Toute personne qui achète un bien immobilier à Brême ou à Bremerhaven paie, depuis le 1er juillet 2025, des droits de mutation immobilière de 5,5 pour cent du prix d’achat. Ils constituent ainsi l’un des principaux postes des frais annexes d’acquisition – pour un prix d’achat de 400 000 euros, cela représente 22 000 euros. Nous vous expliquons à combien s’élève exactement l’impôt dans la ville-État, comment le calculer et dans quels cas il est entièrement supprimé.
Que sont les droits de mutation immobilière ?
Les droits de mutation immobilière sont un impôt unique dû lors de l’achat d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement en copropriété. Ils sont généralement déclenchés par le contrat de vente notarié, qui établit le droit au transfert de propriété (§ 1 GrEStG). Ne les confondez pas avec la taxe foncière : les propriétaires paient la taxe foncière chaque année, tandis que les droits de mutation immobilière ne sont dus qu’une seule fois lors de l’acquisition.
L’impôt est perçu par les Länder, les recettes étant versées au budget du Land concerné. Le taux légal fédéral standard n’est certes que de 3,5 pour cent (§ 11 GrEStG), mais depuis la réforme du fédéralisme de 2006, chaque Land peut fixer son propre taux. Cette compétence est expressément inscrite dans la Loi fondamentale : « Ils ont compétence pour déterminer le taux d’imposition applicable aux droits de mutation immobilière » (Art. 105 Abs. 2a GG). C’est pourquoi les taux varient à l’échelle nationale de 3,5 pour cent en Bavière et en Saxe à 6,5 pour cent notamment en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et dans le Schleswig-Holstein.
À combien s’élèvent les droits de mutation immobilière à Brême en 2026 ?
Dans la ville libre hanséatique de Brême, le taux d’imposition s’élève actuellement à 5,5 pour cent. Ce taux s’applique à toutes les opérations d’acquisition réalisées depuis le 1er juillet 2025, et donc également pendant toute l’année 2026. La date déterminante est celle du contrat de vente : si le bien immobilier a encore fait l’objet d’un acte notarié au plus tard le 30 juin 2025, l’ancien taux de 5,0 pour cent s’applique.
Brême a ainsi augmenté l’impôt pour la première fois depuis environ dix ans. Le Sénat a lancé cette hausse de 0,5 point de pourcentage le 3 décembre 2024 afin de consolider le budget du Land. Des recettes supplémentaires annuelles d’environ 10 millions d’euros sont attendues ; pour les acheteurs, cette hausse signifie en moyenne environ 1 400 euros de frais annexes supplémentaires (Service de presse du Sénat "Bremen).
Important pour la région : le taux de 5,5 % s’applique uniformément dans tout le Land – aussi bien dans la ville de Brême qu’à Bremerhaven. L’administration compétente pour la fixation et la perception est, au niveau central, le Finanzamt de Bremerhaven, qui traite toutes les opérations d’acquisition dans le Land de Brême (Service Bremen). En comparaison nationale, avec 5,5 %, Brême se situe dans la moitié supérieure du classement, mais reste en dessous des taux maximaux de 6,5 %.
Exemple de calcul : comment calculer l’impôt à Brême
Le calcul est simple. Vous multipliez le prix d’achat par le taux d’imposition :
Prix d’achat × 5,5 % = droit de mutation immobilière
Pour un bien immobilier à Brême vendu au prix de 400 000 euros, on obtient donc :
400 000 € × 5,5 % = 22 000 €
À titre de comparaison, voici quelques autres prix d’achat :
- Prix d’achat de 250 000 € → 13 750 € de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 300 000 € → 16 500 € de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 500 000 € → 27 500 € de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 750 000 € → 41 250 € de droits de mutation immobilière
L’augmentation pèse sensiblement sur le budget : dans l’exemple à 400 000 euros, les acheteurs paient depuis juillet 2025 exactement 2 000 euros de plus qu’auparavant (22 000 au lieu de 20 000 euros). N’oubliez pas non plus que les droits de mutation immobilière ne constituent qu’un des nombreux postes des frais annexes à l’achat. Il faut y ajouter les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, qui représentent ensemble environ 1,5 à 2 % du prix d’achat, ainsi que – le cas échéant – une commission d’agence. À Brême, vous devriez prévoir au total environ 7,5 à 9 % de frais annexes à l’achat.
Qu’est-ce qui entre dans la base imposable – et qu’est-ce qui n’y entre pas ?
La base de l’imposition est la valeur de la contrepartie, c’est-à-dire normalement le prix d’achat, y compris les autres prestations prises en charge par l’acheteur (§ 9 GrEStG). Cela comprend par exemple les dettes hypothécaires reprises ou un droit d’habitation accordé au vendeur.
En revanche, les biens mobiliers vendus avec le bien immobilier ne font pas partie de la base imposable. Si le contrat de vente mentionne séparément, par exemple, une cuisine intégrée, un sauna, un store ou des meubles haut de gamme, leur valeur n’est pas soumise aux droits de mutation immobilière. Cela peut permettre d’économiser une somme non négligeable : si vous indiquez séparément une cuisine intégrée d’une valeur de 15 000 euros, l’impôt à Brême diminue de 825 euros. Il est toutefois important que les montants soient réalistes et plausibles. Si le contrat évalue l’inventaire à un montant trop élevé, l’administration fiscale examine le dossier plus attentivement et ne reconnaît pas les éléments surévalués. À titre indicatif, une part d’environ 15 pour cent du prix d’achat est généralement considérée comme non problématique.
Qui paie l’impôt et comment la procédure se déroule-t-elle ?
À l’égard de l’administration fiscale, les deux parties au contrat sont légalement redevables de l’impôt (§ 13 GrEStG). Toutefois, dans presque tout contrat de vente, le paiement est attribué à l’acheteur – c’est l’usage et le standard du marché. En pratique, la procédure se déroule comme suit :
- Le notaire authentifie le contrat de vente et le transmet à l’administration fiscale.
- L’administration fiscale de Bremerhaven établit l’impôt et envoie l’avis d’imposition relatif à la taxe sur les mutations immobilières.
- L’acheteur vire l’impôt, généralement dans un délai d’un mois suivant la notification de l’avis.
- Après le paiement, l’administration fiscale délivre le certificat d’absence d’objection fiscale.
Ce certificat est décisif : sans lui, l’acheteur ne peut pas être inscrit comme nouveau propriétaire au registre foncier (§ 22 GrEStG). La taxe sur les mutations immobilières constitue donc, de fait, le dernier obstacle avant le transfert définitif de propriété. Intégrez donc fermement ce montant dans votre plan de financement – les banques ne financent généralement pas les frais annexes d’acquisition ; ceux-ci doivent être couverts par des fonds propres.
Exceptions : quand aucune taxe sur les mutations immobilières n’est due
Tout changement de propriété ne déclenche pas nécessairement l’impôt. La loi prévoit plusieurs exonérations (§ 3 GrEStG) :
- Faible valeur : si la contrepartie est de 2.500 euros ou moins, aucun impôt n’est prélevé (seuil d’exonération, et non abattement – si le montant est dépassé, l’intégralité du prix d’achat est imposable).
- Époux et partenaires de vie : l’achat entre époux ou partenaires de vie enregistrés est exonéré d’impôt, de même que l’acquisition dans le cadre d’un divorce.
- Parents en ligne directe : les ventes aux enfants, petits-enfants ou parents – y compris les beaux-enfants – sont exonérées.
- Héritage et donation : lorsqu’un bien immobilier est transmis par succession ou donation, aucune taxe sur les mutations immobilières n’est due. L’impôt sur les successions ou les donations s’applique à la place.
Ainsi, toute personne qui transmet un bien immobilier au sein de sa famille proche peut souvent économiser entièrement la taxe sur les mutations immobilières. Pour l’achat classique entre tiers étrangers il n’existe en revanche aucune franchise.
FAQ sur la taxe sur les mutations immobilières à Brême
Quel est actuellement le montant de la taxe sur les mutations immobilières à Brême ?
Le taux s’élève à 5,5 % du prix d’achat et s’applique à tous les contrats de vente conclus depuis le 1er juillet 2025. Pour les opérations d’acquisition jusqu’au 30 juin 2025, l’ancien taux de 5,0 % s’appliquait encore.
Pourquoi la taxe sur les mutations immobilières a-t-elle augmenté à Brême en 2025 ?
Le Sénat de Brême a relevé le taux de 0,5 point de pourcentage afin de consolider le budget – la première hausse depuis environ dix ans. Des recettes supplémentaires d’environ 10 millions d’euros par an sont ainsi attendues.
Le taux s’applique-t-il également à Bremerhaven ?
Oui. Brême et Bremerhaven constituent ensemble le Land de la Ville hanséatique libre de Brême. Le taux de 5,5 % s’applique uniformément aux deux villes ; le Finanzamt de Bremerhaven est compétent au niveau central.
Puis-je économiser la taxe sur les mutations immobilières ?
Lors d’un achat entre personnes étrangères l’une à l’autre, le taux n’est pas négociable. Vous pouvez toutefois économiser de l’argent en indiquant séparément et de manière réaliste dans le contrat de vente les biens mobiliers vendus avec le bien, comme une cuisine intégrée : leur valeur n’est pas soumise à la taxe. Au sein de la famille proche, les exonérations légales s’appliquent en outre.
Quand dois-je payer la taxe sur les mutations immobilières ?
Après l’authentification notariale, le Finanzamt fixe la taxe et envoie l’avis d’imposition. Celle-ci doit généralement être payée dans un délai d’un mois. Ce n’est qu’ensuite que vous recevez le certificat d’absence d’objection, nécessaire à l’inscription au registre foncier.
La taxe sur les mutations immobilières est-elle déductible fiscalement ?
Pas pour un logement occupé par son propriétaire. En revanche, une personne qui loue le bien immobilier peut faire valoir fiscalement la taxe sur les mutations immobilières en tant que frais accessoires d’acquisition, par le biais de l’amortissement du bâtiment.
Conclusion : les points essentiels en un coup d’œil
Lors de l’achat d’un bien immobilier à Brême et Bremerhaven, une taxe sur les mutations immobilières de 5,5 % du prix d’achat s’applique en principe en 2026 – soit 22.000 euros pour 400.000 euros. Le taux s’applique depuis le 1er juillet 2025 et est donc supérieur de 0,5 point de pourcentage à l’ancien taux. La base imposable est le prix d’achat ; vous pouvez déduire l’inventaire vendu avec le bien, et de vastes exonérations s’appliquent au sein de la famille. Intégrez ce montant dès le début à vos fonds propres – sans taxe sur les mutations immobilières payée, aucune inscription au registre foncier n’est possible. Vous gardez ainsi vos frais accessoires d’achat sous contrôle dès le départ.