من يشتري عقارًا في بريمن أو بريمرهافن، يدفع منذ 1 يوليو 2025 ضريبة نقل ملكية عقارات بنسبة 5,5 بالمائة من سعر الشراء. وبذلك تُعدّ من أكبر البنود ضمن التكاليف الإضافية للشراء؛ فعند سعر شراء يبلغ 400.000 يورو، تكون الضريبة 22.000 يورو. نشرح لكم مقدار الضريبة تحديدًا في الولاية-المدينة، وكيفية حسابها، والحالات التي تُعفى فيها بالكامل.
ما هي ضريبة نقل ملكية العقارات؟
ضريبة نقل ملكية العقارات هي ضريبة تُدفع مرة واحدة عند شراء أرض أو منزل أو شقة تمليك. وتنشأ عادةً بموجب عقد الشراء الموثق لدى كاتب العدل، الذي ينشئ الحق في نقل الملكية (§ 1 GrEStG). لا تخلطوا بينها وبين الضريبة العقارية: فمالكو العقارات يدفعون الضريبة العقارية كل عام، بينما تُدفع ضريبة نقل ملكية العقارات مرة واحدة فقط عند التملك.
تفرض الولايات الألمانية الضريبة، وتُدرج الإيرادات في ميزانية الولاية المعنية. ورغم أن المعدل الاتحادي الأساسي لا يتجاوز 3,5 بالمائة (§ 11 GrEStG)، فإنه منذ الإصلاح الفيدرالي لعام 2006 يحق لكل ولاية تحديد معدلها الخاص. وهذا الاختصاص منصوص عليه صراحةً في القانون الأساسي: «لها صلاحية تحديد معدل الضريبة على نقل ملكية العقارات» (Art. 105 Abs. 2a GG). لذلك تتراوح المعدلات على مستوى ألمانيا بين 3,5 بالمائة في بافاريا وساكسونيا و6,5 بالمائة، مثلًا، في شمال الراين-وستفاليا وشليسفيغ هولشتاين.
كم تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات في بريمن عام 2026؟
في مدينة بريمن الهانزية الحرة، يبلغ معدل الضريبة حاليًا 5,5 بالمائة. وينطبق هذا المعدل على جميع معاملات التملك التي أُنجزت منذ 1 يوليو 2025، وبالتالي على كامل عام 2026 أيضًا. ويُعتد بتاريخ عقد الشراء: فإذا وُثّق العقار لدى كاتب العدل حتى 30 يونيو 2025، ينطبق المعدل القديم البالغ 5,0 بالمائة.
وبذلك رفعت بريمن الضريبة للمرة الأولى منذ نحو عشر سنوات. فقد أطلق مجلس الشيوخ زيادة قدرها 0,5 نقطة مئوية في 3 ديسمبر 2024 بهدف توطيد ميزانية الولاية. ومن المتوقع أن تؤدي الزيادة إلى إيرادات إضافية سنوية تبلغ نحو 10 ملايين يورو؛ أما بالنسبة للمشترين، فتعني الزيادة في المتوسط تكاليف إضافية أعلى بنحو 1.400 يورو (Senatspressestelle بريمن).
مهم للمنطقة: يسري معدل 5,5 بالمئة بشكل موحد في كامل الولاية الاتحادية – أي في مدينة بريمن وكذلك في بريمرهافن. ويتولى مكتب الضرائب في بريمرهافن مركزيًا تحديد الضريبة وتحصيلها، إذ يعالج جميع معاملات الشراء في ولاية بريمن (خدمة بريمن). وبالمقارنة على مستوى ألمانيا، تقع بريمن بمعدل 5,5 بالمئة في منتصف النطاق الأعلى، لكنها لا تزال دون أعلى المعدلات البالغة 6,5 بالمئة.
مثال حسابي: هكذا تحسب الضريبة في بريمن
الحساب بسيط. تضرب سعر الشراء في معدل الضريبة:
سعر الشراء × 5,5 % = ضريبة نقل ملكية العقار
بالنسبة إلى عقار في بريمن بسعر شراء قدره 400.000 يورو، تكون النتيجة:
400.000 € × 5,5 % = 22.000 €
للمقارنة، بعض أسعار الشراء الأخرى:
- سعر شراء 250.000 € → 13.750 € ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 300.000 € → 16.500 € ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 500.000 € → 27.500 € ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 750.000 € → 41.250 € ضريبة نقل ملكية العقار
تنعكس الزيادة بشكل ملحوظ: ففي مثال 400.000 يورو، يدفع المشترون منذ يوليو 2025 مبلغًا يزيد بالضبط 2.000 يورو عما كان عليه سابقًا (22.000 بدلًا من 20.000 يورو). تذكروا أيضًا أن ضريبة نقل ملكية العقار ليست سوى بند واحد من عدة بنود في التكاليف الجانبية للشراء. ويضاف إليها تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري، التي تبلغ معًا نحو 1,5 إلى 2 بالمئة من سعر الشراء، فضلًا عن عمولة الوسيط – إذا تم تكليفه. وفي بريمن، ينبغي أن تحسبوا إجمالًا تكاليف جانبية للشراء بنحو 7,5 إلى 9 بالمئة.
ما الذي يدخل في أساس التقييم – وما الذي لا يدخل؟
أساس فرض الضريبة هو قيمة المقابل، أي عادةً سعر الشراء، بما في ذلك الخدمات الأخرى التي يتكفل بها المشتري (المادة 9 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار). ويشمل ذلك، على سبيل المثال، الديون العقارية المفترضة أو حق السكن الممنوح للبائع.
أما الأشياء المنقولة المباعة مع العقار فلا تدخل في أساس التقييم. فإذا جرى، مثلًا، بيان مطبخ مركب أو ساونا أو مظلة أو أثاث فاخر بشكل منفصل في عقد الشراء، فلا تخضع قيمتها لضريبة نقل ملكية العقار. ويمكن أن يوفر ذلك أموالًا فعلية: فإذا بيّنتم مطبخًا مركبًا بقيمة 15.000 يورو بشكل منفصل، تنخفض الضريبة في بريمن بمقدار 825 يورو. لكن من المهم أن تكون المبالغ واقعية وقابلة للتفسير. فإذا حدّد العقد قيمة محتويات المنزل بأعلى من اللازم، فإن مصلحة الضرائب تدقق بصورة أكبر ولا تعترف بالبُنود المبالغ فيها. وكقاعدة تقريبية عامة، تُعد نسبة نحو 15 بالمائة من سعر الشراء غير مثيرة للمشكلات.
من يدفع الضريبة وكيف تسير الإجراءات؟
من الناحية القانونية، يُعد طرفا العقد مدينين بالضريبة تجاه مصلحة الضرائب (§ 13 GrEStG). إلا أن دفعها يُسند في كل عقد شراء تقريبًا إلى المشتري – فهذا هو المتعارف عليه والمعيار السائد في السوق. وتجري الإجراءات عمليًا كما يلي:
- يوثّق كاتب العدل عقد الشراء ويبلّغ عنه مصلحة الضرائب.
- تحدد مصلحة ضرائب بريمرهافن الضريبة وترسل إشعار ضريبة نقل ملكية العقار.
- يحوّل المشتري الضريبة، عادةً خلال شهر واحد من تاريخ إعلان الإشعار.
- بعد الدفع، تصدر مصلحة الضرائب شهادة عدم الممانعة.
هذه الشهادة حاسمة: فمن دونها لا يجوز تسجيل المشتري مالكًا جديدًا في السجل العقاري (§ 22 GrEStG). وبذلك تكون ضريبة نقل ملكية العقار عمليًا العقبة الأخيرة قبل انتقال الملكية النهائي. لذلك أدرجوا المبلغ بشكل ثابت ضمن تمويلكم – فالبنوك لا تموّل عادةً التكاليف الجانبية للشراء، بل يجب تغطيتها من رأس المال الخاص.
الاستثناءات: متى لا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقار؟
لا يؤدي كل انتقال للملكية إلى استحقاق الضريبة. وينص القانون على عدة إعفاءات (§ 3 GrEStG):
- القيمة المنخفضة: إذا بقي المقابل عند 2.500 يورو أو أقل، فلا تُفرض ضريبة (حد إعفاء، وليس بدلًا معفيًا – فإذا تم تجاوز المبلغ، يخضع سعر الشراء الكامل للضريبة).
- الأزواج والشركاء المسجلون: يكون الشراء بين الزوجين أو الشركاء المسجلين معفيًا من الضريبة، وكذلك التملك في إطار الطلاق.
- الأقارب في خط مستقيم: تُعفى عمليات البيع إلى الأبناء أو الأحفاد أو الوالدين – بما في ذلك أبناء الزوج أو الزوجة.
- الميراث والهبة: إذا تم توريث عقار أو التبرع به، فلا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقار. وبدلًا من ذلك، تُطبق هنا ضريبة الميراث أو الهبات.
لذلك، فإن من ينقل عقارًا داخل الأسرة المقربة يستفيد غالبًا من الإعفاء الكامل من ضريبة نقل ملكية العقار. أما في حالة الشراء التقليدي بين أطراف ثالثة غرباء في المقابل، لا توجد إعفاءات ضريبية.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة نقل ملكية العقارات في بريمن
ما قيمة ضريبة نقل ملكية العقارات في بريمن حاليًا؟
تبلغ النسبة 5,5 بالمائة من سعر الشراء، وتسري على جميع عقود الشراء منذ 1 يوليو 2025. أما معاملات الشراء حتى 30 يونيو 2025، فكانت تخضع للنسبة السابقة البالغة 5,0 بالمائة.
لماذا ارتفعت ضريبة نقل ملكية العقارات في بريمن عام 2025؟
رفع مجلس شيوخ بريمن النسبة بمقدار 0,5 نقطة مئوية بهدف consolidation الميزانية – وهي أول زيادة منذ نحو عشر سنوات. ومن المتوقع أن تحقق الزيادة إيرادات إضافية تبلغ نحو 10 ملايين يورو سنويًا.
هل تسري النسبة أيضًا على بريمرهافن؟
نعم. تشكل بريمن وبريمرهافن معًا الولاية الاتحادية «مدينة بريمن الهانزية الحرة». وتسري نسبة 5,5 بالمائة بشكل موحد على المدينتين، وتختص بها مركزيًا مصلحة الضرائب في بريمرهافن.
هل يمكنني توفير ضريبة نقل ملكية العقارات؟
عند الشراء بين أطراف غير مترابطة، لا يمكن التفاوض على النسبة. لكن يمكنكم التوفير من خلال إدراج المنقولات المباعة مع العقار، مثل المطبخ المركب، بشكل منفصل وواقعي في عقد الشراء – فقيمتها لا تخضع للضريبة. وضمن الأسرة القريبة، تسري أيضًا الإعفاءات القانونية.
متى يجب دفع ضريبة نقل ملكية العقارات؟
بعد توثيق العقد، تحدد مصلحة الضرائب قيمة الضريبة وترسل الإشعار. وعادةً يتعين دفعها خلال شهر واحد. وبعد ذلك فقط تحصلون على شهادة عدم الممانعة، اللازمة للتسجيل في السجل العقاري.
هل يمكن خصم ضريبة نقل ملكية العقارات لأغراض ضريبية؟
ليس في حالة العقار السكني المستخدم ذاتيًا. أما من يؤجر العقار، فيمكنه احتساب ضريبة نقل ملكية العقارات ضريبيًا باعتبارها تكاليف إضافية للاقتناء، من خلال إهلاك المبنى.
الخلاصة: أهم النقاط في لمحة
عند شراء عقار في بريمن وبريمرهافن عام 2026، تُفرض基本ًا ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة 5,5 بالمائة من سعر الشراء – أي 22.000 يورو عند سعر شراء قدره 400.000 يورو. وتسري هذه النسبة منذ 1 يوليو 2025، وهي بذلك أعلى بمقدار 0,5 نقطة مئوية من القيمة السابقة. ويُعد سعر الشراء أساس التقييم؛ ويمكنكم خصم المنقولات المباعة مع العقار، كما تسري إعفاءات واسعة النطاق ضمن الأسرة. أدرجوا المبلغ في رأس مالكم الذاتي منذ البداية – فلا تسجيل في السجل العقاري من دون دفع ضريبة نقل ملكية العقارات. وبهذه الطريقة تظلون مسيطرين على تكاليف الشراء الإضافية منذ البداية.