Той, хто купує нерухомість у Бремені або Бремергафені, з 1 липня 2025 року сплачує податок на придбання нерухомості в розмірі 5,5 відсотка від ціни купівлі. Таким чином, це одна з найбільших статей додаткових витрат на купівлю — за ціни купівлі 400 000 євро це 22 000 євро. Ми пояснюємо, яким саме є розмір податку в місті-державі, як його розрахувати та в яких випадках він не стягується взагалі.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який виникає під час купівлі земельної ділянки, будинку або квартири у власність. Як правило, його підставою є нотаріальний договір купівлі-продажу, який створює право вимагати передачі права власності (§ 1 GrEStG). Не плутайте його із земельним податком: власники сплачують земельний податок щороку, тоді як податок на придбання нерухомості — лише один раз під час придбання.
Податок стягують федеральні землі, а надходження спрямовуються до відповідного бюджету землі. Хоча встановлена федеральним законом базова ставка становить лише 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG), після федералістської реформи 2006 року кожна земля може встановлювати власну ставку. Це повноваження прямо закріплене в Основному законі: «Вони мають повноваження визначати ставку податку на придбання нерухомості» (Art. 105 Abs. 2a GG). Тому по всій Німеччині ставки варіюються від 3,5 відсотка в Баварії та Саксонії до 6,5 відсотка, наприклад, у Північному Рейні-Вестфалії та Шлезвіг-Гольштейні.
Яким є податок на придбання нерухомості в Бремені у 2026 році?
У Вільному ганзейському місті Бремені наразі діє ставка 5,5 відсотка. Ця ставка застосовується до всіх операцій придбання, здійснених із 1 липня 2025 року, а отже, і протягом усього 2026 року. Вирішальним є момент укладення договору купівлі-продажу: якщо нерухомість була нотаріально посвідчена до 30 червня 2025 року включно, застосовується стара ставка 5,0 відсотка.
Таким чином, Бремен уперше приблизно за десять років підвищив податок. Сенат 3 грудня 2024 року започаткував підвищення на 0,5 відсоткового пункту, щоб консолідувати бюджет землі. Очікується, що це забезпечить близько 10 мільйонів євро додаткових надходжень щороку; для покупців підвищення означає в середньому приблизно на 1 400 євро більші додаткові витрати (Senatspressestelle Бремен).
Важливо для регіону: ставка 5,5 відсотка діє однаково на всій території федеральної землі — як у місті Бремен, так і в Бремергафені. Центральним органом, відповідальним за визначення та стягнення податку, є фінансове управління Бремергафена, яке обробляє всі операції з придбання нерухомості у федеральній землі Бремен (Сервіс Бремен). У загальнонаціональному порівнянні Бремен зі ставкою 5,5 відсотка перебуває у верхній частині середнього діапазону, але все ще нижче за максимальні ставки у 6,5 відсотка.
Приклад розрахунку: як розрахувати податок для Бремена
Розрахунок нескладний. Ви множите ціну придбання на податкову ставку:
Ціна придбання × 5,5 % = податок на придбання нерухомості
Для нерухомості в Бремені з ціною придбання 400 000 євро результат буде таким:
400 000 € × 5,5 % = 22 000 €
Для порівняння — ще кілька цін придбання:
- Ціна придбання 250 000 € → 13 750 € податку на придбання нерухомості
- Ціна придбання 300 000 € → 16 500 € податку на придбання нерухомості
- Ціна придбання 500 000 € → 27 500 € податку на придбання нерухомості
- Ціна придбання 750 000 € → 41 250 € податку на придбання нерухомості
Підвищення відчутно позначається на витратах: у прикладі з 400 000 євро покупці з липня 2025 року платять рівно на 2 000 євро більше, ніж раніше (22 000 замість 20 000 євро). Також врахуйте, що податок на придбання нерухомості є лише однією з кількох статей додаткових витрат на придбання. До них додаються витрати на нотаріуса та внесення до земельної книги — разом близько 1,5–2 відсотків ціни придбання — а також, якщо залучено, комісія маклера. У Бремені загалом слід розраховувати приблизно на 7,5–9 відсотків додаткових витрат на придбання.
Що входить до бази оподаткування, а що — ні?
Основою оподаткування є вартість зустрічного надання, тобто зазвичай ціна придбання, включно з іншими послугами, які бере на себе покупець (§ 9 Закону про податок на придбання нерухомості). До них, наприклад, належать прийняті на себе земельні борги або право проживання, надане продавцеві.
Натомість до бази оподаткування не належать рухомі предмети, продані разом із нерухомістю. Якщо в договорі купівлі-продажу окремо зазначені, наприклад, вбудована кухня, сауна, маркіза або високоякісні меблі, їхня вартість не обкладається податком на придбання нерухомості. Це може заощадити реальні кошти: якщо окремо вказати вбудовану кухню вартістю 15 000 євро, податок у Бремені зменшиться на 825 євро. Важливо, однак, щоб суми були реалістичними та зрозумілими. Якщо договір завищує вартість інвентарю, податкова служба перевіряє його ретельніше й не визнає завищені позиції. Як загальне правило, частка близько 15 відсотків від ціни купівлі вважається некритичною.
Хто сплачує податок і як це відбувається?
З юридичного погляду перед податковою службою обидві сторони договору є платниками податку (§ 13 GrEStG). Однак майже в кожному договорі купівлі сплату покладають на покупця — це звичайна практика та ринковий стандарт. На практиці процедура виглядає так:
- Нотаріус посвідчує договір купівлі та повідомляє про нього податкову службу.
- Податкова служба Бремергафена нараховує податок і надсилає повідомлення про податок на придбання нерухомості.
- Покупець переказує податок, як правило, протягом одного місяця після повідомлення про нарахування.
- Після сплати податкова служба видає довідку про відсутність заперечень.
Ця довідка має вирішальне значення: без неї покупець не може бути внесений до земельної книги як новий власник (§ 22 GrEStG). Отже, податок на придбання нерухомості фактично є останньою перешкодою перед остаточним переходом права власності. Тому обов’язково закладіть цю суму у своє фінансування — банки зазвичай не фінансують супутні витрати купівлі, їх потрібно покривати з власного капіталу.
Винятки: коли податок на придбання нерухомості не сплачується
Не кожна зміна власника спричиняє сплату податку. Закон передбачає кілька звільнень (§ 3 GrEStG):
- Незначна вартість: якщо зустрічне надання становить 2.500 євро або менше, податок не стягується (неоподатковуваний мінімум, а не податкова пільга — якщо суму перевищено, оподатковується вся ціна купівлі).
- Подружжя та зареєстровані партнери: купівля між подружжям або зареєстрованими партнерами не оподатковується, так само як і набуття майна в межах розлучення.
- Родичі по прямій лінії: продаж дітям, онукам або батькам, зокрема пасинкам і падчеркам, звільняється від оподаткування.
- Спадкування та дарування: якщо нерухомість успадковується або дарується, податок на придбання нерухомості не стягується. Натомість застосовується податок на спадщину або дарування.
Отже, той, хто передає нерухомість у межах вузького кола сім’ї, часто може повністю заощадити податок на придбання нерухомості. Для класичної купівлі між сторонніми особами проти цього немає неоподатковуваних сум.
FAQ щодо податку на придбання нерухомості в Бремені
Який наразі розмір податку на придбання нерухомості в Бремені?
Ставка становить 5,5 відсотка від купівельної ціни та застосовується до всіх договорів купівлі-продажу, укладених із 1 липня 2025 року. Для операцій придбання до 30 червня 2025 року діяла попередня ставка 5,0 відсотка.
Чому у 2025 році в Бремені підвищили податок на придбання нерухомості?
Сенат Бремена підвищив ставку на 0,5 процентного пункту з метою консолідації бюджету — це перше підвищення приблизно за десять років. Очікується, що це принесе додаткові надходження в розмірі близько 10 мільйонів євро на рік.
Чи діє ця ставка також у Бремергафені?
Так. Бремен і Бремергафен разом утворюють федеральну землю Вільне ганзейське місто Бремен. Ставка 5,5 відсотка однаково діє в обох містах, а відповідальним централізовано є податкова служба Бремергафена.
Чи можна заощадити на податку на придбання нерухомості?
Під час купівлі між сторонніми особами ставку не можна обговорювати. Однак можна заощадити, якщо окремо та реалістично зазначити в договорі купівлі-продажу рухомі предмети, що продаються разом із нерухомістю, наприклад вбудовану кухню, — їхня вартість не обкладається податком. У межах близької родини також діють передбачені законом звільнення.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Після нотаріального посвідчення податкова служба визначає суму податку та надсилає повідомлення. Зазвичай його потрібно сплатити протягом одного місяця. Лише після цього ви отримаєте довідку про відсутність заперечень, необхідну для внесення запису до земельної книги.
Чи можна врахувати податок на придбання нерухомості для цілей оподаткування?
Для житла, що використовується власником, — ні. Натомість той, хто здає нерухомість в оренду, може врахувати податок на придбання нерухомості як супутні витрати на придбання через амортизацію будівлі.
Висновок: найважливіші моменти коротко
Під час купівлі нерухомості в Бремені та Бремергафені у 2026 році зазвичай сплачується 5,5 відсотка податку на придбання нерухомості від купівельної ціни — за ціни 400.000 євро це становить 22.000 євро. Ставка діє з 1 липня 2025 року й таким чином на 0,5 процентного пункту перевищує попереднє значення. Базою для розрахунку є купівельна ціна; вартість інвентарю, що продається разом із нерухомістю, можна відняти, а в межах родини діють широкі звільнення. Врахуйте цю суму у власному капіталі від самого початку — без сплаченого податку на придбання нерухомості внесення запису до земельної книги неможливе. Так ви з самого початку контролюватимете супутні витрати на купівлю.