Якщо для будинку неможливо використати ані відповідні порівняльні ціни, ані доходи від оренди, залишається вартість субстанції: метод вартості речовини оцінює нерухомість за витратами на її нове будівництво сьогодні, за вирахуванням зносу та з додаванням вартості землі. Це третій із трьох передбачених законом методів оцінки, який застосовується переважно до одноквартирних і двоквартирних будинків, що використовуються власниками. Ми покажемо вам, коли має значення вартість субстанції, як крок за кроком здійснюється розрахунок і на що слід звернути увагу власникам.
Що таке метод вартості речовини?
Метод вартості речовини визначає вартість нерухомості з двох складових: вартості незабудованої земельної ділянки (вартості землі) та вартості будівель (вартості будівельної субстанції). Основна ідея така: скільки коштувало б сьогодні заново побудувати цю будівлю — і скільки ця субстанція ще коштує після багатьох років використання?
Правовою підставою є Положення про визначення вартості нерухомості (ImmoWertV), чинне з 1 січня 2022 року. У § 6 названо три методи, за допомогою яких може визначатися ринкова вартість — рівнозначна ринковій вартості відповідно до § 194 BauGB: метод порівняльної вартості, метод дохідної вартості та метод вартості речовини. Правила щодо методу вартості речовини містяться в §§ 35–39 ImmoWertV. Відповідно до § 35, вартість речовини складається з попередніх вартостей речовини будівельних споруд і вартості землі.
Тоді як метод порівняльної вартості ґрунтується на фактично досягнутих цінах продажу схожих об’єктів, а метод дохідної вартості — на доходах від оренди, які можна отримати, метод вартості речовини свідомо відмовляється від обох показників. Він розглядає нерухомість як матеріальне благо — звідси й назва.
Коли застосовується метод вартості речовини?
Цей метод є першим вибором щоразу, коли ані порівняльні ціни, ані міркування щодо дохідності не відображають ринок належним чином. Типові випадки:
- Одноквартирні та двоквартирні будинки, що використовуються власниками: Тут на першому плані не дохідність, а проживання у власному житлі. Для цієї групи покупців має значення субстанція.
- Індивідуальні або рідкісні об’єкти: У разі незвичайної архітектури, особливого оснащення або специфічного розташування просто бракує порівнюваних продажів.
- Особливі види використання: Також для деяких комерційних або для громадських будівель без справжнього порівняльного ринку найбільш надійним показником є вартість за витратами.
Метод також відіграє важливу роль у податковому праві. Для цілей податку на спадщину та податку на дарування податкова служба оцінює забудовані земельні ділянки, для яких неможливо визначити порівняльну або дохідну вартість, за типізованим методом вартості за витратами відповідно до §§ 189–191 Закону про оцінку майна. Після ухвалення Закону про щорічні податкові зміни 2022 року ці правила були узгоджені з ImmoWertV — зокрема шляхом запровадження регіонального коефіцієнта, коефіцієнта зменшення вартості за віком і частково довших строків корисного використання. У багатьох випадках із 2023 року це призводить до вищих податкових оцінок.
Розрахунок крок за кроком
Шлях від вартості речовини до ринкової вартості об’єкта нерухомості відбувається у визначеній послідовності.
Крок 1: Визначити вартість землі
Вартість землі визначається шляхом множення площі земельної ділянки на нормативну вартість землі. Її публікують оціночні комісії громад — зазвичай безкоштовно через офіційні портали нормативної вартості землі федеральних земель. Вартість землі завжди розглядається так, ніби земельна ділянка є незабудованою.
Крок 2: Визначити вартість будівлі за витратами через витрати на будівництво
Для будівлі застосовуються нормативні витрати на будівництво: модельні показники витрат на квадратний метр брутто-площі будівлі, диференційовані за типом будівлі та стандартом оснащення. Ці показники множать на площу й таким чином отримують умовні витрати на нове будівництво. Основою є § 36 ImmoWertV із відповідними таблицями витрат (NHK 2010).
Крок 3: Перерахувати на дату оцінки
Показники походять із базового року, тому їх потрібно привести до актуального рівня. Для цього § 36 ImmoWertV передбачає використання індексу цін на будівництво Федерального статистичного відомства. Наскільки суттєвим є цей крок, показує поточна динаміка: у лютому 2026 року ціни на будівництво житлових будівель були на 3,3 відсотка вищими, ніж роком раніше (Destatis). Додатково регіональний коефіцієнт, визначений оціночною комісією, коригує витрати відповідно до місцевого рівня цін на будівництво.
Крок 4: Відняти зменшення вартості за віком
40-річна будівля не має такої самої вартості, як новобудова. Тому застосовується коефіцієнт зменшення вартості за віком. Відповідно до § 38 ImmoWertV він відповідає Коефіцієнт — це співвідношення залишкового строку корисного використання до загального строку корисного використання. Для односімейних і двосімейних будинків, а також для багатоквартирних будинків Додаток 1 до ImmoWertV встановлює загальний строк корисного використання 80 років. Отже, для будинку віком 25 років залишається 55 років — коефіцієнт становить 55, поділене на 80, тобто приблизно 0,69.
Крок 5: Формування попередньої вартості за витратним підходом
Тепер додаються складові: вартість будівлі за витратним підходом, зменшена з урахуванням віку, вартість зовнішніх будівельних об’єктів (наприклад, доріжок, терас або гаражів відповідно до § 37 ImmoWertV) і вартість земельної ділянки. Результатом є попередня вартість за витратним підходом.
Крок 6: Коригування на ринкові умови за допомогою коефіцієнта витратної вартості
Попередня вартість за витратним підходом ще не відповідає ринковій вартості. Тому наприкінці її множать на коефіцієнт витратної вартості, скоригований з урахуванням конкретного об’єкта (§ 39 ImmoWertV). Цей коефіцієнт, який також називають коефіцієнтом коригування на ринкові умови, комітети експертів з оцінки нерухомості визначають на основі фактичних продажів і публікують у своїх звітах про ринок земельних ділянок. У затребуваних місцях він часто перевищує 1,0, а в слабших регіонах є нижчим.
Спрощений приклад розрахунку
Для наочності наведемо свідомо округлений приклад для односімейного будинку, побудованого у 2001 році, оціненого у 2026 році:
- Вартість земельної ділянки: ділянка площею 500 м² × 400 євро нормативної вартості землі = 200.000 євро
- Витрати на будівництво: площа 200 м² × 2.000 євро (вже скориговано станом на дату оцінки та з урахуванням регіону) = 400.000 євро
- Зниження вартості через вік: коефіцієнт 0,69 → вартість будівлі за витратним підходом = 276.000 євро
- Зовнішні об’єкти: приблизно 10.000 євро
- Попередня вартість за витратним підходом: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 євро
- Коефіцієнт витратної вартості 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 євро попередня ринкова вартість
Цифри наведено лише як приклад, і вони не замінюють експертну оцінку. Однак вони показують, наскільки сильно зниження вартості через вік і коефіцієнт витратної вартості впливають на результат.
Переваги та недоліки витратного підходу
Як і кожен метод, витратний підхід має свої сильні та слабкі сторони. Вам варто знати про такі моменти:
- Перевага — застосовний навіть без ринку аналогічних об’єктів: особливо для унікальних або призначених для власного користування об’єктів він дає обґрунтовану вартість там, де інші методи не спрацьовують.
- Перевага — прозоре визначення: земля, матеріальна субстанція та вік зазначаються окремо. Це робить результат добре перевірюваним і придатним для судів та податкових органів.
- Перевага — орієнтація на матеріальну субстанцію: вартість залишається тісно пов’язаною з реальними витратами на будівництво — за умов сильно нестабільних ринків — стабільний якір.
- Недолік — віддаленість від ринку без коефіцієнта матеріальної вартості: Чиста вартість речової субстанції не відображає пропозицію та попит. Лише коефіцієнт матеріальної вартості встановлює зв’язок із ринком, причому він значно коливається залежно від регіону.
- Недолік — багато модельних припущень: Вартісні показники, строки корисного використання та коефіцієнти ґрунтуються на модельних значеннях. Невеликі відхилення у припущеннях помітно змінюють результат.
- Недолік — витрати часу й зусиль: Визначення є складнішим, ніж швидкий пошук порівняльних цін, і має виконуватися фахівцями.
FAQ про метод матеріальної вартості
Коли застосовується метод матеріальної вартості?
Щоразу, коли неможливо знайти ані змістовні порівняльні ціни, ані надійні доходи від оренди. Це класичний випадок для односімейного або двосімейного будинку, що використовується власником, а також для індивідуальних або рідкісних об’єктів.
У чому різниця між методом порівняльної вартості та методом дохідності?
Метод порівняльної вартості використовує ціни купівлі подібної нерухомості, а метод дохідності — можливі доходи від оренди. Натомість метод матеріальної вартості визначає витрати на нове будівництво за мінусом зниження вартості через вік, доповнюючи їх вартістю земельної ділянки. Усі три методи врегульовані § 6 ImmoWertV.
Що таке нормативні витрати на відтворення?
Це стандартизовані показники витрат на квадратний метр, за допомогою яких можна оцінити умовні витрати на нове будівництво будівлі. Вони диференційовані за типом будівлі та оснащенням і перераховуються за індексом цін на будівництво на дату оцінювання.
Що таке коефіцієнт матеріальної вартості?
Коефіцієнт матеріальної вартості — також коефіцієнт ринкової адаптації — перетворює розрахункову вартість речової субстанції на ринково обґрунтовану вартість. Комітети експертів з оцінки нерухомості виводять його з реальних продажів і публікують у звітах про ринок земельних ділянок. Це вирішальний важіль для встановлення зв’язку з ринком.
Як впливає вік будівлі?
Через коефіцієнт зниження вартості через вік: залишковий строк корисного використання, поділений на загальний строк корисного використання. Чим старіша будівля, тим нижчий коефіцієнт, а отже, і матеріальна вартість будівлі. Модернізації можуть продовжити залишковий строк корисного використання та знову підвищити вартість.
Чи відіграє метод матеріальної вартості роль у податку на спадщину?
Так. Якщо відсутні порівняльні або дохідні вартості, податкова служба оцінює забудовані земельні ділянки за типовим методом матеріальної вартості відповідно до §§ 189–191 Закону про оцінку. Після ухвалення Закону про річні податки 2022 року ці значення часто є вищими, ніж раніше.
Висновок: «Вартість матеріальної субстанції як третя опора оцінювання
Метод визначення вартості майна завершує трилогію методів оцінювання: коли відсутні порівняльні ціни й орендна дохідність не має значення, аналіз вартості землі та будівельних конструкцій дає обґрунтовану вартість. Вирішальними для результату, наближеного до ринкового, є правильне врахування зниження вартості через вік і відповідний коефіцієнт вартості майна з місцевого звіту про ринок нерухомості. Для першої орієнтації цей метод добре підходить — але для юридично значущих цілей, таких як спадщина, розлучення або продаж, його слід доручити оцінювачу чи оціночній комісії. А якщо після цього ви захочете продати нерухомість, на TraumImmo ви знайдете відповідне охоплення для свого об’єкта.