عند شراء عقار، لا مفر من تكاليف الكاتب العدل، إذ يجب توثيق عقد الشراء لدى كاتب عدل في ألمانيا إلزاميًا. وكقاعدة عامة، ينبغي للمشترين تخصيص نحو 1,0 إلى 1,5 بالمائة من سعر الشراء للكاتب العدل – ومع مكتب السجل العقاري نحو 1,5 إلى 2,0 بالمائة. نوضح لكم كيفية احتساب هذه الرسوم وفقًا لقانون تكاليف المحاكم والموثقين (GNotKG)، وما البنود الفردية التي تتكون منها، ومن يدفعها في النهاية.
ما هي تكاليف الكاتب العدل – ولماذا يحددها القانون؟
تكاليف الكاتب العدل هي الرسوم التي يتقاضاها كاتب العدل مقابل توثيق و处理 شراء عقاركم. إن اللجوء إلى كاتب العدل عند شراء أرض أو منزل ليس خدمة إضافية اختيارية، بل أمرًا يفرضه القانون: فمن دون التوثيق العدلي يكون عقد الشراء غير نافذ.
وعلى خلاف الحرفي مثلًا، لا يمكنكم التفاوض على قيمة رسوم الكاتب العدل. فهي منظمة بشكل موحد على مستوى ألمانيا في قانون تكاليف المحاكم والموثقين. وسواء اشترى الشخص في ميونيخ أو لايبزيغ أو كيل، وأيًا كان كاتب العدل الذي يوكله – عند تساوي سعر الشراء، تكون الرسوم نفسها. ولا يجوز لكاتب العدل منح خصم أو فرض زيادة. وهذا يحقق الشفافية، لكنه يعني أيضًا أن فرص التوفير في هذا الموضع محدودة للغاية.
مهم للتوضيح: تكاليف الكاتب العدل ليست سوى جزء من التكاليف الإضافية للشراء. وعادةً ما يكون الجزء الأكبر هو ضريبة نقل ملكية العقار (بحسب الولاية الاتحادية من 3,5 إلى 6,5 بالمائة من سعر الشراء)، ويضاف إليها تكاليف السجل العقاري و– في حال التكليف به – عمولة الوسيط العقاري.
كيف تُحتسب رسوم الكاتب العدل وفقًا لقانون GNotKG؟
أساس كل عملية احتساب هو ما يسمى بقيمة المعاملة. وعند شراء العقار، تعادل هذه القيمة عادةً سعر الشراء الموثق. ومن هذه القيمة ينتج، عبر جدول الرسوم B الوارد في قانون GNotKG، رسم بسيط (أي «رسم 1,0»). وجميع البنود الأخرى هي مضاعفات أو أجزاء من هذا الرسم البسيط (المادة § 34 من قانون GNotKG).
توضح نظرة إلى جدول الرسوم كيفية ارتفاع الرسم البسيط مع سعر الشراء (الملحق 2 من قانون GNotKG):
- قيمة المعاملة 200.000 يورو: الرسم البسيط 435 يورو
- قيمة المعاملة 300.000 يورو: الرسم البسيط نحو 610 يورو
- قيمة المعاملة 400.000 يورو: الرسم البسيط 785 يورو
- قيمة المعاملة 500.000 يورو: الرسم البسيط 935 يورو
الالجدول مبني بشكل تنازلي: فعند شراء عقار أغلى، ترتفع الرسوم باليورو، لكنها تصبح أرخص كنسبة مئوية من سعر الشراء. فمن يشتري بمبلغ 800.000 يورو يدفع، كنسبة من السعر، تكاليف كاتب العدل أقل من شخص يبلغ سعر شرائه 200.000 يورو. ومنذ آخر تعديل بموجب قانون تعديل تكاليف الإجراءات في 1 يونيو 2025، أصبح هذا الجدول لشراء العقارات أعلى بشكل طفيف فقط مقارنة بالسابق.
بنود التكاليف الفردية عند شراء منزل
إن «تكاليف كاتب العدل» ليست بندًا واحدًا، بل تتكون من عدة رسوم. وأهم البنود عند شراء منزل هي (جدول التكاليف، الملحق 1 من قانون تكاليف كاتب العدل والمحاكم GNotKG):
- توثيق عقد الشراء (رسم 2,0): هذا هو جوهر تكاليف كاتب العدل. وبالنسبة إلى إعداد عقد الشراء وتوثيقه، تُستحق الرسوم المزدوجة، أي ضعف الرسم الأساسي الوارد في الجدول.
- رسم التنفيذ (رسم 0,5): يغطي الأنشطة التي ينفذ بها كاتب العدل العقد، مثل الحصول على الموافقات، أو تصاريح الشطب، أو التنازلات عن حق الشفعة. ويُستحق عادةً مرة واحدة فقط.
- رسم المتابعة أو الأمانة (رسم 0,5): ينشأ عندما يشرف كاتب العدل على إتمام المعاملة، أي مثلًا عندما ينظم دفع سعر الشراء ويؤمّن نقل الملكية في السجل العقاري. وتحمي هذه المتابعة الائتمانية كلا الطرفين.
- إنشاء الرهن العقاري (غالبًا رسم 1,0): إذا جرى تمويل الشراء عن طريق بنك، فيجب أيضًا توثيق الرهن العقاري. ويُحتسب ذلك على أساس قيمة القرض، وليس سعر الشراء.
- المصروفات وضريبة القيمة المضافة: تضاف تكاليف البريد والكتابة (عادةً بضعة يوروهات فقط)، فضلًا عن ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19 بالمائة على رسوم كاتب العدل.
ويجب النظر بشكل منفصل إلى تكاليف السجل العقاري. فهذه لا يحسبها كاتب العدل، بل مكتب السجل العقاري (المحكمة)، مثلًا مقابل نقل الملكية وتسجيل الرهن العقاري. ولا تُفرض ضريبة قيمة مضافة على تكاليف المحكمة. لكن غالبًا ما يُشار إلى تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري معًا عند جمعها.
مثال حسابي: تكاليف كاتب العدل عند سعر شراء قدره 400.000 يورو
يوضح مثال لمنزل بسعر شراء قدره 400.000 يورو كيفية جمع البنود عمليًا. ويبلغ الرسم الأساسي من الجدول هنا 785 يورو. وينتج عن ذلك بالنسبة إلى توثيق عقد الشراء وحده:
- توثيق عقد الشراء (2,0): 1.570,00 يورو
- رسم التنفيذ (0,5): 392,50 يورو
- رسوم الرعاية/الأمانة (0,5): 392,50 يورو
- المجموع الفرعي الصافي: 2.355,00 يورو
- بالإضافة إلى المصروفات وضريبة القيمة المضافة بنسبة 19 بالمئة: نحو 2.800 يورو
وبذلك تبلغ التكاليف الخالصة لتوثيق عقد الشراء نحو 0,7 بالمئة من سعر الشراء. وإذا موّلتم الشراء عن طريق بنك، تُضاف معاملة إنشاء الرهن العقاري (في المثال رسم 1,0 يبلغ نحو 785 يورو بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة). وإذا أُخذت كذلك تكاليف السجل العقاري الخاصة بنقل الملكية وتسجيل الرهن العقاري في الحسبان، فسيصل إجمالي المبلغ إلى نحو 5.000 إلى 5.500 يورو – أي نحو 1,3 إلى 1,5 بالمئة من سعر الشراء.
قاعدة تقريبية: ينبغي أن تضعوا في الحسبان نحو 1,5 إلى 2,0 بالمئة من سعر الشراء للموثق والسجل العقاري معًا. ومن لا يستخدم التمويل يدفع مبلغًا أقل، لأن الرهن العقاري لا يكون مطلوبًا.
من يدفع تكاليف الموثق – المشتري أم البائع؟
عمليًا، يتحمل المشتري تكاليف الموثق في جميع الحالات تقريبًا. ورغم أن ذلك ليس إلزامًا قانونيًا حتميًا – إذ إن كلا طرفي العقد مسؤولان قانونيًا تجاه الموثق – فإنه المعيار المتبع على مستوى ألمانيا، ويُثبت بهذه الصيغة في عقد الشراء. وبذلك يدفع المشتري تكاليف توثيق عقد الشراء، ورسم التنفيذ والرعاية، وإنشاء الرهن العقاري، بالإضافة إلى تكاليف السجل العقاري المرتبطة بذلك.
أما البائع فيدفع عادةً التكاليف التي تصب في مصلحته: وعلى رأسها شطب الرهون العقارية التي لا تزال مسجلة والناشئة عن تمويله الخاص (تحرير العقار من الأعباء). ولذلك، فمن يبيع العقار خاليًا من الأعباء لا تكون له عادةً أي علاقة بتكاليف الموثق.
هل يمكن خفض تكاليف الموثق؟
بما أن الرسوم محددة قانونًا، فلا توجد وسيلة حقيقية لخفض السعر – لكن توجد بعض الخيارات:
- تحديد سعر الشراء بدقة: تعتمد قيمة المعاملة على سعر الشراء الموثق. ويمكن إدراج المنقولات (مثل مطبخ مدمج أو الأثاث) بشكل منفصل في العقد، ولا تُحتسب ضمن سعر شراء العقار – وقد يوفر ذلك التكاليف الإضافية.
- تكليف الموثق بالخدمات الضرورية فقط: تؤدي عمليات التوثيق الإضافية (مثل التوكيلات) إلى رسوم أخرى. احرصوا مسبقًا على توضيح ما هو مطلوب فعلًا.
- المطالبة بها ضريبيًا: إذا قمتم بتأجير العقار، تُعد تكاليف الموثق الخاصة بعقد الشراء من التكاليف الإضافية للاقتناء، وتُراعى من خلال الاستهلاك. أما تكاليف الموثق الخاصة بالرهن العقاري فتُعد حينها تكاليف تمويل قابلة للخصم فورًا. أما في حالة السكن المملوك المستخدم ذاتيًا، فلا يمكن خصمها.
أما النماذج التيننصح صراحة بعدم توثيق سعر الشراء بشكل مصطنع منخفض لخفض التكاليف الإضافية: فهذا غير جائز وقد يُعتبر تهربًا ضريبيًا.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف الكاتب بالعدل عند شراء منزل
ما مقدار تكاليف الكاتب بالعدل عند شراء منزل تقريبًا؟
احسبوا نحو 1,0 إلى 1,5 بالمئة من سعر الشراء للكاتب بالعدل. ومع تكاليف السجل العقاري تبلغ النسبة نحو 1,5 إلى 2,0 بالمئة. وبسعر شراء قدره 400.000 يورو، يعادل ذلك تقريبًا 5.000 إلى 6.000 يورو.
هل أتعاب الكاتب بالعدل قابلة للتفاوض؟
لا. الأتعاب محددة على مستوى ألمانيا في قانون تكاليف المحاكم والموثقين (GNotKG). ويجب على كل كاتب بالعدل احتساب المعدلات نفسها؛ أما الخصومات أو الزيادات فهي غير جائزة. لذلك لا جدوى من مقارنة الأسعار بين الكتّاب بالعدل.
هل يدفع المشتري أم البائع أتعاب الكاتب بالعدل؟
عمليًا، يدفع المشتري تكاليف الكاتب بالعدل. وعادةً ما يتحمل البائع فقط تكاليف شطب رهون الأراضي الخاصة به، ما دامت مسجلة.
متى تستحق تكاليف الكاتب بالعدل؟
يصدر الكاتب بالعدل فاتورته بعد التوثيق. وتستحق فور استلامها، ويجب دفعها بغض النظر عما إذا كان سعر الشراء قد دُفع بالفعل. لذلك أدرجوا تكاليف الكاتب بالعدل ضمن رأس المال الذاتي – فالبنوك لا تموّل عادةً التكاليف الإضافية للشراء.
هل تُفرض تكاليف الكاتب بالعدل أيضًا من دون تمويل؟
نعم. توثيق عقد الشراء ضروري دائمًا ويترتب عليه دفع أتعاب. أما من دون قرض مصرفي، فلا يلزم تسجيل رهن أرض، ولذلك تكون التكاليف أقل بشكل ملحوظ.
الخلاصة: ما الذي يتعين توقعه لدى الكاتب بالعدل
تُعد تكاليف الكاتب بالعدل جزءًا لا يمكن تجنبه، لكنه قابل للحساب جيدًا، من التكاليف الإضافية للشراء. وتُحتسب بشفافية من سعر الشراء: إذ تتمثل النواة في رسم 2,0 لتوثيق عقد الشراء، ويُضاف إليه التنفيذ والمتابعة – وعند وجود تمويل – تسجيل رهن الأرض. وينبغي تخصيص نحو 1,0 إلى 1,5 بالمئة من سعر الشراء للكاتب بالعدل وحده، ومع مكتب السجل العقاري نحو 1,5 إلى 2,0 بالمئة. وبما أن الأتعاب محددة قانونًا ويتحملها المشتري، فالأهم هو: احسبوا هذا المبلغ منذ البداية ضمن رأس المال الذاتي، حتى ينجح التمويل في النهاية بصورة سليمة.