Wie in Bremen of Bremerhaven een woning of ander onroerend goed koopt, betaalt sinds 1 juli 2025 een overdrachtsbelasting van 5,5 procent van de koopprijs. Daarmee is dit een van de grootste posten onder de bijkomende aankoopkosten – bij een koopprijs van 400.000 euro komt dat neer op 22.000 euro. Wij leggen u uit hoe hoog de belasting in de stadsstaat precies uitvalt, hoe u deze berekent en in welke gevallen deze volledig vervalt.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel, een huis of een appartementsrecht. Deze wordt doorgaans veroorzaakt door de notariële koopovereenkomst, die het recht op overdracht vestigt (§ 1 GrEStG). Verwar deze niet met de onroerendezaakbelasting: de onroerendezaakbelasting betalen eigenaren elk jaar, de overdrachtsbelasting daarentegen slechts één keer bij de verkrijging.
De belasting wordt geheven door de deelstaten; de opbrengst vloeit naar de begroting van de betreffende deelstaat. Het wettelijke federale standaardtarief bedraagt weliswaar slechts 3,5 procent (§ 11 GrEStG), maar sinds de federalismehervorming van 2006 mag elke deelstaat zijn eigen tarief vaststellen. Deze bevoegdheid is uitdrukkelijk in de Grondwet verankerd: „Zij zijn bevoegd het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting vast te stellen" (Art. 105 Abs. 2a GG). Daarom variëren de tarieven in heel Duitsland van 3,5 procent in Beieren en Saksen tot 6,5 procent, bijvoorbeeld in Noordrijn-Westfalen en Sleeswijk-Holstein.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Bremen in 2026?
In de Vrije Hanzestad Bremen bedraagt het belastingtarief momenteel 5,5 procent. Dit tarief geldt voor alle verkrijgingen die sinds 1 juli 2025 zijn gerealiseerd en daarmee ook voor heel 2026. Bepalend is het tijdstip van de koopovereenkomst: als de woning uiterlijk op 30 juni 2025 notarieel is vastgelegd, geldt het oude tarief van 5,0 procent.
Bremen heeft de belasting daarmee voor het eerst in ongeveer tien jaar verhoogd. De senaat zette de verhoging met 0,5 procentpunt op 3 december 2024 in gang om de begroting van de deelstaat te consolideren. Hierdoor worden jaarlijkse extra inkomsten van ongeveer 10 miljoen euro verwacht; voor kopers betekent de verhoging gemiddeld ongeveer 1.400 euro hogere bijkomende kosten (Persvoorlichting van de Senaat "Bremen).
Belangrijk voor de regio: Het tarief van 5,5 procent geldt uniform in de hele deelstaat – dus zowel in de stad Bremen als in Bremerhaven. Centraal verantwoordelijk voor de vaststelling en inning is het Finanzamt Bremerhaven, dat alle verwervingstransacties in de deelstaat Bremen behandelt (Service Bremen). In een landelijke vergelijking ligt Bremen met 5,5 procent in de hogere middenmoot, maar nog steeds onder de hoogste tarieven van 6,5 procent.
Rekenvoorbeeld: Zo berekent u de belasting voor Bremen
De berekening is eenvoudig. U vermenigvuldigt de koopprijs met het belastingtarief:
Koopprijs × 5,5 % = overdrachtsbelasting
Voor een woning in Bremen met een koopprijs van 400.000 euro komt dat dus neer op:
400.000 € × 5,5 % = 22.000 €
Ter vergelijking enkele andere koopprijzen:
- 250.000 € koopprijs → 13.750 € overdrachtsbelasting
- 300.000 € koopprijs → 16.500 € overdrachtsbelasting
- 500.000 € koopprijs → 27.500 € overdrachtsbelasting
- 750.000 € koopprijs → 41.250 € overdrachtsbelasting
De verhoging tikt merkbaar aan: Bij het voorbeeld van 400.000 euro betalen kopers sinds juli 2025 precies 2.000 euro meer dan voorheen (22.000 in plaats van 20.000 euro). Houd er bovendien rekening mee dat de overdrachtsbelasting slechts een van meerdere posten van de bijkomende aankoopkosten is. Daar komen de kosten voor de notaris en het kadaster bij, samen ongeveer 1,5 tot 2 procent van de koopprijs, evenals – indien ingeschakeld – een makelaarscourtage. In Bremen moet u in totaal rekenen op ongeveer 7,5 tot 9 procent bijkomende aankoopkosten.
Wat behoort tot de heffingsgrondslag – en wat niet?
De grondslag voor de belasting is de waarde van de tegenprestatie, normaal gesproken dus de koopprijs inclusief de overige door de koper overgenomen prestaties (§ 9 GrEStG). Hieronder vallen bijvoorbeeld overgenomen grondschulden of een aan de verkoper verleend recht van bewoning.
Niet tot de heffingsgrondslag behoren daarentegen mee verkochte roerende zaken. Als in de koopovereenkomst bijvoorbeeld een inbouwkeuken, sauna, zonnescherm of hoogwaardige meubels afzonderlijk worden vermeld, valt de waarde daarvan niet onder de overdrachtsbelasting. Dat kan een aanzienlijk bedrag besparen: Als u een inbouwkeuken ter waarde van 15.000 euro afzonderlijk vermeldt, daalt de belasting in Bremen met 825 euro. Belangrijk is echter dat de bedragen realistisch en begrijpelijk zijn. Als het contract de waarde van de inventaris te hoog inschat, controleert de Belastingdienst dit nauwkeuriger en erkent hij overdreven posten niet. Als grove vuistregel geldt een aandeel van ongeveer 15 procent van de koopprijs als onkritisch.
Wie betaalt de belasting en hoe verloopt het?
Tegenover de Belastingdienst zijn juridisch beide contractpartijen belastingplichtig (§ 13 GrEStG). In vrijwel elk koopcontract wordt de betaling echter aan de koper toegewezen – zo is het gebruikelijk en marktbreed de standaard. In de praktijk verloopt het als volgt:
- De notaris bekrachtigt het koopcontract en meldt het bij de Belastingdienst.
- De Belastingdienst van Bremerhaven stelt de belasting vast en verstuurt de aanslag overdrachtsbelasting.
- De koper maakt de belasting over, doorgaans binnen een maand na bekendmaking van de aanslag.
- Na betaling geeft de Belastingdienst de verklaring van geen bezwaar af.
Deze verklaring is doorslaggevend: zonder deze verklaring mag de koper niet als nieuwe eigenaar in het kadaster worden ingeschreven (§ 22 GrEStG). De overdrachtsbelasting is daarmee feitelijk de laatste hindernis vóór de definitieve eigendomsoverdracht. Neem het bedrag daarom vast op in uw financieringsplanning – banken financieren de bijkomende aankoopkosten meestal niet mee; deze moeten uit eigen vermogen worden betaald.
Uitzonderingen: wanneer geen overdrachtsbelasting verschuldigd is
Niet elke eigendomsoverdracht leidt tot belastingheffing. De wet noemt verschillende vrijstellingen (§ 3 GrEStG):
- Geringe waarde: Als de tegenprestatie 2.500 euro of minder bedraagt, wordt geen belasting geheven (drempelvrijstelling, geen belastingvrije voet – bij overschrijding van het bedrag is de volledige koopprijs belastbaar).
- Echtgenoten en geregistreerde partners: De aankoop tussen echtgenoten of geregistreerde partners is belastingvrij, evenals de verkrijging in het kader van een echtscheiding.
- Verwanten in rechte lijn: Verkopen aan kinderen, kleinkinderen of ouders – met inbegrip van stiefkinderen – zijn vrijgesteld.
- Erfenis en schenking: Als een onroerende zaak wordt geërfd of geschonken, is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In plaats daarvan geldt hier de erfbelasting respectievelijk schenkbelasting.
Wie een onroerende zaak dus binnen de naaste familie overdraagt, bespaart de overdrachtsbelasting vaak volledig. Voor de klassieke aankoop tussen onbekende derden daarentegen zijn er geen vrijstellingen.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Bremen
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Bremen momenteel?
Het tarief bedraagt 5,5 procent van de koopprijs en geldt voor alle koopovereenkomsten sinds 1 juli 2025. Voor verwervingen tot en met 30 juni 2025 gold nog het eerdere tarief van 5,0 procent.
Waarom is de overdrachtsbelasting in Bremen in 2025 verhoogd?
De Bremer Senaat heeft het tarief voor begrotingsconsolidatie met 0,5 procentpunt verhoogd – de eerste verhoging in ongeveer tien jaar. Hierdoor worden extra inkomsten van ongeveer 10 miljoen euro per jaar verwacht.
Geldt het tarief ook voor Bremerhaven?
Ja. Bremen en Bremerhaven vormen samen de deelstaat Vrije Hanzestad Bremen. Het tarief van 5,5 procent geldt uniform voor beide steden; het Finanzamt Bremerhaven is centraal verantwoordelijk.
Kan ik de overdrachtsbelasting besparen?
Bij aankoop tussen niet-verwanten is het tarief niet onderhandelbaar. U kunt echter besparen door meeverkochte roerende zaken, zoals een inbouwkeuken, afzonderlijk en realistisch in de koopovereenkomst te vermelden – de waarde daarvan is niet aan belasting onderworpen. Binnen de naaste familie gelden bovendien de wettelijke vrijstellingen.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Na het verlijden van de akte stelt het Finanzamt de belasting vast en verstuurt het de aanslag. Deze moet doorgaans binnen een maand worden betaald. Pas daarna ontvangt u de verklaring van geen bezwaar, die nodig is voor de inschrijving in het Grundbuch.
Is de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Bij zelf bewoonde woningen niet. Wie de woning verhuurt, kan de overdrachtsbelasting daarentegen als bijkomende aanschafkosten via de afschrijving van het gebouw fiscaal in mindering brengen.
Conclusie: de belangrijkste punten in één oogopslag
Bij de aankoop van onroerend goed in Bremen en Bremerhaven is in 2026 in principe 5,5 procent overdrachtsbelasting over de koopprijs verschuldigd – bij 400.000 euro dus 22.000 euro. Het tarief geldt sinds 1 juli 2025 en ligt daarmee 0,5 procentpunt boven het eerdere tarief. De grondslag is de koopprijs; meeverkochte inventaris kunt u eruit rekenen, en binnen de familie gelden uitgebreide vrijstellingen. Neem het bedrag vanaf het begin mee in uw eigen vermogen – zonder betaalde overdrachtsbelasting geen inschrijving in het Grundbuch. Zo houdt u uw bijkomende aankoopkosten vanaf het begin onder controle.