Если для дома нельзя использовать ни подходящие сравнительные цены, ни доходы от аренды, остается стоимость субстанции: метод определения стоимости по затратам оценивает недвижимость исходя из расходов на ее новое строительство сегодня, за вычетом износа и с добавлением стоимости земли. Это третий из трех предусмотренных законом методов оценки и применяется прежде всего для используемых собственниками домов на одну и две семьи. Мы покажем, когда важна стоимость субстанции, как пошагово выполняется расчет и на что следует обратить внимание собственникам.
Что такое метод определения стоимости по затратам?
Метод определения стоимости по затратам устанавливает стоимость недвижимости исходя из двух составляющих: стоимости незастроенного земельного участка (стоимости земли) и стоимости зданий (стоимости зданий по затратному методу). Основная идея такова: сколько стоило бы сегодня построить это здание заново — и сколько стоит эта субстанция после многих лет эксплуатации?
Правовой основой является Положение об определении стоимости недвижимости (ImmoWertV), действующее с 1 января 2022 года. В § 6 оно называет три метода, с помощью которых может быть определена рыночная стоимость — то есть стоимость по смыслу § 194 BauGB: метод сравнительной стоимости, метод доходности и метод определения стоимости по затратам. Правила метода определения стоимости по затратам изложены в §§ 35–39 ImmoWertV. Согласно § 35, стоимость по затратному методу складывается из предварительных стоимостей сооружений и стоимости земли.
В то время как метод сравнительной стоимости основывается на фактически достигнутых ценах покупки аналогичных объектов, а метод доходности — на возможных доходах от аренды, метод определения стоимости по затратам сознательно отказывается от обоих показателей. Он рассматривает недвижимость как материальный объект — отсюда и название.
Когда применяется метод определения стоимости по затратам?
Этот метод является первым выбором всегда, когда ни сравнительные цены, ни соображения доходности не позволяют адекватно отразить рынок. Типичные случаи:
- Используемые собственниками дома на одну и две семьи: здесь на первом плане находится не доходность, а проживание в собственной недвижимости. Для группы покупателей важна субстанция.
- Индивидуальные или редкие объекты: при необычной архитектуре, особом оснащении или уникальном местоположении просто отсутствуют сопоставимые сделки.
- Особые виды использования: также для некоторых коммерческих илиобщественные здания без настоящего рынка сопоставимых объектов наиболее обоснованной величиной является стоимость объекта.
Кроме того, этот метод играет важную роль в налоговом праве. Для целей налога на наследство и дарение налоговое ведомство оценивает застроенные земельные участки, для которых невозможно определить сравнительную или доходную стоимость, по типизированному методу стоимости объекта согласно §§ 189–191 Закона об оценке. После принятия Закона о ежегодных налоговых изменениях 2022 года эти правила были приведены в соответствие с ImmoWertV — в том числе посредством регионального коэффициента, коэффициента снижения стоимости по возрасту и частично более длительных сроков полезного использования. Во многих случаях с 2023 года это приводит к более высоким налоговым стоимостям.
Расчёт шаг за шагом
Путь от стоимости субстанции к соответствующей рынку рыночной стоимости следует установленной последовательности.
Шаг 1: Определить стоимость земли
Стоимость земли определяется как площадь земельного участка, умноженная на нормативную стоимость земли. Эти данные публикуют оценочные комитеты муниципалитетов — обычно бесплатно через официальные порталы нормативной стоимости земли федеральных земель. При этом стоимость земли всегда рассматривается так, как если бы участок был незастроенным.
Шаг 2: Определить стоимость здания через затраты на строительство
Для здания учитываются нормативные затраты на строительство: модельные показатели затрат на квадратный метр общей площади здания, дифференцированные по типу здания и стандарту оснащения. Эти показатели умножаются на площадь, в результате чего получают условные затраты на новое строительство. Основой является § 36 ImmoWertV с соответствующими таблицами затрат (NHK 2010).
Шаг 3: Пересчитать на дату оценки
Показатели относятся к базовому году и должны быть приведены к текущему уровню. Для этого § 36 ImmoWertV предписывает использовать индекс цен на строительство Федерального статистического ведомства. Насколько существенно влияет этот этап, показывает текущая динамика: в феврале 2026 года цены на строительство жилых зданий были на 3,3 процента выше, чем годом ранее (Destatis). Кроме того, региональный коэффициент, рассчитанный оценочным комитетом, корректирует затраты с учётом местного уровня цен на строительство.
Шаг 4: Вычесть снижение стоимости по возрасту
Здание возрастом 40 лет не стоит столько же, сколько новостройка. Поэтому применяется коэффициент снижения стоимости по возрасту. Согласно § 38 ImmoWertV, этотКоэффициент — это отношение оставшегося срока полезного использования к общему сроку полезного использования. Для одно- и двухквартирных домов, а также многоквартирных домов Приложение 1 к ImmoWertV устанавливает общий срок полезного использования 80 лет. Таким образом, для дома возрастом 25 лет остаётся 55 лет — коэффициент составляет 55, делённое на 80, то есть примерно 0,69.
Шаг 5: Определение предварительной стоимости по затратам
Теперь складываются составляющие: скорректированная с учётом возраста стоимость здания по затратам, стоимость строительных внешних объектов (например, дорожек, террас или гаражей согласно § 37 ImmoWertV) и стоимость земельного участка. Результатом является предварительная стоимость по затратам.
Шаг 6: Корректировка с учётом рынка посредством коэффициента стоимости по затратам
Предварительная стоимость по затратам ещё не соответствует рыночной стоимости. Поэтому в заключение она умножается на скорректированный с учётом особенностей объекта коэффициент стоимости по затратам (§ 39 ImmoWertV). Этот коэффициент, также называемый коэффициентом рыночной корректировки, экспертные комитеты выводят на основе фактических продаж и публикуют в своих отчётах о рынке недвижимости. В востребованных районах он часто превышает 1,0, а в менее привлекательных регионах находится ниже этого значения.
Упрощённый пример расчёта
Для наглядности — намеренно округлённый пример для индивидуального жилого дома, построенного в 2001 году и оцениваемого в 2026 году:
- Стоимость земельного участка: участок площадью 500 м² × 400 евро за единицу стоимости земли = 200.000 евро
- Затраты на строительство: площадь 200 м² × 2.000 евро (уже скорректировано на дату оценки и регион) = 400.000 евро
- Снижение стоимости с учётом возраста: коэффициент 0,69 → стоимость здания по затратам = 276.000 евро
- Внешние объекты: около 10.000 евро
- Предварительная стоимость по затратам: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 евро
- Коэффициент стоимости по затратам 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 евро — предварительная рыночная стоимость
Цифры приведены в качестве примера и не заменяют экспертную оценку. Однако они показывают, насколько сильно снижение стоимости с учётом возраста и коэффициент стоимости по затратам влияют на результат.
Преимущества и недостатки метода определения стоимости по затратам
Как и любой метод, метод определения стоимости по затратам имеет свои сильные и слабые стороны. Вам следует знать следующие моменты:
- Преимущество — применим даже при отсутствии рынка сопоставимых объектов: особенно для уникальных или используемых собственником объектов он позволяет получить обоснованную стоимость там, где другие методы не работают.
- Преимущество — прозрачное обоснование: стоимость земли, состояние объекта и возраст указываются отдельно. Это облегчает проверку результата и подходит для судов и налоговых органов.
- Преимущество — ориентация на состояние объекта: стоимость остаётся тесно связанной с реальными затратами на строительство — при сильно колеблющихся рынках — стабильная опора.
- Недостаток — отдалённость от рынка без коэффициента материальной стоимости: Чистая стоимость объекта не отражает предложение и спрос. Только коэффициент материальной стоимости устанавливает связь с рынком, причём в разных регионах он значительно различается.
- Недостаток — множество модельных допущений: Нормативы затрат, сроки использования и коэффициенты основаны на модельных значениях. Небольшие отклонения в допущениях ощутимо меняют результат.
- Недостаток — трудоёмкость: Определение сложнее, чем быстрый поиск цен сопоставимых объектов, и должно выполняться специалистами.
FAQ по методу материальной стоимости
Когда применяется метод материальной стоимости?
Всегда, когда невозможно найти ни информативные цены сопоставимых объектов, ни надёжные доходы от аренды. Это классический случай для занимаемого собственником дома на одну или две семьи, а также для индивидуальных или редких объектов.
В чём отличие от метода сравнительной стоимости и доходного метода?
Метод сравнительной стоимости использует цены покупки аналогичной недвижимости, а доходный метод — возможные доходы от аренды. Метод материальной стоимости, напротив, рассматривает затраты на новое строительство за вычетом обесценения по возрасту, дополненные стоимостью земельного участка. Все три метода регулируются § 6 ImmoWertV.
Что такое нормативные затраты на строительство?
Это стандартизированные нормативы затрат на квадратный метр, позволяющие оценить условные затраты на новое строительство здания. Они дифференцируются по типу здания и оснащению, а затем пересчитываются на дату оценки с помощью индекса цен на строительство.
Что такое коэффициент материальной стоимости?
Коэффициент материальной стоимости — также коэффициент рыночной корректировки — преобразует расчётную стоимость объекта в соответствующую рынку стоимость. Комитеты по оценке недвижимости выводят его из реальных сделок и публикуют в отчётах о рынке земельных участков. Это решающий фактор рыночной привязки.
Как возраст здания влияет на стоимость?
Через коэффициент обесценения по возрасту: оставшийся срок использования делится на общий срок использования. Чем старше здание, тем ниже коэффициент и, следовательно, материальная стоимость здания. Модернизация может продлить оставшийся срок использования и вновь повысить стоимость.
Имеет ли метод материальной стоимости значение при налоге на наследство?
Да. При отсутствии сравнительных или доходных стоимостей налоговое ведомство оценивает застроенные земельные участки по типизированному методу материальной стоимости в соответствии с §§ 189–191 Закона об оценке. После принятия Закона о ежегодном налогообложении 2022 года эти стоимости часто оказываются выше, чем прежде.
Итог: «Стоимость материальных активов как третья основа оценки
Метод оценки по восстановительной стоимости завершает триаду методов оценки: если отсутствуют сопоставимые цены и доходность от аренды не имеет значения, анализ земельного участка и строительных конструкций позволяет определить обоснованную стоимость. Для результата, максимально приближенного к рынку, решающее значение имеют правильное снижение стоимости с учётом возраста и подходящий коэффициент восстановительной стоимости из местного отчёта о рынке недвижимости. Для первоначальной ориентации этот метод подходит хорошо — однако для юридически значимых целей, таких как наследство, развод или продажа, следует поручить оценку эксперту или оценочной комиссии. А если после этого вы захотите продать недвижимость, на TraumImmo вы найдёте подходящий охват аудитории для своего объекта.