Immobilie bei Scheidung verkaufen: Droht die Spekulationssteuer?

Trennt sich ein Paar, ist das gemeinsame Haus oft der größte Streitpunkt – und eine unterschätzte Steuerfalle. Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf auszieht und seinen Miteigentumsanteil an den Ex-Partner überträgt, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Denn mit dem Auszug entfällt für den ausgezogenen Partner die Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien. Wir erklären Ihnen, wann bei der Scheidung Spekulationssteuer anfällt, wie hoch sie ausfällt und mit welcher Gestaltung Sie sie vermeiden.

Spekulationssteuer: die Zehn-Jahres-Frist

Einen umgangssprachlich „Spekulationssteuer" genannten eigenen Steuersatz gibt es gar nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Verkaufen Sie ein Grundstück oder eine Wohnung und liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.

Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Wird die Frist von zehn Jahren überschritten, ist der Verkauf komplett steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ausfällt. Innerhalb der Frist wird der Gewinn Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Nur wenn der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 Euro bleibt (seit 2024 angehoben von zuvor 600 Euro), bleibt er steuerfrei.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien

Für das Eigenheim gibt es eine wichtige Ausnahme. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie

• im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Für die zweite Variante genügt bereits eine zusammenhängende Eigennutzung, die das Verkaufsjahr und die beiden Kalenderjahre davor abdeckt – im Verkaufsjahr selbst reicht eine anteilige Nutzung. Wer sein Zuhause bewohnt, kann es also auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen. Genau diese Befreiung wird der Trennung jedoch häufig zum Verhängnis.

Scheidung: Warum der Auszug die Steuerbefreiung kostet

Bei einer Trennung zieht in aller Regel ein Partner aus, während der andere mit den Kindern im Haus bleibt. Für den ausgezogenen Partner endet damit die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Überträgt er später seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung an den im Haus verbliebenen Ex-Partner, gilt das als steuerpflichtige Veräußerung – und die Eigennutzungs-Befreiung greift nicht mehr.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese Konstellation im Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) höchstrichterlich bestätigt. Die Kernaussagen sind für Trennungspaare entscheidend:

• Die Übertragung des Miteigentumsanteils ist eine Veräußerung. Verkauft ein Ehegatte innerhalb der Zehnjahresfrist seinen Anteil im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung an den früheren Partner, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.
• Eine Zwangslage schützt nicht. Im entschiedenen Fall drohte dem verkaufenden Partner die Teilungsversteigerung. Der BFH stellte klar: Eine wirtschaftliche oder emotionale Drucksituation ändert nichts – es bleibt eine willentliche Veräußerung. Nur echte Zwangsübertragungen wie eine Enteignung fielen aus § 23 EStG heraus.
• Das im Haus lebende Kind rettet die Befreiung nicht. Zwar gilt die Überlassung an ein kindergeldberechtigtes Kind grundsätzlich als Eigennutzung. Weil hier aber auch der geschiedene Ehepartner mit im Haus wohnte, lag eine schädliche Fremdnutzung vor: Der dauernd getrennt lebende Ex-Partner gehört steuerlich nicht mehr zum Haushalt und zählt als fremde dritte Person.

Kurz: Wer auszieht, sein Haus dem Ex-Partner überlässt und den Anteil erst danach überträgt, verliert die Steuerbefreiung – selbst wenn die eigenen Kinder weiter dort leben.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei der Scheidung?

Versteuert wird nur der anteilige Gewinn auf den übertragenen Miteigentumsanteil, nicht der Wert des gesamten Hauses. Der Gewinn errechnet sich vereinfacht so:

Anteiliger Veräußerungspreis − anteilige Anschaffungskosten − anteilige Nebenkosten = steuerpflichtiger Gewinn

Ein Beispiel: Ein Paar kaufte 2018 ein Haus für 400.000 Euro (je hälftiger Anteil 200.000 Euro). 2024 überträgt der ausgezogene Partner seinen halben Anteil für 275.000 Euro an den Ex-Partner. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt rund 275.000 − 200.000 = 75.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent wären das etwa 31.500 Euro Einkommensteuer – ein Betrag, der die gesamte Vermögensauseinandersetzung ins Wanken bringen kann.

Abziehbar sind neben den ursprünglichen Anschaffungskosten auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) sowie die Verkaufskosten. Bei zwischenzeitlich vermieteten Immobilien werden zusätzlich in Anspruch genommene Abschreibungen dem Gewinn hinzugerechnet.

So vermeiden Sie die Spekulationssteuer bei der Scheidung

Die gute Nachricht: Mit der richtigen zeitlichen Gestaltung lässt sich die Steuer in vielen Fällen vermeiden. Diese Wege kommen in Betracht:

• Vor dem Auszug oder im selben Jahr übertragen: Erfolgt die Übertragung noch, während der Partner selbst im Haus wohnt, oder spätestens im Jahr des Auszugs, greift die Eigennutzungs-Befreiung – denn dann ist das Verkaufsjahr plus die beiden Vorjahre selbst genutzt.
• Zehnjahresfrist abwarten: Wer die Immobilie erst nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Kauf überträgt oder verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer, ganz gleich wie hoch der Gewinn ist.
• Unentgeltliche Übertragung (Schenkung): § 23 EStG setzt eine entgeltliche Veräußerung voraus. Wird der Anteil verschenkt, entsteht keine Spekulationssteuer. Vorsicht: Wird die Übertragung auf den Zugewinnausgleich angerechnet, gilt sie als teilentgeltlich und kann anteilig doch steuerpflichtig werden.
• Gemeinsam an einen Dritten verkaufen: Verkaufen beide Partner das Haus gemeinsam an einen fremden Käufer, solange noch mindestens einer es bewohnt, lässt sich die Belastung oft geringer halten als bei der internen Übertragung nach dem Auszug.

Weil jede dieser Gestaltungen an Fristen und Formalien hängt, sollten Sie eine Scheidungsfolgenvereinbarung nie ohne steuerliche Beratung unterschreiben. Ein kurzer Termin beim Steuerberater ist deutlich günstiger als eine unerwartete Steuernachzahlung.

Grunderwerbsteuer: Übertragung an den (Ex-)Partner bleibt steuerfrei

Immerhin eine Steuer fällt bei der Übertragung unter Partnern nicht an: die Grunderwerbsteuer. Nach § 3 GrEStG ist sowohl der Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers (Nr. 4) als auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (Nr. 5) von der Grunderwerbsteuer befreit. Der übernehmende Partner spart damit die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG bleibt davon allerdings unberührt – beide Steuern sind streng zu trennen.

FAQ zur Spekulationssteuer bei Scheidung

Fällt bei jeder Scheidung Spekulationssteuer an?

Nein. Sie droht nur, wenn zwischen Kauf und Übertragung weniger als zehn Jahre liegen und die Eigennutzungs-Befreiung nicht greift. Wer ohnehin länger als zehn Jahre Eigentümer war oder rechtzeitig überträgt, zahlt nichts.

Warum verliere ich die Befreiung, wenn ich ausziehe?

Weil die Steuerbefreiung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraussetzt. Mit dem Auszug endet diese Nutzung. Überlassen Sie das Haus danach dem Ex-Partner, gilt das steuerlich als Nutzung durch eine dritte Person.

Zählt es als Eigennutzung, wenn mein Kind im Haus wohnen bleibt?

Nur, wenn ausschließlich ein kindergeldberechtigtes Kind die Wohnung nutzt. Sobald der geschiedene Partner mit im Haus lebt, verneint der BFH die Eigennutzung – die Nutzung durch das Kind wird Ihnen dann nicht mehr zugerechnet.

Muss ich zahlen, obwohl ich zum Verkauf gezwungen war?

Ja. Der BFH hat entschieden, dass auch eine Übertragung unter dem Druck einer drohenden Teilungsversteigerung eine willentliche Veräußerung ist. Die persönliche Zwangslage befreit nicht von der Steuer.

Wie kann ich die Steuer am sichersten vermeiden?

Am sichersten ist die Übertragung vor oder im Jahr des Auszugs, das Abwarten der Zehnjahresfrist oder eine unentgeltliche Übertragung. Welcher Weg passt, hängt von Ihrer Situation ab – lassen Sie das vorab steuerlich prüfen.

Fällt bei der Übertragung an den Ex-Partner Grunderwerbsteuer an?

Nein. Die Übertragung zwischen Ehegatten und die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.

Fazit: Timing entscheidet über die Steuer

Ob bei der Scheidung Spekulationssteuer anfällt, ist keine Frage des Zufalls, sondern des richtigen Zeitpunkts. Die größte Gefahr besteht, wenn ein Partner zuerst auszieht und seinen Miteigentumsanteil erst später innerhalb der Zehnjahresfrist an den Ex-Partner überträgt – dann ist die Eigennutzungs-Befreiung verloren, und der anteilige Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Wer dagegen rechtzeitig überträgt, die Frist abwartet oder unentgeltlich handelt, geht steuerfrei aus der Trennung. Klären Sie die steuerlichen Folgen deshalb, bevor Sie ausziehen oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung unterschreiben – so bleibt die Trennung wenigstens finanziell planbar.