Коли пара розходиться, спільний будинок часто стає головним предметом суперечок — і недооціненою податковою пасткою. Той, хто виїжджає протягом десяти років після купівлі та передає свою частку співвласності колишньому партнеру, за певних обставин має оподаткувати прибуток. Адже після виїзду для партнера, який виїхав, скасовується податкове звільнення для нерухомості, що використовується ним самим. Ми пояснимо, коли під час розлучення виникає спекулятивний податок, яким буде його розмір і за допомогою якого оформлення його можна уникнути.
Спекулятивний податок: десятирічний строк
Окремої ставки податку, яку в розмовній мові називають «спекулятивним податком», взагалі не існує. Йдеться про податок на доходи від приватної операції відчуження відповідно до § 23 EStG. Якщо ви продаєте земельну ділянку або квартиру і між придбанням та відчуженням минуло не більше десяти років, прибуток за загальним правилом підлягає оподаткуванню.
Вирішальними є дати нотаріально посвідчених договорів купівлі. Якщо десятирічний строк перевищено, продаж повністю звільняється від податку — незалежно від розміру прибутку. У межах цього строку прибуток додається до вашого іншого доходу й оподатковується за вашою особистою ставкою податку на доходи. Лише якщо загальний прибуток від приватних операцій відчуження за один рік не перевищує неоподатковувану межу в 1.000 євро (з 2024 року підвищену з попередніх 600 євро), він залишається неоподатковуваним.
Виняток для нерухомості, що використовується власником
Для власного житла існує важливий виняток. Відповідно до § 23 абз. 1 речення 1 № 1 речення 3 EStG продаж залишається неоподатковуваним, якщо нерухомість
- протягом усього періоду між придбанням і продажем використовувалася виключно для власного проживання, або
- у рік відчуження та протягом двох попередніх років використовувалася для власного проживання.
Для другого варіанта вже достатньо безперервного власного користування, яке охоплює рік продажу та два попередні календарні роки; у самому році продажу достатньо користування протягом частини року. Отже, той, хто проживає у своєму будинку, може продати його без податку навіть у межах десятирічного строку. Саме це звільнення часто стає проблемою під час розставання.
Розлучення: чому виїзд призводить до втрати податкового звільнення
Під час розставання, як правило, один із партнерів виїжджає, тоді як інший залишається в будинку з дітьми. Для для выехавшего партнёра на этом заканчивается использование жилья для собственных жилых целей. Если позднее он передаёт свою долю в совладении за плату бывшему партнёру, оставшемуся в доме, это считается облагаемым налогом отчуждением — и освобождение для собственного проживания больше не применяется.
Федеральный финансовый суд (BFH) окончательно подтвердил такую ситуацию в решении от 14 февраля 2023 года (IX R 11/21). Ключевые выводы имеют решающее значение для пар, находящихся в процессе расставания:
- Передача доли в совладении является отчуждением. Если супруг в течение десятилетнего срока в рамках соглашения о последствиях развода продаёт свою долю бывшему партнёру, имеет место облагаемая налогом частная сделка по отчуждению.
- Вынужденное положение не защищает. В рассмотренном случае продавцу угрожала продажа имущества с торгов для раздела. BFH разъяснил: экономическое или эмоциональное давление ничего не меняет — это остаётся добровольным отчуждением. Только настоящие принудительные передачи, например экспроприация, не подпадали бы под § 23 EStG.
- Проживающий в доме ребёнок не сохраняет освобождение. Хотя передача жилья ребёнку, имеющему право на детское пособие, в принципе считается использованием для собственных нужд. Однако поскольку здесь в доме также проживал бывший супруг, имело место неблагоприятное использование третьим лицом: бывший партнёр, постоянно проживающий отдельно, с налоговой точки зрения больше не относится к домохозяйству и считается посторонним третьим лицом.
Кратко: тот, кто выезжает, оставляет дом бывшему партнёру, а затем передаёт ему свою долю, теряет освобождение от налога — даже если его собственные дети продолжают там жить.
Каков размер спекуляционного налога при разводе?
Налогом облагается только пропорциональная прибыль от переданной доли в совладении, а не стоимость всего дома. Прибыль упрощённо рассчитывается так:
Пропорциональная цена отчуждения − пропорциональные затраты на приобретение − пропорциональные дополнительные расходы = облагаемая налогом прибыль
Пример: в 2018 году пара купила дом за 400 000 евро (по 200 000 евро на каждого при равных долях). В 2024 году выехавший партнёр передаёт свою половину бывшему партнёру за 275 000 евро. Облагаемая налогом прибыль составляет примерно 275 000 − 200 000 = 75 000 евро. При личной налоговой ставке 42 процента это означало бы около 31 500 евро подоходного налога — сумма, которая может поставить под угрозу всё имущественное урегулирование.
К вычету могут бытькрім первісних витрат на придбання, також супутні витрати на купівлю (нотаріус, податок на придбання нерухомості), а також витрати на продаж. Якщо нерухомість у проміжний період здавалася в оренду, до прибутку додатково додаються використані амортизаційні відрахування.
Як уникнути спекулятивного податку під час розлучення
Хороша новина: за правильного вибору часу в багатьох випадках податку можна уникнути. Можливі такі варіанти:
- Перед виселенням або в тому самому році передати майно: Якщо передача відбувається ще тоді, коли партнер сам проживає в будинку, або не пізніше року виселення, застосовується звільнення для власного користування — адже тоді рік продажу плюс два попередні роки використовувалися власником.
- Дочекатися десяти років: Той, хто передає або продає нерухомість лише після спливу десяти років від моменту купівлі, не сплачує спекулятивний податок, незалежно від розміру прибутку.
- Безоплатна передача (дарування): § 23 EStG передбачає оплатне відчуження. Якщо частка дарується, спекулятивний податок не виникає. Увага: якщо передача зараховується в рахунок компенсації приросту майна, вона вважається частково оплатною і може частково підлягати оподаткуванню.
- Спільно продати третій особі: Якщо обидва партнери спільно продають будинок сторонньому покупцеві, поки щонайменше один із них ще проживає в ньому, податкове навантаження часто можна зменшити порівняно з внутрішньою передачею після виселення.
Оскільки кожен із цих варіантів залежить від строків і формальностей, не слід підписувати угоду про наслідки розлучення без податкової консультації. Коротка зустріч із податковим консультантом значно дешевша за несподівану доплату податку.
Податок на придбання нерухомості: передача (колишньому) партнеру залишається неоподатковуваною
Принаймні один податок при передачі між партнерами не стягується: податок на придбання нерухомості. Відповідно до § 3 GrEStG, від податку на придбання нерухомості звільняється як придбання чоловіком або дружиною відчужувача (№ 4), так і придбання колишнім чоловіком або колишньою дружиною в межах поділу майна після розлучення (№ 5). Таким чином, партнер, який приймає майно, заощаджує від 3,5 до 6,5 відсотка купівельної ціни залежно від федеральної землі. Однак це не впливає на спекулятивний податок за § 23 EStG — ці два податки слід суворо розмежовувати.
FAQ про спекулятивний податок під час розлучення
Чи виникає під час кожного розлучення "Чи потрібно сплачувати податок на спекулятивний прибуток?
Ні. Він загрожує лише тоді, коли між купівлею та передачею минає менше десяти років і не застосовується звільнення для власного користування. Той, хто й так був власником понад десять років або передає майно вчасно, нічого не сплачує.
Чому я втрачаю звільнення, якщо виїжджаю?
Тому що податкове звільнення передбачає використання житла для власних житлових потреб. Із виїздом це використання припиняється. Якщо після цього ви залишаєте будинок колишньому партнеру, з податкової точки зору це вважається використанням третьою особою.
Чи вважається це власним користуванням, якщо моя дитина залишається жити в будинку?
Лише якщо житло використовує виключно дитина, яка має право на отримання дитячої допомоги. Щойно розлучений партнер також проживає в будинку, BFH заперечує факт власного користування — використання житла дитиною більше не зараховується вам.
Чи потрібно мені сплачувати податок, хоча мене змусили продати майно?
Так. BFH постановив, що передача майна під тиском загрози примусового продажу для поділу майна також є добровільним відчуженням. Особисте скрутне становище не звільняє від сплати податку.
Як найнадійніше уникнути податку?
Найнадійніше — передати майно до виїзду або в рік виїзду, дочекатися завершення десятирічного строку або здійснити безоплатну передачу. Який шлях підходить, залежить від вашої ситуації — заздалегідь перевірте це з податкової точки зору.
Чи нараховується податок на придбання нерухомості при передачі майна колишньому партнеру?
Ні. Передача майна між подружжям і врегулювання майнових питань після розлучення звільнені від податку на придбання нерухомості відповідно до § 3 GrEStG.
Висновок: час визначає оподаткування
Чи виникає при розлученні податок на спекулятивний прибуток — це не питання випадку, а питання правильного моменту. Найбільша небезпека виникає, коли один із партнерів спочатку виїжджає, а свою частку у співвласності передає колишньому партнеру лише пізніше, протягом десятирічного строку — тоді звільнення для власного користування втрачається, а відповідна частка прибутку оподатковується за особистою податковою ставкою. Натомість той, хто передає майно вчасно, чекає завершення строку або діє безоплатно, виходить із розлучення без податкових витрат. Тому з’ясуйте податкові наслідки до виїзду або підписання угоди про наслідки розлучення — так розставання принаймні фінансово залишатиметься передбачуваним.