Bij de aankoop van een onroerend goed ontkomt u niet aan notariskosten, want de koopovereenkomst moet in Duitsland verplicht notarieel worden verleden. Als vuistregel moeten kopers ongeveer 1,0 tot 1,5 procent van de koopprijs voor de notaris begroten – samen met het kadaster eerder 1,5 tot 2,0 procent. Wij leggen uit hoe deze kosten volgens de Wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) worden berekend, uit welke afzonderlijke posten ze bestaan en wie ze uiteindelijk betaalt.
Wat zijn notariskosten – en waarom zijn ze wettelijk vastgesteld?
Notariskosten zijn de kosten die de notaris in rekening brengt voor het verlijden en afwikkelen van uw aankoop van onroerend goed. De gang naar de notaris is bij de aankoop van een perceel en huis geen vrijwillige extra dienst, maar wettelijk voorgeschreven: zonder notariële akte is de koopovereenkomst ongeldig.
Anders dan bijvoorbeeld bij een vakman kunt u niet onderhandelen over de hoogte van de notariskosten. Ze zijn in heel Duitsland uniform geregeld in de Wet inzake gerechts- en notariskosten. Of u nu in München, Leipzig of Kiel koopt en welke notaris u ook inschakelt – bij dezelfde koopprijs zijn de kosten hetzelfde. De notaris mag noch korting geven, noch een toeslag vragen. Dat zorgt voor transparantie, maar betekent ook: op dit punt valt nauwelijks te besparen.
Belangrijk ter duiding: de notariskosten zijn slechts een deel van de bijkomende aankoopkosten. De grootste kostenpost is meestal de overdrachtsbelasting (afhankelijk van de deelstaat 3,5 tot 6,5 procent van de koopprijs), daarnaast komen de kadasterkosten en – indien ingeschakeld – de makelaarscourtage.
Hoe worden de notariskosten volgens het GNotKG berekend?
De basis van elke berekening is de zogenaamde transactiewaarde. Bij de aankoop van onroerend goed komt deze doorgaans overeen met de notarieel vastgelegde koopprijs. Uit deze waarde volgt via de kostentabel B van het GNotKG een eenvoudige vergoeding (een „1,0-vergoeding"). Alle overige posten zijn veelvouden of fracties van deze eenvoudige vergoeding (§ 34 GNotKG).
Een blik op de kostentabel laat zien hoe de eenvoudige vergoeding stijgt met de koopprijs (bijlage 2 GNotKG):
- Transactiewaarde 200.000 euro: eenvoudige vergoeding 435 euro
- Transactiewaarde 300.000 euro: eenvoudige vergoeding circa 610 euro
- Transactiewaarde 400.000 euro: eenvoudige vergoeding 785 euro
- Transactiewaarde 500.000 euro: eenvoudige vergoeding 935 euro
De De tabel is degressief opgebouwd: Bij een duurder object stijgen de kosten weliswaar in euro's, maar procentueel ten opzichte van de koopprijs worden ze voordeliger. Wie voor 800.000 euro koopt, betaalt naar verhouding dus minder notariskosten dan iemand met een koopprijs van 200.000 euro. Sinds de laatste aanpassing door de wet tot wijziging van het kostenrecht per 1 juni 2025 valt deze tabel voor aankopen van onroerend goed slechts gering hoger uit dan voorheen.
De afzonderlijke kostenposten bij de aankoop van een huis
De „notariskosten" vormen geen afzonderlijke post, maar bestaan uit meerdere kosten. De belangrijkste posten bij de aankoop van een huis zijn (Kostenverzeichnis, Anlage 1 GNotKG):
- Vastlegging van de koopovereenkomst (2,0-vergoeding): Dit vormt de kern van de notariskosten. Voor het opstellen en vastleggen van de koopovereenkomst is de dubbele vergoeding verschuldigd, dus tweemaal de enkelvoudige vergoeding uit de tabel.
- Uitvoeringsvergoeding (0,5-vergoeding): Deze dekt de werkzaamheden waarmee de notaris de overeenkomst „uitvoert" – bijvoorbeeld het opvragen van goedkeuringen, toestemmingen voor doorhaling of afstandsverklaringen van voorkeursrechten. Deze vergoeding wordt doorgaans slechts eenmaal berekend.
- Begeleidings- of derdengeldenvergoeding (0,5-vergoeding): Deze ontstaat wanneer de notaris toezicht houdt op de afwikkeling, dus bijvoorbeeld de betaling van de koopprijs coördineert en de overschrijving in het kadaster waarborgt. Deze fiduciaire begeleiding beschermt beide partijen.
- Vestiging van de grondschuld (meestal 1,0-vergoeding): Als de aankoop via een bank wordt gefinancierd, moet daarnaast de grondschuld worden vastgelegd. De grondslag is de hoogte van de lening, niet de koopprijs.
- Onkosten en omzetbelasting: Daar komen portokosten en schrijfkosten bij (meestal slechts enkele euro's), evenals 19 procent omzetbelasting over de notariskosten.
Hiervan moeten de kadasterkosten afzonderlijk worden beschouwd. Deze worden niet door de notaris berekend, maar door het kadaster (de rechtbank) – bijvoorbeeld voor de overschrijving van de eigendom en de inschrijving van de grondschuld. Over gerechtskosten wordt geen omzetbelasting geheven. In totaal worden notariskosten en kadasterkosten echter vaak samen genoemd.
Rekenvoorbeeld: notariskosten bij een koopprijs van 400.000 euro
Hoe de posten concreet worden opgeteld, laat een voorbeeld zien van een huis met een koopprijs van 400.000 euro. De enkelvoudige vergoeding uit de tabel bedraagt hier 785 euro. Daaruit volgt voor de loutere vastlegging van de koopovereenkomst:
- Vastlegging van de koopovereenkomst (2,0): 1.570,00 euro
- Uitvoeringsvergoeding (0,5): 392,50 euro
- Begeleidings-/trustvergoeding (0,5): 392,50 euro
- Subtotaal netto: 2.355,00 euro
- plus onkosten en 19 procent btw: ongeveer 2.800 euro
Daarmee bedragen de zuivere kosten voor het notarieel verlijden van de koopovereenkomst ongeveer 0,7 procent van de koopprijs. Financier je de aankoop via een bank, dan komt de vestiging van de grondschuld erbij (in het voorbeeld een vergoeding van 1,0 van ongeveer 785 euro plus btw). Tel je bovendien de kadasterkosten voor de overschrijving van de eigendom en de inschrijving van de grondschuld mee, dan kom je in totaal uit op ongeveer 5.000 tot 5.500 euro – dus ongeveer 1,3 tot 1,5 procent van de koopprijs.
Vuistregel: Voor notaris en kadaster samen moet je ongeveer 1,5 tot 2,0 procent van de koopprijs inplannen. Wie niet financiert, is goedkoper uit omdat de grondschuld vervalt.
Wie betaalt de notariskosten – koper of verkoper?
In de praktijk draagt bijna altijd de koper de notariskosten. Dat is weliswaar geen dwingende wettelijke bepaling – juridisch zijn beide contractpartijen tegenover de notaris aansprakelijk –, maar het is de landelijke standaard en wordt zo in de koopovereenkomst vastgelegd. De koper betaalt daarmee het notarieel verlijden van de koopovereenkomst, de uitvoerings- en begeleidingsvergoeding, de vestiging van de grondschuld en de bijbehorende kadasterkosten.
De verkoper betaalt doorgaans alleen de kosten die in zijn belang zijn: vooral de doorhaling van nog ingeschreven grondschulden uit zijn eigen financiering (lastenvrijmaking). Wie dus vrij van lasten verkoopt, heeft meestal helemaal niets met de notariskosten te maken.
Kunnen de notariskosten worden verlaagd?
Omdat de vergoedingen wettelijk zijn vastgelegd, is er geen echte mogelijkheid om op de prijs te besparen – maar er zijn wel enkele knoppen waaraan je kunt draaien:
- Koopprijs zorgvuldig vastleggen: De transactiewaarde wordt bepaald door de notarieel vastgelegde koopprijs. Roerende inventaris (zoals een inbouwkeuken of meubels) kan in de overeenkomst afzonderlijk worden vermeld en telt niet mee voor de koopprijs van het vastgoed – daarmee kunnen bijkomende kosten worden bespaard.
- Alleen noodzakelijke diensten opdracht geven: Aanvullende notariële akten (zoals volmachten) veroorzaken extra kosten. Bespreek vooraf wat echt nodig is.
- Fiscaal aftrekken: Verhuur je de woning, dan behoren de notariskosten voor de koopovereenkomst tot de bijkomende aanschafkosten en worden ze via de afschrijving verwerkt. De notariskosten voor de grondschuld gelden dan als direct aftrekbare financieringskosten. Bij zelf gebruikte eigen woningen is aftrek daarentegen niet mogelijk.
Van modellen die de We raden uitdrukkelijk af om de koopprijs kunstmatig laag te laten vastleggen om bijkomende kosten te drukken: dit is niet toegestaan en kan als belastingontduiking worden aangemerkt.
FAQ over notariskosten bij de aankoop van een huis
Hoe hoog zijn de notariskosten bij de aankoop van een huis ongeveer?
Reken voor de notaris op ongeveer 1,0 tot 1,5 procent van de koopprijs. Samen met de kosten voor het kadaster bedraagt dit ongeveer 1,5 tot 2,0 procent. Bij een koopprijs van 400.000 euro komt dat grofweg neer op 5.000 tot 6.000 euro.
Zijn de notariskosten onderhandelbaar?
Nee. De kosten zijn landelijk vastgelegd in het GNotKG. Iedere notaris moet dezelfde tarieven hanteren; kortingen of toeslagen zijn niet toegestaan. Prijzen vergelijken tussen notarissen heeft daarom geen zin.
Betaalt de koper of de verkoper de notaris?
In de praktijk betaalt de koper de notariskosten. De verkoper neemt doorgaans alleen de kosten voor het doorhalen van nog ingeschreven grondschulden voor eigen rekening.
Wanneer zijn de notariskosten verschuldigd?
De notaris stuurt zijn factuur na het verlijden van de akte. Deze is bij ontvangst direct verschuldigd en moet onafhankelijk van de betaling van de koopprijs worden voldaan. Neem de notariskosten daarom op als eigen vermogen – banken financieren de bijkomende aankoopkosten meestal niet mee.
Zijn er ook zonder financiering notariskosten?
Ja. Het verlijden van de koopovereenkomst is altijd noodzakelijk en brengt kosten met zich mee. Zonder banklening vervalt echter het vestigen van de grondschuld, waardoor de kosten aanzienlijk lager uitvallen.
Conclusie: Waar u bij de notaris rekening mee moet houden
De notariskosten zijn een onvermijdelijk, maar goed te begroten onderdeel van de bijkomende aankoopkosten. Ze worden transparant berekend op basis van de koopprijs: de kern is de 2,0-vergoeding voor het verlijden van de koopakte, aangevuld met de afwikkeling, begeleiding en – bij financiering – het vestigen van de grondschuld. Voor de notaris alleen moet u rekenen op ongeveer 1,0 tot 1,5 procent van de koopprijs; samen met het kadaster eerder 1,5 tot 2,0 procent. Omdat de kosten wettelijk zijn vastgelegd en door de koper moeten worden gedragen, geldt vooral één ding: neem dit bedrag vanaf het begin op als eigen vermogen, zodat de financiering uiteindelijk goed uitkomt.