Під час купівлі нерухомості витрат на нотаріуса не уникнути, адже в Німеччині договір купівлі-продажу обов’язково має бути нотаріально посвідчений. Як орієнтир покупцям слід закласти приблизно 1,0–1,5 відсотка від ціни купівлі на нотаріуса — разом із земельною реєстраційною службою це радше 1,5–2,0 відсотка. Ми пояснимо, як ці збори розраховуються відповідно до Закону про судові та нотаріальні витрати (GNotKG), з яких окремих позицій вони складаються та хто зрештою їх сплачує.
Що таке витрати на нотаріуса — і чому вони встановлені законом?
Витрати на нотаріуса — це збори, які нотаріус нараховує за посвідчення та оформлення вашої купівлі нерухомості. Звернення до нотаріуса під час купівлі земельної ділянки та будинку не є добровільною додатковою послугою, а передбачене законом: без нотаріального посвідчення договір купівлі-продажу є недійсним.
На відміну, наприклад, від послуг майстра, ви не можете домовлятися про розмір нотаріальних зборів. Вони однаково регулюються по всій Німеччині Законом про судові та нотаріальні витрати. Незалежно від того, купуєте ви в Мюнхені, Лейпцигу чи Кілі та якого нотаріуса доручаєте залучити, за однакової ціни купівлі стягуються однакові збори. Нотаріус не має права ні надавати знижку, ні вимагати надбавку. Це забезпечує прозорість, але водночас означає: заощадити тут майже неможливо.
Важливо для розуміння: витрати на нотаріуса є лише частиною супутніх витрат під час купівлі. Найбільшою статтею зазвичай є податок на придбання нерухомості (залежно від федеральної землі — від 3,5 до 6,5 відсотка від ціни купівлі), до нього додаються витрати на земельний реєстр і — якщо залучено — комісія маклера.
Як розраховуються нотаріальні збори відповідно до GNotKG?
Основою кожного розрахунку є так звана вартість правочину. Під час купівлі нерухомості вона зазвичай відповідає посвідченій ціні купівлі. На підставі цієї вартості за таблицею зборів B GNotKG визначається простий збір (збір «1,0»). Усі інші позиції є кратними або частками цього простого збору (§ 34 GNotKG).
Погляд на таблицю зборів показує, як простий збір зростає разом із ціною купівлі (Додаток 2 GNotKG):
- Вартість правочину 200.000 євро: простий збір 435 євро
- Вартість правочину 300.000 євро: простий збір приблизно 610 євро
- Вартість правочину 400.000 євро: простий збір 785 євро
- Вартість правочину 500.000 євро: простий збір 935 євро
Збір Таблиця побудована дегресивно: хоча для дорожчого об’єкта збори в євро зростають, у відсотковому співвідношенні до ціни купівлі вони стають вигіднішими. Той, хто купує за 800 000 євро, відповідно сплачує пропорційно менші нотаріальні витрати, ніж той, чия ціна купівлі становить 200 000 євро. Після останнього коригування відповідно до Закону про зміну законодавства щодо витрат з 1 червня 2025 року ця таблиця для купівлі нерухомості лише незначно вища, ніж раніше.
Окремі статті витрат під час купівлі будинку
«Нотаріальні витрати» — це не одна окрема стаття, а сукупність кількох зборів. Найважливіші статті витрат під час купівлі будинку (перелік витрат, додаток 1 GNotKG):
- Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (збір 2,0): Це основна частина нотаріальних витрат. За складання проєкту та нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу стягується подвійний збір, тобто подвійний розмір простого збору з таблиці.
- Збір за виконання (збір 0,5): Він охоплює дії, за допомогою яких нотаріус «виконує» договір — наприклад, отримання дозволів, згод на погашення записів або відмов від переважного права купівлі. Як правило, він стягується лише один раз.
- Збір за супровід або довірче управління (збір 0,5): Він виникає, коли нотаріус контролює виконання, тобто, наприклад, координує сплату ціни купівлі та забезпечує переоформлення в поземельній книзі. Такий довірчий супровід захищає обидві сторони.
- Встановлення земельної застави (зазвичай збір 1,0): Якщо купівля фінансується банком, додатково необхідно нотаріально посвідчити земельну заставу. Основою є розмір позики, а не ціна купівлі.
- Витрати та податок з обороту: Додаються поштові та канцелярські витрати (зазвичай лише кілька євро), а також 19 відсотків податку з обороту на нотаріальні збори.
Окремо слід розглядати витрати на поземельну книгу. Їх нараховує не нотаріус, а відділ поземельної книги (суд) — наприклад, за переоформлення права власності та внесення земельної застави. На судові витрати податок з обороту не нараховується. Однак у сукупності нотаріальні витрати та витрати на поземельну книгу часто називають разом.
Приклад розрахунку: нотаріальні витрати за ціни купівлі 400 000 євро
Як конкретно складаються окремі статті, показує приклад будинку з ціною купівлі 400 000 євро. Простий збір за таблицею тут становить 785 євро. З цього для самого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу випливає:
- Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (2,0): 1 570,00 євро
- Збір за виконання (0,5): 392,50 євро
- Плата за супровід/довірче управління (0,5): 392,50 євро
- Проміжна сума нетто: 2.355,00 євро
- плюс витрати та 19 відсотків ПДВ: приблизно 2.800 євро
Таким чином, чисті витрати на нотаріальне посвідчення договору купівлі становлять приблизно 0,7 відсотка від ціни купівлі. Якщо ви фінансуєте купівлю через банк, додається оформлення поземельної заборгованості (у прикладі плата 1,0 у розмірі приблизно 785 євро плюс ПДВ). Якщо також врахувати витрати на внесення змін щодо власника та реєстрацію поземельної заборгованості в поземельній книзі, загальна сума становитиме приблизно 5.000–5.500 євро — тобто близько 1,3–1,5 відсотка від ціни купівлі.
Практичне правило: на нотаріуса та поземельну книгу разом слід закласти приблизно 1,5–2,0 відсотка від ціни купівлі. Той, хто не користується фінансуванням, заплатить менше, оскільки поземельна заборгованість не потрібна.
Хто сплачує нотаріальні витрати — покупець чи продавець?
На практиці майже завжди покупець бере на себе нотаріальні витрати. Це не є обов’язковою законодавчою вимогою — юридично перед нотаріусом відповідають обидві сторони договору, — але це загальнонаціональний стандарт, який фіксується в договорі купівлі. Таким чином, покупець сплачує нотаріальне посвідчення договору купівлі, плату за виконання та супровід, оформлення поземельної заборгованості, а також відповідні витрати на поземельну книгу.
Продавець, як правило, сплачує лише витрати, що відповідають його інтересам: насамперед витрати на видалення вже зареєстрованих поземельних заборгованостей за його власним фінансуванням (звільнення від обтяжень). Отже, той, хто продає майно без обтяжень, зазвичай взагалі не має справи з нотаріальними витратами.
Чи можна зменшити нотаріальні витрати?
Оскільки збори встановлені законом, реального важеля для зниження ціни немає — але є кілька можливостей:
- Правильно визначити ціну купівлі: Вартість правочину визначається на підставі посвідченої ціни купівлі. Рухоме майно (наприклад, вбудована кухня або меблі) може бути окремо зазначене в договорі й не враховується до ціни нерухомості — це може заощадити супутні витрати.
- Замовляти лише необхідні послуги: Додаткові нотаріальні посвідчення (наприклад, довіреності) спричиняють додаткові збори. Заздалегідь з’ясуйте, що дійсно потрібно.
- Врахувати для цілей оподаткування: Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, нотаріальні витрати на договір купівлі належать до супутніх витрат на придбання та враховуються через амортизацію. Нотаріальні витрати на поземельну заборгованість у такому разі вважаються витратами на фінансування, що підлягають негайному вирахуванню. Для житла, яке використовується власником, таке відрахування, навпаки, неможливе.
Не користуйтеся моделями, якіМи наполегливо не радимо штучно занижувати ціну купівлі в нотаріальному договорі, щоб зменшити додаткові витрати: це неприпустимо й може розцінюватися як ухилення від сплати податків.
FAQ про нотаріальні витрати під час купівлі будинку
Приблизно скільки становлять нотаріальні витрати під час купівлі будинку?
Розраховуйте приблизно на 1,0–1,5 відсотка від ціни купівлі за послуги нотаріуса. Разом із витратами на земельну книгу це становить близько 1,5–2,0 відсотка. За ціни купівлі 400 000 євро це орієнтовно відповідає 5 000–6 000 євро.
Чи можна домовлятися про розмір нотаріальних зборів?
Ні. Збори по всій Німеччині встановлені Законом про судові та нотаріальні витрати (GNotKG). Кожен нотаріус має застосовувати однакові ставки; знижки або надбавки неприпустимі. Тому порівнювати ціни між нотаріусами немає сенсу.
Хто оплачує нотаріуса — покупець чи продавець?
На практиці нотаріальні витрати оплачує покупець. Продавець зазвичай бере на себе лише витрати на зняття власних, ще зареєстрованих земельних обтяжень.
Коли сплачуються нотаріальні витрати?
Нотаріус виставляє рахунок після посвідчення договору. Він підлягає негайній оплаті після отримання, незалежно від того, чи вже сплачено ціну купівлі. Тому плануйте нотаріальні витрати як власний капітал — банки зазвичай не фінансують додаткові витрати на купівлю.
Чи виникають нотаріальні витрати без фінансування?
Так. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу потрібне завжди й передбачає сплату зборів. Однак без банківського кредиту не потрібне оформлення земельного обтяження, тому витрати будуть помітно нижчими.
Висновок: на що потрібно розраховувати у нотаріуса
Нотаріальні витрати є неминучою, але добре прогнозованою частиною додаткових витрат на купівлю. Вони прозоро розраховуються на основі ціни купівлі: основою є збір у розмірі 2,0 за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, до якого додаються витрати на виконання договору, супровід і — у разі фінансування — оформлення земельного обтяження. Лише на нотаріуса слід закладати приблизно 1,0–1,5 відсотка від ціни купівлі, а разом із земельною книгою — радше 1,5–2,0 відсотка. Оскільки збори встановлені законом і сплачуються покупцем, головне правило таке: від самого початку врахуйте цю суму як власний капітал, щоб фінансування зрештою було розраховане коректно.