Quando per una casa non è possibile utilizzare né prezzi comparabili adeguati né redditi da locazione, resta il valore della sostanza: il metodo del valore intrinseco valuta un immobile in base ai costi per ricostruirlo oggi, al netto dell’età e maggiorati del valore del terreno. È il terzo dei tre metodi di valutazione previsti dalla legge e viene utilizzato soprattutto per case unifamiliari e bifamiliari occupate dai proprietari. Vi mostriamo quando conta il valore della sostanza, come funziona il calcolo passo dopo passo e a cosa dovreste prestare attenzione in qualità di proprietari.
Che cos’è il metodo del valore intrinseco?
Il metodo del valore intrinseco determina il valore di un immobile sulla base di due componenti: il valore del terreno non edificato (valore del terreno) e il valore degli edifici (valore intrinseco dell’edificio). L’idea di fondo è: quanto costerebbe ricostruire oggi questo edificio e quanto vale ancora questa sostanza dopo molti anni di utilizzo?
La base giuridica è il regolamento sulla determinazione del valore degli immobili (ImmoWertV), in vigore dal 1° gennaio 2022. Al § 6 indica tre metodi con cui può essere determinato il valore di mercato – equivalente al valore di mercato ai sensi del § 194 BauGB –: il metodo del valore comparativo, il metodo del valore reddituale e il metodo del valore intrinseco. Le regole relative al metodo del valore intrinseco sono contenute nei §§ 35-39 ImmoWertV. Ai sensi del § 35, il valore intrinseco è composto dai valori intrinseci preliminari delle opere edilizie e dal valore del terreno.
Mentre il metodo del valore comparativo si basa sui prezzi di acquisto effettivamente ottenuti per oggetti simili e il metodo del valore reddituale sui redditi da locazione conseguibili, il metodo del valore intrinseco rinuncia consapevolmente a entrambi. Considera l’immobile come un bene materiale – da qui il nome.
Quando si applica il metodo del valore intrinseco?
Il metodo è sempre la prima scelta quando né i prezzi comparabili né le considerazioni sulla redditività rappresentano adeguatamente il mercato. I casi tipici sono:
- Case unifamiliari e bifamiliari occupate dai proprietari: qui non è la redditività a essere in primo piano, bensì l’abitare in una proprietà. Per il gruppo di acquirenti conta la sostanza.
- Oggetti individuali o rari: in presenza di un’architettura straordinaria, di dotazioni particolari o di una posizione specifica, semplicemente mancano vendite comparabili.
- Utilizzi particolari: anche per alcune attività commerciali o gli edifici pubblici senza un vero mercato di confronto, il valore materiale costituisce il parametro più solido.
Il procedimento svolge inoltre un ruolo importante nel diritto tributario. Ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni, l’ufficio delle imposte valuta i terreni edificati per i quali non è possibile determinare un valore comparativo o reddituale secondo il procedimento del valore materiale standardizzato, ai sensi dei §§ 189-191 della legge tedesca sulla valutazione fiscale. Dalla legge fiscale annuale del 2022, queste regole sono state armonizzate con l’ImmoWertV, tra l’altro mediante un fattore regionale, un fattore di riduzione del valore per vetustà e, in parte, durate di utilizzo più lunghe. In molti casi, dal 2023 ciò comporta valori fiscali più elevati.
Il calcolo passo dopo passo
Il percorso dal valore sostanziale al valore di mercato conforme alle condizioni di mercato segue un ordine prestabilito.
Passaggio 1: determinare il valore del terreno
Il valore del terreno risulta dalla superficie del lotto moltiplicata per il valore indicativo del terreno. Quest’ultimo viene pubblicato dai comitati di esperti dei comuni, generalmente gratuitamente tramite i portali ufficiali dei valori indicativi del terreno dei Länder. Il valore del terreno viene sempre considerato come se il lotto fosse non edificato.
Passaggio 2: determinare il valore materiale dell’edificio sulla base dei costi di costruzione
Per l’edificio si applicano i costi normali di costruzione: valori di costo modellizzati per metro quadrato di superficie lorda, differenziati per tipologia edilizia e livello delle dotazioni. Moltiplicando questi valori per la superficie si ottengono i costi fittizi di nuova costruzione. La base è costituita dall’§ 36 ImmoWertV con le relative tabelle dei costi (NHK 2010).
Passaggio 3: aggiornare alla data di riferimento
I valori di riferimento provengono da un anno base e devono essere aggiornati al livello attuale. A tal fine, l’§ 36 ImmoWertV prescrive l’indice dei prezzi delle costruzioni dell’Ufficio federale di statistica. L’importanza di questo passaggio è evidenziata dall’andamento attuale: nel febbraio 2026 i prezzi delle costruzioni per gli edifici residenziali erano superiori del 3,3 per cento rispetto all’anno precedente (Destatis). Inoltre, un fattore regionale derivato dal comitato di esperti adegua i costi al livello locale dei prezzi delle costruzioni.
Passaggio 4: detrarre la riduzione del valore per vetustà
Un edificio di 40 anni non vale quanto una nuova costruzione. Per questo viene applicato un fattore di riduzione del valore per vetustà. Ai sensi dell’§ 38 ImmoWertV, questo corrisponde a Fattore corrispondente al rapporto tra la durata residua di utilizzazione e la durata complessiva di utilizzazione. Per le case unifamiliari e bifamiliari, così come per le case plurifamiliari, l’Allegato 1 della ImmoWertV stabilisce una durata complessiva di utilizzazione di 80 anni. In una casa di 25 anni restano quindi 55 anni: il fattore è 55 diviso 80, circa 0,69.
Passaggio 5: determinare il valore patrimoniale provvisorio
Ora si sommano i vari elementi: il valore patrimoniale dell’edificio ridotto in base all’età, il valore delle opere esterne dell’immobile (come vialetti, terrazze o garage ai sensi del § 37 ImmoWertV) e il valore del terreno. Il risultato è il valore patrimoniale provvisorio.
Passaggio 6: adeguamento al mercato tramite il fattore del valore patrimoniale
Il valore patrimoniale provvisorio non corrisponde ancora al valore di mercato. Infine viene quindi moltiplicato per il fattore del valore patrimoniale adeguato alle caratteristiche specifiche dell’immobile (§ 39 ImmoWertV). Questo fattore, chiamato anche fattore di adeguamento al mercato, viene ricavato dai comitati di esperti in materia immobiliare sulla base di vendite effettive e pubblicato nei loro rapporti sul mercato fondiario. Nelle zone richieste è spesso superiore a 1,0, mentre nelle regioni più deboli è inferiore.
Un esempio di calcolo semplificato
A titolo illustrativo, un esempio volutamente arrotondato per una casa unifamiliare costruita nel 2001, valutata nel 2026:
- Valore del terreno: 500 m² di terreno × 400 euro di valore indicativo del terreno = 200.000 euro
- Costi di costruzione: 200 m² di superficie × 2.000 euro (già adeguati alla data di riferimento e alla regione) = 400.000 euro
- Riduzione del valore per vetustà: fattore 0,69 → valore patrimoniale dell’edificio = 276.000 euro
- Opere esterne: circa 10.000 euro
- Valore patrimoniale provvisorio: 200.000 + 276.000 + 10.000 = 486.000 euro
- Fattore del valore patrimoniale 1,2: 486.000 × 1,2 = 583.200 euro valore venale provvisorio
Le cifre sono esemplificative e non sostituiscono una perizia. Mostrano tuttavia quanto la riduzione del valore per vetustà e il fattore del valore patrimoniale influenzino il risultato.
Vantaggi e svantaggi del procedimento del valore patrimoniale
Come ogni procedimento, anche il procedimento del valore patrimoniale presenta punti di forza e debolezze. È opportuno conoscere questi aspetti:
- Vantaggio – applicabile anche senza un mercato comparabile: soprattutto per immobili unici o utilizzati dal proprietario, fornisce un valore comprensibile dove altri procedimenti falliscono.
- Vantaggio – determinazione trasparente: terreno, sostanza e vetustà vengono indicati separatamente. Ciò rende il risultato facilmente verificabile e idoneo per tribunali e uffici fiscali.
- Vantaggio – orientato alla sostanza: il valore rimane strettamente legato ai costi reali di costruzione – un’ancora stabile in presenza di mercati fortemente oscillanti.
- Svantaggio – lontano dal mercato senza il fattore del valore materiale: Il puro valore sostanziale non riflette l’offerta e la domanda. È solo il fattore del valore materiale a stabilire il collegamento con il mercato, e questo varia notevolmente a livello regionale.
- Svantaggio – molte ipotesi del modello: Gli indici dei costi, le durate di utilizzo e i fattori si basano su valori del modello. Piccole variazioni nelle ipotesi modificano sensibilmente il risultato.
- Svantaggio – impegno: La determinazione è più complessa di una rapida ricerca di prezzi comparabili e dovrebbe essere affidata a mani esperte.
FAQ sul procedimento del valore materiale
Quando si applica il procedimento del valore materiale?
Ogni volta che non si riescono a trovare né prezzi comparabili significativi né proventi locativi attendibili. È il caso classico delle case unifamiliari o bifamiliari occupate dal proprietario, nonché degli immobili individuali o rari.
Qual è la differenza rispetto al procedimento del valore comparativo e del valore reddituale?
Il procedimento del valore comparativo utilizza i prezzi di acquisto di immobili simili, mentre il procedimento del valore reddituale considera i proventi locativi conseguibili. Il procedimento del valore materiale, invece, considera i costi per una nuova costruzione, dedotta la diminuzione del valore dovuta all’età e aggiunto il valore del terreno. Tutti e tre sono disciplinati dal § 6 ImmoWertV.
Cosa sono i costi normali di costruzione?
Sono indici di costo standardizzati per metro quadrato, con i quali è possibile stimare i costi teorici di nuova costruzione di un edificio. Sono articolati in base al tipo di edificio e alle dotazioni e vengono convertiti alla data di valutazione tramite l’indice dei prezzi di costruzione.
Cos’è il fattore del valore materiale?
Il fattore del valore materiale – detto anche fattore di adeguamento al mercato – converte il valore sostanziale calcolato in un valore conforme al mercato. I comitati degli esperti in materia immobiliare lo ricavano da vendite reali e lo pubblicano nei rapporti sul mercato fondiario. È la leva decisiva per il collegamento con il mercato.
Come incide l’età dell’edificio?
Attraverso il fattore di riduzione del valore dovuta all’età: durata residua di utilizzo divisa per durata complessiva di utilizzo. Quanto più è vecchio l’edificio, tanto più basso è il fattore e quindi il valore materiale dell’edificio. Le modernizzazioni possono prolungare la durata residua di utilizzo e aumentare nuovamente il valore.
Il procedimento del valore materiale ha un ruolo nell’imposta di successione?
Sì. In assenza di valori comparativi o reddituali, l’ufficio delle imposte valuta i terreni edificati secondo il procedimento tipizzato del valore materiale ai sensi dei §§ 189-191 della Legge sulla valutazione. Dal Jahressteuergesetz 2022, questi valori risultano spesso più elevati rispetto al passato.
Conclusione: Il "Valore sostanziale come terzo pilastro della valutazione
Il procedimento del valore reale completa la trilogia dei procedimenti di valutazione: quando mancano prezzi comparabili e il rendimento locativo non è rilevante, l’analisi del terreno e della sostanza edilizia fornisce un valore affidabile. Determinanti per un risultato vicino al mercato sono la corretta riduzione del valore per vetustà e un adeguato fattore del valore reale tratto dal rapporto sul mercato immobiliare locale. Per un primo orientamento il procedimento è adatto; per finalità giuridicamente vincolanti come eredità, divorzio o vendita, è consigliabile affidarlo a un perito o a un comitato di esperti. Se successivamente desiderate vendere, su TraumImmo troverete la portata adeguata per il vostro immobile.