Quando si acquista un immobile, non si può fare a meno dei costi notarili, poiché in Germania il contratto di compravendita deve obbligatoriamente essere autenticato da un notaio. Come regola generale, gli acquirenti dovrebbero prevedere circa l’1,0-1,5 per cento del prezzo d’acquisto per il notaio – insieme all’ufficio del catasto, piuttosto l’1,5-2,0 per cento. Vi spieghiamo come vengono calcolate queste spese ai sensi della Legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG), da quali singole voci sono composte e chi le paga alla fine.
Cosa sono i costi notarili e perché sono stabiliti per legge?
I costi notarili sono le spese che il notaio addebita per l’autenticazione e la gestione del vostro acquisto immobiliare. Rivolgersi a un notaio per l’acquisto di un terreno o di una casa non è un servizio aggiuntivo facoltativo, bensì un obbligo di legge: senza autenticazione notarile, il contratto di compravendita è inefficace.
A differenza, ad esempio, di quanto avviene con un artigiano, non potete negoziare l’importo delle spese notarili. Esse sono disciplinate in modo uniforme a livello federale dalla Legge sulle spese giudiziarie e notarili. Che acquistiate a Monaco, Lipsia o Kiel e indipendentemente dal notaio incaricato, a parità di prezzo d’acquisto si applicano le stesse spese. Il notaio non può concedere né uno sconto né applicare un sovrapprezzo. Ciò garantisce trasparenza, ma significa anche che in questo ambito è difficile risparmiare.
È importante inquadrare correttamente la questione: i costi notarili sono solo una parte delle spese accessorie d’acquisto. La voce più consistente è generalmente l’imposta sul trasferimento immobiliare (a seconda del Land, dal 3,5 al 6,5 per cento del prezzo d’acquisto); si aggiungono i costi del catasto e – se incaricato – la provvigione dell’agente immobiliare.
Come vengono calcolate le spese notarili secondo il GNotKG?
La base di ogni calcolo è il cosiddetto valore dell’operazione. Nell’acquisto di un immobile, questo corrisponde generalmente al prezzo d’acquisto autenticato. Da tale valore deriva, tramite la tabella delle spese B del GNotKG, una spesa semplice (una «spesa 1,0»). Tutte le altre voci sono multipli o frazioni di questa spesa semplice (§ 34 GNotKG).
Uno sguardo alla tabella delle spese mostra come la spesa semplice aumenti con il prezzo d’acquisto (Allegato 2 GNotKG):
- Valore dell’operazione 200.000 euro: spesa semplice 435 euro
- Valore dell’operazione 300.000 euro: spesa semplice circa 610 euro
- Valore dell’operazione 400.000 euro: spesa semplice 785 euro
- Valore dell’operazione 500.000 euro: spesa semplice 935 euro
La La tabella è strutturata in modo degressivo: se l’immobile è più costoso, le spese aumentano in euro, ma diventano più convenienti in percentuale rispetto al prezzo d’acquisto. Chi acquista per 800.000 euro paga quindi, proporzionalmente, meno spese notarili rispetto a chi acquista per 200.000 euro. Dall’ultimo adeguamento introdotto dalla legge di modifica delle spese processuali al 1° giugno 2025, questa tabella per gli acquisti immobiliari è solo lievemente più alta rispetto a prima.
Le singole voci di costo nell’acquisto di una casa
Le „spese notarili" non costituiscono un’unica voce, ma sono composte da diverse spese. Le voci principali nell’acquisto di una casa sono (elenco delle spese, allegato 1 GNotKG):
- Autenticazione notarile del contratto di compravendita (onorario 2,0): è il nucleo delle spese notarili. Per la redazione e l’autenticazione notarile del contratto di compravendita si applica il doppio onorario, ossia il doppio dell’onorario semplice indicato nella tabella.
- Onorario di esecuzione (0,5): copre le attività con cui il notaio „esegue" il contratto, come ottenere autorizzazioni, consensi alla cancellazione o rinunce al diritto di prelazione. Di norma viene applicato una sola volta.
- Onorario di assistenza o fiduciario (0,5): sorge quando il notaio supervisiona la procedura, ad esempio coordinando il pagamento del prezzo d’acquisto e garantendo il trasferimento nel registro fondiario. Questa assistenza fiduciaria tutela entrambe le parti.
- Costituzione dell’ipoteca fondiaria (di norma onorario 1,0): se l’acquisto è finanziato da una banca, deve essere autenticata notarilmente anche l’ipoteca fondiaria. La base è l’importo del prestito, non il prezzo d’acquisto.
- Spese vive e imposta sul valore aggiunto: si aggiungono le spese postali e di scrittura (di solito solo pochi euro) nonché il 19 percento di imposta sul valore aggiunto sugli onorari notarili.
Da considerare separatamente sono i costi del registro fondiario. Questi non vengono calcolati dal notaio, bensì dall’ufficio del registro fondiario (tribunale), ad esempio per il trasferimento della proprietà e l’iscrizione dell’ipoteca fondiaria. Sulle spese giudiziarie non si applica l’imposta sul valore aggiunto. Nel totale, tuttavia, le spese notarili e quelle del registro fondiario vengono spesso indicate congiuntamente.
Esempio di calcolo: spese notarili per un prezzo d’acquisto di 400.000 euro
Un esempio relativo a una casa dal prezzo d’acquisto di 400.000 euro mostra come si sommano concretamente le singole voci. In questo caso l’onorario semplice indicato nella tabella ammonta a 785 euro. Per la sola autenticazione notarile del contratto di compravendita risulta quindi:
- Autenticazione notarile del contratto di compravendita (2,0): 1.570,00 euro
- Onorario di esecuzione (0,5): 392,50 euro
- Commissione di assistenza fiduciaria (0,5): 392,50 euro
- Subtotale netto: 2.355,00 euro
- più spese vive e imposta sul valore aggiunto del 19 percento: circa 2.800 euro
I costi puri per l’autenticazione notarile del contratto di compravendita ammontano quindi a circa lo 0,7 percento del prezzo di acquisto. Se finanziate l’acquisto tramite una banca, si aggiunge la costituzione dell’ipoteca fondiaria (nell’esempio una commissione dell’1,0 pari a circa 785 euro, più IVA). Includendo inoltre i costi del registro fondiario per il trasferimento della proprietà e l’iscrizione dell’ipoteca fondiaria, si arriva complessivamente a circa 5.000-5.500 euro, ossia circa l’1,3-1,5 percento del prezzo di acquisto.
Regola generale: per notaio e registro fondiario insieme dovreste preventivare circa l’1,5-2,0 percento del prezzo di acquisto. Chi non ricorre a un finanziamento spende meno, perché viene meno l’ipoteca fondiaria.
Chi paga i costi notarili: acquirente o venditore?
Nella prassi, quasi sempre è l’acquirente a sostenere i costi notarili. Sebbene non sia un obbligo di legge vincolante – giuridicamente entrambe le parti contraenti sono responsabili nei confronti del notaio –, questo è lo standard in tutta la Germania e viene stabilito in tal modo nel contratto di compravendita. L’acquirente paga quindi l’autenticazione notarile del contratto di compravendita, la commissione di esecuzione e assistenza, la costituzione dell’ipoteca fondiaria e i relativi costi del registro fondiario.
Il venditore paga di norma solo i costi che sono nel suo interesse: soprattutto la cancellazione delle ipoteche fondiarie ancora iscritte derivanti dal proprio finanziamento (liberazione dai gravami). Chi vende quindi l’immobile libero da gravami, di solito non ha praticamente nulla a che fare con i costi notarili.
È possibile ridurre i costi notarili?
Poiché le commissioni sono fissate per legge, non esiste un vero margine di risparmio, ma ci sono alcuni accorgimenti:
- Stabilire correttamente il prezzo di acquisto: il valore dell’operazione si basa sul prezzo di acquisto autenticato. L’inventario mobile (ad esempio una cucina componibile o i mobili) può essere indicato separatamente nel contratto e non viene conteggiato nel prezzo di acquisto dell’immobile: ciò può far risparmiare sui costi accessori.
- Commissionare solo le prestazioni necessarie: ulteriori autenticazioni notarili (ad esempio procure) comportano altre commissioni. Chiarite in anticipo ciò che è realmente necessario.
- Far valere fiscalmente i costi: se date l’immobile in locazione, i costi notarili per il contratto di compravendita rientrano nei costi accessori di acquisto e vengono considerati tramite l’ammortamento. I costi notarili per l’ipoteca fondiaria sono invece considerati costi di finanziamento immediatamente deducibili. Per un’abitazione utilizzata personalmente, invece, la detrazione non è possibile.
Diffidate dei modelli cheSconsigliamo espressamente di far autenticare notarilmente un prezzo d’acquisto artificialmente basso per ridurre i costi accessori: è inammissibile e può essere valutato come evasione fiscale.
FAQ sui costi notarili per l’acquisto di una casa
A quanto ammontano approssimativamente i costi notarili per l’acquisto di una casa?
Calcolate circa l’1,0-1,5 percento del prezzo d’acquisto per il notaio. Insieme ai costi del registro fondiario, si tratta di circa l’1,5-2,0 percento. Con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro, corrisponde approssimativamente a 5.000-6.000 euro.
Gli onorari notarili sono negoziabili?
No. Gli onorari sono stabiliti a livello nazionale nel GNotKG. Ogni notaio deve applicare le stesse tariffe; sconti o maggiorazioni sono inammissibili. Pertanto, confrontare i prezzi tra notai non conviene.
Chi paga il notaio, l’acquirente o il venditore?
Nella pratica, i costi notarili sono pagati dall’acquirente. Il venditore di solito si fa carico solo dei costi per la cancellazione delle proprie ipoteche ancora iscritte.
Quando diventano esigibili i costi notarili?
Il notaio emette la fattura dopo l’autenticazione notarile. È immediatamente esigibile al ricevimento e deve essere pagata indipendentemente dal fatto che il prezzo d’acquisto sia già stato versato. Pertanto, pianificate i costi notarili come capitale proprio: le banche di solito non finanziano i costi accessori d’acquisto.
I costi notarili si applicano anche senza finanziamento?
Sì. L’autenticazione notarile del contratto d’acquisto è sempre necessaria e comporta degli onorari. Tuttavia, senza un prestito bancario viene meno la costituzione dell’ipoteca, per cui i costi risultano sensibilmente inferiori.
Conclusione: cosa aspettarsi dal notaio
I costi notarili sono una parte inevitabile, ma facilmente calcolabile, dei costi accessori d’acquisto. Si calcolano in modo trasparente sulla base del prezzo d’acquisto: il fulcro è la tariffa 2,0 per l’autenticazione notarile del contratto d’acquisto, a cui si aggiungono esecuzione, assistenza e – in caso di finanziamento – la costituzione dell’ipoteca. Per il solo notaio dovreste prevedere circa l’1,0-1,5 percento del prezzo d’acquisto, insieme all’ufficio del registro fondiario piuttosto l’1,5-2,0 percento. Poiché gli onorari sono stabiliti per legge e sono a carico dell’acquirente, vale soprattutto una cosa: calcolate questo importo fin dall’inizio come capitale proprio, affinché il finanziamento si concluda correttamente.