Тот, кто покупает недвижимость в Бремене или Бремерхафене, с 1 июля 2025 года уплачивает налог на приобретение недвижимости в размере 5,5 процента от покупной цены. Таким образом, это одна из крупнейших статей дополнительных расходов при покупке — при покупной цене 400 000 евро это составляет 22 000 евро. Мы объясним, как именно рассчитывается налог в городе-государстве, как его вычислить и в каких случаях он полностью отменяется.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, который взимается при покупке земельного участка, дома или квартиры в собственности. Как правило, основанием для его возникновения служит нотариальный договор купли-продажи, устанавливающий право требования передачи собственности (§ 1 GrEStG). Не путайте его с земельным налогом: земельный налог собственники платят каждый год, а налог на приобретение недвижимости — только один раз при приобретении.
Налог взимается федеральными землями, а поступления направляются в соответствующий бюджет земли. Хотя установленная федеральным законом базовая ставка составляет всего 3,5 процента (§ 11 GrEStG), после реформы федерализма 2006 года каждая земля вправе устанавливать собственную ставку. Это полномочие прямо закреплено в Основном законе: «Они имеют право определять налоговую ставку при взимании налога на приобретение недвижимости» (ст. 105, абз. 2a GG). Поэтому по всей Германии ставки варьируются от 3,5 процента в Баварии и Саксонии до 6,5 процента, например, в Северном Рейне-Вестфалии и Шлезвиг-Гольштейне.
Каков налог на приобретение недвижимости в Бремене в 2026 году?
В Вольном ганзейском городе Бремене текущая налоговая ставка составляет 5,5 процента. Эта ставка применяется ко всем сделкам приобретения, совершённым начиная с 1 июля 2025 года, а значит, и в течение всего 2026 года. Определяющим является момент заключения договора купли-продажи: если недвижимость была нотариально удостоверена до 30 июня 2025 года включительно, применяется прежняя ставка в размере 5,0 процента.
Таким образом, Бремен впервые примерно за десять лет повысил налог. Сенат инициировал повышение на 0,5 процентного пункта 3 декабря 2024 года в целях консолидации бюджета земли. Ожидается, что это принесёт около 10 миллионов евро дополнительных доходов в год; для покупателей повышение означает в среднем примерно на 1 400 евро более высокие дополнительные расходы (пресс-служба Сената "Бремен).
Важно для региона: ставка 5,5 процента действует единообразно на всей территории федеральной земли — как в городе Бремене, так и в Бремерхафене. Ответственным за установление и взимание налога централизованно является налоговая служба Бремерхафена, которая обрабатывает все сделки по приобретению недвижимости в федеральной земле Бремен (Сервис Бремен). В сравнении по Германии Бремен со ставкой 5,5 процента находится в верхней части среднего диапазона, но по-прежнему ниже максимальных ставок в 6,5 процента.
Пример расчёта: как рассчитать налог для Бремена
Расчёт прост. Умножьте покупную цену на налоговую ставку:
Покупная цена × 5,5 % = налог на приобретение недвижимости
Для недвижимости в Бремене с покупной ценой 400 000 евро результат будет следующим:
400 000 € × 5,5 % = 22 000 €
Для сравнения — ещё несколько покупных цен:
- Покупная цена 250 000 € → 13 750 € налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 300 000 € → 16 500 € налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 500 000 € → 27 500 € налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 750 000 € → 41 250 € налога на приобретение недвижимости
Повышение ощутимо отражается на расходах: в примере с 400 000 евро покупатели с июля 2025 года платят ровно на 2 000 евро больше, чем раньше (22 000 вместо 20 000 евро). Кроме того, учитывайте, что налог на приобретение недвижимости — лишь одна из нескольких статей дополнительных расходов при покупке. К нему добавляются расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу — вместе около 1,5–2 процентов от покупной цены, а также, если привлечён посредник, комиссия агентства недвижимости. В Бремене в общей сложности следует рассчитывать примерно на 7,5–9 процентов дополнительных расходов при покупке.
Что входит в налоговую базу, а что нет?
Основой налогообложения является стоимость встречного предоставления, то есть обычно покупная цена, включая прочие услуги, принятые на себя покупателем (§ 9 Закона о налоге на приобретение недвижимости). К ним относятся, например, принятые на себя земельные долги или предоставленное продавцу право проживания.
В налоговую базу, напротив, не входят продаваемые вместе с недвижимостью движимые предметы. Если в договоре купли-продажи отдельно указаны, например, встроенная кухня, сауна, маркиза или высококачественная мебель, их стоимость не облагается налогом на приобретение недвижимости. Это может сэкономить реальные деньги: если отдельно указать встроенную кухню стоимостью 15 000 евро, налог в Бремене уменьшится на 825 евро. Однако важно, чтобы суммы были реалистичными и обоснованными. Если договор оценивает стоимость инвентаря слишком высоко, налоговая инспекция проводит более тщательную проверку и не признаёт завышенные позиции. В качестве общего ориентира доля около 15 процентов от покупной цены считается некритичной.
Кто платит налог и как проходит процедура?
С юридической точки зрения перед налоговой инспекцией обе стороны договора являются налогоплательщиками (§ 13 GrEStG). Однако почти в каждом договоре купли-продажи обязанность по оплате возлагается на покупателя — это привычная практика и общепринятый рыночный стандарт. На практике процедура выглядит следующим образом:
- Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и направляет его в налоговую инспекцию.
- Налоговая инспекция Бремерхафена исчисляет налог и направляет уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
- Покупатель перечисляет налог, как правило, в течение одного месяца после получения уведомления.
- После оплаты налоговая инспекция выдаёт справку об отсутствии возражений.
Эта справка имеет решающее значение: без неё покупатель не может быть зарегистрирован в поземельной книге в качестве нового собственника (§ 22 GrEStG). Таким образом, налог на приобретение недвижимости фактически является последним препятствием перед окончательным переходом права собственности. Поэтому обязательно предусмотрите эту сумму в своём финансировании — банки обычно не финансируют дополнительные расходы по покупке, их необходимо оплачивать из собственных средств.
Исключения: когда налог на приобретение недвижимости не взимается
Не каждая смена собственника приводит к возникновению налога. Закон предусматривает несколько освобождений (§ 3 GrEStG):
- Небольшая стоимость: Если встречное предоставление составляет 2.500 евро или меньше, налог не взимается (необлагаемый минимум, а не налоговая льгота — при превышении этой суммы налогом облагается вся покупная цена).
- Супруги и зарегистрированные партнёры: Покупка между супругами или зарегистрированными партнёрами освобождается от налога, как и приобретение в рамках развода.
- Родственники по прямой линии: Продажи детям, внукам или родителям — включая пасынков и падчериц — освобождаются от налога.
- Наследование и дарение: Если недвижимость наследуется или дарится, налог на приобретение недвижимости не взимается. Вместо этого применяется налог на наследство или налог на дарение.
Таким образом, при передаче недвижимости внутри узкого семейного круга налог на приобретение недвижимости часто можно полностью сэкономить. Для классической покупки между посторонними лицами в отличие от этого, необлагаемые суммы не предусмотрены.
FAQ о налоге на приобретение недвижимости в Бремене
Какова текущая ставка налога на приобретение недвижимости в Бремене?
Ставка составляет 5,5 процента от покупной цены и применяется ко всем договорам купли-продажи, заключённым с 1 июля 2025 года. Для сделок по приобретению до 30 июня 2025 года действовала прежняя ставка в размере 5,0 процента.
Почему в 2025 году в Бремене повысился налог на приобретение недвижимости?
Сенат Бремена повысил ставку на 0,5 процентного пункта для консолидации бюджета — это первое повышение примерно за десять лет. Ожидается, что благодаря этому ежегодные доходы увеличатся примерно на 10 миллионов евро.
Действует ли эта ставка также для Бремерхафена?
Да. Бремен и Бремерхафен совместно образуют федеральную землю Свободный ганзейский город Бремен. Ставка 5,5 процента единообразно действует в обоих городах, а центральным ответственным органом является налоговая инспекция Бремерхафена.
Можно ли сэкономить на налоге на приобретение недвижимости?
При покупке между посторонними лицами ставку нельзя согласовать. Однако можно сэкономить, если отдельно и реалистично указать в договоре купли-продажи движимые предметы, продаваемые вместе с недвижимостью, например встроенную кухню, — их стоимость налогом не облагается. В рамках близкого родства также применяются предусмотренные законом освобождения.
Когда нужно платить налог на приобретение недвижимости?
После нотариального удостоверения сделки налоговая инспекция начисляет налог и отправляет уведомление. Обычно его необходимо уплатить в течение одного месяца. Только после этого вы получите справку об отсутствии возражений, необходимую для внесения записи в земельную книгу.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
При самостоятельно используемой жилой недвижимости — нет. Тот, кто сдаёт недвижимость в аренду, может учесть налог на приобретение недвижимости в налоговом отношении как дополнительные расходы на приобретение через амортизацию здания.
Итог: самые важные моменты вкратце
При покупке недвижимости в Бремене и Бремерхафене в 2026 году в принципе взимается 5,5 процента налога на приобретение недвижимости от покупной цены — при 400.000 евро это 22.000 евро. Ставка действует с 1 июля 2025 года и поэтому на 0,5 процентного пункта выше прежнего значения. Налоговой базой является покупная цена; стоимость инвентаря, продаваемого вместе с недвижимостью, можно вычесть, а внутри семьи действуют широкие освобождения. С самого начала включите эту сумму в расчёт собственного капитала — без уплаченного налога на приобретение недвижимости внесение записи в земельную книгу невозможно. Так вы с самого начала будете контролировать дополнительные расходы на покупку.