Sachwertverfahren: Wann der Substanzwert zählt

Wenn sich für ein Haus weder passende Vergleichspreise noch Mieteinnahmen heranziehen lassen, bleibt der Substanzwert: Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie über die Kosten, sie heute neu zu errichten, abzüglich des Alters und zuzüglich des Bodenwerts. Es ist das dritte der drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren und kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Wir zeigen Ihnen, wann der Substanzwert zählt, wie die Berechnung Schritt für Schritt funktioniert und worauf Sie als Eigentümer achten sollten.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus zwei Bausteinen: dem Wert des unbebauten Grundstücks (Bodenwert) und dem Wert der Gebäude (Gebäudesachwert). Die Grundidee lautet: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen – und wie viel ist diese Substanz nach vielen Jahren Nutzung noch wert?

Rechtliche Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Sie nennt in § 6 drei Verfahren, mit denen der Verkehrswert – gleichbedeutend mit dem Marktwert nach § 194 BauGB – ermittelt werden kann: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Regeln zum Sachwertverfahren stehen in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Nach § 35 setzt sich der Sachwert aus den vorläufigen Sachwerten der baulichen Anlagen und dem Bodenwert zusammen.

Während das Vergleichswertverfahren auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte beruht und das Ertragswertverfahren auf den erzielbaren Mieteinnahmen, verzichtet das Sachwertverfahren bewusst auf beides. Es betrachtet die Immobilie als Sachgut – daher der Name.

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Das Verfahren ist immer dann die erste Wahl, wenn weder Vergleichspreise noch Renditeüberlegungen den Markt sinnvoll abbilden. Typische Fälle sind:

• Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Hier steht nicht die Rendite im Vordergrund, sondern das Wohnen im Eigentum. Für die Käufergruppe zählt die Substanz.
• Individuelle oder seltene Objekte: Bei einer außergewöhnlichen Architektur, einer besonderen Ausstattung oder einer speziellen Lage fehlen schlicht vergleichbare Verkäufe.
• Besondere Nutzungen: Auch für einige gewerbliche oder öffentliche Gebäude ohne echten Vergleichsmarkt ist der Sachwert die tragfähigste Größe.

Eine wichtige Rolle spielt das Verfahren außerdem im Steuerrecht. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt bebaute Grundstücke, für die sich kein Vergleichs- oder Ertragswert bilden lässt, im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 189 bis 191 des Bewertungsgesetzes. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden diese Regeln an die ImmoWertV angeglichen – unter anderem durch einen Regionalfaktor, einen Alterswertminderungsfaktor und teils längere Nutzungsdauern. In vielen Fällen führt das seit 2023 zu höheren steuerlichen Werten.

Die Berechnung Schritt für Schritt

Der Weg vom Substanzwert zum marktgerechten Verkehrswert folgt einer festen Reihenfolge.

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Diesen veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Gemeinden – meist kostenfrei über die amtlichen Bodenrichtwertportale der Bundesländer. Der Bodenwert wird immer so behandelt, als wäre das Grundstück unbebaut.

Schritt 2: Gebäudesachwert über die Herstellungskosten

Für das Gebäude werden die Normalherstellungskosten angesetzt: modellhafte Kostenkennwerte je Quadratmeter Bruttogrundfläche, gestaffelt nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard. Diese Kennwerte multipliziert man mit der Fläche und erhält so die fiktiven Neubaukosten. Grundlage ist § 36 ImmoWertV mit den zugehörigen Kostentabellen (NHK 2010).

Schritt 3: Auf den Stichtag umrechnen

Die Kennwerte stammen aus einem Basisjahr und müssen auf den heutigen Stand gebracht werden. Dafür schreibt § 36 ImmoWertV den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes vor. Wie stark dieser Schritt ins Gewicht fällt, zeigt die aktuelle Entwicklung: Im Februar 2026 lagen die Baupreise für Wohngebäude um 3,3 Prozent über dem Vorjahr (Destatis). Zusätzlich passt ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Regionalfaktor die Kosten an das örtliche Baupreisniveau an.

Schritt 4: Alterswertminderung abziehen

Ein 40 Jahre altes Gebäude ist nicht so viel wert wie ein Neubau. Deshalb wird ein Alterswertminderungsfaktor angesetzt. Nach § 38 ImmoWertV entspricht dieser Faktor dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wie auch für Mehrfamilienhäuser setzt die Anlage 1 der ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Bei einem 25 Jahre alten Haus verbleiben also 55 Jahre – der Faktor beträgt 55 geteilt durch 80, rund 0,69.

Schritt 5: Vorläufigen Sachwert bilden

Nun werden die Bausteine addiert: der gemäß Alter reduzierte Gebäudesachwert, der Wert der baulichen Außenanlagen (etwa Wege, Terrassen oder Garagen nach § 37 ImmoWertV) und der Bodenwert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.

Schritt 6: Marktanpassung über den Sachwertfaktor

Der vorläufige Sachwert entspricht noch nicht dem Marktwert. Zum Schluss wird er deshalb mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert (§ 39 ImmoWertV). Diesen Faktor – auch Marktanpassungsfaktor genannt – leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ab und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten. In gefragten Lagen liegt er häufig über 1,0, in schwächeren Regionen darunter.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel

Zur Veranschaulichung ein bewusst gerundetes Beispiel für ein Einfamilienhaus, Baujahr 2001, bewertet im Jahr 2026:

• Bodenwert: 500 m² Grundstück × 400 Euro Bodenrichtwert = 200.000 Euro
• Herstellungskosten: 200 m² Fläche × 2.000 Euro (bereits auf Stichtag und Region angepasst) = 400.000 Euro
• Alterswertminderung: Faktor 0,69 → Gebäudesachwert = 276.000 Euro
• Außenanlagen: rund 10.000 Euro
• Vorläufiger Sachwert: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 Euro
• Sachwertfaktor 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 Euro vorläufiger Verkehrswert

Die Zahlen sind beispielhaft und ersetzen kein Gutachten. Sie zeigen aber, wie stark Alterswertminderung und Sachwertfaktor das Ergebnis prägen.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Wie jedes Verfahren hat auch das Sachwertverfahren seine Stärken und Schwächen. Diese Punkte sollten Sie kennen:

• Vorteil – auch ohne Vergleichsmarkt anwendbar: Gerade für einzigartige oder selbstgenutzte Objekte liefert es einen nachvollziehbaren Wert, wo andere Verfahren scheitern.
• Vorteil – transparente Herleitung: Boden, Substanz und Alter werden getrennt ausgewiesen. Das macht das Ergebnis gut prüfbar und ist für Gerichte und Finanzämter geeignet.
• Vorteil – substanzorientiert: Der Wert bleibt eng an den realen Baukosten – bei stark schwankenden Märkten ein stabiler Anker.
• Nachteil – marktfern ohne Sachwertfaktor: Der reine Substanzwert bildet Angebot und Nachfrage nicht ab. Erst der Sachwertfaktor stellt den Marktbezug her, und der schwankt regional erheblich.
• Nachteil – viele Modellannahmen: Kostenkennwerte, Nutzungsdauern und Faktoren beruhen auf Modellwerten. Kleine Abweichungen bei den Annahmen verändern das Ergebnis spürbar.
• Nachteil – Aufwand: Die Ermittlung ist komplexer als eine schnelle Vergleichspreisrecherche und gehört in fachkundige Hände.

FAQ zum Sachwertverfahren

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Immer dann, wenn sich weder aussagekräftige Vergleichspreise noch belastbare Mieteinnahmen finden lassen. Das ist der klassische Fall beim selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhaus sowie bei individuellen oder seltenen Objekten.

Was ist der Unterschied zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren nutzt die Kaufpreise ähnlicher Immobilien, das Ertragswertverfahren die erzielbaren Mieteinnahmen. Das Sachwertverfahren dagegen fragt nach den Kosten für einen Neubau abzüglich Alterswertminderung, ergänzt um den Bodenwert. Alle drei sind in § 6 ImmoWertV geregelt.

Was sind Normalherstellungskosten?

Das sind standardisierte Kostenkennwerte je Quadratmeter, mit denen sich die fiktiven Neubaukosten eines Gebäudes schätzen lassen. Sie sind nach Gebäudetyp und Ausstattung gestaffelt und werden über den Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag umgerechnet.

Was ist der Sachwertfaktor?

Der Sachwertfaktor – auch Marktanpassungsfaktor – überführt den rechnerischen Substanzwert in einen marktgerechten Wert. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus realen Verkäufen ab und veröffentlichen ihn in den Grundstücksmarktberichten. Er ist der entscheidende Hebel für den Marktbezug.

Wie wirkt sich das Alter des Gebäudes aus?

Über den Alterswertminderungsfaktor: Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Je älter das Gebäude, desto niedriger der Faktor und damit der Gebäudesachwert. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und den Wert wieder anheben.

Spielt das Sachwertverfahren bei der Erbschaftsteuer eine Rolle?

Ja. Fehlen Vergleichs- oder Ertragswerte, bewertet das Finanzamt bebaute Grundstücke im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 189 bis 191 Bewertungsgesetz. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 fallen diese Werte häufig höher aus als zuvor.

Fazit: Der Substanzwert als dritte Säule der Bewertung

Das Sachwertverfahren schließt die Trilogie der Bewertungsverfahren ab: Wo Vergleichspreise fehlen und keine Mietrendite zählt, liefert der Blick auf Boden und Bausubstanz einen belastbaren Wert. Entscheidend für ein marktnahes Ergebnis sind die richtige Alterswertminderung und ein passender Sachwertfaktor aus dem örtlichen Grundstücksmarktbericht. Für eine erste Orientierung eignet sich das Verfahren gut – für rechtssichere Zwecke wie Erbschaft, Scheidung oder Verkauf sollten Sie es einem Gutachter oder Gutachterausschuss überlassen. Und wenn Sie anschließend verkaufen möchten, finden Sie auf TraumImmo die passende Reichweite für Ihre Immobilie.