При расставании пары общий дом часто становится главным предметом спора — и недооцененной налоговой ловушкой. Тот, кто выезжает в течение десяти лет после покупки и передает свою долю в совместной собственности бывшему партнеру, при определенных обстоятельствах должен уплатить налог с прибыли. Ведь с выездом для покинувшего жилье партнера прекращается освобождение от налога для недвижимости, используемой для собственного проживания. Мы объясним, когда при разводе возникает налог на спекулятивную прибыль, каков его размер и с помощью какой структуры сделки его можно избежать.
Налог на спекулятивную прибыль: десятигодичный срок
Отдельной налоговой ставки, которую в разговорной речи называют «налогом на спекулятивную прибыль», не существует. Речь идет о подоходном налоге с частной сделки по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Если вы продаете земельный участок или квартиру и между приобретением и отчуждением прошло не более десяти лет, прибыль в принципе облагается налогом.
Определяющими являются даты нотариально заверенных договоров купли-продажи. Если десятигодичный срок превышен, продажа полностью освобождается от налога — независимо от размера прибыли. В пределах этого срока прибыль прибавляется к прочему доходу и облагается налогом по вашей личной ставке подоходного налога. Только если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за год остается ниже необлагаемого минимума в 1 000 евро (с 2024 года повышен с прежних 600 евро), она не облагается налогом.
Исключение для недвижимости, используемой для собственного проживания
Для собственного жилья существует важное исключение. Согласно § 23 абз. 1 предложению 1 № 1 предложению 3 EStG продажа остается необлагаемой, если недвижимость
- в течение всего периода между приобретением и продажей использовалась исключительно для собственного проживания, или
- в год отчуждения и два предшествующих года использовалась для собственного проживания.
Для второго варианта уже достаточно непрерывного собственного проживания, охватывающего год продажи и два предшествующих календарных года, — в самом году продажи достаточно проживания в течение части года. Поэтому тот, кто проживает в своем доме, может продать его без налога даже в пределах десятигодичного срока. Именно это освобождение при расставании часто оборачивается проблемой.
Развод: почему выезд лишает налогового освобождения
При расставании, как правило, один партнер выезжает, тогда как другой остается в доме с детьми. Для у выехавшего партнёра на этом прекращается использование жилья для собственных жилых целей. Если позднее он передаёт свою долю в общей собственности за плату оставшемуся в доме бывшему партнёру, это считается облагаемой налогом продажей — и освобождение для самостоятельно используемого жилья больше не применяется.
Федеральный финансовый суд (BFH) подтвердил такую ситуацию на высшей судебной инстанции в решении от 14 февраля 2023 года (IX R 11/21). Ключевые выводы имеют решающее значение для пар, находящихся в процессе расставания:
- Передача доли в общей собственности является продажей. Если один из супругов в течение десятилетнего срока передаёт свою долю бывшему партнёру в рамках соглашения о последствиях развода, имеет место облагаемая налогом частная сделка по продаже.
- Вынужденное положение не освобождает от налога. В рассмотренном случае продающему партнёру угрожала продажа имущества с разделом выручки по решению суда. BFH разъяснил: экономическое или эмоциональное давление ничего не меняет — это по-прежнему добровольная продажа. Из-под действия § 23 EStG исключаются только действительно принудительные передачи, например изъятие имущества.
- Проживающий в доме ребёнок не сохраняет освобождение. Хотя предоставление жилья ребёнку, имеющему право на детское пособие, в принципе считается использованием для собственных нужд, в данном случае в доме также проживал разведённый супруг, поэтому имело место неблагоприятное использование третьим лицом: постоянно проживающий отдельно бывший партнёр с точки зрения налогообложения больше не относится к домашнему хозяйству и считается посторонним третьим лицом.
Кратко: тот, кто выезжает, оставляет дом бывшему партнёру и лишь после этого передаёт свою долю, теряет освобождение от налога — даже если его собственные дети продолжают там жить.
Каков размер налога на спекулятивную прибыль при разводе?
Налогом облагается только пропорциональная прибыль от переданной доли в общей собственности, а не стоимость всего дома. Упрощённо прибыль рассчитывается так:
Пропорциональная цена продажи − пропорциональные затраты на приобретение − пропорциональные сопутствующие расходы = облагаемая налогом прибыль
Пример: пара купила дом в 2018 году за 400 000 евро (по 200 000 евро на каждого, то есть по половине доли). В 2024 году выехавший партнёр передаёт свою половину доли бывшему партнёру за 275 000 евро. Облагаемая налогом прибыль составляет около 275 000 − 200 000 = 75 000 евро. При личной налоговой ставке 42 процента это составило бы примерно 31 500 евро подоходного налога — сумма, способная поставить под угрозу всё имущественное урегулирование.
К вычету относятся помимо первоначальных затрат на приобретение, также сопутствующие расходы при покупке (нотариус, налог на приобретение недвижимости), а также расходы на продажу. В случае временно сдававшейся в аренду недвижимости к прибыли дополнительно прибавляются использованные амортизационные отчисления.
Как избежать налога на спекулятивную прибыль при разводе
Хорошая новость: при правильном выборе времени во многих случаях налога можно избежать. Возможны следующие варианты:
- Перед выездом или в том же году передать недвижимость: Если передача происходит ещё в период, когда партнёр сам проживает в доме, или не позднее года выезда, применяется освобождение для собственного использования — поскольку в таком случае год продажи и два предыдущих года недвижимость использовалась самим владельцем.
- Дождаться истечения десятилетнего срока: Если передать или продать недвижимость только после истечения десяти лет с момента покупки, налог на спекулятивную прибыль не уплачивается, независимо от размера прибыли.
- Безвозмездная передача (дарение): § 23 EStG предусматривает возмездное отчуждение. Если доля дарится, налог на спекулятивную прибыль не возникает. Внимание: если передача засчитывается в счёт компенсации прироста имущества, она считается частично возмездной и в соответствующей части всё же может облагаться налогом.
- Совместно продать третьему лицу: Если оба партнёра совместно продают дом постороннему покупателю, пока в нём проживает хотя бы один из них, налоговую нагрузку часто удаётся сохранить ниже, чем при передаче между партнёрами после выезда.
Поскольку каждый из этих вариантов связан со сроками и формальностями, не следует подписывать соглашение о последствиях развода без налоговой консультации. Короткая встреча с налоговым консультантом значительно дешевле, чем неожиданная доплата налогов.
Налог на приобретение недвижимости: передача (бывшему) партнёру остаётся освобождённой от налога
По крайней мере один налог при передаче между партнёрами не взимается: налог на приобретение недвижимости. Согласно § 3 GrEStG, от налога на приобретение недвижимости освобождается как приобретение супругом отчуждателя (п. 4), так и приобретение бывшим супругом в рамках раздела имущества после развода (п. 5). Таким образом, принимающий недвижимость партнёр экономит от 3,5 до 6,5 процента покупной цены в зависимости от федеральной земли. Однако это не затрагивает налог на спекулятивную прибыль согласно § 23 EStG — оба налога необходимо строго разграничивать.
FAQ о налоге на спекулятивную прибыль при разводе
Возникает ли налог при каждом разводе Налог на спекулятивную прибыль?
Нет. Он возникает только в том случае, если между покупкой и передачей прошло менее десяти лет и освобождение за использование в собственных целях не применяется. Тот, кто в любом случае владел недвижимостью более десяти лет или своевременно передаёт её, ничего не платит.
Почему я теряю освобождение, если съезжаю?
Потому что освобождение от налога предполагает использование жилья для собственных нужд. С выездом это использование прекращается. Если после этого вы оставляете дом бывшему партнёру, с точки зрения налогообложения это считается использованием третьим лицом.
Считается ли это использованием в собственных целях, если мой ребёнок продолжает жить в доме?
Только если жильём пользуется исключительно ребёнок, имеющий право на детское пособие. Как только разведённый партнёр также проживает в доме, BFH отрицает использование в собственных целях — использование ребёнком больше не вменяется вам.
Должен ли я платить, хотя был вынужден продать?
Да. BFH постановил, что передача под давлением угрожающей продажи в порядке раздела имущества также является добровольным отчуждением. Личная вынужденная ситуация не освобождает от налога.
Как наиболее надёжно избежать налога?
Самый надёжный способ — передать недвижимость до выезда или в год выезда, дождаться истечения десятилетнего срока либо осуществить безвозмездную передачу. Какой путь подходит именно вам, зависит от вашей ситуации — заранее получите налоговую консультацию.
Возникает ли при передаче бывшему партнёру налог на приобретение недвижимости?
Нет. Передача между супругами и раздел имущества после развода освобождены от налога на приобретение недвижимости согласно § 3 GrEStG.
Итог: сроки определяют размер налога
Возникает ли при разводе налог на спекулятивную прибыль, зависит не от случайности, а от правильного момента. Наибольшая опасность возникает, когда один из партнёров сначала выезжает, а затем, ещё в пределах десятилетнего срока, передаёт бывшему партнёру свою долю в совладении — тогда освобождение за использование в собственных целях утрачивается, а соответствующая доля прибыли облагается по индивидуальной налоговой ставке. Тот же, кто своевременно осуществляет передачу, дожидается истечения срока или действует безвозмездно, завершает раздел без налогов. Поэтому выясните налоговые последствия до выезда или подписания соглашения о последствиях развода — так расставание останется хотя бы финансово предсказуемым.