Dach SANIERT! Energie E! 0€ Sonderumlage! 84m² WG-Traum • 2 Balkone • Küche • Garage

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

+++ DAS CITY-UNICORN: ENERGIE E + DACH SANIERT + AKTUELL 0 € NEU BESCHLOSSENE SONDERUMLAGE +++

Wer eine Wohnung aus den 60er-Jahren kauft, sollte nicht nur auf schöne Bilder schauen, sondern zuerst auf das Gebäude.

Hier stehen 154 kWh/(m²·a) und Energieklasse E im Energieausweis – ein bemerkenswert ordentlicher Wert für Baujahr 1961. Dazu massive Außenwände und an zwei Fassadenseiten rund 15 cm nachträgliche Außendämmung.

Und vor allem: Hier kaufen Sie keinen typischen 60er-Jahre-Bestand, bei dem Dach, Fassade, Dämmung und Gebäudetechnik jahrzehntelang vertagt wurden.

Wichtig zum Verständnis: Die Wohnung gehört zur gemeinsamen WEG Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Deshalb wurden in beiden Gebäudeteilen größere Maßnahmen innerhalb derselben WEG durchgeführt und – je nach Beschluss – gemeinsam finanziert.

Allein die Dachsanierung Gartenstraße 30/32 wurde mit rund 130.000 € beschlossen und 2018 als erfolgt dokumentiert. 2023 wurde innerhalb derselben WEG außerdem die Heizung Kriegsstraße 63/65 für rund 65.485 € erneuert. Frühere Eigentümer haben damit bereits erhebliche Investitionen getragen. Die komplette Chronik steht unter „Sonstiges / WEG“.

+++ 83,68 m² – UND KEIN EINZIGES ALIBI-ZIMMER +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: drei vollwertige Zimmer, alle separat vom Flur erreichbar. Kein Durchgangszimmer. Kein Mini-„drittes Zimmer“.

Dazu 9,42 m² separate Essküche, Tageslichtbad mit Wanne und ein rund 8,69 m² großer Flur mit Platz für Garderobe, Schuhe und Stauraum.

Zusätzlich gibt es einen 1,56-m²-Abstell-/Hauswirtschaftsraum mit Wäschetrockner, der mitverkauft wird. Eigener Keller Nr. 4 inklusive.

Die Wohnung läuft durch die Gebäudetiefe; Fenster auf beiden Seiten ermöglichen Querlüften.

+++ JAHRELANG ERFOLGREICH ALS WG VERMIETET +++
Die WG-Eignung ist praxiserprobt: Bei Neuvermietungen war die Nachfrage regelmäßig so hoch, dass Nachmieter praktisch Schlange standen und sich Mieter und Nachmieter die Klinke in die Hand gaben.

Der Grundriss erklärt warum: 3 große Privatzimmer + separate Gemeinschaftsküche + 2 Balkone + Tageslichtbad + Stauraum.

Die IKEA-Küche bleibt inklusive Waschmaschine und 2 freistehenden Kühl-/Gefrierkombinationen; auch der Trockner bleibt. Kein wertvolles Schlafzimmer muss als Gemeinschaftswohnzimmer geopfert werden.

Für Elternkäufer spannend: eigenes Kind in einem Zimmer, zwei weitere grundsätzlich separat vermietbar. Später funktioniert der Grundriss ebenso für Paar, kleine Familie oder Homeoffice.

+++ 1. OG: EINE ETAGE HOCH – OHNE AUFZUGSKOSTEN +++
Nicht Erdgeschoss direkt am Gehweg, aber auch kein täglicher Aufstieg in obere Etagen. Kein Aufzug bedeutet zudem keine laufenden Aufzugskosten und kein späteres Reparatur-/Modernisierungsthema.

+++ 7-PUNKTE-CHECK +++
✓ 3 große separate Zimmer
✓ 9,42-m²-Essküche
✓ 2 überdachte Balkone
✓ Tageslichtbad
✓ 1. OG ohne Aufzugskosten
✓ Küche + Waschmaschine + 2 Kühl-/Gefrierkombinationen + Trockner inklusive
✓ Garage mit eigenem Grundbuch optional

Frisch gestrichen, frei und direkt vom Eigentümer: sofort einziehen oder wieder vermieten.

0 % Käufercourtage. Bei beispielhaft 349.000 € entsprechen 3,57 % rund 12.459 € Kaufnebenkosten, die hier nicht anfallen.

Garage (eigene Grundbuch) optional: 20.000 €.

Ausstattung laut Anbieter

+++ FRISCH GESTRICHEN – KÜCHE DRIN – BAD AUFGEWERTET – STARTKLAR +++
Die Wohnung wurde frisch weiß gestrichen und wird frei übergeben. Die vorhandene IKEA-Küche samt Ausstattung bleibt: einziehen und wohnen – oder möblieren und wieder als WG vermieten.

+++ EINE ESSKÜCHE, DIE FÜR 3 BEWOHNER FUNKTIONIERT +++
Die 9,42 m² große separate Küche ist weit mehr als eine Kochzeile. Hier kann gemeinsam gekocht und gegessen werden, ohne eines der drei großen Zimmer zu opfern.

Mitverkauft werden:
• IKEA-Küche mit Backofen/Kochfeld, Dunstabzug und Spüle
• Waschmaschine
• 2 freistehende Kühl-/Gefrierkombinationen
• Wäschetrockner im separaten Hauswirtschaftsraum

Direkt von der Küche geht es auf den zweiten überdachten Balkon mit rund 4,9 m² tatsächlicher Fläche. Küche + Küchenbalkon bilden damit einen echten Gemeinschaftsbereich.

+++ TAGESLICHTBAD FRISCH AUFGEWERTET +++
4,39 m² mit Fenster und Badewanne. WC, Waschbecken und Armaturen wurden gerade erneuert. Bei der früheren Badmodernisierung wurde bereits ein Geberit-Unterputzspülkasten eingebaut.

+++ FLUR + ABSTELLRAUM: IM ALLTAG GOLD WERT +++
Der rund 8,69 m² große Flur bietet Platz für Garderobe, Schuhe und zusätzlichen Stauraum. Dazu der separate 1,56-m²-Abstell-/Hauswirtschaftsraum. Gerade bei WG oder Familie müssen Alltagsdinge und Wäschetechnik damit nicht in den Wohn-/Schlafzimmern stehen.

+++ 2 ÜBERDACHTE BALKONE – UND BEIDE HABEN EINEN SINN +++
Der größere Balkon hat rund 6,9 m² tatsächliche Fläche – genug für einen richtigen Tisch und mehrere Stühle. Der zweite mit rund 4,9 m² liegt direkt an der Küche.

+++ VORNE STADT. HINTEN LUFT. +++
Zwischen Gartenstraße und Kriegsstraße öffnet sich der große gemeinschaftliche Innenhof. Nach eigenem Aufmaß/Schätzung liegen rückseitig rund 30 m bis zur gegenüberliegenden Häuserfront: Licht, Himmel, Baumbestand und Abstand statt engem Hinterhof.

Im Innenhof befinden sich zudem Stell-/Parkmöglichkeiten innerhalb der Anlage. Um Fremd- und Wildparken zu unterbinden, hat die WEG eine Schranke für 3.506,93 € beschlossen, finanziert aus der Rücklage.

+++ MODERNE BASIS + CHARAKTER +++
• doppelt verglaste weiße Kunststofffenster
• Rollläden an allen Fenstern
• großer Balkonrollladen elektrisch
• einheitlicher Laminatboden
• moderner Sicherungsverteiler mit FI-Schalter
• eigener Keller Nr. 4
• Glasfaserausbau Gartenstraße 30/32 beschlossen

Historische Ofen-/Kaminelemente sind nicht mehr in Betrieb und reine Dekoration – aber ungewöhnliche Blickfänge mit Charakter.

+++ GARAGE MIT EIGENEM GRUNDBUCH +++
Optional 20.000 €. Eigenständiges Teileigentum statt bloßem Sondernutzungsrecht. Bei Nichtbedarf grundsätzlich separat vermietbar.

Bei angenommenen 100 €/Monat ergeben 1.200 € Jahresmiete rechnerisch 6,0 % Bruttorendite auf 20.000 € Kaufpreis. Unverbindliches Rechenbeispiel, keine Mietgarantie.

Sonstiges

+++ KEINE BLACKBOX: WAS GEMACHT WURDE, WAS ES KOSTETE UND WIE ES FINANZIERT WURDE +++
Die Wohnung gehört zur gemeinsamen WEG Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65) mit insgesamt 2.000 MEA.

Die Investitionshistorie statt der üblichen Floskel „gepflegtes Mehrfamilienhaus“:
• 2013: Bausubstanzbewertung G30/32 durch Dipl.-Bauingenieur/Sachverständigen Nico Schleckmann
• 2014: großes Sanierungspaket G30/32, ca. 470.000 €, langfristig finanziert
• 2017/18: Dach G30/32 inkl. Dachtragwerk, Ziegel und Dämmung, ca. 130.000 €; anschließend als erfolgt dokumentiert
• 2021: weitere Hofseiten-/Fassadenplanung G30/32 durch Huxhold, 29.736,85 € aus Rücklage
• 2023: Heizung K63/65, 65.484,75 €
• 2023: Zählerzentralisierung K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: Speicherbodendämmung K63/65 60.000 €
• 2023: Glasfaser G30/32 beschlossen, 0 € Kosten für die WEG
• 2023: Hofschranke gegen Fremd-/Wildparken, 3.506,93 € aus Rücklage
• 2025: Treppenhaus G30/32: Neuanstrich 9.060,44 € aus Rücklage beschlossen; Ausführung steht noch an

Aktueller Stand der vorliegenden Beschlusssammlung: keine neue Sonderumlage für die Wohnung beschlossen.

Der Käufer übernimmt damit keinen jahrzehntelang unangetasteten 60er-Jahre-Bestand: Frühere Eigentümer haben bereits erhebliche Investitionen getragen.

+++ HAUSGELD 2026: WOHNUNG 365 € | GARAGE 33 € +++
Wohnung: 268,63 € Bewirtschaftung + 81,79 € Rücklage + 14,58 € LBS = 365 €/Monat. Damit fließen 981,48 €/Jahr neu in die Erhaltungsrücklage.
Garage optional: 30,92 € Bewirtschaftung + 2,08 € LBS = 33 €/Monat; keine eigene Rücklagenzuführung.

+++ LBS: 2,35 % SOLLZINS – 30.09.2031 AUF 0 € +++
Die historische Sanierungsfinanzierung ist am 30.09.2031 vollständig getilgt. Modell-Restschuld Gesamt-WEG Ende 2026: ca. 136.157 €.

+++ WG-VERMIETUNG: JAHRELANG PRAXISERPROBT +++
Die Wohnung wurde jahrelang erfolgreich als WG vermietet. Bei Neuvermietungen war die Nachfrage regelmäßig so hoch, dass Nachmieter praktisch Schlange standen und sich Mieter und Nachmieter die Klinke in die Hand gaben.

2024: 1.697,09 € Heiz-/Warmwasserkosten.

Bei beispielhaft 3 × 600 € Zimmerkaltmiete ergeben sich 1.800 €/Monat bzw. 21.600 €/Jahr. Bei 349.000 € Kaufpreis sind das rechnerisch 6,19 % Bruttorendite.

Unverbindliches Rechenbeispiel, keine Miet-/Renditegarantie.

Grundbuch, Teilungserklärung, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Wirtschaftspläne, Abrechnungen, Beschlusssammlung und Sanierungsunterlagen liegen vor.

Lage

Lagebeschreibung

+++ CITY WOHNEN – ABER NICHT IN DER CITY FESTSTECKEN +++
Das ist einer der größten Standortvorteile der Gartenstraße 32: Innenstadt, Hochschulen, Fahrrad, ÖPNV und Auto funktionieren gleichzeitig.

Die Wohnung liegt in der Südweststadt unmittelbar an Innenstadt und Weststadt. Einkauf, Gastronomie und tägliche Versorgung befinden sich im direkten Umfeld; mehrere ÖPNV-Haltestellen sind bequem zu Fuß erreichbar.

Zum Karlsruher Hauptbahnhof sind es rund 1,6–2 km. Für Berufspendler heißt das: ÖPNV nutzen – oder einfach aufs Fahrrad steigen.

+++ HOCHSCHULEN IM FAHRRAD-RADIUS +++
• ZKM / Lorenzstraße: rund 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: rund 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: rund 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: rund 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: rund 3 km
• Hauptbahnhof: rund 1,6–2 km

Drei separat zugängliche große Zimmer + mehrere Hochschulen im Umfeld + vorhandene WG-Ausstattung: Genau deshalb funktioniert die Wohnung für Studierende, Young Professionals und Elternkäufer – ohne später auf diese Zielgruppe festgelegt zu sein.

+++ ÜBER DIE HISTORISCHE HIRSCHBRÜCKE RICHTUNG CITY +++
Die historische grüne Hirschbrücke liegt praktisch vor der Haustür. Sie verbindet seit 1891 Südweststadt und Innenstadt; ihre historischen Eisenelemente und Verzierungen erinnern an die Pariser Pont Neuf.

Für den Alltag: Fahrrad raus und direkt Richtung Innenstadt und Hochschulen.

+++ VORNE STADT. HINTEN LUFT. +++
Der Küchenbalkon blickt nicht in einen wenige Meter breiten Innenstadt-Hinterhof. Zwischen Gartenstraße und Kriegsstraße liegt der große Innenhof der Anlage. Rund 30 m Abstand zur gegenüberliegenden Häuserfront schaffen Licht, Luft, Baumbestand und Abstand.

+++ CITY REIN – KARLSRUHE RAUS +++
Auch für Autofahrer ist die Lage ungewöhnlich praktisch. Die Kriegsstraße wurde im Zuge der milliardenschweren Karlsruher Kombilösung grundlegend neu geordnet: oben Stadtboulevard, während der Karoline-Luise-Tunnel einen erheblichen Teil des Ost-West-Verkehrs unter die Erde führt.

Über Kriegsstraße/Brauerstraße erreicht man schnell die großen Karlsruher Verkehrsachsen und Richtung Süden die Südtangente.

Das ist der Unterschied zu vielen tiefen Innenstadtlagen: zu Fuß und mit dem Fahrrad mitten im Stadtleben – mit dem Auto trotzdem schnell aus Karlsruhe heraus.

Und zurück zu Hause steht optional die eigene Garage (eigenes Grundbuch) direkt am Objekt zur Verfügung.

Zu Fuß, Fahrrad, ÖPNV oder Auto – hier muss man sich nicht für eine Mobilitätsform entscheiden.