Notartermin ohne Makler: Wie organisiert man die Beurkundung selbst?

Beim Privatverkauf übernehmen Sie viele Aufgaben selbst – der Weg zum Notar aber bleibt Pflicht. Kein Immobilienverkauf wird ohne notarielle Beurkundung rechtswirksam. Die gute Nachricht: Den Notartermin zu organisieren ist einfacher, als viele Verkäufer befürchten. Wir erklären Ihnen, wie Sie den Notar auswählen, den Vertragsentwurf anstoßen und die Beurkundung ohne Makler souverän über die Bühne bringen.

Warum der Notar beim Verkauf Pflicht ist

Für den Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung schreibt das Gesetz die notarielle Beurkundung zwingend vor. Ein Kaufvertrag, der diese Form nicht einhält, ist unwirksam (§ 311b BGB). Auch die eigentliche Eigentumsübertragung – die sogenannte Auflassung – muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor dem Notar erklärt werden (§ 925 BGB).

Ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, ändert daran nichts. Der Makler ist rechtlich entbehrlich, der Notar nicht. Als Privatverkäufer übernehmen Sie lediglich die organisatorische Rolle, die sonst der Makler ausfüllt: Sie stoßen den Notartermin an, liefern die nötigen Angaben und stimmen den Ablauf mit dem Käufer ab. Die rechtlich anspruchsvolle Arbeit erledigt der Notar.

Vorteile und Nachteile der Organisation in Eigenregie

• Vorteil – volle Kontrolle: Sie bestimmen Notar, Zeitpunkt und Tempo selbst und sind nicht auf die Terminplanung eines Maklers angewiesen.
• Vorteil – direkter Draht: Sie sprechen unmittelbar mit dem Notariat und mit dem Käufer und klären Rückfragen sofort.
• Vorteil – keine Zusatzkosten: Für die reine Organisation des Termins fallen keine Extrakosten an; die Notargebühren wären auch mit Makler angefallen.
• Nachteil – Koordinationsaufwand: Sie müssen Unterlagen, Käuferdaten und Termine selbst zusammenführen und im Blick behalten.
• Nachteil – kein Puffer: Ohne Makler fehlt eine vermittelnde Person, wenn es zwischen den Parteien hakt.
• Neutral – der Notar berät beide Seiten: Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und belehrt Käufer wie Verkäufer. Er prüft aber weder den Kaufpreis noch die Bonität des Käufers.

In sechs Schritten zum Notartermin

Schritt 1: Notar gemeinsam auswählen

In Deutschland gilt die freie Notarwahl. Wer den Notar aussucht, ist gesetzlich nicht festgelegt – in der Praxis wählt meist der Käufer, weil er die Kosten trägt. Beim Privatverkauf stimmen Sie sich am besten frühzeitig mit dem Käufer ab, um doppelte Wege zu vermeiden. Für Grundstücksgeschäfte ist jeder Notar bundesweit zuständig, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt. Einen Notar in Ihrer Nähe finden Sie über die offizielle Notarsuche der Bundesnotarkammer.

Schritt 2: Notar beauftragen und Daten liefern

Hat eine Partei – meist der Käufer – das Notariat kontaktiert, benötigt der Notar von Ihnen als Verkäufer eine Reihe von Angaben, um den Entwurf zu erstellen:

• vollständige Personalien beider Vertragsparteien
• Angaben zum Objekt und zum Grundbuch (Grundbuchamt, Blatt, Flurstück)
• den vereinbarten Kaufpreis und den geplanten Übergabetermin
• Informationen zu bestehenden Grundschulden, die abgelöst werden sollen
• Angaben zur Finanzierung des Käufers, falls eine neue Grundschuld eingetragen wird

Den aktuellen Grundbuchstand ruft der Notar in der Regel selbst elektronisch ab.

Schritt 3: Vertragsentwurf in Ruhe prüfen

Der Notar erstellt aus Ihren Angaben einen Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien zu. Nehmen Sie sich Zeit, den Entwurf zu lesen, und klären Sie Unklarheiten vor dem Termin – nicht erst währenddessen. Ist auf einer Seite ein Unternehmer beteiligt (etwa ein Bauträger oder gewerblicher Investor), muss der Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim reinen Verkauf von privat an privat gilt diese Frist nicht zwingend – dennoch empfehlen wir Ihnen, beiden Seiten rund zwei Wochen Bedenkzeit einzuräumen.

Schritt 4: Beurkundungstermin abstimmen

Steht der Entwurf, vereinbaren Sie mit dem Notariat einen gemeinsamen Termin. Beide Parteien müssen anwesend sein oder sich wirksam vertreten lassen. Kann jemand nicht erscheinen, ist eine notarielle Vollmacht möglich; oft wird der Vertrag dann zunächst „vollmachtlos" beurkundet und später genehmigt. Bringen Sie zum Termin einen gültigen Lichtbildausweis mit.

Schritt 5: Die Beurkundung

Beim Termin verliest der Notar den gesamten Vertrag in Gegenwart beider Parteien; anschließend wird die Niederschrift genehmigt und eigenhändig unterschrieben (§ 13 BeurkG). Der Notar erläutert die rechtliche Tragweite, beantwortet Fragen und weist auf Risiken hin. Erst danach unterschreiben Käufer und Verkäufer, zuletzt der Notar selbst. Planen Sie für den Termin etwa 45 bis 90 Minuten ein.

Schritt 6: Nach der Beurkundung

Mit der Unterschrift ist die Arbeit des Notars nicht beendet. Er veranlasst die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, holt die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden ein und informiert die Parteien, sobald der Kaufpreis fällig ist. Erst wenn der Käufer gezahlt hat, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese Abwicklung läuft weitgehend ohne Ihr Zutun – das Notariat informiert Sie über jeden Schritt.

Welche Unterlagen der Notar von Ihnen erwartet

Der Notar arbeitet mit den Angaben und Unterlagen, die Sie und der Käufer liefern. Halten Sie als Verkäufer bereit:

• den aktuellen Grundbuchauszug (den Grundbuchstand ruft der Notar meist selbst ab)
• bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit der Wohnungsnummer
• Angaben zu eingetragenen Grundschulden und den kreditgebenden Banken
• die vereinbarten Eckdaten: Kaufpreis, Übergabetermin und Zahlungsweg
• einen gültigen Lichtbildausweis für den Beurkundungstermin

Je vollständiger diese Angaben vorliegen, desto schneller erstellt der Notar den Entwurf.

Was kostet der Notar – und wer zahlt?

Die Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt (GNotKG). Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen als gesetzlich vorgesehen; die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Für Notar und Grundbuch zusammen sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Getragen werden diese Kosten üblicherweise vom Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie in der Regel nur die Gebühren für die Löschung Ihrer eigenen, noch eingetragenen Grundschulden. Da die Gebühren gesetzlich festgeschrieben sind, ist der Preis kein Kriterium bei der Notarwahl.

FAQ zum Notartermin ohne Makler

Braucht man beim Privatverkauf überhaupt einen Notar?

Ja. Die notarielle Beurkundung ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben und lässt sich nicht umgehen. Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Makler dagegen ist rechtlich nicht erforderlich.

Wer sucht den Notar aus, wenn kein Makler dabei ist?

Das können Käufer und Verkäufer frei vereinbaren. In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar, weil er die Kosten übernimmt. Beim Privatverkauf sprechen Sie das direkt mit dem Käufer ab.

Müssen Käufer und Verkäufer gemeinsam zum Termin?

Grundsätzlich ja. Die Auflassung setzt die gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien voraus. Wer verhindert ist, kann sich per notarieller Vollmacht vertreten lassen – der Vertrag wird dann nachträglich genehmigt.

Gilt die Zwei-Wochen-Frist auch beim Verkauf von privat an privat?

Die gesetzliche Zwei-Wochen-Frist gilt zwingend nur, wenn ein Unternehmer und ein Verbraucher beteiligt sind. Beim reinen Verkauf zwischen zwei Privatpersonen greift sie nicht. Wir raten Ihnen trotzdem, sich rund zwei Wochen Bedenkzeit zu nehmen.

Wie lange dauert es vom Auftrag bis zur Beurkundung?

Von der Beauftragung des Notars bis zum Termin vergehen häufig zwei bis vier Wochen – abhängig von der Auslastung des Notariats und davon, wie schnell alle Angaben vorliegen. Die anschließende Grundbuchabwicklung kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

Kann der Notar auch den Kaufpreis oder den Käufer prüfen?

Nein. Der Notar beurkundet neutral und belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite. Ob der Preis angemessen und der Käufer solvent ist, prüft er nicht – das bleibt Ihre Aufgabe als Verkäufer.

Fazit: Den Notartermin selbst zu organisieren ist gut machbar

Den Notartermin ohne Makler zu organisieren, ist kein Hexenwerk. Suchen Sie gemeinsam mit dem Käufer einen Notar aus, liefern Sie vollständige Angaben für den Entwurf und gönnen Sie beiden Seiten ausreichend Bedenkzeit. Den rechtlich anspruchsvollen Teil – Entwurf, Belehrung und Grundbuchabwicklung – übernimmt ohnehin der Notar, und zwar unparteiisch für Käufer und Verkäufer. Wer strukturiert vorgeht, spart die Maklerprovision, ohne beim wichtigsten Schritt des Verkaufs Abstriche zu machen.