Przy zakupie nieruchomości nie da się uniknąć kosztów notarialnych, ponieważ umowa kupna musi być w Niemczech obowiązkowo poświadczona notarialnie. Przyjmując orientacyjnie, kupujący powinni zaplanować około 1,0–1,5 procent ceny zakupu na notariusza – wraz z urzędem ksiąg wieczystych raczej 1,5–2,0 procent. Wyjaśniamy, jak opłaty te są obliczane zgodnie z ustawą o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG), z jakich poszczególnych pozycji się składają i kto ostatecznie je ponosi.
Czym są koszty notarialne – i dlaczego są określone ustawowo?
Koszty notarialne to opłaty pobierane przez notariusza za poświadczenie i przeprowadzenie zakupu nieruchomości. Wizyta u notariusza przy zakupie działki lub domu nie jest dobrowolną usługą dodatkową, lecz wymogiem ustawowym: bez poświadczenia notarialnego umowa kupna jest nieważna.
W przeciwieństwie na przykład do usług rzemieślnika wysokość opłat notarialnych nie podlega negocjacjom. Są one jednolicie uregulowane w całych Niemczech w ustawie o kosztach sądowych i notarialnych. Niezależnie od tego, czy kupują Państwo w Monachium, Lipsku czy Kilonii i którego notariusza wybiorą – przy tej samej cenie zakupu obowiązują takie same opłaty. Notariusz nie może ani udzielić rabatu, ani naliczyć dopłaty. Zapewnia to przejrzystość, ale oznacza również, że w tym miejscu można zaoszczędzić niewiele.
Ważne dla właściwej klasyfikacji: koszty notarialne stanowią tylko część dodatkowych kosztów zakupu. Największą pozycją jest zazwyczaj podatek od nabycia nieruchomości (w zależności od kraju związkowego 3,5–6,5 procent ceny zakupu), do tego dochodzą koszty księgi wieczystej oraz – jeśli pośrednik został zaangażowany – prowizja pośrednika.
Jak oblicza się opłaty notarialne zgodnie z GNotKG?
Podstawą każdego obliczenia jest tak zwana wartość czynności. Przy zakupie nieruchomości zazwyczaj odpowiada ona poświadczonej notarialnie cenie zakupu. Na podstawie tej wartości, za pomocą tabeli opłat B GNotKG, ustalana jest opłata podstawowa (opłata „1,0"). Wszystkie pozostałe pozycje są wielokrotnościami lub ułamkami tej opłaty podstawowej (§ 34 GNotKG).
Rzut oka na tabelę opłat pokazuje, jak opłata podstawowa rośnie wraz z ceną zakupu (załącznik 2 GNotKG):
- Wartość czynności 200.000 euro: opłata podstawowa 435 euro
- Wartość czynności 300.000 euro: opłata podstawowa około 610 euro
- Wartość czynności 400.000 euro: opłata podstawowa 785 euro
- Wartość czynności 500.000 euro: opłata podstawowa 935 euro
Die Tabela ma strukturę degresywną: W przypadku droższego obiektu opłaty wprawdzie rosną w euro, ale w ujęciu procentowym w stosunku do ceny zakupu stają się niższe. Osoba kupująca za 800 000 euro płaci zatem proporcjonalnie niższe koszty notarialne niż ktoś, kto kupuje za 200 000 euro. Od ostatniej zmiany wprowadzonej ustawą o zmianie przepisów dotyczących kosztów z dniem 1 czerwca 2025 r. tabela ta w przypadku zakupu nieruchomości jest tylko nieznacznie wyższa niż wcześniej.
Poszczególne pozycje kosztów przy zakupie domu
„Koszty notarialne” nie stanowią jednej pozycji, lecz składają się z kilku opłat. Najważniejsze pozycje przy zakupie domu to (wykaz kosztów, załącznik 1 GNotKG):
- Poświadczenie aktu umowy sprzedaży (opłata 2,0): To podstawowy składnik kosztów notarialnych. Za sporządzenie projektu i poświadczenie aktu umowy sprzedaży pobierana jest podwójna opłata, czyli dwukrotność opłaty podstawowej z tabeli.
- Opłata za wykonanie czynności (opłata 0,5): Obejmuje czynności, za pomocą których notariusz „wykonuje” umowę – na przykład uzyskanie zezwoleń, zgód na wykreślenie lub rezygnacji z prawa pierwokupu. Z reguły pobierana jest tylko raz.
- Opłata za nadzór lub powiernictwo (opłata 0,5): Powstaje, gdy notariusz nadzoruje realizację transakcji, czyli na przykład kieruje płatnością ceny zakupu i zabezpiecza przepisanie prawa własności w księdze wieczystej. Taki powierniczy nadzór chroni obie strony.
- Ustanowienie hipoteki gruntowej (zwykle opłata 1,0): Jeśli zakup jest finansowany przez bank, dodatkowo należy poświadczyć hipotekę gruntową. Podstawą jest wysokość kredytu, a nie cena zakupu.
- Wydatki i podatek VAT: Dochodzą koszty przesyłki i sporządzania dokumentów (zwykle tylko kilka euro) oraz 19 procent podatku VAT od opłat notarialnych.
Oddzielnie należy rozpatrywać koszty wpisu do księgi wieczystej. Nie nalicza ich notariusz, lecz sąd prowadzący księgę wieczystą – na przykład za przepisanie prawa własności i wpis hipoteki gruntowej. Do kosztów sądowych nie dolicza się podatku VAT. Łącznie koszty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej są jednak często podawane razem.
Przykład obliczeniowy: koszty notarialne przy cenie zakupu 400 000 euro
Przykład domu w cenie zakupu 400 000 euro pokazuje, jak konkretnie sumują się poszczególne pozycje. Opłata podstawowa z tabeli wynosi w tym przypadku 785 euro. Z tego wynika następujący koszt samego poświadczenia aktu umowy sprzedaży:
- Poświadczenie aktu umowy sprzedaży (2,0): 1.570,00 euro
- Opłata za wykonanie czynności (0,5): 392,50 euro
- Opłata za obsługę/powiernictwo (0,5): 392,50 euro
- Suma częściowa netto: 2.355,00 euro
- plus wydatki i 19 procent podatku obrotowego: około 2.800 euro
Tym samym same koszty notarialnego poświadczenia umowy kupna wynoszą około 0,7 procent ceny zakupu. Jeśli finansują Państwo zakup za pośrednictwem banku, dochodzi ustanowienie hipoteki gruntowej (w przykładzie opłata 1,0 w wysokości około 785 euro plus podatek obrotowy). Jeśli uwzględnić również koszty księgi wieczystej za przepisanie własności i wpis hipoteki gruntowej, łącznie otrzymujemy około 5.000 do 5.500 euro – czyli około 1,3 do 1,5 procent ceny zakupu.
Zasada orientacyjna: Na notariusza i księgę wieczystą razem należy zaplanować około 1,5 do 2,0 procent ceny zakupu. Osoby, które nie korzystają z finansowania, zapłacą mniej, ponieważ odpada hipoteka gruntowa.
Kto płaci koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
W praktyce niemal zawsze kupujący ponosi koszty notarialne. Nie jest to wprawdzie bezwzględny wymóg ustawowy – pod względem prawnym obie strony umowy odpowiadają wobec notariusza –, ale jest to standard obowiązujący w całym kraju i zostaje zapisany w umowie kupna. Kupujący płaci zatem za notarialne poświadczenie umowy kupna, opłatę za wykonanie i obsługę, ustanowienie hipoteki gruntowej oraz związane z tym koszty księgi wieczystej.
Sprzedający z reguły płaci tylko koszty leżące w jego interesie: przede wszystkim wykreślenie hipotek gruntowych nadal wpisanych z tytułu jego własnego finansowania (zwolnienie od obciążeń). Kto więc sprzedaje nieruchomość wolną od obciążeń, zazwyczaj nie ma w ogóle do czynienia z kosztami notarialnymi.
Czy można obniżyć koszty notarialne?
Ponieważ opłaty są ustalone ustawowo, nie ma rzeczywistej możliwości negocjowania ceny – istnieje jednak kilka możliwości:
- Prawidłowo ustalić cenę zakupu: Wartość czynności zależy od poświadczonej notarialnie ceny zakupu. Ruchome wyposażenie (np. zabudowana kuchnia lub meble) może zostać wyszczególnione w umowie i nie jest wtedy zaliczane do ceny zakupu nieruchomości – może to pozwolić zaoszczędzić na kosztach dodatkowych.
- Zlecać tylko niezbędne czynności: Dodatkowe poświadczenia notarialne (np. pełnomocnictwa) powodują naliczenie kolejnych opłat. Należy wcześniej wyjaśnić, co jest rzeczywiście potrzebne.
- Uwzględnić w rozliczeniu podatkowym: Jeśli wynajmują Państwo nieruchomość, koszty notarialne umowy kupna zaliczają się do dodatkowych kosztów nabycia i są uwzględniane poprzez amortyzację. Koszty notarialne ustanowienia hipoteki gruntowej są wówczas kosztami finansowania podlegającymi natychmiastowemu odliczeniu. W przypadku własnego lokalu mieszkalnego odliczenie nie jest natomiast możliwe.
W przypadku modeli, które Stanowczo odradzamy sztuczne zaniżanie ceny zakupu w akcie notarialnym w celu obniżenia kosztów dodatkowych: jest to niedopuszczalne i może zostać uznane za uchylanie się od płacenia podatków.
FAQ dotyczące kosztów notarialnych przy zakupie domu
Ile mniej więcej wynoszą koszty notarialne przy zakupie domu?
Należy liczyć się z około 1,0–1,5 procent ceny zakupu za czynności notarialne. Wraz z kosztami księgi wieczystej wynosi to około 1,5–2,0 procent. Przy cenie zakupu 400.000 euro odpowiada to w przybliżeniu 5.000–6.000 euro.
Czy opłaty notarialne podlegają negocjacji?
Nie. Opłaty są określone w całych Niemczech w ustawie GNotKG. Każdy notariusz musi naliczać te same stawki; rabaty lub dopłaty są niedopuszczalne. Dlatego porównywanie cen między notariuszami nie ma sensu.
Czy za notariusza płaci kupujący czy sprzedający?
W praktyce koszty notarialne ponosi kupujący. Sprzedający zwykle pokrywa jedynie koszty wykreślenia własnych, nadal wpisanych hipotek zabezpieczających.
Kiedy koszty notarialne stają się wymagalne?
Notariusz wystawia rachunek po sporządzeniu aktu. Staje się on wymagalny natychmiast po doręczeniu i należy go zapłacić niezależnie od tego, czy cena zakupu została już uiszczona. Dlatego należy uwzględnić koszty notarialne jako kapitał własny – banki zazwyczaj nie finansują kosztów dodatkowych zakupu.
Czy koszty notarialne występują również bez finansowania?
Tak. Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży jest zawsze konieczne i powoduje naliczenie opłat. Bez kredytu bankowego odpada jednak ustanowienie hipoteki zabezpieczającej, dzięki czemu koszty są wyraźnie niższe.
Podsumowanie: Z czym należy liczyć się u notariusza
Koszty notarialne są nieuniknioną, ale łatwą do skalkulowania częścią dodatkowych kosztów zakupu. Są przejrzysto obliczane na podstawie ceny zakupu: podstawą jest opłata 2,0 za sporządzenie aktu umowy sprzedaży, uzupełniona o realizację czynności, obsługę oraz – w przypadku finansowania – ustanowienie hipoteki zabezpieczającej. Na samego notariusza należy zaplanować około 1,0–1,5 procent ceny zakupu, a wraz z księgą wieczystą raczej 1,5–2,0 procent. Ponieważ opłaty są określone ustawowo i ponosi je kupujący, najważniejsze jest jedno: od początku uwzględnij tę kwotę jako kapitał własny, aby finansowanie na końcu prawidłowo się bilansowało.