Nella vendita privata molte attività sono a vostro carico – il passaggio dal notaio, tuttavia, resta obbligatorio. Nessuna vendita immobiliare è giuridicamente efficace senza stipula notarile. La buona notizia: organizzare l’appuntamento dal notaio è più semplice di quanto molti venditori temano. Vi spieghiamo come scegliere il notaio, avviare la bozza del contratto e portare a termine la stipula senza agente immobiliare con sicurezza.
Perché il notaio è obbligatorio nella vendita
Per la vendita di un terreno, di una casa o di un appartamento di proprietà, la legge prescrive obbligatoriamente la stipula notarile. Un contratto di compravendita che non rispetti tale forma è inefficace (§ 311b BGB). Anche il trasferimento effettivo della proprietà – la cosiddetta Auflassung – deve essere dichiarato davanti al notaio alla presenza contemporanea di entrambe le parti (§ 925 BGB).
Che vendiate con o senza agente immobiliare non cambia nulla. L’agente immobiliare è giuridicamente superfluo, il notaio no. In qualità di venditori privati, assumete semplicemente il ruolo organizzativo che normalmente svolge l’agente: avviate l’organizzazione dell’appuntamento dal notaio, fornite le informazioni necessarie e concordate lo svolgimento con l’acquirente. Il lavoro giuridicamente complesso viene svolto dal notaio.
Vantaggi e svantaggi dell’organizzazione autonoma
- Vantaggio – pieno controllo: Stabilite voi stessi il notaio, il momento e i tempi e non dipendete dalla pianificazione degli appuntamenti di un agente immobiliare.
- Vantaggio – contatto diretto: Parlate direttamente con lo studio notarile e con l’acquirente e chiarite immediatamente eventuali domande.
- Vantaggio – nessun costo aggiuntivo: Per la mera organizzazione dell’appuntamento non sono previsti costi extra; le spese notarili sarebbero maturate anche con un agente immobiliare.
- Svantaggio – impegno di coordinamento: Dovete riunire e tenere sotto controllo autonomamente documenti, dati dell’acquirente e appuntamenti.
- Svantaggio – nessun margine di mediazione: Senza agente immobiliare manca una persona mediatrice qualora sorgano difficoltà tra le parti.
- Neutrale – il notaio consiglia entrambe le parti: Il notaio è tenuto all’imparzialità e informa sia l’acquirente sia il venditore. Tuttavia, non verifica né il prezzo di acquisto né la solvibilità dell’acquirente.
All’appuntamento dal notaio in sei passaggi
Passaggio 1: scegliere insieme il notaio
In Germania vige la libera scelta del notaio. La legge non stabilisce chi debba scegliere il notaio – nella pratica di solito viene scelto dall’acquirente, perché sostiene i costi. In caso di vendita tra privati, è consigliabile coordinarsi per tempo con l’acquirente per evitare spostamenti inutili. Per gli atti relativi a terreni, qualsiasi notaio è competente su tutto il territorio nazionale, indipendentemente da dove si trovi l’immobile. Potete trovare un notaio nelle vostre vicinanze tramite la ricerca ufficiale dei notai della Camera federale dei notai.
Passo 2: incaricare il notaio e fornire i dati
Quando una delle parti – di solito l’acquirente – ha contattato lo studio notarile, il notaio ha bisogno da voi, in qualità di venditore, di una serie di informazioni per redigere la bozza:
- dati personali completi di entrambe le parti contraenti
- informazioni sull’immobile e sul registro fondiario (ufficio del registro fondiario, foglio, particella)
- il prezzo di acquisto concordato e la data prevista per la consegna
- informazioni sulle ipoteche esistenti che devono essere estinte
- informazioni sul finanziamento dell’acquirente, qualora venga iscritta una nuova ipoteca
Di norma, il notaio acquisisce autonomamente per via elettronica i dati aggiornati del registro fondiario.
Passo 3: esaminare con calma la bozza del contratto
Il notaio redige una bozza del contratto sulla base dei vostri dati e la invia a entrambe le parti. Prendetevi il tempo necessario per leggere la bozza e chiarite eventuali dubbi prima dell’appuntamento, non durante. Se da una parte è coinvolto un imprenditore (ad esempio un promotore immobiliare o un investitore commerciale), il testo deve essere disponibile al consumatore, di norma, due settimane prima dell’autenticazione (§ 17, comma 2a, BeurkG). In caso di semplice vendita tra privati, questo termine non è obbligatorio; tuttavia, vi consigliamo di concedere a entrambe le parti circa due settimane per riflettere.
Passo 4: concordare la data dell’autenticazione
Una volta pronta la bozza, concordate con lo studio notarile una data comune. Entrambe le parti devono essere presenti o farsi rappresentare validamente. Se qualcuno non può presentarsi, è possibile una procura notarile; spesso il contratto viene quindi autenticato inizialmente “senza procura” e successivamente approvato. Portate con voi all’appuntamento un documento d’identità valido con fotografia.
Passo 5: l’autenticazione
Durante l’appuntamento, il notaio legge l’intero contratto alla presenza di entrambe le parti; successivamente il verbale viene approvato e firmato di proprio pugno (§ 13 BeurkG). Il notaio illustra la portata giuridica, risponde alle domande e segnala i rischi. Solo dopofirmano l’acquirente e il venditore, da ultimo il notaio stesso. Prevedete per l’appuntamento circa 45-90 minuti.
Passaggio 6: Dopo l’autenticazione notarile
Con la firma, il lavoro del notaio non è concluso. Egli provvede all’iscrizione nel registro fondiario della prenotazione della cessione a favore dell’acquirente, raccoglie la documentazione necessaria per la cancellazione delle vecchie ipoteche fondiarie e informa le parti non appena il prezzo d’acquisto è esigibile. Solo dopo che l’acquirente ha pagato, il notaio provvede alla voltura della proprietà nel registro fondiario. Questa procedura si svolge in gran parte senza il vostro intervento: lo studio notarile vi informa su ogni passaggio.
Quali documenti si aspetta da voi il notaio
Il notaio lavora con i dati e i documenti forniti da voi e dall’acquirente. In qualità di venditore, tenete pronti:
- l’estratto aggiornato del registro fondiario (di solito il notaio richiede autonomamente la situazione del registro fondiario)
- in caso di appartamento in condominio, la dichiarazione di divisione con il numero dell’unità abitativa
- i dati relativi alle ipoteche fondiarie iscritte e alle banche finanziatrici
- i dati essenziali concordati: prezzo d’acquisto, data di consegna e modalità di pagamento
- un documento d’identità valido con fotografia per l’appuntamento di autenticazione notarile
Quanto più completi sono questi dati, tanto più rapidamente il notaio redige la bozza.
Quanto costa il notaio e chi paga?
Gli onorari notarili sono disciplinati a livello nazionale dalla legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG). Nessun notaio può richiedere più o meno di quanto previsto dalla legge; l’importo dipende dal prezzo d’acquisto. Per notaio e registro fondiario insieme, prevedete circa l’1,5-2 per cento del prezzo d’acquisto. Di norma, questi costi sono sostenuti dall’acquirente. In qualità di venditore, generalmente pagate soltanto le spese per la cancellazione delle vostre ipoteche fondiarie ancora iscritte. Poiché le spese sono stabilite dalla legge, il prezzo non è un criterio nella scelta del notaio.
FAQ sull’appuntamento dal notaio senza agente immobiliare
È davvero necessario un notaio nella vendita privata?
Sì. L’autenticazione notarile è obbligatoria per legge nella vendita di immobili e non può essere aggirata. Senza autenticazione, il contratto di compravendita è nullo. L’agente immobiliare, invece, non è obbligatorio per legge.
Chi sceglie il notaio se non è coinvolto alcun agente immobiliare?
Acquirente e venditore possono concordarlo liberamente. Nella pratica, di solito è l’acquirente a scegliere il notaio, perché sostiene i costi. Nella vendita privata, concordatelo direttamente con l’acquirente.
Acquirente e venditore devono recarsi insieme dal Appuntamento dal notaio?
In linea di principio, sì. La Auflassung richiede la presenza simultanea di entrambe le parti. Chi è impossibilitato a partecipare può farsi rappresentare mediante procura notarile: il contratto verrà quindi approvato successivamente.
Il termine di due settimane vale anche per la vendita da privato a privato?
Il termine legale di due settimane è obbligatorio soltanto quando sono coinvolti un professionista e un consumatore. Nella vendita esclusivamente tra due privati non si applica. Tuttavia, vi consigliamo di prendervi comunque circa due settimane per riflettere.
Quanto tempo passa dall’incarico alla stipula notarile?
Dall’affidamento dell’incarico al notaio fino all’appuntamento trascorrono spesso da due a quattro settimane, a seconda del carico di lavoro dello studio notarile e della rapidità con cui vengono forniti tutti i dati. La successiva gestione presso il registro fondiario può richiedere da diverse settimane a diversi mesi.
Il notaio può verificare anche il prezzo d’acquisto o l’acquirente?
No. Il notaio stipula l’atto in modo neutrale e informa entrambe le parti sulle conseguenze giuridiche. Non verifica se il prezzo sia adeguato né se l’acquirente sia solvibile: questo rimane un vostro compito in qualità di venditori.
Conclusione: organizzare personalmente l’appuntamento dal notaio è assolutamente fattibile
Organizzare l’appuntamento dal notaio senza agente immobiliare non è un’impresa impossibile. Scegliete insieme all’acquirente un notaio, fornite tutti i dati necessari per la bozza e concedete a entrambe le parti un tempo sufficiente per riflettere. La parte giuridicamente più complessa – bozza, informazioni legali e gestione presso il registro fondiario – viene comunque svolta dal notaio, in modo imparziale per acquirente e venditore. Chi procede in modo strutturato risparmia la provvigione dell’agente immobiliare senza rinunciare a nulla nella fase più importante della vendita.