Quien compra una propiedad en Bremen o Bremerhaven paga desde el 1 de julio de 2025 un impuesto sobre la adquisición de inmuebles del 5,5 por ciento del precio de compra. Por tanto, es uno de los conceptos más importantes entre los gastos adicionales de la compra: con un precio de compra de 400.000 euros, son 22.000 euros. Le explicamos a cuánto asciende exactamente el impuesto en el estado federado-ciudad, cómo calcularlo y en qué casos se elimina por completo.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de inmuebles?
El impuesto sobre la adquisición de inmuebles es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno, una casa o un apartamento en propiedad. Por regla general, lo genera el contrato de compraventa notarial, que fundamenta el derecho a la transmisión de la propiedad (§ 1 GrEStG). No lo confunda con el impuesto sobre bienes inmuebles: los propietarios pagan este último cada año, mientras que el impuesto sobre la adquisición de inmuebles se paga una sola vez al adquirir la propiedad.
El impuesto lo recaudan los estados federados y los ingresos se destinan al presupuesto del estado correspondiente. Aunque el tipo legal federal estándar es de solo el 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG), desde la reforma del federalismo de 2006 cada estado federado puede establecer su propio tipo. Esta competencia está expresamente consagrada en la Ley Fundamental: «Tienen la competencia para determinar el tipo impositivo del impuesto sobre la adquisición de inmuebles» (Art. 105 apdo. 2a GG). Por eso, los tipos a nivel nacional oscilan entre el 3,5 por ciento en Baviera y Sajonia y el 6,5 por ciento, por ejemplo, en Renania del Norte-Westfalia y Schleswig-Holstein.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre la adquisición de inmuebles en Bremen en 2026?
En la Ciudad Libre Hanseática de Bremen, el tipo impositivo se sitúa actualmente en el 5,5 por ciento. Este tipo se aplica a todas las operaciones de adquisición realizadas desde el 1 de julio de 2025 y, por tanto, también durante todo el año 2026. Lo determinante es la fecha del contrato de compraventa: si la propiedad se escrituró ante notario hasta el 30 de junio de 2025, se aplica el tipo anterior del 5,0 por ciento.
Bremen ha aumentado así el impuesto por primera vez en unos diez años. El Senado inició el aumento de 0,5 puntos porcentuales el 3 de diciembre de 2024 para consolidar el presupuesto del estado federado. Se esperan ingresos adicionales anuales de unos 10 millones de euros; para los compradores, el aumento supone de media unos 1.400 euros más en gastos adicionales (Oficina de prensa del Senado "Bremen).
Importante para la región: el tipo del 5,5 por ciento se aplica de manera uniforme en todo el estado federado, tanto en la ciudad de Bremen como en Bremerhaven. La oficina tributaria de Bremerhaven es la responsable central de la determinación y recaudación, y tramita todas las operaciones de adquisición en el estado federado de Bremen (Servicio de Bremen). En comparación nacional, Bremen, con un 5,5 por ciento, se sitúa en la zona media-alta, pero sigue por debajo de los tipos máximos del 6,5 por ciento.
Ejemplo de cálculo: así se calcula el impuesto en Bremen
El cálculo es sencillo. Se multiplica el precio de compra por el tipo impositivo:
Precio de compra × 5,5 % = impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Para un inmueble en Bremen con un precio de compra de 400.000 euros, el resultado es:
400.000 € × 5,5 % = 22.000 €
A modo de comparación, otros precios de compra:
- Precio de compra de 250.000 € → 13.750 € de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Precio de compra de 300.000 € → 16.500 € de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Precio de compra de 500.000 € → 27.500 € de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Precio de compra de 750.000 € → 41.250 € de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
El aumento tiene un impacto considerable: en el ejemplo de 400.000 euros, los compradores pagan desde julio de 2025 exactamente 2.000 euros más que antes (22.000 en lugar de 20.000 euros). Tenga en cuenta además que el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es solo uno de varios conceptos de los gastos accesorios de la compra. A ello se suman los gastos notariales y del registro de la propiedad, que conjuntamente representan alrededor del 1,5 al 2 por ciento del precio de compra, así como –si se contrata– la comisión de la agencia inmobiliaria. En Bremen, en total debería calcular aproximadamente entre un 7,5 y un 9 por ciento de gastos accesorios de compra.
¿Qué forma parte de la base imponible y qué no?
La base de la tributación es el valor de la contraprestación, que normalmente corresponde al precio de compra, incluidos los demás servicios asumidos por el comprador (§ 9 GrEStG). Esto incluye, por ejemplo, las cargas inmobiliarias asumidas o un derecho de habitación concedido al vendedor.
En cambio, los bienes muebles vendidos conjuntamente no forman parte de la base imponible. Si en el contrato de compraventa se indican por separado, por ejemplo, una cocina equipada, una sauna, un toldo o muebles de alta calidad, su valor no está sujeto al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Esto puede suponer un ahorro real: si se indica por separado una cocina equipada por 15.000 euros, el impuesto en Bremen se reduce en 825 euros. Sin embargo, es importante que los importes sean realistas y comprensibles. Si el contrato fija el valor del inventario demasiado alto, la Agencia Tributaria lo revisará con mayor detenimiento y no reconocerá las partidas excesivas. Como regla general aproximada, una proporción de alrededor del 15 por ciento del precio de compra se considera no problemática.
¿Quién paga el impuesto y cómo se desarrolla el proceso?
Frente a la Agencia Tributaria, jurídicamente ambas partes contratantes son deudoras del impuesto (§ 13 GrEStG). Sin embargo, en casi todos los contratos de compraventa el pago se asigna al comprador; es lo habitual y el estándar en todo el mercado. En la práctica, el proceso es el siguiente:
- El notario formaliza el contrato de compraventa y lo comunica a la Agencia Tributaria.
- La Agencia Tributaria de Bremerhaven determina el impuesto y envía la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- El comprador transfiere el impuesto, por regla general dentro del plazo de un mes desde la notificación de la liquidación.
- Tras el pago, la Agencia Tributaria expide el certificado de no objeción.
Este certificado es decisivo: sin él, el comprador no puede ser inscrito como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad (§ 22 GrEStG). Por tanto, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es, de facto, el último obstáculo antes de la transferencia definitiva de la propiedad. Incluya este importe de forma fija en su financiación; por lo general, los bancos no financian los gastos accesorios de compra, que deben cubrirse con fondos propios.
Excepciones: cuándo no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales
No todo cambio de propiedad genera el impuesto. La ley contempla varias exenciones (§ 3 GrEStG):
- Valor reducido: Si la contraprestación es de 2.500 euros o menos, no se recauda ningún impuesto (límite exento, no mínimo exento; si se supera el importe, el precio de compra completo está sujeto a impuestos).
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: La compra entre cónyuges o parejas de hecho registradas está exenta de impuestos, al igual que la adquisición en el marco de un divorcio.
- Parientes en línea directa: Las ventas a hijos, nietos o padres —incluidos los hijastros— están exentas.
- Herencia y donación: Si un inmueble se hereda o se dona, no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En su lugar, se aplica el impuesto de sucesiones o de donaciones.
Por tanto, quien transmita un inmueble dentro del círculo familiar cercano suele ahorrarse por completo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Para la compraventa clásica entre terceros desconocidos en cambio, no existen exenciones.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales en Bremen
¿A cuánto asciende actualmente el impuesto de transmisiones patrimoniales en Bremen?
El tipo es del 5,5 por ciento del precio de compra y se aplica a todos los contratos de compraventa celebrados desde el 1 de julio de 2025. Para las operaciones de adquisición hasta el 30 de junio de 2025 se aplicaba todavía el tipo anterior del 5,0 por ciento.
¿Por qué aumentó el impuesto de transmisiones patrimoniales en Bremen en 2025?
El Senado de Bremen elevó el tipo en 0,5 puntos porcentuales para consolidar el presupuesto; fue el primer aumento en unos diez años. Se esperan ingresos adicionales de aproximadamente 10 millones de euros al año.
¿Se aplica también el tipo a Bremerhaven?
Sí. Bremen y Bremerhaven forman conjuntamente el estado federado de la Ciudad Libre Hanseática de Bremen. El tipo del 5,5 por ciento se aplica de manera uniforme a ambas ciudades; la autoridad competente central es la Oficina Tributaria de Bremerhaven.
¿Puedo ahorrar el impuesto de transmisiones patrimoniales?
En una compra entre terceros, el tipo no es negociable. Sin embargo, puede ahorrar dinero si en el contrato de compraventa se indican por separado y de forma realista los bienes muebles vendidos conjuntamente, como una cocina equipada; su valor no está sujeto al impuesto. Dentro de la familia cercana también se aplican las exenciones legales.
¿Cuándo debo pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?
Después de la escrituración, la oficina tributaria determina el impuesto y envía la liquidación. Habitualmente debe pagarse en el plazo de un mes. Solo después recibirá el certificado de no objeción fiscal, necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Es deducible fiscalmente el impuesto de transmisiones patrimoniales?
No en el caso de una vivienda de uso propio. Quien alquile el inmueble, en cambio, puede hacer valer fiscalmente el impuesto de transmisiones patrimoniales como costes accesorios de adquisición mediante la amortización del edificio.
Conclusión: los puntos más importantes de un vistazo
Al comprar un inmueble en Bremen y Bremerhaven, en 2026 generalmente se aplica un 5,5 por ciento de impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el precio de compra; con 400.000 euros, serían 22.000 euros. El tipo se aplica desde el 1 de julio de 2025 y, por tanto, está 0,5 puntos porcentuales por encima del valor anterior. La base imponible es el precio de compra; puede deducir el inventario vendido conjuntamente, y dentro de la familia se aplican amplias exenciones. Incluya el importe desde el principio en sus fondos propios: sin pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales no se puede realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Así mantendrá bajo control sus costes accesorios de compra desde el principio.