Toiture RÉNOVÉE ! Énergie E ! 0 € d’appel de fonds exceptionnel ! 84 m², le rêve en colocation • 2 balcons • cuisine • garage

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

+++ LA CITY-UNICORN : ÉNERGIE E + TOIT RÉNOVÉ + NOUVELLE CHARGE EXCEPTIONNELLE DE 0 € RÉCEMMENT VOTÉE +++

Lorsqu’on achète un appartement des années 60, il ne faut pas seulement regarder les belles photos, mais d’abord le bâtiment.

Le certificat énergétique indique 154 kWh/(m²·a) et la classe énergétique E – une valeur remarquablement correcte pour une année de construction 1961. À cela s’ajoutent des murs extérieurs massifs et environ 15 cm d’isolation extérieure ajoutée ultérieurement sur deux côtés de la façade.

Et surtout : ici, vous n’achetez pas un bien typique des années 60 dont la toiture, la façade, l’isolation et les équipements techniques du bâtiment ont été repoussés pendant des décennies.

Important pour bien comprendre : l’appartement fait partie de la copropriété commune WEG Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. C’est pourquoi des travaux importants ont été réalisés dans les deux parties du bâtiment au sein de cette même WEG et financés conjointement, selon les décisions prises.

À elle seule, la rénovation de la toiture Gartenstraße 30/32 a été votée pour environ 130.000 € et déclarée achevée en 2018. En 2023, le chauffage de Kriegsstraße 63/65 a également été remplacé au sein de cette même WEG pour environ 65.485 €. Les anciens propriétaires ont ainsi déjà assumé des investissements considérables. La chronologie complète figure sous « Autres / WEG ».

+++ 83,68 m² – ET PAS UNE SEULE PIÈCE QUI NE COMPTE QUE POUR FAIRE LE NOMBRE +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m² : trois pièces à part entière, toutes accessibles séparément depuis le couloir. Aucune pièce de passage. Pas de mini « troisième pièce ».

À cela s’ajoutent une cuisine-salle à manger séparée de 9,42 m², une salle de bains avec baignoire et lumière naturelle, ainsi qu’un couloir d’environ 8,69 m² offrant de la place pour un vestiaire, des chaussures et du rangement.

Il y a également un débarras/buanderie de 1,56 m² avec sèche-linge, vendu avec l’appartement. Cave privative n° 4 incluse.

L’appartement traverse toute la profondeur du bâtiment ; les fenêtres des deux côtés permettent une ventilation traversante.

+++ LOUÉ EN COLOCATION AVEC SUCCÈS PENDANT DES ANNÉES +++
L’adéquation à la colocation a été éprouvée en pratique : lors des nouvelles mises en location, la demande était régulièrement si forte que les candidats se succédaient pratiquement à la porte et que locataires et nouveaux locataires se relayaient sans cesse.

Le plan explique pourquoi : 3 grandes chambres privées + cuisine commune séparée + 2 balcons + salle de bains avec lumière naturelle + rangements.

La cuisine IKEA reste, avec le lave-linge et 2 réfrigérateurs-congélateurs en pose libre ; le sèche-linge reste également. Aucune précieuse chambre n’a besoin d’être sacrifiée pour en faire un séjour commun.

Intéressant pour les parents acheteurs : leur enfant peut occuper une chambre, tandis que les deux autres peuvent en principe être louées séparément. Par la suite, le plan convient tout aussi bien à un couple, une petite famille ou au télétravail.

+++ 1er ÉTAGE : UN ÉTAGE AU-DESSUS – SANS FRAIS D’ASCENSEUR +++
Pas au rez-de-chaussée, juste au bord du trottoir, mais pas non plus à devoir monter chaque jour aux étages supérieurs. L’absence d’ascenseur signifie également qu’il n’y a pas de frais d’ascenseur récurrents ni de réparations ou modernisations à prévoir ultérieurement.

+++ CHECK EN 7 POINTS +++
✓ 3 grandes pièces séparées
✓ Cuisine-salle à manger de 9,42 m²
✓ 2 balcons couverts
✓ Salle de bains avec lumière naturelle
✓ 1er étage sans frais d’ascenseur
✓ Cuisine + lave-linge + 2 réfrigérateurs-congélateurs + sèche-linge inclus
✓ Garage avec titre foncier propre en option

Fraîchement repeint, libre et vendu directement par le propriétaire : emménagez immédiatement ou relouez-le.

0 % de commission à la charge de l’acheteur. À titre d’exemple, pour 349.000 €, 3,57 % représentent environ 12.459 € de frais annexes à l’achat, qui ne s’appliquent pas ici.

Garage (titre foncier propre) en option : 20.000 €.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

+++ FRAÎCHEMENT REPEINTE – CUISINE INCLUSE – SALLE DE BAIN AMÉLIORÉE – PRÊTE À HABITER +++
L’appartement vient d’être repeint en blanc et sera remis libre de toute occupation. La cuisine IKEA existante et ses équipements sont inclus : emménagez et habitez-y – ou meublez-le et relouez-le en colocation.

+++ UNE CUISINE-SALLE À MANGER ADAPTÉE À 3 OCCUPANTS +++
La cuisine séparée de 9,42 m² est bien plus qu’un simple espace de cuisson. On peut y cuisiner et manger ensemble sans sacrifier l’une des trois grandes pièces.

Sont inclus dans la vente :
• Cuisine IKEA avec four/plaques de cuisson, hotte aspirante et évier
• Machine à laver
• 2 réfrigérateurs-congélateurs en pose libre
• Sèche-linge dans la buanderie séparée

Depuis la cuisine, on accède directement au deuxième balcon couvert, d’une superficie réelle d’environ 4,9 m². La cuisine et le balcon attenant forment ainsi un véritable espace commun.

+++ SALLE DE BAIN AVEC LUMIÈRE NATURELLE RÉCEMMENT AMÉLIORÉE +++
4,39 m² avec fenêtre et baignoire. Les WC, le lavabo et la robinetterie viennent d’être renouvelés. Lors de la précédente rénovation de la salle de bain, un réservoir de chasse d’eau encastré Geberit avait déjà été installé.

+++ COULOIR + DÉBARRAS : UN VRAI ATOUT AU QUOTIDIEN +++
Le couloir d’environ 8,69 m² offre de la place pour un vestiaire, des chaussures et du rangement supplémentaire. À cela s’ajoute le débarras/buanderie séparé de 1,56 m². En colocation ou en famille, les affaires du quotidien et les appareils de blanchisserie n’ont ainsi pas besoin de se trouver dans les pièces de vie ou les chambres.

+++ 2 BALCONS COUVERTS – ET CHACUN A SON UTILITÉ +++
Le plus grand balcon offre une superficie réelle d’environ 6,9 m² – assez pour une vraie table et plusieurs chaises. Le deuxième, d’environ 4,9 m², est situé juste à côté de la cuisine.

+++ LA VILLE DEVANT. DE L’AIR DERRIÈRE. +++
Entre Gartenstraße et Kriegsstraße s’ouvre la grande cour intérieure commune. D’après nos propres mesures/estimations, la façade opposée des immeubles se trouve à environ 30 m à l’arrière : lumière, ciel, arbres et espace plutôt qu’une cour arrière étroite.

La cour intérieure dispose également de possibilités de stationnement au sein de la résidence. Afin d’empêcher le stationnement par des personnes extérieures et le stationnement sauvage, la copropriété a décidé d’installer une barrière pour 3.506,93 €, financée par le fonds de réserve.

+++ BASE MODERNE + CHARME +++
• fenêtres blanches en PVC à double vitrage
• volets roulants à toutes les fenêtres
• volet roulant du grand balcon électrique
• sol stratifié uniforme
• tableau électrique moderne avec interrupteur différentiel
• cave privative n° 4
• raccordement à la fibre optique Gartenstraße 30/32 approuvé

Les éléments historiques de poêle/cheminée ne sont plus en service et sont purement décoratifs – mais constituent des éléments remarquables au caractère singulier.

+++ GARAGE AVEC TITRE DE PROPRIÉTÉ DISTINCT +++
En option : 20.000 €. Propriété distincte d’un lot plutôt qu’un simple droit d’usage exclusif. En cas de non-utilisation, possibilité de la louer séparément en principe.

Avec un loyer estimé à 100 €/mois, un loyer annuel de 1.200 € correspond à un rendement brut de 6,0 % sur un prix d’achat de 20.000 €. Exemple de calcul sans engagement, aucune garantie de loyer.

Autres

+++ PAS DE BOÎTE NOIRE : CE QUI A ÉTÉ FAIT, CE QUE CELA A COÛTÉ ET COMMENT CELA A ÉTÉ FINANCÉ +++
L’appartement fait partie de la copropriété commune Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65), qui compte au total 2.000 MEA.

L’historique des investissements, plutôt que la formule habituelle « immeuble collectif bien entretenu » :
• 2013 : évaluation de la structure du bâtiment G30/32 par Nico Schleckmann, ingénieur diplômé en génie civil/expert
• 2014 : important programme de rénovation G30/32, env. 470.000 €, financé à long terme
• 2017/18 : toiture G30/32, y compris la charpente, les tuiles et l’isolation, env. 130.000 € ; travaux ensuite documentés comme réalisés
• 2021 : planification supplémentaire des façades/cours côté cour G30/32 par Huxhold, 29.736,85 € prélevés sur la réserve
• 2023 : chauffage K63/65, 65.484,75 €
• 2023 : centralisation des compteurs K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24 : isolation du plancher des combles K63/65, 60.000 €
• 2023 : fibre optique G30/32 approuvée, 0 € de frais pour la copropriété
• 2023 : barrière dans la cour contre le stationnement de véhicules non autorisés/sauvages, 3.506,93 € prélevés sur la réserve
• 2025 : cage d’escalier G30/32 : nouvelle peinture, 9.060,44 € approuvés sur la réserve ; travaux encore à réaliser

État actuel du recueil des décisions disponible : aucune nouvelle contribution exceptionnelle n’a été approuvée pour l’appartement.

L’acheteur n’acquiert donc pas un immeuble des années 60 resté intact pendant des décennies : les anciens propriétaires ont déjà pris en charge d’importants investissements.

+++ CHARGES DE COPROPRIÉTÉ 2026 : APPARTEMENT 365 € | GARAGE 33 € +++
Appartement : 268,63 € de frais de gestion + 81,79 € de réserve + 14,58 € LBS = 365 €/mois. Ainsi, 981,48 €/an sont versés à la réserve pour travaux.
Garage en option : 30,92 € de frais de gestion + 2,08 € LBS = 33 €/mois ; aucune alimentation spécifique de la réserve.

+++ LBS : TAUX D’INTÉRÊT NOMINAL DE 2,35 % – SOLDE DE 0 € AU 30.09.2031 +++
Le financement historique de la rénovation sera intégralement remboursé au 30.09.2031. Solde restant dû modélisé pour l’ensemble de la copropriété fin 2026 : env. 136.157 €.

+++ LOCATION EN COLOCATION : UNE PRATIQUE ÉPROUVÉE DEPUIS DES ANNÉES +++
L’appartement a été loué avec succès en colocation pendant des années. Lors des nouvelles mises en location, la demande était régulièrement si forte que les candidats locataires faisaient pratiquement la queue et que les locataires partants et leurs remplaçants se croisaient sur le pas de la porte.

2024 : 1.697,09 € de frais de chauffage/eau chaude.

À titre d’exemple, avec 3 chambres louées 600 € chacune hors charges, le loyer s’élève à 1.800 €/mois, soit 21.600 €/an. Pour un prix d’achat de 349.000 €, cela correspond à un rendement brut théorique de 6,19 %.

Exemple de calcul sans engagement, sans garantie de loyer ni de rendement.

Le registre foncier, le règlement de copropriété, les plans, le calcul de la surface habitable, le certificat énergétique, les budgets prévisionnels, les décomptes, le recueil des décisions et les documents relatifs aux rénovations sont disponibles.

Emplacement

Détails de l'emplacement

+++ HABITER EN VILLE – SANS RESTER COINCÉ EN PLEIN CENTRE +++
C’est l’un des principaux atouts de l’emplacement du Gartenstraße 32 : centre-ville, établissements d’enseignement supérieur, vélo, transports en commun et voiture sont tous facilement accessibles.

L’appartement se trouve dans le quartier Südweststadt, à proximité immédiate du centre-ville et du quartier Weststadt. Commerces, restaurants et services du quotidien se trouvent à proximité directe ; plusieurs arrêts de transports en commun sont accessibles facilement à pied.

La gare centrale de Karlsruhe se trouve à environ 1,6–2 km. Pour les actifs qui font la navette, cela signifie : prendre les transports en commun – ou tout simplement enfourcher son vélo.

+++ DES ÉTABLISSEMENTS D’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR À PORTÉE DE VÉLO +++
• ZKM / Lorenzstraße : environ 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße : environ 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße : environ 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße : environ 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße : environ 3 km
• Gare centrale : environ 1,6–2 km

Trois grandes chambres avec accès séparé + plusieurs établissements d’enseignement supérieur à proximité + équipements déjà adaptés à la colocation : c’est précisément ce qui rend l’appartement idéal pour les étudiants, les jeunes actifs et les parents investisseurs – sans pour autant le réserver à ce public par la suite.

+++ VERS LE CENTRE-VILLE EN TRAVERSANT LE PONT HISTORIQUE HIRSCHBRÜCKE +++
Le pont historique vert Hirschbrücke se trouve pratiquement au pied de l’immeuble. Depuis 1891, il relie Südweststadt au centre-ville ; ses éléments et ornements en fer historiques rappellent le Pont Neuf de Paris.

Au quotidien : il suffit de sortir son vélo et de partir directement en direction du centre-ville et des établissements d’enseignement supérieur.

+++ LA VILLE DEVANT. DE L’ESPACE À L’ARRIÈRE. +++
Le balcon de la cuisine ne donne pas sur une cour intérieure de centre-ville large de quelques mètres. Entre Gartenstraße et Kriegsstraße se trouve la grande cour intérieure de la résidence. Environ 30 m de distance par rapport aux immeubles d’en face offrent lumière, air, arbres et intimité.

+++ AU CŒUR DE LA VILLE – ET RAPIDEMENT À L’EXTÉRIEUR DE KARLSRUHE +++
L’emplacement est également particulièrement pratique pour les automobilistes. Dans le cadre du projet Karlsruher Kombilösung, qui se chiffre en milliards, la Kriegsstraße a été entièrement réaménagée : un boulevard urbain en surface, tandis que le tunnel Karoline-Luise fait passer une partie importante du trafic est-ouest sous terre.

Par Kriegsstraße/Brauerstraße, on rejoint rapidement les grands axes de circulation de Karlsruhe et, vers le sud, la Südtangente.

Voilà ce qui distingue cet emplacement de nombreux logements situés au cœur du centre-ville : à pied et à vélo, au cœur de la vie urbaine – tout en pouvant quitter Karlsruhe rapidement en voiture.

Et une fois de retour chez soi, un garage privatif (inscrit au registre foncier comme lot distinct) est disponible en option, directement sur place.

À pied, à vélo, en transports en commun ou en voiture – ici, pas besoin de choisir pourDécidez de votre mode de mobilité.