Wanneer een paar uit elkaar gaat, is het gezamenlijke huis vaak het grootste twistpunt – en een onderschatte belastingvalkuil. Wie binnen tien jaar na de aankoop verhuist en zijn mede-eigendomsbelang aan de ex-partner overdraagt, moet de winst onder bepaalde omstandigheden belasten. Want door de verhuizing vervalt voor de vertrokken partner de belastingvrijstelling voor zelf gebruikte woningen. Wij leggen u uit wanneer bij een scheiding speculatiebelasting verschuldigd is, hoe hoog deze uitvalt en met welke constructie u deze kunt vermijden.
Speculatiebelasting: de termijn van tien jaar
Een eigen belastingtarief dat in de volksmond „speculatiebelasting" wordt genoemd, bestaat helemaal niet. Bedoeld wordt de inkomstenbelasting op een particuliere verkooptransactie volgens § 23 EStG. Verkoopt u een perceel of een woning en ligt er tussen de aankoop en de verkoop niet meer dan tien jaar, dan is de winst in beginsel belastbaar.
Doorslaggevend zijn telkens de data van de notariële koopovereenkomsten. Wordt de termijn van tien jaar overschreden, dan is de verkoop volledig belastingvrij – onafhankelijk van hoe hoog de winst uitvalt. Binnen de termijn wordt de winst bij uw overige inkomen opgeteld en tegen uw persoonlijke inkomstenbelastingtarief belast. Alleen wanneer de totale winst uit particuliere verkooptransacties van een jaar onder de vrijstellingsgrens van 1.000 euro blijft (sinds 2024 verhoogd van voorheen 600 euro), blijft deze belastingvrij.
De uitzondering voor zelf gebruikte woningen
Voor de eigen woning bestaat een belangrijke uitzondering. Volgens § 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 3 EStG blijft de verkoop belastingvrij wanneer de woning
- gedurende de gehele periode tussen aankoop en verkoop uitsluitend voor eigen woondoeleinden is gebruikt, of
- in het jaar van verkoop en in de twee daaraan voorafgaande jaren voor eigen woondoeleinden is gebruikt.
Voor de tweede variant volstaat al een aaneengesloten eigen gebruik dat het verkoopjaar en de twee kalenderjaren daarvoor omvat – in het verkoopjaar zelf is gedeeltelijk gebruik voldoende. Wie zijn woning bewoont, kan deze dus ook binnen de termijn van tien jaar belastingvrij verkopen. Precies deze vrijstelling wordt een scheiding echter vaak fataal.
Scheiding: waarom de verhuizing de belastingvrijstelling kost
Bij een scheiding verhuist doorgaans een partner, terwijl de andere met de kinderen in het huis blijft. Voor voor de uitgetrokken partner eindigt daarmee het gebruik voor eigen woondoeleinden. Draagt hij later zijn mede-eigendomsaandeel tegen betaling over aan de voormalige partner die in het huis is gebleven, dan geldt dat als een belastbare vervreemding – en de vrijstelling voor eigen gebruik geldt niet meer.
Het Bundesfinanzhof (BFH) heeft deze constellatie in het arrest van 14 februari 2023 (IX R 11/21) in hoogste instantie bevestigd. De kernuitspraken zijn doorslaggevend voor stellen die uit elkaar gaan:
- De overdracht van het mede-eigendomsaandeel is een vervreemding. Verkoopt een echtgenoot binnen de tienjaarstermijn zijn aandeel in het kader van een overeenkomst over de gevolgen van de echtscheiding aan de voormalige partner, dan is sprake van een belastbare particuliere vervreemdingstransactie.
- Een dwangpositie biedt geen bescherming. In de behandelde zaak dreigde de verkopende partner een gerechtelijke veiling wegens verdeling. Het BFH maakte duidelijk: Een economische of emotionele druksituatie verandert daar niets aan – het blijft een vrijwillige vervreemding. Alleen echte gedwongen overdrachten, zoals onteigening, vallen buiten § 23 EStG.
- Het in het huis wonende kind redt de vrijstelling niet. Hoewel het ter beschikking stellen aan een kind dat recht heeft op kinderbijslag in beginsel als eigen gebruik geldt, was hier ook de gescheiden echtgenoot in het huis woonachtig. Daardoor was sprake van schadelijk gebruik door derden: de duurzaam gescheiden levende ex-partner behoort fiscaal niet meer tot het huishouden en geldt als een derde.
Kortom: Wie verhuist, zijn huis aan de ex-partner ter beschikking stelt en het aandeel pas daarna overdraagt, verliest de belastingvrijstelling – zelfs als de eigen kinderen daar blijven wonen.
Hoe hoog is de speculatiebelasting bij een echtscheiding?
Alleen de proportionele winst op het overgedragen mede-eigendomsaandeel wordt belast, niet de waarde van het gehele huis. De winst wordt vereenvoudigd als volgt berekend:
Proportionele verkoopprijs − proportionele aanschafkosten − proportionele bijkomende kosten = belastbare winst
Een voorbeeld: Een stel kocht in 2018 een huis voor 400.000 euro (ieder een aandeel van de helft ter waarde van 200.000 euro). In 2024 draagt de uitgetrokken partner zijn halve aandeel voor 275.000 euro over aan de ex-partner. De belastbare winst bedraagt ongeveer 275.000 − 200.000 = 75.000 euro. Bij een persoonlijk belastingtarief van 42 procent zou dat ongeveer 31.500 euro inkomstenbelasting zijn – een bedrag dat de volledige vermogensafwikkeling op losse schroeven kan zetten.
Aftrekbaar zijn naast de oorspronkelijke aanschafkosten ook de bijkomende aankoopkosten (notaris, overdrachtsbelasting) en de verkoopkosten. Bij tussentijds verhuurd onroerend goed worden bovendien de gebruikte afschrijvingen bij de winst opgeteld.
Zo voorkomt u de speculatiebelasting bij een scheiding
Het goede nieuws: met de juiste timing kan de belasting in veel gevallen worden vermeden. De volgende mogelijkheden komen in aanmerking:
- Voor de verhuizing of in hetzelfde jaar overdragen: Vindt de overdracht nog plaats terwijl de partner zelf in het huis woont, of uiterlijk in het jaar van de verhuizing, dan geldt de vrijstelling voor eigen gebruik – want dan zijn het verkoopjaar plus de twee voorgaande jaren zelf gebruikt.
- De termijn van tien jaar afwachten: Wie het onroerend goed pas na het verstrijken van tien jaar sinds de aankoop overdraagt of verkoopt, betaalt geen speculatiebelasting, ongeacht hoe hoog de winst is.
- Om niet overdragen (schenking): § 23 EStG vereist een overdracht tegen betaling. Als het aandeel wordt geschonken, ontstaat er geen speculatiebelasting. Let op: als de overdracht wordt verrekend met de verevening van tijdens het huwelijk opgebouwde vermogensaanwas, geldt zij als gedeeltelijk tegen betaling en kan zij naar rato toch belastingplichtig worden.
- Samen aan een derde verkopen: Verkopen beide partners het huis samen aan een externe koper zolang minstens één van hen er nog woont, dan kan de belastingdruk vaak lager worden gehouden dan bij de interne overdracht na de verhuizing.
Omdat elk van deze constructies afhankelijk is van termijnen en formaliteiten, moet u nooit zonder fiscaal advies een overeenkomst over de gevolgen van de scheiding ondertekenen. Een korte afspraak bij de belastingadviseur is aanzienlijk goedkoper dan een onverwachte naheffing.
Overdrachtsbelasting: overdracht aan de (ex-)partner blijft belastingvrij
Er is in elk geval één belasting die bij overdracht tussen partners niet verschuldigd is: de overdrachtsbelasting. Volgens § 3 GrEStG zijn zowel de verkrijging door de echtgenoot van de vervreemder (nr. 4) als de verkrijging door de voormalige echtgenoot in het kader van de vermogensverdeling na de scheiding (nr. 5) vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De overnemende partner bespaart daarmee, afhankelijk van de deelstaat, 3,5 tot 6,5 procent van de koopprijs. De speculatiebelasting volgens § 23 EStG blijft hierdoor echter onveranderd – beide belastingen moeten strikt van elkaar worden onderscheiden.
FAQ over speculatiebelasting bij scheiding
Is bij elke scheiding Speculatiebelasting verschuldigd?
Nee. Deze dreigt alleen als er minder dan tien jaar tussen aankoop en overdracht zit en de vrijstelling voor eigen gebruik niet van toepassing is. Wie sowieso langer dan tien jaar eigenaar is geweest of tijdig overdraagt, betaalt niets.
Waarom verlies ik de vrijstelling als ik verhuis?
Omdat de belastingvrijstelling gebruik voor eigen woondoeleinden vereist. Met de verhuizing eindigt dit gebruik. Als u het huis daarna aan uw ex-partner ter beschikking stelt, geldt dit fiscaal als gebruik door een derde.
Geldt het als eigen gebruik als mijn kind in het huis blijft wonen?
Alleen als uitsluitend een kind dat recht geeft op kinderbijslag de woning gebruikt. Zodra de gescheiden partner ook in het huis woont, ontkent het BFH het eigen gebruik – het gebruik door het kind wordt dan niet langer aan u toegerekend.
Moet ik betalen, hoewel ik tot verkoop gedwongen was?
Ja. Het BFH heeft beslist dat ook een overdracht onder druk van een dreigende gedwongen veiling bij verdeling een vrijwillige vervreemding is. De persoonlijke dwangpositie vrijwaart niet van belasting.
Hoe kan ik de belasting het veiligst vermijden?
Het veiligst is de overdracht vóór of in het jaar van de verhuizing, het afwachten van de tienjaarstermijn of een overdracht om niet. Welke weg past, hangt van uw situatie af – laat dit vooraf fiscaal controleren.
Is bij de overdracht aan de ex-partner overdrachtsbelasting verschuldigd?
Nee. De overdracht tussen echtgenoten en de vermogensafwikkeling na de scheiding zijn op grond van § 3 GrEStG vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Conclusie: timing bepaalt de belasting
Of bij de scheiding speculatiebelasting verschuldigd is, is geen kwestie van toeval, maar van het juiste moment. Het grootste risico bestaat wanneer een partner eerst verhuist en zijn mede-eigendomsbelang pas later binnen de tienjaarstermijn aan de ex-partner overdraagt – dan is de vrijstelling voor eigen gebruik verloren en wordt de evenredige winst belast tegen het persoonlijke belastingtarief. Wie daarentegen tijdig overdraagt, de termijn afwacht of om niet handelt, komt fiscaal vrij van de scheiding af. Bespreek de fiscale gevolgen daarom voordat u verhuist of een overeenkomst over de gevolgen van de scheiding ondertekent – zo blijft de scheiding in elk geval financieel planbaar.