dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Typische mitverkaufte Gegenstände, die als beweglich gelten können:
- Einbauküche samt Elektrogeräten, sofern nicht untrennbar verbaut
- freistehende Sauna, Markisen und Rollläden ohne feste Verankerung
- Gartenhaus, Gartengeräte und Carport-Ausstattung
- Kaminofen, frei stehende Einbaumöbel und Lampen
- in bestimmten Fällen eine Photovoltaikanlage (steuerlich umstritten – hier lohnt fachlicher Rat)
So gehen Sie vor:
- Erstellen Sie mit dem Verkäufer eine Inventarliste mit realistischen Zeitwerten – nicht mit Neupreisen.
- Lassen Sie die Summe als eigenen Posten in den Kaufvertrag aufnehmen.
- Bewahren Sie Belege wie Rechnungen oder Fotos auf, falls das Finanzamt nachfragt.
Die Faustregel der Finanzverwaltung: Bleibt der Inventarwert unter etwa 15 Prozent des Kaufpreises und wirkt er plausibel, akzeptieren die meisten Finanzämter den Ansatz ohne weitere Prüfung. Wer darüber hinausgeht, sollte jeden Euro mit Belegen untermauern können. Angesetzte „Mondpreise" streicht das Finanzamt – im schlimmsten Fall droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Ein Rechenbeispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 20.000 Euro separat ausgewiesenem Inventar sinkt die Bemessungsgrundlage auf 380.000 Euro. In Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) zahlen Sie so 24.700 statt 26.000 Euro – eine Ersparnis von 1.300 Euro.
Zwei Dinge sollten Sie dabei bedenken: Banken finanzieren in der Regel nur die Immobilie, nicht das Inventar. Wer knapp kalkuliert, muss den Inventarbetrag aus Eigenkapital aufbringen. Und der Ansatz funktioniert nur mit tatsächlich vorhandenem, werthaltigem Inventar.
Was nicht mehr funktioniert: die Instandhaltungsrücklage
Lange galt der Tipp, bei einer Eigentumswohnung den Anteil an der Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen. Das ist überholt: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die anteilige Rücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert. Sie gehört zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft und nicht dem einzelnen Käufer. Ein Abzug ist damit nicht mehr möglich – ältere Ratgeber, die das noch empfehlen, führen in die Irre.
Weitere legale Stellhebel
Provision teilen oder ganz sparen
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Reduziert der Verkäufer seinen Anteil, sinkt automatisch auch der des Käufers. Noch mehr sparen Sie beim provisionsfreien Kauf – etwa direkt vom Eigentümer. Auf TraumImmo finden Sie zahlreiche provisionsfreie Angebote, bei denen die Courtage für Sie komplett entfällt.
Bei Neubau: Grundstück und Gebäude trennen
Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen den Hausbau in einem getrennten, unabhängigen Vertrag, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Vorsicht: Der Bundesfinanzhof erkennt das nur an, wenn kein „einheitliches Vertragswerk" vorliegt – Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen also nicht wirtschaftlich verbunden sind. Lassen Sie sich hier vorab steuerlich beraten, sonst kassiert das Finanzamt die Steuer auf die Gesamtsumme.
Notarkosten realistisch halten
Die Notargebühren selbst sind nicht verhandelbar; sie sind für jeden Notar gleich. Sparen lässt sich aber bei vermeidbaren Zusatzleistungen: Ein Notaranderkonto etwa ist nur in Ausnahmefällen nötig und verursacht Extragebühren. Je schlanker die Beurkundung, desto niedriger die Kosten.
Ausblick: Freibetrag für Ersterwerber
Politisch ist ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für selbst genutztes Wohneigentum im Gespräch – der Koalitionsvertrag von 2025 nennt eine Größenordnung von bis zu 250.000 Euro. Stand 2026 ist davon jedoch noch nichts umgesetzt; die aktuellen Sätze gelten unverändert. Wer den Kauf plant, sollte die Entwicklung im Auge behalten.
FAQ zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Provisionsmodell liegen die Nebenkosten meist zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das rund 36.000 bis 48.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden.
Ist es legal, Inventar vom Kaufpreis abzuziehen?
Ja. Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist, dass es tatsächlich vorhanden ist, mit realistischen Zeitwerten angesetzt und im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.
Wie viel Inventar akzeptiert das Finanzamt ohne Nachweis?
Als Faustregel gilt ein Anteil von bis zu etwa 15 Prozent des Kaufpreises. Darüber hinaus verlangt das Finanzamt in der Regel Belege für die angesetzten Werte.
Kann ich die Notar- und Grundbuchkosten verhandeln?
Nein. Diese Gebühren sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt und für jeden Notar identisch. Sparen können Sie nur über vermeidbare Zusatzleistungen.
Lässt sich die Instandhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abziehen?
Nein, seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 nicht mehr. Die anteilige Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht.
Vorteile und Nachteile für Käufer
Die legalen Sparmodelle lohnen sich – ganz ohne Aufwand oder Risiko sind sie aber nicht:
- Vorteil – echte Ersparnis: Der Inventarabzug und eine geteilte oder entfallende Provision senken die Nebenkosten um mehrere tausend Euro.
- Vorteil – mehr Preisspielraum: Wer bei den Nebenkosten spart, kann das Budget in den Kaufpreis stecken – das macht Ihr Angebot für Verkäufer attraktiver.
- Vorteil – legal und transparent: Alle genannten Wege bewegen sich im gesetzlichen Rahmen, solange die Werte stimmen.
- Nachteil – Nachweispflicht: Überzogene Inventarwerte kann das Finanzamt streichen; im Extremfall droht ein Steuerstrafverfahren.
- Nachteil – Finanzierungslücke: Inventar wird meist nicht mitfinanziert und muss aus Eigenkapital bezahlt werden.
- Nachteil – Beratungsbedarf: Gerade beim Bauträgermodell braucht es fachlichen Rat, damit das Finanzamt den getrennten Ausweis anerkennt.
Fazit: legal sparen mit Augenmaß
Die Kaufnebenkosten lassen sich nicht wegzaubern, aber spürbar senken. Der wirksamste Hebel ist das separat ausgewiesene, realistisch bewertete Inventar, das die Grunderwerbsteuer reduziert. Dazu kommen die geteilte oder ganz entfallende Maklerprovision und eine schlanke Beurkundung. Entscheidend bleibt: Bleiben Sie ehrlich und belegbar – dann sparen Sie legal und ohne Ärger mit dem Finanzamt. Und weil niedrigere Nebenkosten Ihnen mehr Luft beim Kaufpreis lassen, profitiert am Ende auch der Verkäufer.