Lorsqu’un couple se sépare, la maison commune est souvent le principal point de discorde – et un piège fiscal sous-estimé. Celui qui déménage dans les dix ans suivant l’achat et transfère sa quote-part de copropriété à son ex-partenaire doit, dans certaines circonstances, imposer la plus-value. En effet, le déménagement entraîne la perte, pour le partenaire qui quitte le logement, de l’exonération fiscale applicable aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Nous vous expliquons dans quels cas l’impôt sur la spéculation est dû lors du divorce, quel en est le montant et par quel moyen vous pouvez l’éviter.
Impôt sur la spéculation : le délai de dix ans
Il n’existe pas de taux d’imposition propre appelé familièrement « impôt sur la spéculation ». Il s’agit de l’impôt sur le revenu applicable à une cession privée conformément à l’article 23 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu (EStG). Si vous vendez un terrain ou un appartement et que dix ans au maximum se sont écoulés entre l’acquisition et la vente, la plus-value est en principe imposable.
Les dates des contrats d’achat notariés sont déterminantes. Si le délai de dix ans est dépassé, la vente est entièrement exonérée d’impôt, quel que soit le montant de la plus-value. Pendant ce délai, la plus-value est ajoutée à vos autres revenus et imposée selon votre taux personnel d’impôt sur le revenu. La plus-value reste exonérée uniquement si l’ensemble des plus-values issues de cessions privées réalisées au cours d’une année reste inférieur au seuil d’exonération de 1 000 euros (relevé depuis 2024, auparavant fixé à 600 euros).
L’exception pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire
La résidence principale bénéficie d’une exception importante. En vertu de l’article 23, paragraphe 1, phrase 1, point 1, phrase 3 de l’EStG, la vente reste exonérée si le bien immobilier a été
- utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle pendant toute la période comprise entre l’acquisition et la vente, ou
- utilisé à des fins d’habitation personnelle l’année de la vente et au cours des deux années précédentes.
Pour la deuxième variante, il suffit déjà d’une occupation personnelle continue couvrant l’année de la vente et les deux années civiles précédentes – au cours de l’année de la vente, une occupation pendant une partie de l’année suffit. Celui qui habite son logement peut donc également le vendre en franchise d’impôt pendant le délai de dix ans. C’est précisément cette exonération qui devient souvent un piège lors de la séparation.
Divorce : pourquoi le déménagement fait perdre l’exonération fiscale
Lors d’une séparation, l’un des partenaires déménage généralement, tandis que l’autre reste dans la maison avec les enfants. Pour pour le partenaire qui a déménagé, l’utilisation à des fins d’habitation personnelle prend ainsi fin. S’il transfère ultérieurement sa quote-part de copropriété contre paiement à l’ex-partenaire resté dans la maison, cela est considéré comme une cession imposable – et l’exonération liée à l’usage personnel ne s’applique plus.
La Cour fédérale des finances (BFH) a confirmé cette configuration en dernière instance dans l’arrêt du 14 février 2023 (IX R 11/21). Les principaux enseignements sont déterminants pour les couples en séparation :
- Le transfert de la quote-part de copropriété constitue une cession. Si, dans le délai de dix ans, un époux vend sa quote-part à son ancien partenaire dans le cadre d’une convention relative aux conséquences du divorce, il s’agit d’une opération de cession privée imposable.
- Une situation de contrainte ne protège pas. Dans l’affaire jugée, le partenaire vendeur était menacé d’une vente forcée en vue du partage. La BFH a précisé qu’une situation de pression économique ou émotionnelle ne change rien : il s’agit toujours d’une cession volontaire. Seuls les véritables transferts forcés, tels qu’une expropriation, sont exclus du § 23 EStG.
- L’enfant vivant dans la maison ne préserve pas l’exonération. Certes, la mise à disposition à un enfant ouvrant droit aux allocations familiales est en principe considérée comme un usage personnel. Toutefois, comme l’ex-époux divorcé vivait également dans la maison, il y avait une utilisation par un tiers préjudiciable : l’ex-partenaire vivant séparé de manière permanente n’appartient plus au ménage sur le plan fiscal et est considéré comme une tierce personne étrangère.
En bref : celui qui déménage, laisse sa maison à son ex-partenaire et ne transfère sa quote-part qu’ensuite perd l’exonération fiscale – même si ses propres enfants continuent d’y vivre.
Quel est le montant de l’impôt sur la spéculation en cas de divorce ?
Seul le bénéfice proportionnel réalisé sur la quote-part de copropriété transférée est imposé, et non la valeur de la maison entière. Le bénéfice se calcule simplement comme suit :
Prix de cession proportionnel − coûts d’acquisition proportionnels − frais accessoires proportionnels = bénéfice imposable
Exemple : un couple a acheté une maison en 2018 pour 400.000 euros (quote-part de moitié de 200.000 euros chacun). En 2024, le partenaire qui a déménagé transfère sa moitié à son ex-partenaire pour 275.000 euros. Le bénéfice imposable s’élève à environ 275.000 − 200.000 = 75.000 euros. Avec un taux d’imposition personnel de 42 %, cela représenterait environ 31.500 euros d’impôt sur le revenu – un montant susceptible de compromettre l’ensemble du règlement patrimonial.
Sont déductibles en plus des coûts d’acquisition initiaux, les frais annexes d’achat (notaire, taxe sur l’acquisition immobilière) ainsi que les frais de vente. Pour les biens immobiliers ayant été loués entre-temps, les amortissements supplémentaires utilisés sont également ajoutés au bénéfice.
Comment éviter l’impôt sur la spéculation lors du divorce
La bonne nouvelle : avec une organisation adéquate du calendrier, il est possible d’éviter l’impôt dans de nombreux cas. Les possibilités suivantes sont envisageables :
- Transférer avant le départ ou au cours de la même année : si le transfert a encore lieu pendant que le partenaire habite lui-même dans la maison, ou au plus tard durant l’année du départ, l’exonération pour usage personnel s’applique – car l’année de la vente et les deux années précédentes ont alors été utilisées à titre personnel.
- Attendre l’expiration du délai de dix ans : quiconque transfère ou vend le bien immobilier seulement après l’expiration de dix ans à compter de l’achat ne paie aucun impôt sur la spéculation, quelle que soit l’importance du bénéfice.
- Transfert à titre gratuit (donation) : l’article 23 de l’EStG exige une cession à titre onéreux. Si la quote-part est donnée, aucun impôt sur la spéculation n’est dû. Attention : si le transfert est imputé sur la compensation de la participation aux acquêts, il est considéré comme partiellement onéreux et peut donc devenir imposable au prorata.
- Vendre conjointement à un tiers : si les deux partenaires vendent ensemble la maison à un acheteur tiers, alors qu’au moins l’un d’eux l’occupe encore, il est souvent possible de réduire la charge par rapport à un transfert interne après le départ.
Étant donné que chacune de ces modalités dépend de délais et de formalités, vous ne devriez jamais signer une convention réglant les conséquences du divorce sans conseil fiscal. Un bref rendez-vous chez un conseiller fiscal coûte nettement moins cher qu’un redressement fiscal inattendu.
Taxe sur l’acquisition immobilière : le transfert au (ex-)partenaire reste exonéré
Au moins une taxe ne s’applique pas lors du transfert entre partenaires : la taxe sur l’acquisition immobilière. Selon § 3 GrEStG, sont exonérés de la taxe sur l’acquisition immobilière aussi bien l’acquisition par le conjoint du cédant (n° 4) que l’acquisition par l’ancien conjoint dans le cadre du partage des biens consécutif au divorce (n° 5). Le partenaire qui reprend le bien économise ainsi les 3,5 à 6,5 % du prix d’achat, selon le Land. L’impôt sur la spéculation prévu par l’article 23 de l’EStG n’est toutefois pas affecté – les deux taxes doivent être strictement distinguées.
FAQ sur l’impôt sur la spéculation lors du divorce
L’impôt s’applique-t-il à chaque divorce "L’impôt sur les plus-values spéculatives s’applique-t-il ?
Non. Il ne s’applique que si moins de dix ans s’écoulent entre l’achat et le transfert et que l’exonération pour usage personnel ne s’applique pas. Toute personne qui est propriétaire depuis plus de dix ans ou qui transfère le bien à temps ne paie rien.
Pourquoi est-ce que je perds l’exonération lorsque je déménage ?
Parce que l’exonération fiscale suppose une utilisation à des fins d’habitation personnelle. Le déménagement met fin à cette utilisation. Si vous laissez ensuite la maison à votre ex-partenaire, cela est considéré fiscalement comme une utilisation par un tiers.
Est-ce considéré comme un usage personnel si mon enfant continue à vivre dans la maison ?
Uniquement si le logement est utilisé exclusivement par un enfant ouvrant droit aux allocations familiales. Dès que l’ex-partenaire vit également dans la maison, la BFH nie l’usage personnel : l’utilisation par l’enfant ne vous est alors plus imputée.
Dois-je payer alors que j’ai été contraint de vendre ?
Oui. La BFH a décidé qu’un transfert effectué sous la pression d’une vente forcée en vue du partage constitue également une cession volontaire. La situation personnelle de contrainte ne dispense pas de l’impôt.
Comment éviter l’impôt en toute sécurité ?
Le plus sûr est de transférer le bien avant le déménagement ou pendant l’année du déménagement, d’attendre l’expiration du délai de dix ans ou d’effectuer un transfert à titre gratuit. La solution appropriée dépend de votre situation – faites-la vérifier au préalable sur le plan fiscal.
Le transfert à l’ex-partenaire est-il soumis à la taxe sur les mutations immobilières ?
Non. Les transferts entre époux ainsi que le partage du patrimoine après le divorce sont exonérés de la taxe sur les mutations immobilières conformément à l’article 3 de la GrEStG.
Conclusion : le calendrier est déterminant pour l’impôt
La question de savoir si un impôt sur les plus-values spéculatives s’applique lors du divorce n’est pas une question de hasard, mais du bon moment. Le plus grand risque survient lorsqu’un partenaire déménage d’abord et ne transfère sa quote-part de copropriété à son ex-partenaire que plus tard, dans le délai de dix ans : l’exonération pour usage personnel est alors perdue et la plus-value correspondante est imposée au taux d’imposition personnel. En revanche, celui qui transfère le bien à temps, attend l’expiration du délai ou agit à titre gratuit se sépare sans impôt. Clarifiez donc les conséquences fiscales avant de déménager ou de signer une convention relative aux conséquences du divorce – la séparation restera ainsi au moins financièrement prévisible.