¡TEJADO REHABILITADO! ¡Energía E! ¡0 € de derrama extraordinaria! Piso compartido de ensueño de 84 m² • 2 balcones • Cocina • Garaje

Datos principales

Precio de compra "

Sobre este piso

+++ EL UNICORNIO URBANO: ENERGÍA E + TEJADO REFORMADO + ACTUALMENTE 0 € DE DERRAMA EXTRAORDINARIA APROBADA +++

Quien compra una vivienda de los años 60 no debería fijarse solo en las fotos bonitas, sino primero en el edificio.

Aquí figuran 154 kWh/(m²·a) y clase energética E en el certificado energético: un valor notablemente bueno para un año de construcción de 1961. Además, paredes exteriores macizas y unos 15 cm de aislamiento exterior añadido en dos lados de la fachada.

Y, sobre todo: aquí no compra una vivienda típica de los años 60 en la que el tejado, la fachada, el aislamiento y las instalaciones del edificio se hayan ido posponiendo durante décadas.

Importante para entenderlo: la vivienda pertenece a la comunidad de propietarios (WEG) conjunta de Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Por ello, se llevaron a cabo medidas importantes en ambos edificios dentro de la misma WEG y, según lo acordado, se financiaron conjuntamente.

Solo la reforma del tejado de Gartenstraße 30/32 se aprobó por unos 130.000 € y quedó documentada como realizada en 2018. En 2023, además, se renovó la calefacción de Kriegsstraße 63/65 por unos 65.485 € dentro de la misma WEG. Los anteriores propietarios ya asumieron así inversiones considerables. La cronología completa figura en «Otros / WEG».

+++ 83,68 m², Y NI UNA SOLA HABITACIÓN DE RELLENO +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: tres habitaciones de tamaño completo, todas con acceso independiente desde el pasillo. Ninguna habitación de paso. Ninguna «tercera habitación» diminuta.

Además, cocina-comedor independiente de 9,42 m², baño con luz natural y bañera, y un pasillo de unos 8,69 m² con espacio para guardarropa, zapatos y almacenaje.

También hay un trastero/lavadero de 1,56 m² con secadora, que se vende junto con la vivienda. Incluye bodega propia n.º 4.

La vivienda atraviesa todo el fondo del edificio; las ventanas a ambos lados permiten una ventilación cruzada.

+++ ALQUILADA CON ÉXITO COMO PISO COMPARTIDO DURANTE AÑOS +++
La idoneidad para compartir piso está probada en la práctica: en los nuevos alquileres, la demanda solía ser tan alta que los nuevos inquilinos prácticamente hacían cola y los inquilinos salientes y entrantes se cruzaban constantemente.

El plano explica por qué: 3 amplias habitaciones privadas + cocina comunitaria independiente + 2 balcones + baño con luz natural + espacio de almacenaje.

La cocina IKEA se queda, incluida la lavadora y 2 frigoríficos-congeladores independientes; la secadora también se queda. No es necesario sacrificar ningún dormitorio valioso para convertirlo en salón comunitario.

Interesante para padres compradores: su propio hijo en una habitación y otras dos que, en principio, pueden alquilarse por separado. Más adelante, la distribución también funciona para una pareja, una familia pequeña o para teletrabajar.

+++ 1.ª PLANTA: UNA PLANTA POR ENCIMA DE LA CALLE – SIN GASTOS DE ASCENSOR +++
No es un bajo directamente junto a la acera, pero tampoco hay que subir a diario a plantas superiores. Además, al no haber ascensor, no hay gastos corrientes de ascensor ni futuras reparaciones o modernizaciones.

+++ LISTA DE 7 PUNTOS +++
✓ 3 amplias habitaciones independientes
✓ Cocina comedor de 9,42 m²
✓ 2 balcones cubiertos
✓ Baño con luz natural
✓ 1.ª planta sin gastos de ascensor
✓ Cocina + lavadora + 2 frigoríficos-congeladores + secadora incluidos
✓ Garaje con registro de la propiedad propio, opcional

Recién pintado, libre y directamente del propietario: entre a vivir de inmediato o vuelva a alquilarlo.

0 % de comisión para el comprador. Tomando como ejemplo 349.000 €, el 3,57 % equivale a unos 12.459 € en gastos de compra que aquí no se aplican.

Garaje (con registro de la propiedad propio), opcional: 20.000 €.

Ajustes y características, como se describe

+++ RECIÉN PINTADO – COCINA INCLUIDA – BAÑO RENOVADO – LISTO PARA ENTRAR +++
La vivienda se ha pintado recientemente de blanco y se entrega vacía. La cocina IKEA existente, con todo su equipamiento, se queda: entre a vivir y disfrútela, o amuéblela y vuelva a alquilarla como piso compartido.

+++ UNA COCINA-COMEDOR FUNCIONAL PARA 3 RESIDENTES +++
La cocina independiente de 9,42 m² es mucho más que una zona para cocinar. Aquí se puede cocinar y comer en compañía sin tener que sacrificar ninguna de las tres amplias habitaciones.

Se incluyen en la venta:
• Cocina IKEA con horno/placa de cocción, campana extractora y fregadero
• Lavadora
• 2 frigoríficos-congeladores independientes
• Secadora en un cuarto de servicio independiente

Desde la cocina se accede directamente al segundo balcón cubierto, con unos 4,9 m² de superficie real. La cocina y el balcón de la cocina conforman así una auténtica zona común.

+++ BAÑO CON LUZ NATURAL RECIÉN RENOVADO +++
4,39 m² con ventana y bañera. El inodoro, el lavabo y los grifos se han renovado recientemente. Durante la reforma anterior del baño ya se instaló una cisterna empotrada Geberit.

+++ PASILLO + TRASTERO: DE GRAN UTILIDAD EN EL DÍA A DÍA +++
El pasillo, de unos 8,69 m², ofrece espacio para un armario ropero, zapatos y almacenamiento adicional. Además, hay un cuarto independiente de almacenamiento/servicio de 1,56 m². Así, especialmente en un piso compartido o una vivienda familiar, los objetos de uso diario y los equipos de lavandería no tienen que estar en los dormitorios o salas de estar.

+++ 2 BALCONES CUBIERTOS – Y AMBOS SON ÚTILES +++
El balcón más grande tiene unos 6,9 m² de superficie real: espacio suficiente para una mesa de verdad y varias sillas. El segundo, de unos 4,9 m², está directamente junto a la cocina.

+++ CIUDAD DELANTE. AIRE DETRÁS. +++
Entre Gartenstraße y Kriegsstraße se abre un amplio patio interior comunitario. Según una medición/estimación propia, por la parte trasera hay unos 30 m hasta la fachada de las casas de enfrente: luz, cielo, árboles y distancia, en lugar de un patio trasero estrecho.

En el patio interior también hay plazas para estacionar/aparcar dentro del complejo. Para impedir el estacionamiento de personas ajenas y el aparcamiento indiscriminado, la comunidad de propietarios ha aprobado una barrera por 3.506,93 €, financiada con cargo al fondo de reserva.

+++ BASE MODERNA + CARÁCTER +++
• ventanas blancas de PVC con doble acristalamiento
• persianas enrollables en todas las ventanas
• persiana enrollable eléctrica en el balcón grande
• suelo laminado uniforme
• cuadro eléctrico moderno con interruptor diferencial
• trastero propio n.º 4
• aprobada la instalación de fibra óptica en Gartenstraße 30/32

Los elementos históricos de estufa/chimenea ya no están en funcionamiento y son meramente decorativos, pero llaman la atención por su carácter singular.

+++ GARAJE CON REGISTRO DE LA PROPIEDAD PROPIO +++
Opcional por 20.000 €. Propiedad independiente de una parte del inmueble, en lugar de un simple derecho de uso exclusivo. En principio, se puede alquilar por separado si no se necesita.

Suponiendo 100 €/mes, una renta anual de 1.200 € equivale matemáticamente a una rentabilidad bruta del 6,0 % sobre un precio de compra de 20.000 €. Ejemplo de cálculo no vinculante, sin garantía de alquiler.

Otros

+++ SIN CAJA NEGRA: QUÉ SE HIZO, CUÁNTO COSTÓ Y CÓMO SE FINANCIÓ +++
La vivienda forma parte de la comunidad de propietarios (WEG) conjunta Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65), con un total de 2.000 MEA.

El historial de inversiones, en lugar del habitual tópico «edificio plurifamiliar bien cuidado»:
• 2013: evaluación de la estructura del edificio G30/32 por Nico Schleckmann, ingeniero civil titulado y perito
• 2014: importante paquete de renovación G30/32, aprox. 470.000 €, financiado a largo plazo
• 2017/18: tejado G30/32, incluida la estructura portante, las tejas y el aislamiento, aprox. 130.000 €; posteriormente documentado como realizado
• 2021: planificación adicional de patios/fachadas de G30/32 por Huxhold, 29.736,85 € con cargo a la reserva
• 2023: calefacción K63/65, 65.484,75 €
• 2023: centralización de contadores K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: aislamiento del suelo del desván K63/65 60.000 €
• 2023: aprobada la fibra óptica G30/32, 0 € de coste para la comunidad de propietarios
• 2023: barrera en el patio contra el estacionamiento de personas ajenas y el estacionamiento descontrolado, 3.506,93 € con cargo a la reserva
• 2025: escalera G30/32: aprobada una nueva capa de pintura por 9.060,44 € con cargo a la reserva; aún está pendiente su ejecución

Estado actual de la recopilación de acuerdos disponible: no se ha aprobado ninguna nueva derrama extraordinaria para la vivienda.

Por tanto, el comprador no adquiere un inmueble de los años 60 que haya permanecido intacto durante décadas: los propietarios anteriores ya han realizado inversiones considerables.

+++ GASTOS DE COMUNIDAD 2026: VIVIENDA 365 € | GARAJE 33 € +++
Vivienda: 268,63 € de gastos de gestión + 81,79 € de reserva + 14,58 € LBS = 365 €/mes. De este modo, se ingresan 981,48 €/año nuevos en el fondo de reserva para conservación.
Garaje opcional: 30,92 € de gastos de gestión + 2,08 € LBS = 33 €/mes; sin aportación propia a la reserva.

+++ LBS: TIPO DE INTERÉS DEL 2,35 % – SALDO DE 0 € EL 30.09.2031 +++
La financiación histórica de la renovación quedará totalmente amortizada el 30.09.2031. Saldo restante modelizado del préstamo de toda la comunidad de propietarios a finales de 2026: aprox. 136.157 €.

+++ ALQUILER A UNA WG: PROBADO CON ÉXITO DURANTE AÑOS +++
La vivienda se alquiló durante años con éxito como piso compartido. En los nuevos alquileres, la demanda era habitualmente tan alta que los nuevos inquilinos prácticamente hacían cola y los inquilinos salientes y entrantes se cruzaban en la puerta.

2024: 1.697,09 € de gastos de calefacción/agua caliente.

A modo de ejemplo, con 3 × 600 € de alquiler mensual en frío por habitación, se obtienen 1.800 €/mes o 21.600 €/año. Con un precio de compra de 349.000 €, esto supone una rentabilidad bruta calculada del 6,19 %.

Ejemplo de cálculo no vinculante; no constituye garantía de alquiler ni de rentabilidad.

Se dispone de la información del Registro de la Propiedad, la escritura de división horizontal, los planos, el cálculo de la superficie habitable, el certificado energético, los presupuestos, las liquidaciones, la recopilación de acuerdos y la documentación de las renovaciones.

Ubicación

Detalles de la ubicación

+++ VIVIR EN LA CIUDAD, PERO SIN QUEDARSE ATRAPADO EN ELLA +++
Esta es una de las mayores ventajas de la ubicación de Gartenstraße 32: el centro, las universidades, la bicicleta, el transporte público y el coche son opciones viables al mismo tiempo.

El piso está situado en Südweststadt, justo entre el centro y Weststadt. Las tiendas, los restaurantes y los servicios cotidianos están en las inmediaciones; se puede llegar cómodamente a pie a varias paradas de transporte público.

La estación central de Karlsruhe está a unos 1,6–2 km. Para quienes se desplazan al trabajo, esto significa: usar el transporte público o simplemente subirse a la bicicleta.

+++ UNIVERSIDADES A DISTANCIA EN BICICLETA +++
• ZKM / Lorenzstraße: aprox. 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: aprox. 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: aprox. 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: aprox. 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: aprox. 3 km
• Estación central: aprox. 1,6–2 km

Tres habitaciones grandes con acceso independiente + varias universidades en los alrededores + equipamiento existente para compartir piso: precisamente por eso, el piso es ideal para estudiantes, jóvenes profesionales y padres que compran, sin limitarse más adelante a este grupo objetivo.

+++ HACIA EL CENTRO POR EL HISTÓRICO PUENTE HIRSCHBRÜCKE +++
El histórico puente verde Hirschbrücke está prácticamente en la puerta de casa. Desde 1891 conecta Südweststadt con el centro; sus elementos y adornos de hierro históricos recuerdan al Pont Neuf de París.

Para el día a día: sacar la bicicleta y dirigirse directamente al centro y a las universidades.

+++ CIUDAD DELANTE. AIRE LIBRE DETRÁS. +++
El balcón de la cocina no da a un patio interior del centro de apenas unos metros de ancho. Entre Gartenstraße y Kriegsstraße se encuentra el gran patio interior del conjunto. Una distancia de unos 30 m respecto a la fachada de enfrente aporta luz, aire, árboles y amplitud.

+++ AL CENTRO Y FUERA DE KARLSRUHE +++
La ubicación también es excepcionalmente práctica para quienes conducen. Kriegsstraße se reorganizó por completo como parte de la multimillonaria Kombilösung de Karlsruhe: arriba, un bulevar urbano, mientras que el túnel Karoline-Luise conduce bajo tierra una parte considerable del tráfico este-oeste.

Por Kriegsstraße/Brauerstraße se llega rápidamente a las principales vías de Karlsruhe y, en dirección sur, a Südtangente.

Esta es la diferencia con muchas ubicaciones en zonas profundas del centro: a pie y en bicicleta, en pleno ambiente urbano, y aun así, en coche, fuera de Karlsruhe en poco tiempo.

Y al volver a casa, se puede disponer opcionalmente de un garaje propio (con inscripción registral independiente) junto al inmueble.

A pie, en bicicleta, en transporte público o en coche: aquí no hay que elegir una Decidir el medio de transporte.