При покупке недвижимости нотариальных расходов не избежать, поскольку договор купли-продажи в Германии обязательно должен быть нотариально удостоверен. В качестве практического ориентира покупателям следует заложить около 1,0–1,5 процента от покупной цены на нотариуса — вместе с расходами земельного кадастра скорее 1,5–2,0 процента. Мы объясним, как эти сборы рассчитываются в соответствии с Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG), из каких отдельных позиций они состоят и кто в итоге их оплачивает.
Что такое нотариальные расходы — и почему они установлены законом?
Нотариальные расходы — это сборы, которые нотариус взимает за удостоверение и оформление вашей покупки недвижимости. Обращение к нотариусу при покупке земельного участка или дома — не добровольная дополнительная услуга, а требование закона: без нотариального удостоверения договор купли-продажи недействителен.
В отличие, например, от услуг мастера, вы не можете торговаться о размере нотариальных сборов. Они единообразно регулируются на всей территории Германии Законом о судебных и нотариальных расходах. Неважно, покупаете ли вы в Мюнхене, Лейпциге или Киле и какого нотариуса поручаете привлечь, — при одинаковой покупной цене взимаются одинаковые сборы. Нотариус не может предоставить скидку или потребовать доплату. Это обеспечивает прозрачность, но также означает: сэкономить здесь практически невозможно.
Важно для понимания: нотариальные расходы — лишь часть дополнительных расходов при покупке. Самая крупная статья — обычно налог на приобретение недвижимости (в зависимости от федеральной земли от 3,5 до 6,5 процента от покупной цены), кроме того, добавляются расходы на земельный кадастр и — если привлечён — комиссия маклера.
Как рассчитываются нотариальные сборы согласно GNotKG?
Основой каждого расчёта является так называемая стоимость сделки. При покупке недвижимости она, как правило, соответствует заверенной покупной цене. Из этой стоимости на основании таблицы сборов B GNotKG определяется один базовый сбор (сбор «1,0»). Все остальные позиции являются кратными или долями этого базового сбора (§ 34 GNotKG).
Взгляд на таблицу сборов показывает, как базовый сбор увеличивается вместе с покупной ценой (Приложение 2 GNotKG):
- Стоимость сделки 200 000 евро: базовый сбор 435 евро
- Стоимость сделки 300 000 евро: базовый сбор около 610 евро
- Стоимость сделки 400 000 евро: базовый сбор 785 евро
- Стоимость сделки 500 000 евро: базовый сбор 935 евро
The Таблица построена дегрессивно: хотя для более дорогого объекта сборы в евро растут, в процентном отношении к покупной цене они становятся ниже. Поэтому тот, кто покупает за 800 000 евро, в пересчёте платит меньше нотариальных расходов, чем тот, чья покупная цена составляет 200 000 евро. После последней корректировки в соответствии с Законом об изменении законодательства о расходах с 1 июня 2025 года эта таблица для покупок недвижимости лишь незначительно выше прежней.
Отдельные статьи расходов при покупке дома
«Нотариальные расходы» — это не одна отдельная статья, а совокупность нескольких сборов. Основные статьи расходов при покупке дома (перечень расходов, приложение 1 GNotKG):
- Нотариальное удостоверение договора купли-продажи (сбор 2,0): Это основная часть нотариальных расходов. За составление проекта и нотариальное удостоверение договора купли-продажи взимается двойной сбор, то есть двукратный размер простого сбора из таблицы.
- Сбор за исполнение (сбор 0,5): Он покрывает действия, с помощью которых нотариус «исполняет» договор, например получение разрешений, согласий на погашение записей или отказов от преимущественного права покупки. Как правило, он взимается только один раз.
- Сбор за сопровождение или доверительное управление (сбор 0,5): Он возникает, если нотариус контролирует исполнение сделки, то есть, например, координирует оплату покупной цены и обеспечивает переоформление в поземельной книге. Такое доверительное сопровождение защищает обе стороны.
- Оформление земельного залога (как правило, сбор 1,0): Если покупка финансируется банком, дополнительно необходимо нотариально удостоверить земельный залог. Основой является размер кредита, а не покупная цена.
- Расходы и НДС: К этому добавляются почтовые и канцелярские расходы (как правило, всего несколько евро), а также 19 процентов НДС на нотариальные сборы.
Отдельно следует рассматривать расходы на поземельную книгу. Их рассчитывает не нотариус, а ведомство поземельной книги (суд) — например, за переоформление права собственности и внесение земельного залога. На судебные расходы НДС не начисляется. Однако в общей сумме нотариальные расходы и расходы на поземельную книгу часто упоминаются вместе.
Пример расчёта: нотариальные расходы при покупной цене 400 000 евро
Как конкретно складываются отдельные статьи, показывает пример дома с покупной ценой 400 000 евро. Простой сбор по таблице в этом случае составляет 785 евро. Отсюда за само нотариальное удостоверение договора купли-продажи получается:
- Нотариальное удостоверение договора купли-продажи (2,0): 1 570,00 евро
- Сбор за исполнение (0,5): 392,50 евро
- Плата за сопровождение/доверительное управление (0,5): 392,50 евро
- Промежуточная сумма нетто: 2.355,00 евро
- плюс расходы и 19 процентов НДС: около 2.800 евро
Таким образом, чистые расходы на нотариальное удостоверение договора купли-продажи составляют около 0,7 процента от покупной цены. Если вы финансируете покупку через банк, добавляется оформление поземельного залога (в примере — сбор 1,0 в размере около 785 евро плюс НДС). Если учесть также расходы на внесение изменений в поземельную книгу и регистрацию поземельного залога, общая сумма составит около 5.000–5.500 евро — то есть примерно 1,3–1,5 процента от покупной цены.
Практическое правило: на нотариуса и поземельную книгу вместе следует закладывать около 1,5–2,0 процента от покупной цены. Те, кто не использует финансирование, заплатят меньше, поскольку поземельный залог не потребуется.
Кто оплачивает нотариальные расходы — покупатель или продавец?
На практике почти всегда покупатель оплачивает нотариальные расходы. Это не является обязательным требованием закона — с юридической точки зрения обе стороны договора несут ответственность перед нотариусом, — однако это общепринятый стандарт по всей Германии, который закрепляется в договоре купли-продажи. Таким образом, покупатель оплачивает нотариальное удостоверение договора купли-продажи, сборы за исполнение и сопровождение, оформление поземельного залога, а также соответствующие расходы на поземельную книгу.
Продавец, как правило, оплачивает только расходы, связанные с его интересами: прежде всего погашение уже зарегистрированных поземельных залогов по собственному финансированию (освобождение от обременений). Поэтому тот, кто продаёт объект без обременений, обычно вообще не несёт нотариальных расходов.
Можно ли снизить нотариальные расходы?
Поскольку сборы установлены законом, существенно повлиять на цену нельзя — но есть несколько возможностей:
- Корректно указать покупную цену: Стоимость сделки определяется удостоверенной покупной ценой. Движимое имущество (например, встроенная кухня или мебель) можно отдельно указать в договоре; оно не включается в покупную цену недвижимости — это может сократить сопутствующие расходы.
- Заказывать только необходимые услуги: Дополнительные нотариальные удостоверения (например, доверенностей) влекут дополнительные сборы. Заранее выясните, что действительно необходимо.
- Учесть расходы для целей налогообложения: Если вы сдаёте недвижимость в аренду, нотариальные расходы по договору купли-продажи относятся к сопутствующим расходам на приобретение и учитываются через амортизацию. Нотариальные расходы на оформление поземельного залога в этом случае считаются расходами на финансирование, подлежащими немедленному вычету. При использовании жилья для собственного проживания такой вычет невозможен.
О моделях, которые Мы настоятельно не рекомендуем искусственно занижать в нотариальном договоре покупную цену, чтобы сократить дополнительные расходы: это недопустимо и может быть расценено как уклонение от уплаты налогов.
FAQ о нотариальных расходах при покупке дома
Какова примерная величина нотариальных расходов при покупке дома?
Рассчитывайте примерно на 1,0–1,5 процента от покупной цены за услуги нотариуса. Вместе с расходами на земельную книгу это составляет около 1,5–2,0 процента. При покупной цене 400 000 евро это примерно 5 000–6 000 евро.
Подлежат ли нотариальные сборы обсуждению?
Нет. Сборы установлены на всей территории Германии в GNotKG. Каждый нотариус обязан применять одинаковые ставки; скидки или надбавки недопустимы. Поэтому сравнивать цены нотариусов не имеет смысла.
Кто оплачивает нотариуса — покупатель или продавец?
На практике нотариальные расходы оплачивает покупатель. Продавец обычно берет на себя только расходы по погашению собственных зарегистрированных земельных долгов.
Когда наступает срок оплаты нотариальных расходов?
Нотариус выставляет счет после нотариального удостоверения сделки. Он подлежит немедленной оплате после получения, независимо от того, перечислена ли уже покупная цена. Поэтому планируйте нотариальные расходы как собственный капитал — банки обычно не финансируют дополнительные расходы по покупке.
Возникают ли нотариальные расходы также без финансирования?
Да. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо всегда и влечет за собой сборы. Однако без банковского кредита не требуется оформление земельного долга, поэтому расходы будут заметно ниже.
Итог: на что рассчитывать при обращении к нотариусу
Нотариальные расходы — неизбежная, но хорошо поддающаяся расчету часть дополнительных расходов по покупке. Они прозрачно рассчитываются исходя из покупной цены: основой является сбор 2,0 за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, дополненный расходами на исполнение, сопровождение и — при финансировании — оформление земельного долга. Только на нотариуса следует заложить около 1,0–1,5 процента от покупной цены, а вместе с земельной книгой — скорее 1,5–2,0 процента. Поскольку сборы установлены законом и оплачиваются покупателем, главное — с самого начала учесть эту сумму как собственный капитал, чтобы финансирование в итоге было полностью сбалансировано.