Chi acquista un immobile a Brema o Bremerhaven paga, dal 1° luglio 2025, un’imposta sul trasferimento immobiliare pari al 5,5 per cento del prezzo d’acquisto. È quindi una delle voci più consistenti tra i costi accessori d’acquisto: con un prezzo di 400.000 euro, ammonta a 22.000 euro. Vi spieghiamo a quanto ammonta esattamente l’imposta nella città-Stato, come calcolarla e in quali casi viene completamente meno.
Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare?
L’imposta sul trasferimento immobiliare è un’imposta una tantum dovuta all’acquisto di un terreno, di una casa o di un appartamento di proprietà. Di norma viene applicata in seguito alla stipula notarile del contratto di compravendita, che fonda il diritto al trasferimento della proprietà (§ 1 GrEStG). Non confondetela con l’imposta fondiaria: i proprietari pagano l’imposta fondiaria ogni anno, mentre l’imposta sul trasferimento immobiliare si paga una sola volta al momento dell’acquisto.
L’imposta viene riscossa dai Länder e il gettito confluisce nei rispettivi bilanci regionali. L’aliquota ordinaria prevista dalla legge federale è sì soltanto del 3,5 per cento (§ 11 GrEStG), ma dalla riforma del federalismo del 2006 ogni Land può stabilire la propria aliquota. Questa competenza è sancita espressamente dalla Legge fondamentale: «Essi hanno la competenza di determinare l’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare» (Art. 105 Abs. 2a GG). Per questo motivo, a livello nazionale le aliquote vanno dal 3,5 per cento in Baviera e Sassonia fino al 6,5 per cento, ad esempio, in Renania Settentrionale-Vestfalia e Schleswig-Holstein.
A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento immobiliare a Brema nel 2026?
Nella Città libera anseatica di Brema l’aliquota è attualmente del 5,5 per cento. Questa aliquota si applica a tutte le operazioni di acquisto perfezionate dal 1° luglio 2025 e quindi anche per l’intero anno 2026. È determinante la data del contratto di compravendita: se l’immobile è stato autenticato notarilmente entro il 30 giugno 2025, si applica la vecchia aliquota del 5,0 per cento.
In questo modo Brema ha aumentato l’imposta per la prima volta in circa dieci anni. Il Senato ha avviato l’aumento di 0,5 punti percentuali il 3 dicembre 2024, per consolidare il bilancio del Land. Si prevedono maggiori entrate annue di circa 10 milioni di euro; per gli acquirenti l’aumento comporta in media circa 1.400 euro di costi accessori aggiuntivi (Senatspressestelle Bremen).
Importante per la regione: l’aliquota del 5,5 per cento si applica uniformemente in tutto il Land federale – quindi sia nella città di Brema sia a Bremerhaven. L’ufficio competente per la determinazione e la riscossione è centralmente l’ufficio delle imposte di Bremerhaven, che gestisce tutte le operazioni di acquisto nel Land di Brema (Service Bremen). Nel confronto nazionale, con il 5,5 per cento Brema si colloca nella fascia medio-alta, ma resta comunque al di sotto delle aliquote massime del 6,5 per cento.
Esempio di calcolo: come calcolare l’imposta a Brema
Il calcolo è semplice. Si moltiplica il prezzo d’acquisto per l’aliquota:
Prezzo d’acquisto × 5,5 % = imposta sul trasferimento immobiliare
Per un immobile a Brema con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro, il risultato è quindi:
400.000 € × 5,5 % = 22.000 €
Per confronto, alcuni ulteriori prezzi d’acquisto:
- Prezzo d’acquisto di 250.000 € → 13.750 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 300.000 € → 16.500 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 500.000 € → 27.500 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 750.000 € → 41.250 € di imposta sul trasferimento immobiliare
L’aumento incide sensibilmente: nell’esempio con 400.000 euro, dal luglio 2025 gli acquirenti pagano esattamente 2.000 euro in più rispetto a prima (22.000 invece di 20.000 euro). Tenete inoltre presente che l’imposta sul trasferimento immobiliare è solo una delle varie voci dei costi accessori d’acquisto. A questi si aggiungono i costi notarili e di iscrizione nel registro fondiario, complessivamente pari a circa l’1,5-2 per cento del prezzo d’acquisto, nonché – se incaricato – il compenso dell’agenzia immobiliare. A Brema dovreste calcolare complessivamente costi accessori d’acquisto pari a circa il 7,5-9 per cento.
Cosa rientra nella base imponibile – e cosa no?
La base della tassazione è il valore della controprestazione, normalmente quindi il prezzo d’acquisto, comprese le altre prestazioni assunte dall’acquirente (§ 9 GrEStG). Vi rientrano, ad esempio, le ipoteche fondiarie assunte o un diritto di abitazione concesso al venditore.
Non rientrano invece nella base imponibile i beni mobili venduti insieme all’immobile. Se nel contratto di compravendita, ad esempio, una cucina componibile, una sauna, una tenda da sole o mobili di pregio vengono indicati separatamente, il loro valore non è soggetto all’imposta sul trasferimento immobiliare. Ciò può far risparmiare denaro: indicando separatamente una cucina componibile del valore di 15.000 euro, l’imposta a Brema diminuisce di 825 euro. È tuttavia importante che gli importi siano realistici e comprensibili. Se il contratto indica un valore dell’inventario eccessivamente elevato, l’ufficio delle imposte effettuerà controlli più approfonditi e non riconoscerà le voci gonfiate. Come regola empirica approssimativa, una quota di circa il 15 percento del prezzo di acquisto è considerata non problematica.
Chi paga l’imposta e come si svolge la procedura?
Nei confronti dell’ufficio delle imposte, giuridicamente entrambe le parti contraenti sono debitori d’imposta (§ 13 GrEStG). Tuttavia, in quasi tutti i contratti di compravendita il pagamento viene attribuito al compratore: è la prassi consueta e lo standard di mercato. Nella pratica, la procedura si svolge così:
- Il notaio autentica il contratto di compravendita e lo comunica all’ufficio delle imposte.
- L’ufficio delle imposte di Bremerhaven determina l’imposta e invia l’avviso di accertamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare.
- Il compratore versa l’imposta, di norma entro un mese dalla notifica dell’avviso.
- Dopo il pagamento, l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale.
Questo certificato è decisivo: senza di esso, il compratore non può essere iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario (§ 22 GrEStG). L’imposta sul trasferimento immobiliare rappresenta quindi, di fatto, l’ultimo ostacolo prima del trasferimento definitivo della proprietà. Includete pertanto espressamente l’importo nella vostra pianificazione finanziaria: di norma le banche non finanziano le spese accessorie di acquisto, che devono essere coperte con capitale proprio.
Eccezioni: quando non si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare
Non ogni trasferimento di proprietà comporta il pagamento dell’imposta. La legge prevede diverse esenzioni (§ 3 GrEStG):
- Valore ridotto: Se il corrispettivo è pari o inferiore a 2.500 euro, non viene riscossa alcuna imposta (soglia di esenzione, non franchigia: se l’importo viene superato, l’intero prezzo di acquisto è imponibile).
- Coniugi e partner registrati: L’acquisto tra coniugi o partner registrati è esente da imposta, così come l’acquisto nell’ambito di un divorzio.
- Parenti in linea retta: Le vendite a figli, nipoti o genitori, compresi i figliastri, sono esenti.
- Eredità e donazioni: Se un immobile viene ereditato o donato, non si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare. Si applica invece l’imposta di successione o di donazione.
Chi trasferisce un immobile all’interno della famiglia stretta spesso risparmia quindi completamente l’imposta sul trasferimento immobiliare. Per il classico acquisto tra terzi estranei tuttavia non esistono franchigie.
FAQ sull’imposta sul trasferimento immobiliare a Brema
A quanto ammonta attualmente l’imposta sul trasferimento immobiliare a Brema?
L’aliquota ammonta al 5,5 percento del prezzo di acquisto e si applica a tutti i contratti di compravendita stipulati dal 1° luglio 2025. Per le operazioni di acquisto fino al 30 giugno 2025 si applicava ancora la precedente aliquota del 5,0 percento.
Perché l’imposta sul trasferimento immobiliare a Brema è aumentata nel 2025?
Il Senato di Brema ha aumentato l’aliquota di 0,5 punti percentuali per il consolidamento del bilancio – il primo aumento in circa dieci anni. Si prevedono così maggiori entrate pari a circa 10 milioni di euro all’anno.
L’aliquota vale anche per Bremerhaven?
Sì. Brema e Bremerhaven costituiscono insieme il Land della Città libera anseatica di Brema. L’aliquota del 5,5 percento si applica uniformemente a entrambe le città; l’ufficio competente è centralmente l’ufficio delle imposte di Bremerhaven.
Posso risparmiare sull’imposta sul trasferimento immobiliare?
Negli acquisti tra estranei l’aliquota non è negoziabile. Tuttavia, è possibile risparmiare indicando separatamente e realisticamente nel contratto di compravendita gli oggetti mobili venduti insieme, come una cucina componibile: il loro valore non è soggetto all’imposta. All’interno della famiglia stretta si applicano inoltre le esenzioni previste dalla legge.
Quando devo pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Dopo l’autenticazione notarile, l’ufficio delle imposte determina l’imposta e invia l’avviso. Di norma deve essere pagata entro un mese. Solo successivamente si riceve il certificato di nulla osta fiscale, necessario per l’iscrizione nel libro fondiario.
L’imposta sul trasferimento immobiliare è deducibile fiscalmente?
Per gli immobili residenziali utilizzati dal proprietario, no. Chi affitta l’immobile può invece far valere fiscalmente l’imposta sul trasferimento immobiliare come costo accessorio di acquisizione attraverso l’ammortamento dell’edificio.
Conclusione: i punti più importanti a colpo d’occhio
Per l’acquisto di un immobile a Brema e Bremerhaven nel 2026 si applica generalmente un’imposta sul trasferimento immobiliare pari al 5,5 percento del prezzo di acquisto – quindi, su 400.000 euro, 22.000 euro. L’aliquota è in vigore dal 1° luglio 2025 e supera quindi di 0,5 punti percentuali il valore precedente. La base imponibile è il prezzo di acquisto; è possibile scorporare l’inventario venduto insieme all’immobile, mentre all’interno della famiglia si applicano esenzioni di ampia portata. Includete l’importo fin dall’inizio nel vostro capitale proprio – senza aver pagato l’imposta sul trasferimento immobiliare non è possibile l’iscrizione nel libro fondiario. In questo modo terrete sotto controllo i costi accessori di acquisto fin dall’inizio.