Notarkosten beim Hauskauf: Womit muss man rechnen?

Beim Kauf einer Immobilie führt an den Notarkosten kein Weg vorbei, denn der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Als Faustregel sollten Käufer rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notar einplanen – zusammen mit dem Grundbuchamt eher 1,5 bis 2,0 Prozent. Wir erklären Ihnen, wie sich diese Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen, aus welchen Einzelposten sie bestehen und wer sie am Ende bezahlt.

Was sind Notarkosten – und warum sind sie gesetzlich festgelegt?

Notarkosten sind die Gebühren, die der Notar für die Beurkundung und Abwicklung Ihres Immobilienkaufs berechnet. Der Gang zum Notar ist beim Grundstücks- und Hauskauf keine freiwillige Zusatzleistung, sondern gesetzlich vorgeschrieben: Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam.

Anders als etwa bei einem Handwerker können Sie über die Höhe der Notargebühren nicht verhandeln. Sie sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Egal, ob Sie in München, Leipzig oder Kiel kaufen und welchen Notar Sie beauftragen – bei gleichem Kaufpreis fallen dieselben Gebühren an. Der Notar darf weder einen Rabatt gewähren noch einen Aufschlag verlangen. Das schafft Transparenz, bedeutet aber auch: Sparen lässt sich an dieser Stelle kaum.

Wichtig zur Einordnung: Die Notarkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Der größte Brocken ist meist die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises), hinzu kommen die Grundbuchkosten und – falls beauftragt – die Maklerprovision.

Wie berechnen sich die Notargebühren nach dem GNotKG?

Grundlage jeder Berechnung ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser in aller Regel dem beurkundeten Kaufpreis. Aus diesem Wert ergibt sich über die Gebührentabelle B des GNotKG eine einfache Gebühr (eine „1,0-Gebühr"). Alle weiteren Positionen sind Vielfache oder Bruchteile dieser einfachen Gebühr (§ 34 GNotKG).

Ein Blick in die Gebührentabelle zeigt, wie die einfache Gebühr mit dem Kaufpreis steigt (Anlage 2 GNotKG):

• Geschäftswert 200.000 Euro: einfache Gebühr 435 Euro
• Geschäftswert 300.000 Euro: einfache Gebühr rund 610 Euro
• Geschäftswert 400.000 Euro: einfache Gebühr 785 Euro
• Geschäftswert 500.000 Euro: einfache Gebühr 935 Euro

Die Tabelle ist degressiv aufgebaut: Bei einem teureren Objekt steigen die Gebühren zwar in Euro, prozentual zum Kaufpreis werden sie aber günstiger. Wer für 800.000 Euro kauft, zahlt anteilig also weniger Notarkosten als jemand mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro. Seit der letzten Anpassung durch das Kostenrechtsänderungsgesetz zum 1. Juni 2025 fällt diese Tabelle für Immobilienkäufe nur geringfügig höher aus als zuvor.

Die einzelnen Kostenpositionen beim Hauskauf

Die „Notarkosten" sind kein einzelner Posten, sondern setzen sich aus mehreren Gebühren zusammen. Die wichtigsten Positionen beim Hauskauf sind (Kostenverzeichnis, Anlage 1 GNotKG):

• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-Gebühr): Das ist der Kern der Notarkosten. Für den Entwurf und die Beurkundung des Kaufvertrags fällt die doppelte Gebühr an, also das Zweifache der einfachen Gebühr aus der Tabelle.
• Vollzugsgebühr (0,5-Gebühr): Sie deckt die Tätigkeiten ab, mit denen der Notar den Vertrag „vollzieht" – etwa das Einholen von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen oder Vorkaufsrechtsverzichten. Sie fällt in der Regel nur einmal an.
• Betreuungs- bzw. Treuhandgebühr (0,5-Gebühr): Sie entsteht, wenn der Notar die Abwicklung überwacht, also zum Beispiel die Kaufpreiszahlung steuert und die Umschreibung im Grundbuch absichert. Diese treuhänderische Betreuung schützt beide Seiten.
• Grundschuldbestellung (meist 1,0-Gebühr): Wird der Kauf über eine Bank finanziert, muss zusätzlich die Grundschuld beurkundet werden. Grundlage ist die Höhe des Darlehens, nicht der Kaufpreis.
• Auslagen und Umsatzsteuer: Hinzu kommen Post- und Schreibauslagen (meist nur wenige Euro) sowie 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notargebühren.

Getrennt davon zu betrachten sind die Grundbuchkosten. Diese berechnet nicht der Notar, sondern das Grundbuchamt (Gericht) – etwa für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld. Auf Gerichtskosten fällt keine Umsatzsteuer an. In der Summe werden Notar- und Grundbuchkosten aber häufig gemeinsam genannt.

Rechenbeispiel: Notarkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis

Wie sich die Positionen konkret addieren, zeigt ein Beispiel für ein Haus zum Kaufpreis von 400.000 Euro. Die einfache Gebühr aus der Tabelle beträgt hier 785 Euro. Daraus ergibt sich für die reine Kaufvertragsbeurkundung:

• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0): 1.570,00 Euro
• Vollzugsgebühr (0,5): 392,50 Euro
• Betreuungs-/Treuhandgebühr (0,5): 392,50 Euro
• Zwischensumme netto: 2.355,00 Euro
• zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer: rund 2.800 Euro

Damit liegen die reinen Kosten für die Kaufvertragsbeurkundung bei etwa 0,7 Prozent des Kaufpreises. Finanzieren Sie den Kauf über eine Bank, kommt die Grundschuldbestellung hinzu (im Beispiel eine 1,0-Gebühr von rund 785 Euro zuzüglich Umsatzsteuer). Rechnet man außerdem die Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung ein, landen Sie insgesamt bei rund 5.000 bis 5.500 Euro – also etwa 1,3 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Faustregel: Für Notar und Grundbuch zusammen sollten Sie rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen. Wer nicht finanziert, kommt günstiger weg, weil die Grundschuld entfällt.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Notarkosten. Das ist zwar keine zwingende gesetzliche Vorgabe – rechtlich haften beide Vertragsparteien gegenüber dem Notar –, aber es ist der bundesweite Standard und wird so im Kaufvertrag festgehalten. Der Käufer bezahlt damit die Beurkundung des Kaufvertrags, die Vollzugs- und Betreuungsgebühr, die Grundschuldbestellung sowie die zugehörigen Grundbuchkosten.

Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Kosten, die in seinem Interesse liegen: vor allem die Löschung noch eingetragener Grundschulden aus seiner eigenen Finanzierung (Lastenfreistellung). Wer also lastenfrei verkauft, hat mit den Notarkosten meist gar nichts zu tun.

Lassen sich die Notarkosten senken?

Weil die Gebühren gesetzlich fixiert sind, gibt es keinen echten Preishebel – aber ein paar Stellschrauben:

• Kaufpreis sauber festlegen: Der Geschäftswert richtet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis. Beweglicheres Inventar (etwa eine Einbauküche oder Möbel) kann im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und zählt nicht zum Immobilien-Kaufpreis – das kann Nebenkosten sparen.
• Nur nötige Leistungen beauftragen: Zusätzliche Beurkundungen (etwa Vollmachten) verursachen weitere Gebühren. Klären Sie vorab, was wirklich gebraucht wird.
• Steuerlich geltend machen: Vermieten Sie die Immobilie, zählen die Notarkosten für den Kaufvertrag zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt. Die Notarkosten für die Grundschuld gelten dann als sofort abziehbare Finanzierungskosten. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist ein Abzug hingegen nicht möglich.

Von Modellen, die den Kaufpreis künstlich niedrig beurkunden lassen, um Nebenkosten zu drücken, raten wir ausdrücklich ab: Das ist unzulässig und kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.

FAQ zu den Notarkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf ungefähr?

Rechnen Sie mit rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notar. Zusammen mit den Grundbuchkosten sind es etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das grob 5.000 bis 6.000 Euro.

Sind die Notargebühren verhandelbar?

Nein. Die Gebühren sind bundesweit im GNotKG festgelegt. Jeder Notar muss dieselben Sätze berechnen; Rabatte oder Aufschläge sind unzulässig. Ein Preisvergleich zwischen Notaren lohnt sich deshalb nicht.

Zahlt der Käufer oder der Verkäufer den Notar?

In der Praxis zahlt der Käufer die Notarkosten. Der Verkäufer übernimmt üblicherweise nur die Kosten für die Löschung eigener, noch eingetragener Grundschulden.

Wann werden die Notarkosten fällig?

Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung. Sie ist mit Zugang sofort fällig und unabhängig davon zu zahlen, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Planen Sie die Notarkosten daher als Eigenkapital ein – Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit.

Fallen auch ohne Finanzierung Notarkosten an?

Ja. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist immer nötig und verursacht Gebühren. Ohne Bankdarlehen entfällt allerdings die Grundschuldbestellung, sodass die Kosten spürbar niedriger ausfallen.

Fazit: Womit Sie beim Notar rechnen müssen

Die Notarkosten sind ein unvermeidbarer, aber gut kalkulierbarer Teil der Kaufnebenkosten. Sie berechnen sich transparent aus dem Kaufpreis: Kern ist die 2,0-Gebühr für die Kaufvertragsbeurkundung, ergänzt um Vollzug, Betreuung und – bei Finanzierung – die Grundschuldbestellung. Für den Notar allein sollten Sie rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen, zusammen mit dem Grundbuchamt eher 1,5 bis 2,0 Prozent. Da die Gebühren gesetzlich fixiert und vom Käufer zu tragen sind, gilt vor allem eines: Kalkulieren Sie diesen Betrag von Anfang an als Eigenkapital ein, damit die Finanzierung am Ende sauber aufgeht.