Dak GERENOVEERD! Energielabel E! €0 extra bijdrage! 84m² droom voor een gedeelde woning • 2 balkons • keuken • garage

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

+++ DE STADSE EENHOORN: ENERGIELABEL E + DAK GERENOVEERD + MOMENTEEL € 0 NIEUW BESLOTEN BUITENGEWONE BIJDRAGE +++

Wie een appartement uit de jaren 60 koopt, moet niet alleen naar mooie foto's kijken, maar eerst naar het gebouw.

Hier staan 154 kWh/(m²·a) en energieklasse E in het energielabel – een opmerkelijk nette waarde voor bouwjaar 1961. Daarbij komen massieve buitenmuren en aan twee gevelzijden circa 15 cm na-isolatie aan de buitenkant.

En vooral: hier koopt u geen typische woning uit de jaren 60 waarbij dak, gevel, isolatie en gebouwtechniek decennialang zijn uitgesteld.

Belangrijk om te begrijpen: het appartement maakt deel uit van de gezamenlijke VvE Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Daarom zijn in beide gebouwdelen grotere maatregelen binnen dezelfde VvE uitgevoerd en – afhankelijk van het besluit – gezamenlijk gefinancierd.

Alleen al de dakrenovatie van Gartenstraße 30/32 werd voor circa € 130.000 goedgekeurd en in 2018 als uitgevoerd gedocumenteerd. In 2023 werd bovendien binnen dezelfde VvE de verwarming van Kriegsstraße 63/65 voor circa € 65.485 vernieuwd. Vorige eigenaren hebben daarmee al aanzienlijke investeringen gedragen. De volledige chronologie staat onder „Overige zaken / VvE“.

+++ 83,68 m² – EN GEEN ENKELE KAMER VOOR DE VORM +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: drie volwaardige kamers, allemaal afzonderlijk bereikbaar vanuit de hal. Geen doorloopkamer. Geen piepkleine „derde kamer“.

Daarbij 9,42 m² aparte woonkeuken, badkamer met daglicht en ligbad, en een hal van circa 8,69 m² met ruimte voor garderobe, schoenen en opbergruimte.

Daarnaast is er een berging/bijkeuken van 1,56 m² met wasdroger, die wordt mee verkocht. Eigen kelder nr. 4 inbegrepen.

Het appartement loopt door de diepte van het gebouw; ramen aan beide zijden maken kruisventilatie mogelijk.

+++ JARENLANG SUCCESVOL VERHUURD ALS STUDENTENHUIS +++
De geschiktheid voor gedeelde bewoning is in de praktijk bewezen: bij nieuwe verhuur was de vraag regelmatig zo groot dat nieuwe huurders praktisch in de rij stonden en huurders en nieuwe huurders elkaar voor de deur troffen.

De indeling verklaart waarom: 3 grote privékamers + aparte gemeenschappelijke keuken + 2 balkons + badkamer met daglicht + opbergruimte.

De IKEA-keuken blijft staan, inclusief wasmachine en 2 vrijstaande koel-/vriescombinaties; ook de droger blijft. Geen waardevolle slaapkamer hoeft te worden opgeofferd als gezamenlijke woonkamer.

Interessant voor ouders die kopen: een eigen kind in één kamer, twee andere kamers in principe afzonderlijk te verhuren. Later werkt de indeling net zo goed voor een stel, een klein gezin of thuiswerken.

+++ 1E VERDIEPING: EEN VERDIEPING HOGER – GEEN LIFTKOSTEN +++
Niet op de begane grond direct aan de stoep, maar ook geen dagelijkse klim naar hogere verdiepingen. Geen lift betekent bovendien geen doorlopende liftkosten en geen toekomstige reparatie-/moderniseringskwestie.

+++ CHECKLIST VAN 7 PUNTEN +++
✓ 3 grote aparte kamers
✓ Eetkeuken van 9,42 m²
✓ 2 overdekte balkons
✓ Badkamer met daglicht
✓ 1e verdieping zonder liftkosten
✓ Keuken + wasmachine + 2 koel-/vriescombinaties + droger inbegrepen
✓ Garage met eigen kadastrale registratie optioneel

Net geschilderd, vrij en rechtstreeks van de eigenaar: direct betrekken of opnieuw verhuren.

0% aankoopcourtage. Bij een voorbeeldprijs van 349.000 € komt 3,57% overeen met circa 12.459 € aan bijkomende aankoopkosten, die hier niet van toepassing zijn.

Garage (eigen kadastrale registratie) optioneel: 20.000 €.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

+++ VERS GESCHILDERD – KEUKEN BLIJFT STAAN – BADKAMER OPGEKNAPT – KLAAR OM IN TE TREKKEN +++
De woning is pas wit geschilderd en wordt leeg opgeleverd. De aanwezige IKEA-keuken inclusief apparatuur blijft staan: erin trekken en wonen – of inrichten en opnieuw als gedeelde woning verhuren.

+++ EEN EETKEUKEN DIE GESCHIKT IS VOOR 3 BEWONERS +++
De aparte keuken van 9,42 m² is veel meer dan alleen een keukenblok. Hier kan gezamenlijk worden gekookt en gegeten, zonder een van de drie grote kamers op te offeren.

Inbegrepen bij de verkoop zijn:
• IKEA-keuken met oven/kookplaat, afzuigkap en spoelbak
• wasmachine
• 2 vrijstaande koel-vriescombinaties
• wasdroger in de aparte bijkeuken

Vanuit de keuken is er directe toegang tot het tweede overdekte balkon met circa 4,9 m² daadwerkelijke oppervlakte. De keuken + het keukenbalkon vormen daarmee een echte gemeenschappelijke ruimte.

+++ BADKAMER MET DAGLICHT, PAS OPGEKNAPT +++
4,39 m² met raam en bad. Toilet, wastafel en kranen zijn onlangs vernieuwd. Bij de eerdere badkamerrenovatie is al een Geberit-inbouwreservoir geïnstalleerd.

+++ HAL + BERGING: IN HET DAGELIJKS LEVEN GOUD WAARD +++
De hal van circa 8,69 m² biedt ruimte voor een garderobe, schoenen en extra opbergruimte. Daarbij komt de aparte berging/bijkeuken van 1,56 m². Zeker bij een gedeelde woning of gezin hoeven dagelijkse spullen en wasapparatuur daardoor niet in de woon-/slaapkamers te staan.

+++ 2 OVERDEKTE BALKONS – EN BEIDE HEBBEN EEN FUNCTIE +++
Het grotere balkon heeft circa 6,9 m² daadwerkelijke oppervlakte – genoeg voor een volwaardige tafel en meerdere stoelen. Het tweede, met circa 4,9 m², ligt direct aan de keuken.

+++ AAN DE VOORKANT DE STAD. AAN DE ACHTERKANT RUIMTE. +++
Tussen Gartenstraße en Kriegsstraße ligt de grote gemeenschappelijke binnentuin. Volgens eigen meting/schatting is er aan de achterzijde circa 30 m tot de huizenrij aan de overkant: licht, lucht, bomen en afstand in plaats van een krappe achterplaats.

Op de binnenplaats bevinden zich bovendien parkeerplaatsen binnen het complex. Om parkeren door onbevoegden en wildparkeren tegen te gaan, heeft de VvE een slagboom voor 3.506,93 € goedgekeurd, gefinancierd uit het reservefonds.

+++ MODERNE BASIS + KARAKTER +++
• wit kunststof kozijnen met dubbele beglazing
• rolluiken voor alle ramen
• groot balkonrolluik elektrisch bedienbaar
• doorlopende laminaatvloer
• moderne groepenkast met aardlekschakelaar
• eigen kelder nr. 4
• aanleg van glasvezel voor Gartenstraße 30/32 goedgekeurd

Historische kachel-/schouwelementen zijn niet meer in gebruik en dienen uitsluitend als decoratie – maar zijn bijzondere blikvangers met karakter.

+++ GARAGE MET EEN EIGEN KADASTERBLAD +++
Optioneel 20.000 €. Zelfstandig appartementsrecht in plaats van slechts een exclusief gebruiksrecht. Indien niet nodig, in principe afzonderlijk verhuurbaar.

Bij een veronderstelde huurprijs van 100 €/maand levert een jaarhuur van 1.200 € rekenkundig een bruto rendement van 6,0 % op een koopprijs van 20.000 € op. Vrijblijvend rekenvoorbeeld, geen huurgarantie.

Overige gevallen

+++ GEEN BLACK BOX: WAT ER IS GEDAAN, WAT HET KOSTTE EN HOE HET IS GEFINANCIERD +++
Het appartement maakt deel uit van de gezamenlijke VvE Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65) met in totaal 2.000 MEA.

De investeringsgeschiedenis in plaats van de gebruikelijke frase „goed onderhouden meergezinswoning”:
• 2013: beoordeling van de bouwkundige staat van G30/32 door gediplomeerd bouwkundig ingenieur/deskundige Nico Schleckmann
• 2014: omvangrijk renovatiepakket G30/32, ca. 470.000 €, langlopend gefinancierd
• 2017/18: dak G30/32 inclusief dakconstructie, dakpannen en isolatie, ca. 130.000 €; vervolgens gedocumenteerd als uitgevoerd
• 2021: verdere planning van hofzijde/gevel G30/32 door Huxhold, 29.736,85 € uit de reserve
• 2023: verwarming K63/65, 65.484,75 €
• 2023: centralisatie van de meters K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: isolatie van de zoldervloer K63/65 60.000 €
• 2023: glasvezel G30/32 goedgekeurd, 0 € kosten voor de VvE
• 2023: binnenplaatsbarrière tegen parkeren door onbevoegden/kriskras parkeren, 3.506,93 € uit de reserve
• 2025: trappenhuis G30/32: opnieuw schilderen voor 9.060,44 € goedgekeurd uit de reserve; uitvoering moet nog plaatsvinden

Huidige stand van de beschikbare besluitenverzameling: er is geen nieuwe bijzondere bijdrage voor het appartement goedgekeurd.

De koper neemt dus geen gebouw uit de jaren 60 over waaraan tientallen jaren niets is gedaan: eerdere eigenaars hebben al aanzienlijke investeringen bekostigd.

+++ SERVICEKOSTEN 2026: APPARTEMENT 365 € | GARAGE 33 € +++
Appartement: 268,63 € exploitatiekosten + 81,79 € reserve + 14,58 € LBS = 365 €/maand. Daarmee wordt jaarlijks 981,48 € toegevoegd aan de onderhoudsreserve.
Garage optioneel: 30,92 € exploitatiekosten + 2,08 € LBS = 33 €/maand; geen eigen bijdrage aan de reserve.

+++ LBS: 2,35 % CONTRACTUELE RENTE – OP 30.09.2031 TERUGGEBRACHT TOT 0 € +++
De historische renovatiefinanciering is op 30.09.2031 volledig afgelost. Modelrestschuld van de gehele VvE eind 2026: ca. 136.157 €.

+++ KAMERVERHUUR AAN STUDENTEN: JARENLANG IN DE PRAKTIJK BEWEZEN +++
Het appartement is jarenlang met succes verhuurd als gedeeld appartement. Bij nieuwe verhuringen was de vraag doorgaans zo groot dat kandidaat-huurders praktisch in de rij stonden en huurders en nieuwe huurders elkaar voortdurend opvolgden.

2024: 1.697,09 € verwarmings-/warmwaterkosten.

Bij wijze van voorbeeld, met 3 × 600 € kale huur per kamer, komt dit neer op 1.800 €/maand of 21.600 €/jaar. Bij een koopprijs van 349.000 € is dat rekenkundig een bruto rendement van 6,19 %.

Vrijblijvend rekenvoorbeeld, geen garantie op huurinkomsten/rendement.

Kadaster, splitsingsakte, plattegronden, berekening van het woonoppervlak, energieprestatiecertificaat, begrotingen, afrekeningen, besluitenverzameling en renovatiedocumenten zijn beschikbaar.

Locatie

Locatie

+++ IN DE STAD WONEN – MAAR NIET VASTZITTEN IN DE STAD +++
Dat is een van de grootste voordelen van de locatie Gartenstraße 32: binnenstad, hogescholen, fiets, openbaar vervoer en auto gaan hier allemaal goed samen.

De woning ligt in de Südweststadt, direct aan de binnenstad en de Weststadt. Winkels, horeca en dagelijkse voorzieningen bevinden zich in de directe omgeving; meerdere haltes van het openbaar vervoer zijn gemakkelijk te voet bereikbaar.

De afstand tot het centraal station van Karlsruhe bedraagt ongeveer 1,6–2 km. Voor forenzen betekent dat: het openbaar vervoer nemen – of gewoon op de fiets stappen.

+++ HOGESCHOLEN BINNEN FIETSAFSTAND +++
• ZKM / Lorenzstraße: ongeveer 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: ongeveer 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: ongeveer 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: ongeveer 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: ongeveer 3 km
• Centraal station: ongeveer 1,6–2 km

Drie grote, afzonderlijk toegankelijke kamers + meerdere hogescholen in de omgeving + aanwezige voorzieningen voor een gedeelde woning: precies daarom is de woning geschikt voor studenten, young professionals en ouders die een woning kopen voor hun kinderen – zonder dat de woning later op deze doelgroep aangewezen blijft.

+++ VIA DE HISTORISCHE HIRSCHBRÜCKE RICHTING DE STAD +++
De historische groene Hirschbrücke ligt praktisch voor de deur. Sinds 1891 verbindt ze de Südweststadt met de binnenstad; de historische ijzeren elementen en versieringen doen denken aan de Parijse Pont Neuf.

Voor dagelijks gebruik: fiets naar buiten en rechtstreeks richting binnenstad en hogescholen.

+++ AAN DE VOORKANT DE STAD. AAN DE ACHTERKANT RUIMTE. +++
Het keukenbalkon kijkt niet uit op een binnenplaats in de binnenstad van slechts enkele meters breed. Tussen de Gartenstraße en de Kriegsstraße ligt de grote binnenplaats van het complex. Ongeveer 30 m afstand tot de tegenoverliggende gevels zorgt voor licht, lucht, bomen en ruimte.

+++ DE STAD IN – KARLSRUHE UIT +++
Ook voor automobilisten is de locatie ongewoon praktisch. De Kriegsstraße is in het kader van de miljarden kostende Karlsruher Kombilösung volledig heringericht: boven ligt een stadsboulevard, terwijl de Karoline-Luise-tunnel een aanzienlijk deel van het oost-westverkeer ondergronds leidt.

Via de Kriegsstraße/Brauerstraße bereikt men snel de belangrijkste verkeersaders van Karlsruhe en in zuidelijke richting de Südtangente.

Dat is het verschil met veel locaties diep in de binnenstad: te voet en met de fiets midden in het stadsleven – en met de auto toch snel Karlsruhe uit.

En eenmaal thuis staat optioneel de eigen garage (eigen grondboek) direct bij het pand ter beschikking.

Te voet, met de fiets, het openbaar vervoer of de auto – hier hoef je niet te kiezen voor een Mobiliteitsvorm bepalen.