Gdy para się rozstaje, wspólny dom często staje się największym punktem spornym – i niedocenianą pułapką podatkową. Osoba, która wyprowadzi się w ciągu dziesięciu lat od zakupu i przeniesie swój udział we współwłasności na byłego partnera, może być zobowiązana do opodatkowania zysku. Wraz z wyprowadzką osoba, która opuściła nieruchomość, traci bowiem zwolnienie podatkowe dotyczące nieruchomości wykorzystywanych na własne cele mieszkaniowe. Wyjaśniamy, kiedy w przypadku rozwodu naliczany jest podatek od zysku spekulacyjnego, jak wysoki może być oraz w jaki sposób można go uniknąć.
Podatek od zysku spekulacyjnego: dziesięcioletni termin
Nie istnieje odrębna stawka podatkowa potocznie nazywana „podatkiem od zysku spekulacyjnego”. Chodzi o podatek dochodowy od prywatnej transakcji zbycia zgodnie z § 23 EStG. Jeśli sprzedają Państwo działkę lub mieszkanie, a między nabyciem a zbyciem upłynęło nie więcej niż dziesięć lat, zysk co do zasady podlega opodatkowaniu.
Decydujące są każdorazowo daty notarialnych umów sprzedaży. Po przekroczeniu dziesięcioletniego terminu sprzedaż jest całkowicie wolna od podatku – niezależnie od wysokości zysku. W ciągu tego terminu zysk zostaje doliczony do pozostałych dochodów i opodatkowany według osobistej stawki podatku dochodowego. Tylko jeśli łączny zysk z prywatnych transakcji zbycia w danym roku pozostaje poniżej kwoty wolnej od podatku 1.000 euro (od 2024 r. podwyższonej z wcześniejszych 600 euro), pozostaje on nieopodatkowany.
Wyjątek dotyczący nieruchomości wykorzystywanych na własne cele mieszkaniowe
W przypadku własnego domu istnieje ważny wyjątek. Zgodnie z § 23 ust. 1 zdanie 1 pkt 1 zdanie 3 EStG sprzedaż pozostaje wolna od podatku, jeśli nieruchomość
- w całym okresie między nabyciem a sprzedażą była wykorzystywana wyłącznie na własne cele mieszkaniowe, lub
- w roku zbycia oraz w dwóch poprzednich latach była wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku drugiego wariantu wystarczy już nieprzerwane korzystanie na własne cele mieszkaniowe obejmujące rok sprzedaży i dwa poprzedzające go lata kalendarzowe – w samym roku sprzedaży wystarczy korzystanie przez część roku. Kto mieszka w swoim domu, może więc sprzedać go bez podatku również w ciągu dziesięcioletniego terminu. Właśnie to zwolnienie często staje się jednak problemem w razie rozstania.
Rozwód: dlaczego wyprowadzka powoduje utratę zwolnienia podatkowego
W przypadku rozstania z reguły jeden z partnerów się wyprowadza, podczas gdy drugi pozostaje w domu z dziećmi. Dla Wyprowadzającemu się partnerowi kończy się tym samym korzystanie z nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Jeśli później przeniesie swój udział we współwłasności za zapłatą na byłego partnera, który pozostał w domu, będzie to uznane za podlegające opodatkowaniu zbycie – a zwolnienie z tytułu użytkowania na własne cele mieszkaniowe nie będzie już miało zastosowania.
Federalny Trybunał Finansowy (BFH) potwierdził tę konstelację w najwyższej instancji w wyroku z 14 lutego 2023 r. (IX R 11/21). Kluczowe stwierdzenia mają decydujące znaczenie dla par w separacji:
- Przeniesienie udziału we współwłasności jest zbyciem. Jeśli małżonek w ciągu dziesięcioletniego okresu przenosi swój udział na byłego partnera w ramach porozumienia dotyczącego skutków rozwodu, mamy do czynienia z podlegającą opodatkowaniu prywatną transakcją zbycia.
- Sytuacja przymusowa nie zapewnia ochrony. W rozpatrywanej sprawie sprzedającemu partnerowi groziła licytacja zniesienia współwłasności. BFH wyjaśnił: presja ekonomiczna lub emocjonalna niczego nie zmienia – nadal jest to zbycie dobrowolne. Jedynie rzeczywiste przymusowe przeniesienia, takie jak wywłaszczenie, nie podlegałyby § 23 EStG.
- Dziecko mieszkające w domu nie zachowuje zwolnienia. Co prawda udostępnienie nieruchomości dziecku uprawnionemu do zasiłku na dziecko zasadniczo uznaje się za korzystanie na własne cele mieszkaniowe. Ponieważ jednak w domu mieszkał również rozwiedziony małżonek, wystąpiło szkodliwe użytkowanie przez osobę trzecią: były partner żyjący w trwałej separacji nie należy już pod względem podatkowym do gospodarstwa domowego i jest traktowany jako obca osoba trzecia.
Krótko: Kto się wyprowadza, pozostawia dom byłemu partnerowi, a następnie przenosi swój udział, traci zwolnienie podatkowe – nawet jeśli jego dzieci nadal tam mieszkają.
Jak wysoki jest podatek od spekulacji przy rozwodzie?
Opodatkowaniu podlega tylko proporcjonalny zysk z przeniesionego udziału we współwłasności, a nie wartość całego domu. Zysk oblicza się w uproszczeniu następująco:
Proporcjonalna cena zbycia − proporcjonalne koszty nabycia − proporcjonalne koszty dodatkowe = podlegający opodatkowaniu zysk
Przykład: Para kupiła w 2018 roku dom za 400.000 euro (po połowie udziału, czyli po 200.000 euro). W 2024 roku wyprowadzony partner przenosi swój połowiczny udział na byłego partnera za 275.000 euro. Podlegający opodatkowaniu zysk wynosi około 275.000 − 200.000 = 75.000 euro. Przy osobistej stawce podatkowej wynoszącej 42 procent podatek dochodowy wyniósłby około 31.500 euro – kwota, która może zachwiać całym rozliczeniem majątkowym.
Odliczeniu podlegają oprócz pierwotnych kosztów nabycia także dodatkowe koszty zakupu (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości) oraz koszty sprzedaży. W przypadku nieruchomości wynajmowanych w międzyczasie do zysku doliczane są również wykorzystane odpisy amortyzacyjne.
Jak uniknąć podatku od spekulacji przy rozwodzie
Dobra wiadomość: dzięki właściwemu zaplanowaniu w czasie w wielu przypadkach można uniknąć podatku. W grę wchodzą następujące możliwości:
- Przeniesienie przed wyprowadzką lub w tym samym roku: Jeśli przeniesienie nastąpi jeszcze wtedy, gdy partner sam mieszka w domu, lub najpóźniej w roku wyprowadzki, zastosowanie ma zwolnienie z tytułu użytkowania na własne potrzeby – ponieważ wtedy rok sprzedaży oraz dwa poprzednie lata były okresem użytkowania na własne potrzeby.
- Odczekanie dziesięciu lat: Kto przeniesie własność lub sprzeda nieruchomość dopiero po upływie dziesięciu lat od zakupu, nie płaci podatku od spekulacji, niezależnie od wysokości zysku.
- Nieodpłatne przeniesienie (darowizna): § 23 EStG wymaga odpłatnego zbycia. Jeśli udział zostanie podarowany, podatek od spekulacji nie powstaje. Uwaga: jeśli przeniesienie zostanie zaliczone na poczet wyrównania dorobku, uznaje się je za częściowo odpłatne i może ono mimo to podlegać opodatkowaniu proporcjonalnie.
- Wspólna sprzedaż osobie trzeciej: Jeśli oboje partnerzy wspólnie sprzedadzą dom zewnętrznemu nabywcy, dopóki co najmniej jedno z nich w nim mieszka, obciążenie często można utrzymać na niższym poziomie niż w przypadku wewnętrznego przeniesienia po wyprowadzce.
Ponieważ każde z tych rozwiązań zależy od terminów i wymogów formalnych, nigdy nie należy podpisywać porozumienia dotyczącego skutków rozwodu bez konsultacji podatkowej. Krótka wizyta u doradcy podatkowego jest znacznie tańsza niż nieoczekiwana dopłata podatku.
Podatek od nabycia nieruchomości: przeniesienie na (byłego) partnera pozostaje zwolnione z podatku
Przy przeniesieniu własności między partnerami nie występuje przynajmniej jeden podatek: podatek od nabycia nieruchomości. Zgodnie z § 3 GrEStG zarówno nabycie przez małżonka zbywcy (nr 4), jak i nabycie przez byłego małżonka w ramach podziału majątku po rozwodzie (nr 5) są zwolnione z podatku od nabycia nieruchomości. Przejmujący partner oszczędza tym samym, w zależności od kraju związkowego, od 3,5 do 6,5 procent ceny zakupu. Podatek od spekulacji na podstawie § 23 EStG pozostaje jednak bez zmian – oba podatki należy ściśle rozróżniać.
FAQ dotyczące podatku od spekulacji przy rozwodzie
Czy przy każdym rozwodzie występuje Podatek od spekulacji?
Nie. Grozi on tylko wtedy, gdy między zakupem a przeniesieniem własności upłynęło mniej niż dziesięć lat i nie ma zastosowania zwolnienie z tytułu użytkowania na własne cele mieszkaniowe. Kto i tak był właścicielem dłużej niż dziesięć lat lub przeniesie własność w odpowiednim czasie, nie zapłaci nic.
Dlaczego tracę zwolnienie, gdy się wyprowadzam?
Ponieważ zwolnienie podatkowe zakłada użytkowanie na własne cele mieszkaniowe. Wraz z wyprowadzką użytkowanie to ustaje. Jeśli następnie udostępnią Państwo dom byłemu partnerowi, pod względem podatkowym jest to traktowane jako użytkowanie przez osobę trzecią.
Czy pozostanie mojego dziecka w domu liczy się jako użytkowanie na własne cele mieszkaniowe?
Tylko jeśli mieszkanie użytkuje wyłącznie dziecko uprawnione do zasiłku rodzinnego. Gdy tylko rozwiedziony partner mieszka w domu razem z dzieckiem, BFH zaprzecza istnieniu użytkowania na własne cele – użytkowanie przez dziecko nie jest już wtedy przypisywane Państwu.
Czy muszę zapłacić, mimo że byłem zmuszony do sprzedaży?
Tak. BFH orzekł, że również przeniesienie własności pod presją grożącej sprzedaży w drodze podziału majątku jest dobrowolnym zbyciem. Osobista sytuacja przymusowa nie zwalnia z podatku.
Jak najbezpieczniej uniknąć podatku?
Najbezpieczniejsze jest przeniesienie własności przed wyprowadzką lub w roku wyprowadzki, odczekanie dziesięcioletniego terminu albo nieodpłatne przeniesienie własności. To, która droga będzie odpowiednia, zależy od Państwa sytuacji – przed podjęciem decyzji należy skonsultować ją pod względem podatkowym.
Czy przy przeniesieniu własności na byłego partnera powstaje podatek od nabycia nieruchomości?
Nie. Przeniesienie własności między małżonkami oraz podział majątku po rozwodzie są zgodnie z § 3 GrEStG zwolnione z podatku od nabycia nieruchomości.
Podsumowanie: o podatku decyduje właściwy moment
To, czy przy rozwodzie powstanie podatek od spekulacji, nie jest kwestią przypadku, lecz właściwego momentu. Największe zagrożenie występuje, gdy jeden z partnerów najpierw się wyprowadzi, a dopiero później, w ciągu dziesięcioletniego terminu, przeniesie na byłego partnera swój udział we współwłasności – wtedy zwolnienie z tytułu użytkowania na własne cele mieszkaniowe przepada, a proporcjonalny zysk zostaje opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. Kto natomiast przeniesie własność w odpowiednim czasie, odczeka wymagany termin lub dokona nieodpłatnego przeniesienia, wychodzi z rozstania bez obciążenia podatkowego. Dlatego należy wyjaśnić skutki podatkowe, zanim się Państwo wyprowadzą lub podpiszą porozumienie dotyczące skutków rozwodu – dzięki temu rozstanie pozostanie przynajmniej finansowo przewidywalne.