Każdy, kto kupuje nieruchomość w Bremie lub Bremerhaven, od 1 lipca 2025 r. płaci podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 5,5 procent ceny zakupu. Jest to zatem jedna z największych pozycji wśród kosztów dodatkowych zakupu – przy cenie zakupu wynoszącej 400 000 euro jest to 22 000 euro. Wyjaśniamy, jak dokładnie kształtuje się podatek w mieście-kraju związkowym, jak go obliczyć oraz w jakich przypadkach podatek ten całkowicie odpada.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości?
Podatek od nabycia nieruchomości to jednorazowy podatek, który naliczany jest przy zakupie działki, domu lub lokalu stanowiącego odrębną własność. Zazwyczaj obowiązek podatkowy powstaje w wyniku zawarcia notarialnej umowy sprzedaży, która ustanawia roszczenie o przeniesienie własności (§ 1 GrEStG). Nie należy mylić go z podatkiem od nieruchomości: podatek od nieruchomości właściciele płacą co roku, natomiast podatek od nabycia nieruchomości tylko raz, przy nabyciu.
Podatek pobierają kraje związkowe, a wpływy zasilają odpowiedni budżet krajowy. Ustawowa stawka federalna wynosi wprawdzie tylko 3,5 procent (§ 11 GrEStG), jednak od reformy federalizmu z 2006 r. każdy kraj związkowy może ustalać własną stawkę. Uprawnienie to jest wyraźnie zapisane w Ustawie Zasadniczej: „Mają one uprawnienie do ustalania stawki podatku od nabycia nieruchomości" (art. 105 ust. 2a GG). Dlatego stawki w całym kraju wahają się od 3,5 procent w Bawarii i Saksonii do 6,5 procent, na przykład w Nadrenii Północnej-Westfalii i Szlezwiku-Holsztynie.
Ile wynosi podatek od nabycia nieruchomości w Bremie w 2026 r.?
W Wolnym Hanzeatyckim Mieście Bremie stawka podatku wynosi obecnie 5,5 procent. Stawka ta obowiązuje w przypadku wszystkich transakcji nabycia zrealizowanych od 1 lipca 2025 r., a tym samym również przez cały 2026 rok. Decydujący jest moment zawarcia umowy sprzedaży: jeśli nieruchomość została poświadczona notarialnie najpóźniej 30 czerwca 2025 r., obowiązuje wcześniejsza stawka 5,0 procent.
Tym samym Brema po raz pierwszy od około dziesięciu lat podniosła podatek. Senat rozpoczął procedurę podwyżki o 0,5 punktu procentowego 3 grudnia 2024 r., aby skonsolidować budżet kraju związkowego. Oczekuje się, że przyniesie to około 10 milionów euro dodatkowych wpływów rocznie; dla kupujących podwyżka oznacza średnio około 1 400 euro wyższych kosztów dodatkowych (Senatspressestelle Bremen).
Ważne dla regionu: Stawka 5,5 procent obowiązuje jednolicie na terenie całego kraju związkowego – zarówno w mieście Brema, jak i w Bremerhaven. Za ustalanie i pobieranie podatku centralnie odpowiada urząd skarbowy w Bremerhaven, który obsługuje wszystkie transakcje nabycia nieruchomości w kraju związkowym Brema (Service Bremen). W porównaniu ogólnokrajowym Brema ze stawką 5,5 procent plasuje się w górnej części środkowego przedziału, ale nadal poniżej najwyższych stawek wynoszących 6,5 procent.
Przykład obliczeniowy: Jak obliczyć podatek w Bremie
Obliczenie jest proste. Mnożą Państwo cenę zakupu przez stawkę podatku:
Cena zakupu × 5,5 % = podatek od nabycia nieruchomości
W przypadku nieruchomości w Bremie o cenie zakupu 400.000 euro otrzymujemy zatem:
400.000 € × 5,5 % = 22.000 €
Dla porównania kilka innych cen zakupu:
- Cena zakupu 250.000 € → 13.750 € podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 300.000 € → 16.500 € podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 500.000 € → 27.500 € podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 750.000 € → 41.250 € podatku od nabycia nieruchomości
Podwyżka jest wyraźnie odczuwalna: w przypadku przykładu z kwotą 400.000 euro kupujący od lipca 2025 roku płacą dokładnie o 2.000 euro więcej niż wcześniej (22.000 zamiast 20.000 euro). Należy również pamiętać, że podatek od nabycia nieruchomości jest tylko jedną z kilku pozycji dodatkowych kosztów zakupu. Dochodzą do tego koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej, wynoszące łącznie około 1,5 do 2 procent ceny zakupu, a także – jeśli zostanie zlecona – prowizja pośrednika. W Bremie należy ogółem kalkulować dodatkowe koszty zakupu na poziomie około 7,5 do 9 procent.
Co wchodzi do podstawy opodatkowania – a co nie?
Podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia wzajemnego, czyli w normalnym przypadku cena zakupu wraz z innymi świadczeniami przejętymi przez kupującego (§ 9 GrEStG). Należą do nich na przykład przejęte hipoteki ustanowione na nieruchomości lub prawo do zamieszkania przyznane sprzedającemu.
Do podstawy opodatkowania nie należą natomiast sprzedawane wraz z nieruchomością ruchomości. Jeśli w umowie sprzedaży zostaną osobno wykazane na przykład zabudowana kuchnia, sauna, markiza lub wysokiej jakości meble, ich wartość nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości. Może to przynieść realne oszczędności: jeśli zabudowana kuchnia zostanie osobno wykazana w kwocie 15.000 euro, podatek w Bremie zmniejszy się o 825 euro. Ważne jest jednak, aby kwoty były realistyczne i możliwe do zweryfikowania. Jeśli umowa zawyża wartość wyposażenia, urząd skarbowy dokładniej ją sprawdzi i nie uzna zawyżonych pozycji. Ogólna zasada mówi, że udział wynoszący około 15 procent ceny zakupu jest uznawany za bezpieczny.
Kto płaci podatek i jak to przebiega?
Wobec urzędu skarbowego, zgodnie z prawem, obie strony umowy są podatnikami zobowiązanymi do zapłaty podatku (§ 13 GrEStG). Jednak w niemal każdej umowie sprzedaży obowiązek zapłaty przypisuje się kupującemu – jest to powszechna praktyka i standard rynkowy. W praktyce przebiega to następująco:
- Notariusz poświadcza umowę sprzedaży i przekazuje ją urzędowi skarbowemu.
- Urząd skarbowy w Bremerhaven ustala wysokość podatku i wysyła decyzję w sprawie podatku od nabycia nieruchomości.
- Kupujący przelewa podatek, zasadniczo w ciągu miesiąca od doręczenia decyzji.
- Po dokonaniu zapłaty urząd skarbowy wystawia zaświadczenie o braku zastrzeżeń podatkowych.
Zaświadczenie to ma kluczowe znaczenie: bez niego kupujący nie może zostać wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel (§ 22 GrEStG). Podatek od nabycia nieruchomości jest zatem faktycznie ostatnią przeszkodą przed ostatecznym przeniesieniem własności. Należy więc uwzględnić tę kwotę w planowaniu finansowania – banki zazwyczaj nie finansują dodatkowych kosztów zakupu, dlatego muszą one zostać pokryte z kapitału własnego.
Wyjątki: kiedy nie nalicza się podatku od nabycia nieruchomości
Nie każda zmiana właściciela powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Ustawa przewiduje kilka zwolnień (§ 3 GrEStG):
- Niska wartość: Jeśli świadczenie wzajemne wynosi 2.500 euro lub mniej, podatek nie jest pobierany (kwota wolna od podatku, a nie ulga podatkowa – po przekroczeniu tej kwoty opodatkowaniu podlega cała cena zakupu).
- Małżonkowie i partnerzy życiowi: Zakup między małżonkami lub zarejestrowanymi partnerami życiowymi jest zwolniony z podatku, podobnie jak nabycie w ramach rozwodu.
- Krewni w linii prostej: Sprzedaż dzieciom, wnukom lub rodzicom – w tym pasierbom – jest zwolniona z podatku.
- Dziedziczenie i darowizna: Jeśli nieruchomość zostaje odziedziczona lub podarowana, nie nalicza się podatku od nabycia nieruchomości. Zamiast niego zastosowanie ma podatek od spadków lub darowizn.
Kto zatem przenosi nieruchomość w obrębie najbliższej rodziny, często całkowicie oszczędza podatek od nabycia nieruchomości. W przypadku klasycznego zakupu między osobami obcymi w tym przypadku nie obowiązują żadne kwoty wolne od podatku.
FAQ dotyczące podatku od nabycia nieruchomości w Bremie
Ile obecnie wynosi podatek od nabycia nieruchomości w Bremie?
Stawka wynosi 5,5 procent ceny zakupu i dotyczy wszystkich umów sprzedaży zawartych od 1 lipca 2025 r. W przypadku transakcji nabycia do 30 czerwca 2025 r. obowiązywała jeszcze wcześniejsza stawka 5,0 procent.
Dlaczego podatek od nabycia nieruchomości w Bremie wzrósł w 2025 roku?
Senat Bremy podniósł stawkę o 0,5 punktu procentowego w celu konsolidacji budżetu – była to pierwsza podwyżka od około dziesięciu lat. Oczekuje się, że przyniesie to dodatkowe wpływy w wysokości około 10 milionów euro rocznie.
Czy stawka obowiązuje również w Bremerhaven?
Tak. Brema i Bremerhaven tworzą wspólnie kraj związkowy Wolne Hanzeatyckie Miasto Brema. Stawka 5,5 procent obowiązuje jednolicie w obu miastach, a właściwym organem jest centralnie urząd skarbowy w Bremerhaven.
Czy mogę zaoszczędzić na podatku od nabycia nieruchomości?
W przypadku zakupu od osoby niespokrewnionej stawka nie podlega negocjacji. Można jednak zaoszczędzić, wyszczególniając w umowie sprzedaży osobno i realistycznie ruchome przedmioty sprzedawane wraz z nieruchomością, takie jak zabudowana kuchnia – ich wartość nie podlega opodatkowaniu. W obrębie najbliższej rodziny zastosowanie mają ponadto ustawowe zwolnienia.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od nabycia nieruchomości?
Po sporządzeniu aktu notarialnego urząd skarbowy ustala podatek i wysyła decyzję. Zwykle należy go zapłacić w ciągu miesiąca. Dopiero potem otrzymają Państwo zaświadczenie o braku zastrzeżeń podatkowych, niezbędne do wpisu do księgi wieczystej.
Czy podatek od nabycia nieruchomości można odliczyć od podatku?
W przypadku nieruchomości mieszkalnej użytkowanej przez właściciela – nie. Osoba wynajmująca nieruchomość może natomiast uwzględnić podatek od nabycia nieruchomości jako koszty dodatkowe nabycia poprzez amortyzację budynku.
Podsumowanie: najważniejsze informacje w skrócie
Przy zakupie nieruchomości w Bremie i Bremerhaven w 2026 roku zasadniczo naliczany jest podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 5,5 procent ceny zakupu – przy 400.000 euro będzie to zatem 22.000 euro. Stawka obowiązuje od 1 lipca 2025 r. i jest tym samym o 0,5 punktu procentowego wyższa od wcześniejszej. Podstawą opodatkowania jest cena zakupu; sprzedawane wraz z nieruchomością wyposażenie można od niej odliczyć, a w obrębie rodziny obowiązują szeroko zakrojone zwolnienia. Od początku uwzględnijcie tę kwotę w kapitale własnym – bez zapłaconego podatku od nabycia nieruchomości nie ma wpisu do księgi wieczystej. Dzięki temu od samego początku zachowacie kontrolę nad dodatkowymi kosztami zakupu.