Cuando una pareja se separa, la casa común suele ser el principal motivo de disputa y una trampa fiscal subestimada. Quien se muda dentro de los diez años posteriores a la compra y transfiere su cuota de copropiedad a su expareja, en determinadas circunstancias debe tributar por la ganancia. Pues con la mudanza, el miembro de la pareja que se marcha pierde la exención fiscal para los inmuebles utilizados por el propietario. Le explicamos cuándo se aplica el impuesto sobre la especulación en caso de divorcio, cuál es su importe y con qué estructura puede evitarlo.
Impuesto sobre la especulación: el plazo de diez años
En realidad, no existe un tipo impositivo propio llamado coloquialmente «impuesto sobre la especulación». Se refiere al impuesto sobre la renta aplicable a una operación de transmisión privada conforme al § 23 EStG. Si vende un terreno o una vivienda y entre la adquisición y la transmisión transcurren no más de diez años, la ganancia está sujeta a impuestos por principio.
Son determinantes las fechas de los contratos de compraventa notariales. Si se supera el plazo de diez años, la venta queda completamente exenta de impuestos, independientemente del importe de la ganancia. Dentro de dicho plazo, la ganancia se suma al resto de sus ingresos y tributa según su tipo impositivo personal sobre la renta. Solo permanece exenta si la ganancia total procedente de operaciones de transmisión privadas de un año es inferior al límite exento de 1.000 euros (elevado desde 2024, anteriormente era de 600 euros).
La excepción para los inmuebles utilizados por el propietario
Para la vivienda propia existe una excepción importante. Conforme al § 23, apdo. 1, frase 1, n.º 1, frase 3 de la EStG, la venta queda exenta de impuestos si el inmueble
- se utilizó durante todo el período entre la adquisición y la venta exclusivamente para fines residenciales propios, o
- se utilizó en el año de la transmisión y en los dos años naturales anteriores para fines residenciales propios.
Para la segunda variante basta con un uso propio continuado que abarque el año de la venta y los dos años naturales anteriores; en el propio año de la venta basta un uso parcial. Por tanto, quien habita su vivienda también puede venderla libre de impuestos dentro del plazo de diez años. Sin embargo, precisamente esta exención suele convertirse en un problema al producirse la separación.
Divorcio: por qué la mudanza hace perder la exención fiscal
En una separación, por regla general uno de los miembros de la pareja se muda, mientras el otro permanece en la casa con los hijos. Para la utilización para fines de vivienda propia termina para la pareja que se ha mudado. Si posteriormente transfiere su cuota de copropiedad a cambio de un pago a la expareja que permaneció en la casa, esto se considera una enajenación sujeta a impuestos, y la exención por uso propio deja de aplicarse.
El Tribunal Federal de Finanzas (BFH) confirmó esta situación en última instancia en la sentencia de 14 de febrero de 2023 (IX R 11/21). Las conclusiones principales son decisivas para las parejas que se separan:
- La transferencia de la cuota de copropiedad es una enajenación. Si uno de los cónyuges vende su cuota a la expareja en el marco de un acuerdo sobre las consecuencias del divorcio dentro del plazo de diez años, existe una operación privada de enajenación sujeta a impuestos.
- Una situación de necesidad no protege. En el caso decidido, la pareja vendedora se enfrentaba a una subasta para la división. El BFH aclaró: una situación de presión económica o emocional no cambia nada; sigue siendo una enajenación voluntaria. Solo las transferencias forzosas reales, como una expropiación, quedarían fuera del § 23 de la EStG.
- El hijo que vive en la casa no salva la exención. Aunque la cesión a un hijo con derecho a prestaciones por hijo se considera, en principio, uso propio, aquí también vivía en la casa la expareja divorciada, por lo que existía un uso por terceros perjudicial: la expareja que vive separada permanentemente ya no forma parte del hogar a efectos fiscales y cuenta como una tercera persona ajena.
En resumen: quien se muda, deja su casa a la expareja y transfiere la cuota solo después, pierde la exención fiscal, incluso si sus propios hijos siguen viviendo allí.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación en caso de divorcio?
Solo se grava la ganancia proporcional correspondiente a la cuota de copropiedad transferida, no el valor de toda la casa. Simplificando, la ganancia se calcula así:
Precio de enajenación proporcional − costes de adquisición proporcionales − gastos accesorios proporcionales = ganancia sujeta a impuestos
Un ejemplo: una pareja compró una casa en 2018 por 400.000 euros (una cuota de 200.000 euros para cada uno). En 2024, la pareja que se había mudado transfiere su mitad a la expareja por 275.000 euros. La ganancia sujeta a impuestos asciende aproximadamente a 275.000 − 200.000 = 75.000 euros. Con un tipo impositivo personal del 42 por ciento, serían unos 31.500 euros de impuesto sobre la renta, una cantidad que puede hacer tambalearse todo el reparto patrimonial.
Son deducibles además de los costes de adquisición originales, también los gastos accesorios de la compra (notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales), así como los costes de venta. En el caso de inmuebles alquilados entretanto, las amortizaciones aplicadas adicionalmente se suman al beneficio.
Cómo evitar el impuesto sobre la especulación en caso de divorcio
La buena noticia: con una planificación temporal adecuada, el impuesto puede evitarse en muchos casos. Estas son las opciones:
- Transferir antes de la mudanza o en el mismo año: Si la transmisión se realiza mientras la pareja aún vive en la casa o, como máximo, en el año de la mudanza, se aplica la exención por uso propio, ya que entonces el año de la venta y los dos años anteriores se han utilizado personalmente.
- Esperar a que transcurra el plazo de diez años: Quien transfiera o venda el inmueble después de que hayan transcurrido diez años desde la compra no paga impuesto sobre la especulación, independientemente de lo elevado que sea el beneficio.
- Transmisión gratuita (donación): El § 23 de la EStG exige una transmisión onerosa. Si la participación se dona, no se genera impuesto sobre la especulación. Precaución: si la transmisión se imputa a la compensación de ganancias acumuladas, se considera parcialmente onerosa y puede quedar sujeta a impuestos de forma proporcional.
- Vender conjuntamente a un tercero: Si ambos miembros de la pareja venden la casa conjuntamente a un comprador ajeno mientras al menos uno de ellos todavía la habita, a menudo es posible mantener la carga fiscal más baja que en una transmisión interna después de la mudanza.
Dado que cada una de estas opciones depende de plazos y formalidades, nunca debería firmar un acuerdo sobre las consecuencias del divorcio sin asesoramiento fiscal. Una breve cita con un asesor fiscal es considerablemente más barata que una liquidación tributaria inesperada.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: la transmisión al (ex) cónyuge queda exenta
Al menos un impuesto no se aplica a la transmisión entre cónyuges: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Según el § 3 GrEStG, tanto la adquisición por el cónyuge del transmitente (n.º 4) como la adquisición por el ex cónyuge en el marco de la liquidación patrimonial tras el divorcio (n.º 5) están exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. De este modo, el cónyuge adquirente se ahorra entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra, según el estado federado. Sin embargo, esto no afecta al impuesto sobre la especulación conforme al § 23 de la EStG; ambos impuestos deben distinguirse estrictamente.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la especulación en caso de divorcio
¿Se aplica el impuesto en todo divorcio?¿Se aplica el impuesto sobre la especulación?
No. Solo se aplica si transcurren menos de diez años entre la compra y la transmisión y no resulta aplicable la exención por uso propio. Quien ya haya sido propietario durante más de diez años o transmita a tiempo no paga nada.
¿Por qué pierdo la exención si me mudo?
Porque la exención fiscal presupone un uso para fines residenciales propios. Al mudarse, este uso termina. Si después deja la casa al excónyuge, fiscalmente se considera un uso por parte de un tercero.
¿Se considera uso propio si mi hijo sigue viviendo en la casa?
Solo si la vivienda es utilizada exclusivamente por un hijo con derecho a percibir prestaciones por hijo. En cuanto el excónyuge también viva en la casa, el BFH niega el uso propio; el uso por parte del hijo ya no se le imputa a usted.
¿Tengo que pagar aunque me viera obligado a vender?
Sí. El BFH ha decidido que una transmisión bajo la presión de una subasta para la división de la propiedad también constituye una enajenación voluntaria. La situación personal de necesidad no exime del impuesto.
¿Cómo puedo evitar el impuesto con la mayor seguridad?
Lo más seguro es transmitir antes de mudarse o en el año de la mudanza, esperar a que transcurra el plazo de diez años o realizar una transmisión gratuita. Qué opción es adecuada depende de su situación; haga que la revisen fiscalmente con antelación.
¿Se aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias al transmitir al excónyuge?
No. La transmisión entre cónyuges y la liquidación del patrimonio tras el divorcio están exentas del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias conforme al § 3 GrEStG.
Conclusión: el momento determina el impuesto
Que se aplique el impuesto sobre la especulación en el divorcio no es una cuestión de azar, sino de elegir el momento adecuado. El mayor riesgo existe cuando uno de los cónyuges se muda primero y transmite su cuota de copropiedad al excónyuge más tarde, dentro del plazo de diez años; entonces se pierde la exención por uso propio y la ganancia proporcional tributa al tipo impositivo personal. En cambio, quien transmite a tiempo, espera a que transcurra el plazo o actúa gratuitamente sale de la separación sin impuestos. Por eso, aclare las consecuencias fiscales antes de mudarse o firmar un acuerdo sobre las consecuencias del divorcio; así la separación seguirá siendo, al menos financieramente, previsible.