Lorsqu’il n’est possible de se baser ni sur des prix de comparaison appropriés ni sur des revenus locatifs pour une maison, il reste la valeur intrinsèque : la méthode de la valeur matérielle évalue un bien immobilier en fonction des coûts nécessaires pour le reconstruire à neuf aujourd’hui, déduction faite de son ancienneté et majorés de la valeur du terrain. Il s’agit de la troisième des trois méthodes d’évaluation prévues par la loi et elle est principalement utilisée pour les maisons individuelles et les maisons bifamiliales occupées par leur propriétaire. Nous vous montrons quand la valeur intrinsèque compte, comment le calcul fonctionne étape par étape et ce à quoi vous devez veiller en tant que propriétaire.
Qu’est-ce que la méthode de la valeur matérielle ?
La méthode de la valeur matérielle détermine la valeur d’un bien immobilier à partir de deux éléments : la valeur du terrain non bâti (valeur du terrain) et la valeur des bâtiments (valeur matérielle du bâtiment). L’idée de base est la suivante : combien coûterait la reconstruction à neuf de ce bâtiment aujourd’hui – et quelle valeur cette substance conserve-t-elle après de nombreuses années d’utilisation ?
La base juridique est constituée par le règlement relatif à la détermination de la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV), en vigueur depuis le 1er janvier 2022. À l’article § 6, il mentionne trois méthodes permettant de déterminer la valeur vénale – équivalente à la valeur de marché selon § 194 BauGB : la méthode comparative, la méthode par capitalisation des revenus et la méthode de la valeur matérielle. Les règles relatives à la méthode de la valeur matérielle figurent aux §§ 35 à 39 de l’ImmoWertV. Selon le § 35, la valeur matérielle se compose des valeurs matérielles provisoires des constructions et de la valeur du terrain.
Alors que la méthode comparative repose sur les prix d’achat effectivement obtenus pour des biens similaires et que la méthode par capitalisation des revenus se fonde sur les revenus locatifs réalisables, la méthode de la valeur matérielle renonce délibérément aux deux. Elle considère le bien immobilier comme un bien matériel – d’où son nom.
Quand la méthode de la valeur matérielle est-elle utilisée ?
La méthode constitue toujours le premier choix lorsque ni les prix de comparaison ni les considérations de rendement ne reflètent correctement le marché. Les cas typiques sont les suivants :
- Maisons individuelles et bifamiliales occupées par leur propriétaire : ici, le rendement n’est pas prioritaire, mais l’habitation en propriété. Pour ce groupe d’acheteurs, c’est la substance qui compte.
- Biens individuels ou rares : en présence d’une architecture exceptionnelle, d’un équipement particulier ou d’une situation spécifique, il manque tout simplement des ventes comparables.
- Usages particuliers : également pour certaines utilisations commerciales ou pour les bâtiments publics sans véritable marché de comparaison, la valeur matérielle constitue la donnée la plus fiable.
La méthode joue également un rôle important en droit fiscal. Pour l'impôt sur les successions et les donations, l'administration fiscale évalue selon la méthode typifiée de la valeur matérielle, conformément aux §§ 189 à 191 de la loi sur l'évaluation, les terrains bâtis pour lesquels il est impossible de déterminer une valeur comparative ou une valeur de rendement. Depuis la loi fiscale annuelle de 2022, ces règles ont été harmonisées avec l'ImmoWertV, notamment au moyen d'un facteur régional, d'un facteur de dépréciation lié à l'âge et, dans certains cas, de durées d'utilisation plus longues. Dans de nombreux cas, cela entraîne depuis 2023 des valeurs fiscales plus élevées.
Le calcul étape par étape
Le passage de la valeur de substance à la valeur vénale conforme au marché suit un ordre établi.
Étape 1 : déterminer la valeur du terrain
La valeur du terrain résulte de la multiplication de la superficie du terrain par la valeur indicative du terrain. Celle-ci est publiée par les comités d'experts des communes, généralement gratuitement via les portails officiels des valeurs indicatives des terrains des Länder. La valeur du terrain est toujours considérée comme si le terrain était non bâti.
Étape 2 : déterminer la valeur matérielle du bâtiment à partir des coûts de construction
Pour le bâtiment, on retient les coûts normaux de construction : des valeurs de coûts modélisées par mètre carré de surface brute de plancher, échelonnées selon le type de bâtiment et le niveau d'équipement. On multiplie ces valeurs par la surface afin d'obtenir les coûts fictifs d'une construction neuve. La base juridique est le § 36 ImmoWertV, avec les tableaux de coûts correspondants (NHK 2010).
Étape 3 : convertir à la date de référence
Les valeurs de référence proviennent d'une année de base et doivent être actualisées. À cet effet, le § 36 ImmoWertV prescrit l'indice des prix de la construction de l'Office fédéral de la statistique. L'évolution actuelle montre l'importance de cette étape : en février 2026, les prix de construction des bâtiments résidentiels étaient supérieurs de 3,3 pour cent à ceux de l'année précédente (Destatis). En outre, un facteur régional établi par le comité d'experts adapte les coûts au niveau local des prix de la construction.
Étape 4 : déduire la dépréciation liée à l'âge
Un bâtiment âgé de 40 ans n'a pas la même valeur qu'une construction neuve. C'est pourquoi on applique un facteur de dépréciation lié à l'âge. Selon le § 38 ImmoWertV, celui-ci correspond à Facteur correspondant au rapport entre la durée d’utilisation restante et la durée d’utilisation totale. Pour les maisons individuelles et jumelées ainsi que pour les immeubles collectifs, l’annexe 1 de l’ImmoWertV fixe une durée d’utilisation totale de 80 ans. Pour une maison âgée de 25 ans, il reste donc 55 ans – le facteur est de 55 divisé par 80, soit environ 0,69.
Étape 5 : Déterminer la valeur matérielle prévisionnelle
Les éléments sont maintenant additionnés : la valeur matérielle du bâtiment réduite en fonction de l’âge, la valeur des aménagements extérieurs construits (par exemple les chemins, terrasses ou garages conformément à l’article 37 de l’ImmoWertV) et la valeur du terrain. Le résultat est la valeur matérielle prévisionnelle.
Étape 6 : Ajustement au marché au moyen du facteur de valeur matérielle
La valeur matérielle prévisionnelle ne correspond pas encore à la valeur de marché. Elle est donc finalement multipliée par le facteur de valeur matérielle ajusté en fonction de l’objet (§ 39 ImmoWertV). Ce facteur – également appelé facteur d’ajustement au marché – est déterminé par les comités d’experts en évaluation à partir de ventes réelles et publié dans leurs rapports sur le marché immobilier. Dans les emplacements recherchés, il est souvent supérieur à 1,0, et inférieur à 1,0 dans les régions moins favorisées.
Un exemple de calcul simplifié
À titre d’illustration, voici un exemple volontairement arrondi pour une maison individuelle construite en 2001, évaluée en 2026 :
- Valeur du terrain : terrain de 500 m² × valeur foncière de référence de 400 euros = 200.000 euros
- Coûts de construction : surface de 200 m² × 2.000 euros (déjà ajustés à la date de référence et à la région) = 400.000 euros
- Dépréciation liée à l’âge : facteur 0,69 → valeur matérielle du bâtiment = 276.000 euros
- Aménagements extérieurs : environ 10.000 euros
- Valeur matérielle prévisionnelle : 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 euros
- Facteur de valeur matérielle 1,2 : 486.000 × 1,2 = 583.200 euros de valeur vénale prévisionnelle
Les chiffres sont donnés à titre d’exemple et ne remplacent pas une expertise. Ils montrent toutefois l’influence considérable de la dépréciation liée à l’âge et du facteur de valeur matérielle sur le résultat.
Avantages et inconvénients de la méthode de la valeur matérielle
Comme toute méthode, la méthode de la valeur matérielle a ses forces et ses faiblesses. Voici les points que vous devez connaître :
- Avantage – applicable même sans marché de comparaison : précisément pour les biens uniques ou occupés par leur propriétaire, elle fournit une valeur compréhensible là où d’autres méthodes échouent.
- Avantage – détermination transparente : le terrain, la substance et l’âge sont indiqués séparément. Le résultat est ainsi facilement vérifiable et convient aux tribunaux et aux services fiscaux.
- Avantage – axée sur la substance : la valeur reste étroitement liée aux coûts réels de construction – un point d’ancrage stable lorsque les marchés sont fortement fluctuants.
- Inconvénient – éloigné du marché sans facteur de valeur réelle : La seule valeur substantielle ne reflète ni l’offre ni la demande. C’est seulement le facteur de valeur réelle qui établit le lien avec le marché, et celui-ci varie considérablement selon les régions.
- Inconvénient – nombreuses hypothèses de modélisation : Les valeurs indicatives des coûts, les durées d’utilisation et les facteurs reposent sur des valeurs modélisées. De faibles écarts dans les hypothèses modifient sensiblement le résultat.
- Inconvénient – effort requis : La détermination est plus complexe qu’une recherche rapide de prix comparables et doit être confiée à des professionnels compétents.
FAQ sur la méthode de la valeur réelle
Quand la méthode de la valeur réelle est-elle appliquée ?
Chaque fois qu’il n’est possible de trouver ni prix comparables pertinents ni revenus locatifs fiables. C’est le cas classique des maisons individuelles ou bifamiliales occupées par leur propriétaire, ainsi que des biens atypiques ou rares.
Quelle est la différence avec les méthodes par comparaison et par capitalisation des revenus ?
La méthode par comparaison utilise les prix d’achat de biens immobiliers similaires, tandis que la méthode par capitalisation des revenus se fonde sur les revenus locatifs réalisables. La méthode de la valeur réelle, en revanche, s’intéresse aux coûts d’une construction neuve, déduction faite de la dépréciation liée à l’âge, auxquels s’ajoute la valeur du terrain. Les trois méthodes sont régies par l’article 6 de l’ImmoWertV.
Que sont les coûts normatifs de construction ?
Il s’agit de valeurs indicatives standardisées des coûts par mètre carré, qui permettent d’estimer les coûts théoriques de construction neuve d’un bâtiment. Ils sont classés selon le type de bâtiment et son niveau d’équipement, puis convertis à la date de référence de l’évaluation au moyen de l’indice des prix de la construction.
Qu’est-ce que le facteur de valeur réelle ?
Le facteur de valeur réelle – également appelé facteur d’ajustement au marché – convertit la valeur substantielle calculée en une valeur conforme au marché. Les comités d’experts en évaluation immobilière le déterminent à partir de ventes réelles et le publient dans les rapports sur le marché foncier. Il constitue le levier décisif pour établir le lien avec le marché.
Quel est l’impact de l’âge du bâtiment ?
Il intervient par le facteur de dépréciation lié à l’âge : durée d’utilisation restante divisée par durée d’utilisation totale. Plus le bâtiment est ancien, plus le facteur est faible et, par conséquent, plus la valeur réelle du bâtiment est basse. Les rénovations peuvent prolonger la durée d’utilisation restante et revaloriser le bien.
La méthode de la valeur réelle joue-t-elle un rôle pour l’impôt sur les successions ?
Oui. En l’absence de valeurs comparables ou de rendement, l’administration fiscale évalue les terrains bâtis selon la méthode typifiée de la valeur réelle, conformément aux §§ 189 à 191 de la loi sur l’évaluation fiscale. Depuis la loi fiscale annuelle de 2022, ces valeurs sont souvent supérieures à celles déterminées auparavant.
Conclusion : La "Valeur substantielle comme troisième pilier de l’évaluation
La méthode par la valeur réelle complète la trilogie des méthodes d’évaluation : lorsque les prix comparatifs font défaut et qu’aucun rendement locatif n’est pertinent, l’examen du terrain et de la substance du bâtiment fournit une valeur fiable. Pour obtenir un résultat proche du marché, il est essentiel d’appliquer correctement la dépréciation liée à l’âge et de choisir un facteur de valeur réelle adapté, issu du rapport local sur le marché foncier. La méthode convient bien pour une première orientation ; pour des objectifs juridiquement contraignants, comme une succession, un divorce ou une vente, vous devriez la confier à un expert ou à une commission d’experts immobiliers. Et si vous souhaitez ensuite vendre, vous trouverez sur TraumImmo la portée adaptée pour votre bien immobilier.