Помимо покупной цены при покупке недвижимости возникают дополнительные расходы в размере примерно 9–12 процентов — деньги, которые, как правило, покрываются за счёт собственного капитала и не финансируются вместе с покупкой. Часть этих расходов покупатели могут заметно сократить законными средствами. Мы покажем, на чём можно сэкономить, где проходят границы и почему меньшие дополнительные расходы в итоге выгодны и продавцу.
Что относится к дополнительным расходам при покупке?
Дополнительные расходы при покупке включают все затраты, возникающие сверх чистой покупной цены, чтобы недвижимость с соблюдением закона сменила владельца. Наибольшую долю составляют три статьи:
- Налог на приобретение недвижимости: в зависимости от федеральной земли от 3,5 до 6,5 процента покупной цены — крупнейшая отдельная статья расходов.
- Расходы на нотариуса и земельную книгу: вместе обычно около 1,5–2,0 процента. Размер единообразно регулируется по всей стране Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и в 2025 году был увеличен примерно на 6–9 процентов в результате корректировки тарифов.
- Комиссия маклера: обычно 5–7 процентов с учётом НДС; при покупке квартир и односемейных домов с декабря 2020 года её, как правило, поровну делят покупатель и продавец.
При покупной цене 400 000 евро эти статьи быстро составляют от 36 000 до 48 000 евро. Две из них закреплены законом — в отношении налога на приобретение недвижимости и комиссии, напротив, существует законное пространство для манёвра.
Налог на приобретение недвижимости: ставки 2026 года и главный рычаг экономии
С 2006 года каждая федеральная земля самостоятельно устанавливает налог на приобретение недвижимости. Диапазон ставок на 2026 год:
- Бавария: 3,5 процента (самая низкая ставка в стране)
- Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия: 5,0 процента
- Бремен, Гамбург, Саксония: 5,5 процента
- Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания: 6,0 процента
- Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн: 6,5 процента
При ставке 6,5 процента и покупной цене 400 000 евро один только налог на приобретение недвижимости составит 26 000 евро. Именно здесь находится главный законный рычаг экономии: налог взимается только с земельного участка и прочно связанных с ним компонентов — но не с движимых принадлежностей.
Отдельно указать движимое имущество в договоре купли-продажи
Согласно § 2 GrEStG, машины, производственное оборудование и движимые предметы не относятся к облагаемой налогом недвижимости. Тот, кто приобретает недвижимость с При покупке инвентаря эти предметы можно отдельно указать в нотариальном договоре купли-продажи. Тогда базой для расчёта налога на приобретение недвижимости будет только сумма за сам объект недвижимости.
Типичные предметы, продаваемые вместе с недвижимостью, которые могут считаться движимым имуществом:
- встроенная кухня вместе с электроприборами, если она не смонтирована нераздельно
- отдельно стоящая сауна, маркизы и рольставни без стационарного крепления
- садовый домик, садовый инвентарь и оснащение навеса для автомобиля
- каминная печь, отдельно стоящая встроенная мебель и светильники
- в отдельных случаях фотоэлектрическая установка (в налоговом отношении спорно — здесь стоит обратиться за профессиональной консультацией)
Порядок действий:
- Составьте вместе с продавцом опись инвентаря с реалистичной текущей стоимостью — не с ценами новых товаров.
- Попросите включить эту сумму в договор купли-продажи отдельной позицией.
- Сохраните такие подтверждения, как счета или фотографии, на случай вопросов со стороны налоговой инспекции.
Практическое правило налоговой администрации: если стоимость инвентаря составляет менее примерно 15 процентов от цены покупки и выглядит правдоподобно, большинство налоговых инспекций принимает её без дополнительной проверки. Если сумма выше, каждый евро следует подтвердить документами. Указанные «астрономические цены» налоговая инспекция вычеркнет — в худшем случае может возникнуть обвинение в уклонении от уплаты налогов.
Пример расчёта: при цене покупки 400 000 евро и отдельно указанном инвентаре стоимостью 20 000 евро налоговая база снижается до 380 000 евро. В Северном Рейне — Вестфалии (6,5 процента) вы заплатите таким образом 24 700 вместо 26 000 евро — экономия составит 1 300 евро.
При этом следует учитывать два момента: банки, как правило, финансируют только недвижимость, а не инвентарь. При ограниченном бюджете сумму за инвентарь придётся оплатить из собственных средств. Кроме того, этот подход работает только при наличии действительно существующего и имеющего ценность инвентаря.
Что больше не работает: резерв на техническое обслуживание
Долгое время рекомендовалось при покупке квартиры в кондоминиуме вычитать из цены покупки долю в резерве на техническое обслуживание, то есть резерве на содержание и ремонт. Это устарело: Федеральный финансовый суд решением от 16 сентября 2020 года (Az. II R 49/17) постановил, что соответствующая доля резерва не уменьшает налоговую базу для налога на приобретение недвижимости. Она относится к административному имуществу товарищества собственников, а не к отдельному покупателю. Поэтому вычет больше невозможен — старые справочники, которые всё ещё это рекомендуют, вводят в заблуждение.
Другие законные способы снизить расходы
Разделить комиссию или полностью её сэкономить
С декабря 2020 года для квартир и Для частных домов действует принцип распределения пополам согласно § 656c Гражданского кодекса Германии: если продавец поручает дело маклеру, покупатель должен нести не более половины комиссии. Если продавец уменьшает свою долю, доля покупателя автоматически также снижается. Ещё больше можно сэкономить при покупке без комиссии — например, непосредственно у собственника. На TraumImmo вы найдёте многочисленные предложения без комиссии, при которых для вас она полностью отсутствует.
При новом строительстве: разделяйте участок и здание
Если вы покупаете незастроенный участок и поручаете строительство дома по отдельному, независимому договору, налог на приобретение недвижимости начисляется только на стоимость участка. Внимание: Федеральный финансовый суд признаёт это только при отсутствии «единого договорного комплекса» — то есть продавец участка и строительная компания не должны быть экономически связаны. Заранее проконсультируйтесь здесь с налоговым специалистом, иначе налоговая служба начислит налог на общую сумму.
Реалистично контролируйте нотариальные расходы
Сами нотариальные сборы не подлежат торгу; они одинаковы для каждого нотариуса. Однако можно сэкономить на предотвратимых дополнительных услугах: например, нотариальный депозитный счёт нужен лишь в исключительных случаях и влечёт дополнительные сборы. Чем проще нотариальное удостоверение, тем ниже расходы.
Перспектива: необлагаемая сумма для первых покупателей
В политике обсуждается необлагаемая сумма по налогу на приобретение недвижимости для самостоятельно используемого жилья — коалиционное соглашение 2025 года называет размер до 250 000 евро. Однако по состоянию на 2026 год это ещё не реализовано; действующие ставки остаются без изменений. Тем, кто планирует покупку, следует следить за развитием ситуации.
FAQ о дополнительных расходах при покупке
Каковы общие дополнительные расходы при покупке?
В зависимости от федеральной земли и модели комиссии дополнительные расходы обычно составляют от 9 до 12 процентов от покупной цены. При 400 000 евро это примерно 36 000–48 000 евро, которые уплачиваются сверх покупной цены.
Законно ли вычесть инвентарь из покупной цены?
Да. Движимое имущество не облагается налогом на приобретение недвижимости. Условие: оно действительно должно присутствовать, оцениваться по реалистичной текущей стоимости и отдельно указываться в договоре купли-продажи.
Какой объём инвентаря налоговая служба принимает без подтверждения?
Ориентировочно допускается доля до примерно 15 процентов от покупной цены. При превышении этого порога налоговая служба обычно требует документы, подтверждающие указанные стоимости.
Можно ли нотариальные и Договориться о расходах на внесение записи в земельную книгу?
Нет. Эти сборы единообразно установлены на федеральном уровне в соответствии с GNotKG и одинаковы для каждого нотариуса. Сэкономить можно только за счёт дополнительных услуг, которых можно избежать.
Можно ли вычесть резерв на содержание и ремонт из налога на приобретение недвижимости?
Нет, после решения Федерального финансового суда от 2020 года — больше нельзя. Пропорциональная доля резерва не уменьшает налоговую базу для налога на приобретение недвижимости.
Преимущества и недостатки для покупателей
Законные способы экономии выгодны — однако полностью без усилий и рисков они не обходятся:
- Преимущество — реальная экономия: Вычет за инвентарь и разделённая или отменённая комиссия снижают дополнительные расходы на несколько тысяч евро.
- Преимущество — больше возможностей в цене: Тот, кто экономит на дополнительных расходах, может направить бюджет на покупную цену — это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов.
- Преимущество — законность и прозрачность: Все перечисленные способы соответствуют законодательству, если указанные стоимости достоверны.
- Недостаток — обязанность подтверждения: Налоговое ведомство может исключить завышенные стоимости инвентаря; в крайних случаях грозит производство по делу о налоговом преступлении.
- Недостаток — дефицит финансирования: Инвентарь обычно не финансируется заёмными средствами и должен оплачиваться из собственных средств.
- Недостаток — необходимость консультации: Особенно при покупке у застройщика требуется профессиональная консультация, чтобы налоговое ведомство признало раздельное указание стоимости.
Итог: законная экономия с чувством меры
Дополнительные расходы при покупке нельзя устранить полностью, но их можно ощутимо снизить. Самый эффективный способ — отдельно указанный и реалистично оценённый инвентарь, который уменьшает налог на приобретение недвижимости. К этому добавляются разделённая или полностью отменённая комиссия маклера и упрощённое нотариальное удостоверение. Главное — оставайтесь честными и будьте готовы подтвердить данные документами: тогда вы сэкономите законно и без проблем с налоговым ведомством. А поскольку более низкие дополнительные расходы оставляют вам больше возможностей при формировании покупной цены, в конечном счёте выигрывает и продавец.