Jeśli dla domu nie można wykorzystać ani odpowiednich cen porównawczych, ani przychodów z najmu, pozostaje wartość substancji: podejście kosztowe wycenia nieruchomość na podstawie kosztów jej ponownego wybudowania w stanie dzisiejszym, pomniejszonych o zużycie wynikające z wieku i powiększonych o wartość gruntu. Jest to trzecia z trzech przewidzianych ustawowo metod wyceny i stosuje się je przede wszystkim w przypadku zamieszkałych przez właścicieli domów jednorodzinnych i dwurodzinnych. Pokażemy Państwu, kiedy liczy się wartość substancji, jak przebiega obliczenie krok po kroku oraz na co jako właściciel powinni Państwo zwrócić uwagę.
Czym jest podejście kosztowe?
Podejście kosztowe określa wartość nieruchomości na podstawie dwóch elementów: wartości niezabudowanej działki (wartości gruntu) oraz wartości budynków (kosztowej wartości budynku). Podstawowa idea brzmi: ile kosztowałoby dzisiaj wybudowanie tego budynku od nowa – i ile warta jest ta substancja po wielu latach użytkowania?
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (ImmoWertV), obowiązujące od 1 stycznia 2022 r. W § 6 wymienia ono trzy metody, za pomocą których można określić wartość rynkową – równoważną wartości rynkowej zgodnie z § 194 BauGB: podejście porównawcze, podejście dochodowe oraz podejście kosztowe. Zasady dotyczące podejścia kosztowego określono w §§ 35–39 ImmoWertV. Zgodnie z § 35 wartość kosztowa składa się z tymczasowych wartości kosztowych obiektów budowlanych oraz wartości gruntu.
Podczas gdy podejście porównawcze opiera się na faktycznie uzyskanych cenach zakupu podobnych obiektów, a podejście dochodowe na możliwych do osiągnięcia przychodach z najmu, podejście kosztowe świadomie rezygnuje z obu tych elementów. Traktuje ono nieruchomość jako dobro materialne – stąd jego nazwa.
Kiedy stosuje się podejście kosztowe?
Metoda ta jest zawsze pierwszym wyborem, gdy ani ceny porównawcze, ani rozważania dotyczące rentowności nie odzwierciedlają w odpowiedni sposób rynku. Typowe przypadki to:
- Zamieszkałe przez właścicieli domy jednorodzinne i dwurodzinne: W tym przypadku na pierwszym planie nie stoi rentowność, lecz mieszkanie we własnym domu. Dla tej grupy nabywców liczy się substancja.
- Indywidualne lub rzadko spotykane obiekty: W przypadku wyjątkowej architektury, szczególnego wyposażenia lub specyficznej lokalizacji po prostu brakuje porównywalnych transakcji sprzedaży.
- Szczególne sposoby użytkowania: Również w przypadku niektórych nieruchomości komercyjnych lub w przypadku budynków użyteczności publicznej bez rzeczywistego rynku porównawczego wartość odtworzeniowa jest najbardziej miarodajną wielkością.
Procedura ta odgrywa również ważną rolę w prawie podatkowym. Na potrzeby podatku od spadków i darowizn urząd skarbowy wycenia zabudowane nieruchomości, dla których nie można ustalić wartości porównawczej ani dochodowej, według ustandaryzowanej metody wartości odtworzeniowej zgodnie z §§ 189–191 ustawy o wycenie. Od czasu wejścia w życie rocznej ustawy podatkowej z 2022 r. zasady te zostały dostosowane do ImmoWertV – między innymi poprzez współczynnik regionalny, współczynnik obniżenia wartości ze względu na wiek oraz częściowo dłuższe okresy użytkowania. W wielu przypadkach od 2023 r. prowadzi to do wyższych wartości podatkowych.
Obliczenia krok po kroku
Droga od wartości substancji do rynkowej wartości rynkowej przebiega według ustalonej kolejności.
Krok 1: Ustalenie wartości gruntu
Wartość gruntu wynika z pomnożenia powierzchni działki przez wartość referencyjną gruntu. Publikują ją komisje rzeczoznawcze gmin – najczęściej bezpłatnie za pośrednictwem oficjalnych krajowych portali wartości referencyjnych gruntów. Wartość gruntu zawsze traktuje się tak, jak gdyby działka była niezabudowana.
Krok 2: Wartość odtworzeniowa budynku na podstawie kosztów wytworzenia
Dla budynku przyjmuje się normalne koszty wytworzenia: modelowe wartości kosztów na metr kwadratowy powierzchni brutto, z podziałem według typu budynku i standardu wyposażenia. Wartości te mnoży się przez powierzchnię, uzyskując w ten sposób hipotetyczne koszty budowy nowego obiektu. Podstawę stanowi § 36 ImmoWertV wraz z odpowiednimi tabelami kosztów (NHK 2010).
Krok 3: Przeliczenie na dzień wyceny
Wartości wskaźnikowe pochodzą z roku bazowego i należy je zaktualizować do obecnego poziomu. W tym celu § 36 ImmoWertV nakazuje stosowanie indeksu cen budowlanych Federalnego Urzędu Statystycznego. Jak duże znaczenie ma ten krok, pokazuje aktualny rozwój: w lutym 2026 r. ceny budowy budynków mieszkalnych były o 3,3 procent wyższe niż rok wcześniej (Destatis). Dodatkowo współczynnik regionalny ustalony przez komisję rzeczoznawczą dostosowuje koszty do lokalnego poziomu cen budowlanych.
Krok 4: Odjęcie obniżenia wartości ze względu na wiek
Budynek mający 40 lat nie jest wart tyle samo co nowy obiekt. Dlatego stosuje się współczynnik obniżenia wartości ze względu na wiek. Zgodnie z § 38 ImmoWertV odpowiada on „Współczynnik odpowiada stosunkowi pozostałego okresu użytkowania do całkowitego okresu użytkowania. Dla domów jednorodzinnych i dwurodzinnych, a także dla domów wielorodzinnych załącznik 1 do ImmoWertV przyjmuje całkowity okres użytkowania wynoszący 80 lat. W przypadku domu mającego 25 lat pozostaje zatem 55 lat – współczynnik wynosi 55 podzielone przez 80, czyli około 0,69.
Krok 5: Ustalenie wstępnej wartości rzeczowej
Następnie sumuje się poszczególne składniki: pomniejszoną ze względu na wiek wartość rzeczową budynku, wartość zewnętrznych elementów budowlanych (takich jak ścieżki, tarasy lub garaże zgodnie z § 37 ImmoWertV) oraz wartość gruntu. Wynikiem jest wstępna wartość rzeczowa.
Krok 6: Dostosowanie rynkowe za pomocą współczynnika wartości rzeczowej
Wstępna wartość rzeczowa nie odpowiada jeszcze wartości rynkowej. Na koniec mnoży się ją zatem przez dostosowany do konkretnego obiektu współczynnik wartości rzeczowej (§ 39 ImmoWertV). Współczynnik ten – nazywany również współczynnikiem dostosowania rynkowego – komisje rzeczoznawcze ustalają na podstawie rzeczywistych transakcji i publikują go w raportach o rynku nieruchomości. W atrakcyjnych lokalizacjach często przekracza on 1,0, a w słabszych regionach jest niższy.
Uproszczony przykład obliczeniowy
Dla zobrazowania celowo zaokrąglony przykład domu jednorodzinnego wybudowanego w 2001 roku, wycenianego w 2026 roku:
- Wartość gruntu: działka 500 m² × 400 euro wartości referencyjnej gruntu = 200.000 euro
- Koszty odtworzenia: powierzchnia 200 m² × 2.000 euro (już dostosowane do daty wyceny i regionu) = 400.000 euro
- Zmniejszenie wartości ze względu na wiek: współczynnik 0,69 → wartość rzeczowa budynku = 276.000 euro
- Elementy zewnętrzne: około 10.000 euro
- Wstępna wartość rzeczowa: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 euro
- Współczynnik wartości rzeczowej 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 euro wstępnej wartości rynkowej
Liczby mają charakter przykładowy i nie zastępują operatu szacunkowego. Pokazują jednak, jak silny wpływ na wynik mają zmniejszenie wartości ze względu na wiek oraz współczynnik wartości rzeczowej.
Zalety i wady metody wartości rzeczowej
Jak każda metoda, również metoda wartości rzeczowej ma swoje mocne i słabe strony. Warto znać następujące kwestie:
- Zaleta – możliwość zastosowania także bez rynku porównawczego: Szczególnie w przypadku unikalnych lub użytkowanych przez właściciela obiektów zapewnia ona możliwą do prześledzenia wartość tam, gdzie inne metody zawodzą.
- Zaleta – przejrzyste wyprowadzenie wartości: Grunt, substancja budowlana i wiek są wykazywane oddzielnie. Dzięki temu wynik można łatwo zweryfikować, a metoda nadaje się na potrzeby sądów i urzędów skarbowych.
- Zaleta – orientacja na substancję: Wartość pozostaje ściśle powiązana z rzeczywistymi kosztami budowy – przy silnie wahających się rynkach stanowi stabilną kotwicę.
- Wada – oderwanie od rynku bez współczynnika wartości rzeczowej: Czysta wartość substancji nie odzwierciedla podaży i popytu. Dopiero współczynnik wartości rzeczowej zapewnia odniesienie do rynku, przy czym regionalnie znacznie się on waha.
- Wada – wiele założeń modelowych: Wskaźniki kosztów, okresy użytkowania i współczynniki opierają się na wartościach modelowych. Niewielkie odchylenia w założeniach wyraźnie zmieniają wynik.
- Wada – nakład pracy: Ustalenie wartości jest bardziej złożone niż szybkie wyszukiwanie cen porównawczych i powinno być przeprowadzone przez fachowców.
FAQ dotyczące metody wartości rzeczowej
Kiedy stosuje się metodę wartości rzeczowej?
Zawsze wtedy, gdy nie można znaleźć ani miarodajnych cen porównawczych, ani wiarygodnych dochodów z najmu. Jest to klasyczny przypadek domu jednorodzinnego lub bliźniaczego wykorzystywanego przez właściciela, a także obiektów indywidualnych lub rzadko występujących.
Jaka jest różnica w porównaniu z metodą porównawczą i dochodową?
Metoda porównawcza wykorzystuje ceny zakupu podobnych nieruchomości, a metoda dochodowa możliwe do uzyskania dochody z najmu. Metoda wartości rzeczowej natomiast uwzględnia koszty budowy nowego obiektu pomniejszone o zużycie wynikające z wieku, powiększone o wartość gruntu. Wszystkie trzy metody reguluje § 6 ImmoWertV.
Czym są standardowe koszty odtworzenia?
Są to ustandaryzowane wskaźniki kosztów za metr kwadratowy, za pomocą których można oszacować hipotetyczne koszty budowy nowego budynku. Są one zróżnicowane według typu budynku i standardu wyposażenia, a następnie przeliczane na dzień wyceny za pomocą indeksu cen budowlanych.
Czym jest współczynnik wartości rzeczowej?
Współczynnik wartości rzeczowej – zwany również współczynnikiem dostosowania rynkowego – przekształca obliczeniową wartość substancji w wartość odpowiadającą warunkom rynkowym. Komisje rzeczoznawcze ustalają go na podstawie rzeczywistych transakcji i publikują w raportach o rynku nieruchomości. Jest on kluczowym czynnikiem zapewniającym odniesienie do rynku.
Jak wpływa wiek budynku?
Poprzez współczynnik obniżenia wartości z powodu wieku: pozostały okres użytkowania podzielony przez całkowity okres użytkowania. Im starszy budynek, tym niższy współczynnik, a tym samym niższa wartość rzeczowa budynku. Modernizacje mogą wydłużyć pozostały okres użytkowania i ponownie zwiększyć wartość.
Czy metoda wartości rzeczowej ma znaczenie przy podatku od spadków?
Tak. Jeżeli brakuje wartości porównawczych lub dochodowych, urząd skarbowy wycenia zabudowane nieruchomości według ustandaryzowanej metody wartości rzeczowej zgodnie z §§ 189–191 ustawy o wycenie. Od czasu ustawy podatkowej na rok 2022 wartości te są często wyższe niż wcześniej.
Podsumowanie: „Wartość substancji jako trzeci filar wyceny
Metoda wartości odtworzeniowej zamyka trylogię metod wyceny: tam, gdzie brakuje cen porównawczych i nie liczy się dochód z najmu, spojrzenie na grunt i substancję budowlaną dostarcza wiarygodnej wartości. Dla wyniku zbliżonego do warunków rynkowych decydujące znaczenie mają właściwe uwzględnienie zużycia z tytułu wieku oraz odpowiedni współczynnik wartości odtworzeniowej z lokalnego raportu rynku nieruchomości. Do wstępnej orientacji metoda ta dobrze się nadaje – jednak w sprawach wymagających prawnej pewności, takich jak spadek, rozwód lub sprzedaż, należy powierzyć ją rzeczoznawcy lub komisji rzeczoznawców. A jeśli następnie chcesz sprzedać nieruchomość, na TraumImmo znajdziesz odpowiedni zasięg dla swojej nieruchomości.