Al comprar un inmueble, no hay forma de evitar los costes notariales, ya que en Alemania el contrato de compraventa debe formalizarse obligatoriamente ante notario. Como regla general, los compradores deberían reservar alrededor del 1,0 al 1,5 por ciento del precio de compra para el notario; junto con el Registro de la Propiedad, más bien entre el 1,5 y el 2,0 por ciento. Le explicamos cómo se calculan estas tasas según la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG), de qué conceptos individuales se componen y quién las paga finalmente.
¿Qué son los costes notariales y por qué están fijados legalmente?
Los costes notariales son las tasas que el notario cobra por la formalización y la tramitación de la compra de su inmueble. Acudir al notario al comprar un terreno o una vivienda no es un servicio adicional voluntario, sino una obligación legal: sin formalización notarial, el contrato de compraventa no es válido.
A diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con un profesional, no puede negociar el importe de los honorarios notariales. Están regulados de manera uniforme en todo el país por la Ley de Costas Judiciales y Notariales. Independientemente de si compra en Múnich, Leipzig o Kiel y del notario que contrate, con el mismo precio de compra se aplican las mismas tasas. El notario no puede conceder ni un descuento ni exigir un recargo. Esto aporta transparencia, pero también significa que apenas se puede ahorrar en este punto.
Importante para contextualizar: los costes notariales son solo una parte de los gastos adicionales de la compra. El importe más elevado suele ser el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (según el estado federado, entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra); a ello se suman los costes del Registro de la Propiedad y, si se contrata, la comisión de la agencia inmobiliaria.
¿Cómo se calculan los honorarios notariales según la GNotKG?
La base de todo cálculo es el denominado valor del negocio. En la compra de un inmueble, este suele corresponder al precio de compra formalizado ante notario. A partir de este valor, la tabla de tasas B de la GNotKG determina una tasa simple (una «tasa 1,0»). Todas las demás partidas son múltiplos o fracciones de esta tasa simple (§ 34 GNotKG).
Una consulta a la tabla de tasas muestra cómo aumenta la tasa simple con el precio de compra (Anexo 2 GNotKG):
- Valor del negocio de 200.000 euros: tasa simple de 435 euros
- Valor del negocio de 300.000 euros: tasa simple de unos 610 euros
- Valor del negocio de 400.000 euros: tasa simple de 785 euros
- Valor del negocio de 500.000 euros: tasa simple de 935 euros
La La tabla está estructurada de forma degresiva: aunque las tarifas aumentan en euros cuando el inmueble es más caro, resultan más económicas en términos porcentuales respecto al precio de compra. Quien compra por 800.000 euros paga proporcionalmente menos gastos notariales que alguien cuyo precio de compra es de 200.000 euros. Desde la última modificación mediante la Ley de modificación de la legislación sobre costes, del 1 de junio de 2025, esta tabla para las compras inmobiliarias es solo ligeramente más elevada que antes.
Las distintas partidas de costes al comprar una casa
Los «gastos notariales» no constituyen una sola partida, sino que se componen de varias tarifas. Las partidas más importantes al comprar una casa son (cuadro de costes, anexo 1 GNotKG):
- Formalización notarial del contrato de compraventa (tarifa 2,0): Este es el núcleo de los gastos notariales. Por la redacción y la formalización notarial del contrato de compraventa se aplica la tarifa doble, es decir, el doble de la tarifa simple de la tabla.
- Tarifa de ejecución (tarifa 0,5): Cubre las actividades con las que el notario «ejecuta» el contrato, como obtener autorizaciones, consentimientos para la cancelación o renuncias al derecho de tanteo. Por regla general, se aplica una sola vez.
- Tarifa de gestión o fiduciaria (tarifa 0,5): Surge cuando el notario supervisa la tramitación, por ejemplo, coordinando el pago del precio de compra y garantizando la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta gestión fiduciaria protege a ambas partes.
- Constitución de la carga inmobiliaria (generalmente tarifa 1,0): Si la compra se financia mediante un banco, también debe formalizarse notarialmente la carga inmobiliaria. La base es el importe del préstamo, no el precio de compra.
- Gastos y impuesto sobre el volumen de negocios: Se añaden los gastos de correo y escritura (generalmente solo unos pocos euros), así como un 19 por ciento de impuesto sobre el volumen de negocios sobre los honorarios notariales.
Aparte deben considerarse los costes del Registro de la Propiedad. Estos no los calcula el notario, sino la oficina del Registro de la Propiedad (tribunal), por ejemplo, por la inscripción de la transmisión de la propiedad y de la carga inmobiliaria. Sobre las costas judiciales no se aplica impuesto sobre el volumen de negocios. Sin embargo, a menudo los gastos notariales y del Registro de la Propiedad se mencionan conjuntamente en el total.
Ejemplo de cálculo: gastos notariales con un precio de compra de 400.000 euros
Un ejemplo de una casa con un precio de compra de 400.000 euros muestra cómo se suman concretamente las distintas partidas. La tarifa simple de la tabla asciende aquí a 785 euros. De ello resulta para la mera formalización notarial del contrato de compraventa:
- Formalización notarial del contrato de compraventa (2,0): 1.570,00 euros
- Tarifa de ejecución (0,5): 392,50 euros
- Honorario de gestión/fiduciario (0,5): 392,50 euros
- Subtotal neto: 2.355,00 euros
- más gastos y 19 por ciento de IVA: aproximadamente 2.800 euros
Por tanto, los costes puros de la escrituración notarial del contrato de compraventa ascienden aproximadamente al 0,7 por ciento del precio de compra. Si financia la compra a través de un banco, se añade la constitución de la hipoteca registral (en el ejemplo, una tarifa de 1,0 de aproximadamente 785 euros más IVA). Si además se incluyen los costes del Registro de la Propiedad por el cambio de titularidad y la inscripción de la hipoteca registral, el total asciende aproximadamente a entre 5.000 y 5.500 euros, es decir, alrededor del 1,3 al 1,5 por ciento del precio de compra.
Regla general: Para el notario y el Registro de la Propiedad en conjunto, debería prever aproximadamente entre el 1,5 y el 2,0 por ciento del precio de compra. Quien no financia la compra paga menos, porque no se constituye la hipoteca registral.
¿Quién paga los costes notariales: el comprador o el vendedor?
En la práctica, casi siempre el comprador asume los costes notariales. Aunque no se trata de una obligación legal imperativa —jurídicamente, ambas partes contratantes responden frente al notario—, es la norma en todo el país y así se establece en el contrato de compraventa. Por tanto, el comprador paga la escrituración notarial del contrato de compraventa, los honorarios de ejecución y gestión, la constitución de la hipoteca registral y los costes correspondientes del Registro de la Propiedad.
Por regla general, el vendedor solo paga los costes que redundan en su propio interés: sobre todo, la cancelación de las hipotecas registrales aún inscritas correspondientes a su propia financiación (liberación de cargas). Por tanto, quien vende la propiedad libre de cargas normalmente no tiene nada que ver con los costes notariales.
¿Se pueden reducir los costes notariales?
Como los honorarios están fijados legalmente, no existe un verdadero margen para negociar el precio, pero sí algunos aspectos que se pueden ajustar:
- Fijar correctamente el precio de compra: El valor de la operación se determina en función del precio de compra escriturado. Los bienes muebles (por ejemplo, una cocina equipada o muebles) pueden indicarse por separado en el contrato y no cuentan como parte del precio de compra del inmueble; esto puede ahorrar gastos adicionales.
- Encargar únicamente los servicios necesarios: Las escrituraciones adicionales (por ejemplo, poderes) generan más honorarios. Aclare previamente qué se necesita realmente.
- Deducirlos fiscalmente: Si alquila el inmueble, los costes notariales del contrato de compraventa forman parte de los costes accesorios de adquisición y se tienen en cuenta mediante la amortización. En ese caso, los costes notariales de la hipoteca registral se consideran gastos de financiación deducibles inmediatamente. En cambio, en el caso de una vivienda ocupada por su propietario, no es posible deducirlos.
Desaconsejamos los modelos que el Desaconsejamos expresamente hacer constar ante notario un precio de compra artificialmente bajo para reducir los gastos adicionales: es inadmisible y puede considerarse evasión fiscal.
Preguntas frecuentes sobre los costes notariales al comprar una vivienda
¿A cuánto ascienden aproximadamente los costes notariales al comprar una vivienda?
Calcule aproximadamente entre un 1,0 y un 1,5 por ciento del precio de compra para el notario. Junto con los costes del Registro de la Propiedad, son aproximadamente entre un 1,5 y un 2,0 por ciento. Con un precio de compra de 400.000 euros, esto equivale aproximadamente a entre 5.000 y 6.000 euros.
¿Se pueden negociar los honorarios notariales?
No. Los honorarios están establecidos a nivel nacional en la GNotKG. Todos los notarios deben aplicar las mismas tarifas; los descuentos o recargos no están permitidos. Por ello, no merece la pena comparar precios entre notarios.
¿Quién paga al notario: el comprador o el vendedor?
En la práctica, el comprador paga los costes notariales. Por lo general, el vendedor solo asume los costes de cancelación de las cargas inmobiliarias propias que aún estén inscritas.
¿Cuándo vencen los costes notariales?
El notario emite su factura después de la escrituración. Es exigible inmediatamente tras su recepción y debe pagarse independientemente de que el precio de compra ya se haya abonado. Por tanto, incluya los costes notariales como capital propio en su planificación: normalmente, los bancos no financian los gastos adicionales de la compra.
¿Se generan costes notariales incluso sin financiación?
Sí. La escrituración del contrato de compraventa siempre es necesaria y genera honorarios. Sin un préstamo bancario, sin embargo, se omite la constitución de la carga inmobiliaria, por lo que los costes son notablemente inferiores.
Conclusión: lo que debe prever para el notario
Los costes notariales son una parte inevitable, pero fácilmente calculable, de los gastos adicionales de la compra. Se calculan de forma transparente a partir del precio de compra: el elemento central es la tarifa 2,0 por la escrituración del contrato de compraventa, complementada por la tramitación, la gestión y, en caso de financiación, la constitución de la carga inmobiliaria. Para el notario solo, debería prever aproximadamente entre un 1,0 y un 1,5 por ciento del precio de compra; junto con el Registro de la Propiedad, más bien entre un 1,5 y un 2,0 por ciento. Dado que los honorarios están fijados legalmente y deben ser asumidos por el comprador, sobre todo se aplica lo siguiente: incluya desde el principio este importe como capital propio para que la financiación cuadre correctamente al final.