Quando una coppia si separa, la casa comune è spesso il principale motivo di controversia – e una trappola fiscale sottovalutata. Chi si trasferisce entro dieci anni dall’acquisto e trasferisce all’ex partner la propria quota di comproprietà, in determinate circostanze deve tassare il guadagno. Infatti, con il trasferimento, per il partner che lascia l’immobile viene meno l’esenzione fiscale prevista per gli immobili utilizzati personalmente. Vi spieghiamo quando, in caso di divorzio, si applica l’imposta sulle plusvalenze speculative, a quanto ammonta e con quale impostazione è possibile evitarla.
Imposta sulle plusvalenze speculative: il termine di dieci anni
Non esiste una specifica aliquota fiscale propria chiamata colloquialmente „imposta sulle plusvalenze speculative". Si intende l’imposta sul reddito applicata a una cessione privata ai sensi del § 23 EStG. Se vendete un terreno o un appartamento e tra l’acquisto e la vendita intercorrono non più di dieci anni, il guadagno è in linea di principio imponibile.
Sono determinanti le date dei rispettivi contratti di compravendita notarili. Se il termine di dieci anni è superato, la vendita è completamente esente da imposte, indipendentemente dall’entità del guadagno. Entro tale termine, il guadagno viene sommato agli altri redditi e tassato con la vostra aliquota personale dell’imposta sul reddito. Solo se il guadagno complessivo derivante da cessioni private di un anno rimane al di sotto della soglia di esenzione di 1.000 euro (a partire dal 2024 aumentata rispetto ai precedenti 600 euro), esso resta esente da imposte.
L’eccezione per gli immobili utilizzati personalmente
Per la propria abitazione esiste un’importante eccezione. Ai sensi del § 23 comma 1 frase 1 n. 1 frase 3 EStG, la vendita resta esente da imposte se l’immobile
- è stato utilizzato esclusivamente per finalità abitative proprie per l’intero periodo compreso tra l’acquisto e la vendita, oppure
- è stato utilizzato per finalità abitative proprie nell’anno della vendita e nei due anni precedenti.
Per la seconda variante è sufficiente un utilizzo personale continuo che comprenda l’anno della vendita e i due anni solari precedenti; nell’anno della vendita è sufficiente un utilizzo proporzionale. Chi abita nella propria casa può quindi venderla senza imposte anche entro il termine di dieci anni. Proprio questa esenzione, tuttavia, spesso diventa un problema in caso di separazione.
Divorzio: perché il trasferimento fa perdere l’esenzione fiscale
In caso di separazione, di norma uno dei partner si trasferisce, mentre l’altro rimane nella casa con i figli. Per con il partner che si è trasferito termina quindi l’utilizzo per proprie finalità abitative. Se in seguito trasferisce la sua quota di comproprietà, dietro pagamento, all’ex partner rimasto nella casa, ciò è considerato una cessione imponibile – e l’esenzione per uso personale non si applica più.
Il Bundesfinanzhof (BFH) ha confermato definitivamente questa fattispecie nella sentenza del 14 febbraio 2023 (IX R 11/21). Le affermazioni principali sono decisive per le coppie in fase di separazione:
- Il trasferimento della quota di comproprietà è una cessione. Se un coniuge vende la propria quota all’ex partner nell’ambito di un accordo sulle conseguenze del divorzio entro il termine di dieci anni, si configura un’operazione privata di cessione imponibile.
- Una situazione di costrizione non offre protezione. Nel caso deciso, il partner venditore era minacciato dalla vendita all’asta per divisione. Il BFH ha chiarito: una situazione di pressione economica o emotiva non cambia nulla – rimane una cessione volontaria. Solo i veri trasferimenti coattivi, come un’espropriazione, sarebbero esclusi dall’articolo 23 dell’EStG.
- Il figlio che vive nella casa non salva l’esenzione. Sebbene la concessione dell’uso a un figlio avente diritto agli assegni familiari sia generalmente considerata uso personale, in questo caso anche l’ex coniuge divorziato viveva nella casa, configurando un uso da parte di terzi pregiudizievole: l’ex partner separato stabilmente non appartiene più fiscalmente al nucleo familiare ed è considerato una terza persona estranea.
In breve: chi si trasferisce, lascia la propria casa all’ex partner e trasferisce la propria quota solo successivamente perde l’esenzione fiscale – anche se i propri figli continuano a viverci.
A quanto ammonta l’imposta sulla speculazione in caso di divorzio?
Viene tassato solo il guadagno proporzionale relativo alla quota di comproprietà trasferita, non il valore dell’intera casa. Il guadagno si calcola semplificando come segue:
Prezzo di cessione proporzionale − costi di acquisto proporzionali − costi accessori proporzionali = guadagno imponibile
Un esempio: una coppia ha acquistato nel 2018 una casa per 400.000 euro (quota paritaria di 200.000 euro ciascuno). Nel 2024 il partner che si è trasferito trasferisce la propria metà all’ex partner per 275.000 euro. Il guadagno imponibile ammonta a circa 275.000 − 200.000 = 75.000 euro. Con un’aliquota fiscale personale del 42 per cento, si tratterebbe di circa 31.500 euro di imposta sul reddito – un importo che può mettere in discussione l’intera divisione patrimoniale.
Sono deducibili oltre ai costi di acquisto originari, anche i costi accessori all’acquisto (notaio, imposta sul trasferimento immobiliare) e i costi di vendita. Nel caso di immobili temporaneamente locati, al reddito vengono inoltre aggiunti gli ammortamenti precedentemente portati in deduzione.
Come evitare l’imposta sulla speculazione in caso di divorzio
La buona notizia: con una corretta pianificazione temporale, in molti casi è possibile evitare l’imposta. Sono possibili le seguenti soluzioni:
- Trasferire prima del trasloco o nello stesso anno: Se il trasferimento avviene mentre il partner vive ancora nella casa, o al più tardi nell’anno del trasloco, si applica l’esenzione per uso proprio, poiché in tal caso l’anno della vendita e i due anni precedenti sono stati utilizzati personalmente.
- Attendere il termine di dieci anni: Chi trasferisce o vende l’immobile solo dopo il decorso di dieci anni dall’acquisto non paga alcuna imposta sulla speculazione, indipendentemente dall’entità del guadagno.
- Trasferimento gratuito (donazione): Il § 23 EStG presuppone un’alienazione a titolo oneroso. Se la quota viene donata, non si applica l’imposta sulla speculazione. Attenzione: se il trasferimento viene imputato alla compensazione degli incrementi patrimoniali, è considerato parzialmente oneroso e può quindi diventare imponibile in proporzione.
- Vendere insieme a un terzo: Se entrambi i partner vendono congiuntamente la casa a un acquirente estraneo, finché almeno uno dei due vi abita ancora, spesso è possibile mantenere l’onere inferiore rispetto al trasferimento interno dopo il trasloco.
Poiché ciascuna di queste soluzioni dipende da termini e formalità, non dovrebbe mai firmare un accordo sugli effetti del divorzio senza una consulenza fiscale. Un breve appuntamento con il consulente fiscale è notevolmente più economico di un’imprevista richiesta di pagamento aggiuntivo delle imposte.
Imposta sul trasferimento immobiliare: il trasferimento al (ex) partner rimane esente da imposta
Almeno un’imposta non si applica al trasferimento tra partner: l’imposta sul trasferimento immobiliare. Ai sensi del § 3 GrEStG, sono esenti dall’imposta sul trasferimento immobiliare sia l’acquisto da parte del coniuge dell’alienante (n. 4), sia l’acquisto da parte dell’ex coniuge nell’ambito della liquidazione dei rapporti patrimoniali a seguito del divorzio (n. 5). Il partner che subentra risparmia così dal 3,5 al 6,5 percento del prezzo di acquisto, a seconda del Land. L’imposta sulla speculazione ai sensi del § 23 EStG non ne è tuttavia influenzata: le due imposte devono essere rigorosamente distinte.
FAQ sull’imposta sulla speculazione in caso di divorzio
In caso di ogni divorzio si applicaImposta sulla speculazione?
No. È dovuta solo se tra l’acquisto e il trasferimento trascorrono meno di dieci anni e non si applica l’esenzione per uso personale. Chi è comunque stato proprietario per più di dieci anni o trasferisce tempestivamente non paga nulla.
Perché perdo l’esenzione quando trasloco?
Perché l’esenzione fiscale presuppone l’utilizzo a fini abitativi propri. Con il trasloco termina tale utilizzo. Se successivamente lascia la casa all’ex partner, ai fini fiscali ciò è considerato un utilizzo da parte di una terza persona.
Si considera uso personale se mio figlio continua a vivere nella casa?
Solo se l’abitazione è utilizzata esclusivamente da un figlio avente diritto agli assegni familiari. Non appena l’ex coniuge vive anch’egli nella casa, il BFH nega l’uso personale: l’utilizzo da parte del figlio non le viene più attribuito.
Devo pagare anche se sono stato costretto a vendere?
Sì. Il BFH ha stabilito che anche un trasferimento effettuato sotto la pressione di una vendita giudiziale divisoria imminente costituisce un’alienazione volontaria. La situazione personale di necessità non esonera dall’imposta.
Come posso evitare l’imposta nel modo più sicuro?
La soluzione più sicura è effettuare il trasferimento prima del trasloco o nell’anno del trasloco, attendere il decorso del termine di dieci anni oppure effettuare un trasferimento gratuito. Quale opzione sia adatta dipende dalla sua situazione: faccia verificare preventivamente gli aspetti fiscali.
Il trasferimento all’ex partner è soggetto all’imposta sul trasferimento immobiliare?
No. Il trasferimento tra coniugi e la divisione del patrimonio dopo il divorzio sono esenti dall’imposta sul trasferimento immobiliare ai sensi dell’art. 3 GrEStG.
Conclusione: la tempistica decide l’imposta
Se in caso di divorzio si applica l’imposta sulla speculazione non è una questione di casualità, bensì di tempistica corretta. Il rischio maggiore sussiste quando un partner trasloca per primo e trasferisce la propria quota di comproprietà all’ex partner solo successivamente, entro il termine di dieci anni: in tal caso l’esenzione per uso personale è persa e il guadagno proporzionale viene tassato con l’aliquota personale. Chi invece trasferisce tempestivamente, attende il decorso del termine o agisce a titolo gratuito esce dalla separazione senza oneri fiscali. Chiarisca quindi le conseguenze fiscali prima di traslocare o firmare un accordo sugli effetti del divorzio: in questo modo la separazione resterà almeno finanziariamente prevedibile.