Bir çift ayrıldığında ortak ev çoğu zaman en büyük anlaşmazlık noktasıdır – ve hafife alınan bir vergi tuzağıdır. Satın alma işleminden sonraki on yıl içinde evden taşınan ve ortak mülkiyet payını eski eşine devreden kişi, bazı durumlarda elde ettiği kazancı vergilendirmek zorunda kalabilir. Çünkü taşınmayla birlikte, taşınan eş için kendi kullandığı taşınmazlara yönelik vergi muafiyeti ortadan kalkar. Boşanmada spekülasyon vergisinin ne zaman doğduğunu, ne kadar olduğunu ve hangi düzenlemeyle bundan kaçınabileceğinizi açıklıyoruz.
Spekülasyon vergisi: On yıllık süre
Günlük dilde “spekülasyon vergisi” olarak adlandırılan özel bir vergi oranı yoktur. Kastedilen, § 23 EStG uyarınca özel satış işleminden elde edilen kazanç üzerinden alınan gelir vergisidir. Bir arsa veya daire satarsanız ve edinim ile satış arasında on yıldan fazla süre yoksa, kazanç kural olarak vergilendirilir.
Belirleyici olan, noter tarafından düzenlenen satış sözleşmelerinin tarihleridir. On yıllık süre aşılırsa, kazanç ne kadar olursa olsun satış tamamen vergiden muaftır. Süre içinde satış yapılırsa kazanç, diğer gelirlerinize eklenir ve kişisel gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir. Ancak bir yıl içindeki özel satış işlemlerinden elde edilen toplam kazanç 1.000 Euro olan istisna sınırının altında kalırsa (2024'ten itibaren, daha önce 600 Euro olan tutar yükseltilmiştir), vergiden muaf olur.
Kendi kullanılan taşınmazlar için istisna
Kendi oturulan konut için önemli bir istisna vardır. EStG § 23 fıkra 1 cümle 1 no. 1 cümle 3 uyarınca taşınmazın satışı şu durumlarda vergiden muaf kalır:
- edinim ile satış arasındaki tüm dönem boyunca yalnızca kişinin kendi konut amacıyla kullanılmışsa veya
- satış yılında ve önceki iki yılda kişinin kendi konut amacıyla kullanılmışsa.
İkinci seçenek için, satış yılını ve ondan önceki iki takvim yılını kapsayan kesintisiz bir kişisel kullanım yeterlidir – satış yılının kendisinde kısmi kullanım yeterli olur. Dolayısıyla evinde oturan kişi, evi on yıllık süre içinde de vergiden muaf olarak satabilir. Ancak ayrılık durumunda sorun çoğu zaman tam olarak bu muafiyetten kaynaklanır.
Boşanma: Taşınmak neden vergi muafiyetini ortadan kaldırır?
Ayrılıkta genellikle eşlerden biri taşınırken diğeri çocuklarla birlikte evde kalır. Für Evden taşınan partner için böylece kendi konut amaçları doğrultusunda kullanım sona erer. Daha sonra kendi ortak mülkiyet payını, evde kalan eski partnere ödeme karşılığında devrederse bu, vergilendirilebilir bir elden çıkarma olarak kabul edilir – ve kendi kullanımına ilişkin vergi muafiyeti artık uygulanmaz.
Federal Maliye Mahkemesi (BFH), bu durumu 14 Şubat 2023 tarihli kararında (IX R 11/21) en yüksek mahkeme düzeyinde onaylamıştır. Temel tespitler, ayrılan çiftler açısından belirleyicidir:
- Ortak mülkiyet payının devri bir elden çıkarmadır. Bir eş, on yıllık süre içinde boşanma sonuçlarına ilişkin anlaşma kapsamında payını eski partnerine satarsa, vergilendirilebilir özel bir elden çıkarma işlemi söz konusudur.
- Zor durum koruma sağlamaz. Karara konu olayda, satan partner paylı satış tehdidiyle karşı karşıyaydı. BFH şu hususu netleştirdi: Ekonomik veya duygusal baskı durumu hiçbir şeyi değiştirmez – işlem iradi bir elden çıkarma olarak kalır. Yalnızca kamulaştırma gibi gerçek zorunlu devirler EStG § 23 kapsamı dışında kalır.
- Evde yaşayan çocuk muafiyeti kurtarmaz. Çocuk parası alma hakkına sahip bir çocuğa konutun kullandırılması kural olarak kendi kullanımına eşdeğer kabul edilir. Ancak burada boşanmış eş de evde yaşadığı için vergi açısından sakıncalı üçüncü kişi kullanımı söz konusuydu: Sürekli ayrı yaşayan eski partner, vergi bakımından artık haneye dâhil değildir ve yabancı üçüncü kişi sayılır.
Kısaca: Evden taşınan, evini eski partnerine bırakan ve payını ancak bundan sonra devreden kişi, kendi çocukları orada yaşamaya devam etse bile vergi muafiyetini kaybeder.
Boşanmada spekülasyon vergisi ne kadar?
Vergilendirilen, evin tamamının değeri değil, yalnızca devredilen ortak mülkiyet payına düşen oransal kazançtır. Kazanç basitleştirilmiş olarak şu şekilde hesaplanır:
Oransal satış bedeli − oransal edinim maliyetleri − oransal yan giderler = vergilendirilebilir kazanç
Bir örnek: Bir çift 2018 yılında 400.000 Euro’ya bir ev satın aldı (her birinin yarım payı 200.000 Euro). 2024 yılında evden taşınan partner, yarım payını eski partnerine 275.000 Euro karşılığında devreder. Vergilendirilebilir kazanç yaklaşık 275.000 − 200.000 = 75.000 Euro’dur. Kişisel vergi oranı yüzde 42 olduğunda bu, yaklaşık 31.500 Euro gelir vergisi anlamına gelir – bu tutar, tüm malvarlığı paylaşımını tehlikeye atabilir.
İndirilebilir olanlar şunlardır ilk edinim maliyetlerinin yanı sıra satın alma yan maliyetleri (noter, gayrimenkul edinim vergisi) ve satış maliyetleri. Bu arada kiraya verilmiş gayrimenkullerde, ayrıca kullanılan amortismanlar da kâra eklenir.
Boşanma sırasında spekülasyon vergisinden nasıl kaçınırsınız?
İyi haber: Doğru zamanlama ile vergi birçok durumda önlenebilir. Şu yollar değerlendirilebilir:
- Evden taşınmadan önce veya aynı yıl içinde devretmek: Devir, partnerin hâlâ evde kendisi oturduğu sırada veya en geç taşınma yılında gerçekleşirse, kendi kullanım muafiyeti uygulanır – çünkü bu durumda satış yılı ile önceki iki yıl bizzat kullanılmış sayılır.
- On yıllık sürenin dolmasını beklemek: Gayrimenkulü satın alımdan itibaren on yıl geçtikten sonra devreden veya satan kişi, kâr ne kadar yüksek olursa olsun spekülasyon vergisi ödemez.
- Karşılıksız devir (bağış): § 23 EStG bedelli bir elden çıkarmayı şart koşar. Pay bağışlanırsa spekülasyon vergisi doğmaz. Dikkat: Devir, edinilmiş mallara katılma alacağı denkleştirmesine mahsup edilirse, kısmen bedelli sayılır ve oransal olarak yine vergiye tabi olabilir.
- Bir üçüncü kişiye birlikte satmak: Her iki partner, en az biri hâlâ evde otururken evi birlikte yabancı bir alıcıya satarsa, yük genellikle taşınma sonrasındaki kendi aralarındaki devirden daha düşük tutulabilir.
Bu düzenlemelerin her biri sürelere ve şekil şartlarına bağlı olduğundan, boşanmanın sonuçlarına ilişkin bir anlaşmayı vergi danışmanlığı almadan asla imzalamamalısınız. Vergi danışmanıyla kısa bir görüşme, beklenmedik bir ek vergi ödemesinden çok daha ucuzdur.
Gayrimenkul edinim vergisi: (Eski) partnere devir vergiden muaf kalır
En azından partnerler arasındaki devirde bir vergi uygulanmaz: gayrimenkul edinim vergisi. § 3 GrEStG uyarınca, hem elden çıkaranın eşinin edinimi (No. 4) hem de boşanma sonrasındaki malvarlığı tasfiyesi kapsamında eski eşin edinimi (No. 5) gayrimenkul edinim vergisinden muaftır. Böylece devralan partner, eyalete bağlı olarak satın alma bedelinin yüzde 3,5 ila 6,5’ini tasarruf eder. Ancak § 23 EStG uyarınca spekülasyon vergisi bundan etkilenmez – her iki vergi kesinlikle birbirinden ayrılmalıdır.
Boşanma sırasında spekülasyon vergisi hakkında SSS
Her boşanmada Spekülasyon vergisi mi?
Hayır. Bu vergi yalnızca satın alma ile devretme arasında on yıldan az süre varsa ve kendi kullanımına ilişkin muafiyet uygulanmıyorsa söz konusu olur. Zaten on yıldan uzun süre malik olan veya zamanında devreden kişi hiçbir şey ödemez.
Evden taşınırsam neden muafiyeti kaybediyorum?
Çünkü vergi muafiyeti, taşınmazın kişinin kendi konut amaçları doğrultusunda kullanılmasını şart koşar. Taşınma ile bu kullanım sona erer. Bundan sonra evi eski eşinize bırakırsanız, bu durum vergi açısından üçüncü bir kişi tarafından kullanım sayılır.
Çocuğum evde yaşamaya devam ederse bu kendi kullanımım sayılır mı?
Yalnızca konutu çocuk parası almaya hak kazanan bir çocuk münhasıran kullanıyorsa. Boşanmış eş de evde yaşamaya başladığı anda BFH kendi kullanımını reddeder; çocuğun kullanımı artık size atfedilmez.
Satışa zorlanmış olmama rağmen ödeme yapmam gerekir mi?
Evet. BFH, paylı satış yoluyla satış tehdidi baskısı altında yapılan bir devrin de iradi bir elden çıkarma olduğuna karar vermiştir. Kişisel zor durum, vergiden muafiyet sağlamaz.
Vergiden en güvenli şekilde nasıl kaçınabilirim?
En güvenli yol, taşınmadan önce veya taşınılan yıl içinde devir yapmak, on yıllık sürenin dolmasını beklemek ya da karşılıksız devir gerçekleştirmektir. Hangi yolun uygun olduğu durumunuza bağlıdır; önceden vergi açısından inceleme yaptırın.
Eski eşe yapılan devirde gayrimenkul edinim vergisi doğar mı?
Hayır. Eşler arasındaki devirler ve boşanma sonrasındaki malvarlığı paylaşımı, § 3 GrEStG uyarınca gayrimenkul edinim vergisinden muaftır.
Sonuç: Vergiyi zamanlama belirler
Boşanma sırasında spekülasyon vergisinin doğup doğmayacağı tesadüf meselesi değil, doğru zamanlama meselesidir. En büyük risk, eşlerden birinin önce evden taşınması ve ortak mülkiyet payını ancak daha sonra, on yıllık süre içinde eski eşine devretmesidir; bu durumda kendi kullanımına ilişkin muafiyet kaybedilir ve orantılı kazanç kişisel vergi oranı üzerinden vergilendirilir. Buna karşılık zamanında devir yapan, sürenin dolmasını bekleyen veya karşılıksız işlem gerçekleştiren kişi ayrılıktan vergisiz çıkar. Bu nedenle evden taşınmadan veya boşanmanın sonuçlarına ilişkin bir anlaşma imzalamadan önce vergi sonuçlarını netleştirin; böylece ayrılık en azından mali açıdan planlanabilir kalır.