Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est impossible d’éviter les frais de notaire, car le contrat de vente doit obligatoirement être authentifié par un notaire en Allemagne. En règle générale, les acheteurs devraient prévoir environ 1,0 à 1,5 % du prix d’achat pour le notaire – avec le bureau du registre foncier, plutôt 1,5 à 2,0 %. Nous vous expliquons comment ces frais sont calculés conformément à la loi sur les frais judiciaires et notariaux (GNotKG), de quels postes individuels ils se composent et qui les paie finalement.
Que sont les frais de notaire – et pourquoi sont-ils fixés par la loi ?
Les frais de notaire sont les honoraires que le notaire facture pour l’authentification et le traitement de votre achat immobilier. Le recours à un notaire lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison n’est pas une prestation supplémentaire facultative, mais une obligation légale : sans authentification notariale, le contrat de vente est nul.
Contrairement, par exemple, à un artisan, vous ne pouvez pas négocier le montant des frais de notaire. Ils sont réglementés de manière uniforme dans toute l’Allemagne par la loi sur les frais judiciaires et notariaux. Que vous achetiez à Munich, Leipzig ou Kiel et quel que soit le notaire que vous mandatez, les mêmes frais s’appliquent pour un même prix d’achat. Le notaire ne peut accorder ni remise ni majoration. Cela garantit la transparence, mais signifie aussi qu’il est difficile de faire des économies à ce niveau.
Important pour situer ces frais : les frais de notaire ne représentent qu’une partie des frais annexes d’achat. Le poste le plus important est généralement la taxe sur les mutations immobilières (selon le Land, 3,5 à 6,5 % du prix d’achat), à laquelle s’ajoutent les frais du registre foncier et – s’il est mandaté – la commission de l’agent immobilier.
Comment les frais de notaire sont-ils calculés selon le GNotKG ?
La base de tout calcul est ce que l’on appelle la valeur de l’opération. Lors d’un achat immobilier, celle-ci correspond généralement au prix d’achat authentifié. À partir de cette valeur, le tableau des honoraires B du GNotKG permet de déterminer un honoraire simple (un « honoraire de 1,0 »). Tous les autres postes sont des multiples ou des fractions de cet honoraire simple (§ 34 GNotKG).
Un coup d’œil au tableau des honoraires montre comment l’honoraire simple augmente avec le prix d’achat (annexe 2 GNotKG) :
- Valeur de l’opération 200.000 euros : honoraire simple 435 euros
- Valeur de l’opération 300.000 euros : honoraire simple d’environ 610 euros
- Valeur de l’opération 400.000 euros : honoraire simple 785 euros
- Valeur de l’opération 500.000 euros : honoraire simple 935 euros
La Le tableau est construit de manière dégressive : pour un bien plus cher, les frais augmentent certes en euros, mais ils deviennent moins élevés en pourcentage du prix d’achat. Une personne qui achète pour 800.000 euros paie donc proportionnellement moins de frais de notaire qu’une personne dont le prix d’achat s’élève à 200.000 euros. Depuis la dernière adaptation par la loi de modification du droit des frais au 1er juin 2025, ce tableau n’est que légèrement plus élevé qu’auparavant pour les achats immobiliers.
Les différents postes de frais lors de l’achat d’une maison
Les « frais de notaire » ne constituent pas un poste unique, mais se composent de plusieurs frais. Les principaux postes lors de l’achat d’une maison sont (répertoire des frais, annexe 1 GNotKG) :
- Authentification de l’acte de vente (frais 2,0) : C’est le cœur des frais de notaire. Pour la rédaction et l’authentification de l’acte de vente, le double droit est appliqué, soit deux fois le droit simple indiqué dans le tableau.
- Frais d’exécution (frais 0,5) : Ils couvrent les activités par lesquelles le notaire « exécute » le contrat, par exemple l’obtention d’autorisations, de consentements à la radiation ou de renonciations au droit de préemption. Ils ne sont généralement facturés qu’une seule fois.
- Frais de suivi ou de fiducie (frais 0,5) : Ils sont dus lorsque le notaire supervise le déroulement, par exemple en coordonnant le paiement du prix d’achat et en sécurisant la mutation au registre foncier. Ce suivi fiduciaire protège les deux parties.
- Constitution d’une Grundschuld (généralement frais 1,0) : Si l’achat est financé par une banque, la Grundschuld doit en outre être authentifiée. La base de calcul est le montant du prêt, et non le prix d’achat.
- Débours et TVA : S’y ajoutent les frais de poste et de rédaction (généralement seulement quelques euros), ainsi que 19 pour cent de TVA sur les frais de notaire.
Les frais du registre foncier doivent être considérés séparément. Ils ne sont pas calculés par le notaire, mais par le bureau du registre foncier (tribunal), notamment pour la mutation de propriété et l’inscription de la Grundschuld. Aucune TVA ne s’applique aux frais judiciaires. Toutefois, les frais de notaire et du registre foncier sont souvent mentionnés ensemble dans leur total.
Exemple de calcul : frais de notaire pour un prix d’achat de 400.000 euros
L’addition concrète des différents postes est illustrée par l’exemple d’une maison au prix d’achat de 400.000 euros. Le droit simple indiqué dans le tableau s’élève ici à 785 euros. Il en résulte, pour la seule authentification de l’acte de vente :
- Authentification de l’acte de vente (2,0) : 1.570,00 euros
- Frais d’exécution (0,5) : 392,50 euros
- Frais de gestion / fiducie (0,5) : 392,50 euros
- Sous-total net : 2.355,00 euros
- auxquels s’ajoutent les débours et 19 pour cent de TVA : environ 2.800 euros
Les frais nets de l’authentification notariale du contrat de vente s’élèvent donc à environ 0,7 pour cent du prix d’achat. Si vous financez l’achat par l’intermédiaire d’une banque, il faut ajouter la constitution de la dette foncière (dans l’exemple, des frais de 1,0 d’environ 785 euros, auxquels s’ajoute la TVA). En incluant également les frais du registre foncier pour le transfert de propriété et l’inscription de la dette foncière, vous arrivez au total à environ 5.000 à 5.500 euros – soit environ 1,3 à 1,5 pour cent du prix d’achat.
Règle générale : pour le notaire et le registre foncier réunis, prévoyez environ 1,5 à 2,0 pour cent du prix d’achat. Si vous ne financez pas l’achat, la facture sera moins élevée, car la dette foncière n’est pas nécessaire.
Qui paie les frais de notaire – l’acheteur ou le vendeur ?
En pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui prend en charge les frais de notaire. Il ne s’agit certes pas d’une obligation légale impérative – juridiquement, les deux parties au contrat sont responsables envers le notaire –, mais c’est la pratique standard dans toute l’Allemagne et elle est stipulée ainsi dans le contrat de vente. L’acheteur paie donc l’authentification notariale du contrat de vente, les frais d’exécution et de gestion, la constitution de la dette foncière ainsi que les frais correspondants du registre foncier.
Le vendeur ne paie généralement que les frais qui sont dans son intérêt : notamment la radiation des dettes foncières encore inscrites liées à son propre financement (libération des charges). Ainsi, celui qui vend un bien libre de charges n’a généralement rien à voir avec les frais de notaire.
Est-il possible de réduire les frais de notaire ?
Comme les frais sont fixés par la loi, il n’existe pas de véritable levier de négociation des prix – mais quelques possibilités d’optimisation :
- Définir correctement le prix d’achat : la valeur de l’acte dépend du prix d’achat authentifié. Les biens mobiliers (par exemple une cuisine intégrée ou des meubles) peuvent être indiqués séparément dans le contrat et ne comptent pas dans le prix d’achat immobilier – cela peut permettre d’économiser sur les frais annexes.
- Ne commander que les prestations nécessaires : les authentifications supplémentaires (par exemple des procurations) entraînent des frais additionnels. Clarifiez au préalable ce qui est réellement nécessaire.
- Les faire valoir fiscalement : si vous louez le bien immobilier, les frais de notaire liés au contrat de vente font partie des frais accessoires d’acquisition et sont pris en compte via l’amortissement. Les frais de notaire relatifs à la dette foncière sont alors considérés comme des frais de financement immédiatement déductibles. En revanche, aucune déduction n’est possible pour un logement occupé par son propriétaire.
Des modèles quiNous vous déconseillons expressément de faire authentifier artificiellement un prix d’achat bas afin de réduire les frais annexes : c’est illicite et peut être considéré comme une fraude fiscale.
FAQ sur les frais de notaire lors de l’achat d’une maison
Quel est approximativement le montant des frais de notaire lors de l’achat d’une maison ?
Prévoyez environ 1,0 à 1,5 % du prix d’achat pour le notaire. Avec les frais du registre foncier, ils s’élèvent à environ 1,5 à 2,0 %. Pour un prix d’achat de 400.000 euros, cela correspond grossièrement à 5.000 à 6.000 euros.
Les émoluments du notaire sont-ils négociables ?
Non. Les émoluments sont fixés au niveau national par le GNotKG. Chaque notaire doit appliquer les mêmes taux ; les remises ou majorations sont interdites. Il n’est donc pas utile de comparer les prix entre notaires.
L’acheteur ou le vendeur paie-t-il le notaire ?
En pratique, l’acheteur paie les frais de notaire. Le vendeur prend généralement uniquement en charge les frais de radiation de ses propres hypothèques encore inscrites.
Quand les frais de notaire sont-ils exigibles ?
Le notaire établit sa facture après l’authentification. Elle est immédiatement exigible dès sa réception et doit être payée indépendamment du fait que le prix d’achat ait déjà été versé ou non. Prévoyez donc les frais de notaire comme fonds propres – les banques ne financent généralement pas les frais annexes d’acquisition.
Des frais de notaire s’appliquent-ils également sans financement ?
Oui. L’authentification du contrat de vente est toujours nécessaire et entraîne des émoluments. Toutefois, sans prêt bancaire, la constitution d’une sûreté foncière n’est pas nécessaire, de sorte que les frais sont sensiblement moins élevés.
Conclusion : ce à quoi vous devez vous attendre chez le notaire
Les frais de notaire constituent une part inévitable, mais facilement calculable, des frais annexes d’acquisition. Ils sont calculés de manière transparente à partir du prix d’achat : l’élément central est l’émolument 2,0 pour l’authentification du contrat de vente, auquel s’ajoutent l’exécution, le suivi et – en cas de financement – la constitution d’une sûreté foncière. Pour le notaire seul, prévoyez environ 1,0 à 1,5 % du prix d’achat, et plutôt 1,5 à 2,0 % avec le registre foncier. Comme les émoluments sont fixés par la loi et doivent être pris en charge par l’acheteur, retenez surtout ceci : intégrez dès le départ ce montant à vos fonds propres afin que le financement soit équilibré jusqu’au bout.