Cuando para una casa no pueden utilizarse ni precios comparativos adecuados ni ingresos por alquiler, queda el valor sustancial: el método del valor sustancial valora un inmueble según los costes de construirlo hoy de nuevo, menos la antigüedad y más el valor del terreno. Es el tercero de los tres métodos de valoración previstos legalmente y se utiliza sobre todo para viviendas unifamiliares y bifamiliares ocupadas por sus propietarios. Le mostramos cuándo cuenta el valor sustancial, cómo funciona el cálculo paso a paso y qué debe tener en cuenta como propietario.
¿Qué es el método del valor sustancial?
El método del valor sustancial determina el valor de un inmueble a partir de dos componentes: el valor del terreno sin edificar (valor del suelo) y el valor de los edificios (valor sustancial del edificio). La idea básica es: ¿cuánto costaría construir hoy este edificio de nuevo y cuánto vale aún esta sustancia después de muchos años de uso?
La base jurídica es el Reglamento de determinación del valor de los inmuebles (ImmoWertV), vigente desde el 1 de enero de 2022. En su § 6 menciona tres métodos con los que puede determinarse el valor de mercado – equivalente al valor de mercado según el § 194 BauGB –: el método del valor comparativo, el método del valor de rendimiento y el método del valor sustancial. Las normas sobre el método del valor sustancial figuran en los §§ 35 a 39 de la ImmoWertV. Según el § 35, el valor sustancial se compone de los valores sustanciales provisionales de las instalaciones construidas y del valor del suelo.
Mientras que el método del valor comparativo se basa en precios de compra efectivamente alcanzados para objetos similares y el método del valor de rendimiento en los ingresos por alquiler que pueden obtenerse, el método del valor sustancial prescinde deliberadamente de ambos. Considera el inmueble como un bien material, de ahí su nombre.
¿Cuándo se utiliza el método del valor sustancial?
El método es siempre la primera opción cuando ni los precios comparativos ni las consideraciones de rentabilidad reflejan adecuadamente el mercado. Los casos típicos son:
- Viviendas unifamiliares y bifamiliares ocupadas por sus propietarios: Aquí no está en primer plano la rentabilidad, sino vivir en una propiedad propia. Para el grupo de compradores cuenta la sustancia.
- Objetos individuales o poco frecuentes: Cuando se trata de una arquitectura extraordinaria, un equipamiento especial o una ubicación específica, sencillamente faltan ventas comparables.
- Usos especiales: También para algunas actividades comerciales o En el caso de edificios públicos sin un mercado comparable real, el valor de reposición es la magnitud más sólida.
Además, el procedimiento desempeña un papel importante en el derecho tributario. Para el impuesto sobre sucesiones y donaciones, la administración tributaria valora los terrenos edificados para los que no puede determinarse un valor comparativo o de rendimiento mediante el procedimiento tipificado del valor de reposición, conforme a los §§ 189 a 191 de la Ley de Valoración. Desde la Ley Tributaria Anual de 2022, estas normas se han armonizado con la ImmoWertV, entre otras cosas mediante un factor regional, un factor de depreciación por antigüedad y, en algunos casos, vidas útiles más largas. En muchos casos, esto da lugar a valores fiscales más elevados desde 2023.
El cálculo paso a paso
El camino desde el valor sustancial hasta el valor de mercado adecuado sigue un orden establecido.
Paso 1: Determinar el valor del terreno
El valor del terreno resulta de multiplicar la superficie del terreno por el valor orientativo del suelo. Este valor lo publican los comités de valoración de los municipios, normalmente de forma gratuita a través de los portales oficiales de valores orientativos del suelo de los estados federados. El valor del terreno siempre se trata como si el terreno estuviera sin edificar.
Paso 2: Determinar el valor de reposición del edificio mediante los costes de construcción
Para el edificio se aplican los costes normales de construcción: valores de costes modelizados por metro cuadrado de superficie bruta construida, diferenciados según el tipo de edificio y el estándar de equipamiento. Estos valores se multiplican por la superficie, obteniéndose así los costes ficticios de una obra nueva. La base es el § 36 ImmoWertV, con las tablas de costes correspondientes (NHK 2010).
Paso 3: Convertir al momento de referencia
Los valores proceden de un año base y deben actualizarse al nivel actual. Para ello, el § 36 ImmoWertV prescribe el índice de precios de la construcción de la Oficina Federal de Estadística. La importancia de este paso queda demostrada por la evolución actual: en febrero de 2026, los precios de construcción de edificios residenciales se situaron un 3,3 por ciento por encima del año anterior (Destatis). Además, un factor regional derivado por el comité de valoración adapta los costes al nivel local de precios de construcción.
Paso 4: Deducir la depreciación por antigüedad
Un edificio de 40 años no vale tanto como una obra nueva. Por ello se aplica un factor de depreciación por antigüedad. Según el § 38 ImmoWertV, este corresponde a Factor correspondiente a la relación entre la vida útil restante y la vida útil total. Para las viviendas unifamiliares y bifamiliares, así como para las viviendas plurifamiliares, el Anexo 1 de la ImmoWertV establece una vida útil total de 80 años. En una casa de 25 años, por tanto, quedan 55 años: el factor es 55 dividido entre 80, aproximadamente 0,69.
Paso 5: Determinar el valor material provisional
Ahora se suman los componentes: el valor material del edificio reducido en función de su antigüedad, el valor de las instalaciones exteriores construidas (por ejemplo, caminos, terrazas o garajes conforme al § 37 de la ImmoWertV) y el valor del terreno. El resultado es el valor material provisional.
Paso 6: Ajuste al mercado mediante el factor de valor material
El valor material provisional todavía no corresponde al valor de mercado. Por último, se multiplica por el factor de valor material ajustado específicamente al inmueble (§ 39 de la ImmoWertV). Los comités de tasación determinan este factor —también denominado factor de ajuste al mercado— a partir de ventas reales y lo publican en sus informes del mercado inmobiliario. En zonas muy demandadas suele situarse por encima de 1,0; en regiones más débiles, por debajo.
Un ejemplo de cálculo simplificado
Para ilustrarlo, presentamos un ejemplo deliberadamente redondeado de una vivienda unifamiliar, construida en 2001 y valorada en 2026:
- Valor del terreno: parcela de 500 m² × 400 euros de valor unitario del terreno = 200.000 euros
- Costes de construcción: superficie de 200 m² × 2.000 euros (ya ajustados a la fecha de referencia y a la región) = 400.000 euros
- Depreciación por antigüedad: factor 0,69 → valor material del edificio = 276.000 euros
- Instalaciones exteriores: aproximadamente 10.000 euros
- Valor material provisional: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 euros
- Factor de valor material 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 euros de valor de mercado provisional
Las cifras son meramente ilustrativas y no sustituyen una tasación. Sin embargo, muestran hasta qué punto la depreciación por antigüedad y el factor de valor material determinan el resultado.
Ventajas y desventajas del método del valor material
Como cualquier método, el método del valor material también tiene fortalezas y debilidades. Debe conocer los siguientes aspectos:
- Ventaja: aplicable incluso sin un mercado comparable: Especialmente para inmuebles únicos o de uso propio, proporciona un valor comprensible allí donde otros métodos fracasan.
- Ventaja: determinación transparente: El terreno, la sustancia constructiva y la antigüedad se indican por separado. Esto facilita la comprobación del resultado y lo hace adecuado para tribunales y oficinas tributarias.
- Ventaja: orientado a la sustancia: El valor se mantiene estrechamente vinculado a los costes reales de construcción – un ancla estable en mercados muy fluctuantes.
- Desventaja – alejado del mercado sin factor de valor material: El valor material puro no refleja la oferta y la demanda. Solo el factor de valor material establece la relación con el mercado, y este fluctúa considerablemente según la región.
- Desventaja – muchas hipótesis del modelo: Los indicadores de costes, las vidas útiles y los factores se basan en valores modelizados. Pequeñas desviaciones en las hipótesis modifican notablemente el resultado.
- Desventaja – esfuerzo: La determinación es más compleja que una rápida investigación de precios comparativos y debe quedar en manos de expertos.
Preguntas frecuentes sobre el método del valor material
¿Cuándo se aplica el método del valor material?
Siempre que no se encuentren ni precios comparativos significativos ni ingresos por alquiler fiables. Este es el caso clásico de las viviendas unifamiliares o bifamiliares ocupadas por sus propietarios, así como de inmuebles individuales o poco frecuentes.
¿Cuál es la diferencia con el método del valor comparativo y del valor de rendimiento?
El método del valor comparativo utiliza los precios de compra de inmuebles similares, mientras que el método del valor de rendimiento utiliza los ingresos por alquiler que pueden obtenerse. En cambio, el método del valor material pregunta por los costes de una obra nueva, menos la depreciación por antigüedad, complementados con el valor del terreno. Los tres están regulados en el § 6 ImmoWertV.
¿Qué son los costes normales de construcción?
Son indicadores de costes estandarizados por metro cuadrado que permiten estimar los costes ficticios de obra nueva de un edificio. Se clasifican según el tipo de edificio y su equipamiento, y se convierten a la fecha de valoración mediante el índice de precios de la construcción.
¿Qué es el factor de valor material?
El factor de valor material —también denominado factor de adaptación al mercado— convierte el valor material calculado en un valor conforme al mercado. Los comités de expertos en valoración inmobiliaria lo deducen de ventas reales y lo publican en los informes del mercado inmobiliario. Es la palanca decisiva para establecer la relación con el mercado.
¿Cómo influye la antigüedad del edificio?
A través del factor de depreciación por antigüedad: vida útil restante dividida por vida útil total. Cuanto más antiguo sea el edificio, menor será el factor y, por tanto, el valor material del edificio. Las modernizaciones pueden prolongar la vida útil restante y volver a aumentar el valor.
¿Tiene importancia el método del valor material en el impuesto de sucesiones?
Sí. Si faltan valores comparativos o de rendimiento, la Agencia Tributaria valora los terrenos edificados mediante el método tipificado del valor material conforme a los §§ 189 a 191 de la Ley de Valoración. Desde la Ley Tributaria Anual de 2022, estos valores suelen ser superiores a los anteriores.
Conclusión: El Valor sustancial como tercer pilar de la valoración
El método del valor material completa la trilogía de los métodos de valoración: cuando faltan precios comparativos y no cuenta la rentabilidad del alquiler, el análisis del terreno y de la sustancia constructiva proporciona un valor sólido. Para obtener un resultado próximo al mercado, son decisivos la depreciación correcta por antigüedad y un factor de valor material adecuado del informe local del mercado inmobiliario. El método es muy útil para una primera orientación; para fines jurídicamente vinculantes, como herencias, divorcios o ventas, debería dejarlo en manos de un perito o de un comité de expertos en valoración. Y si después desea vender, en TraumImmo encontrará el alcance adecuado para su inmueble.