Przy sprzedaży prywatnej wiele zadań wykonują Państwo samodzielnie – droga do notariusza pozostaje jednak obowiązkowa. Żadna sprzedaż nieruchomości nie staje się prawnie skuteczna bez aktu notarialnego. Dobra wiadomość: zorganizowanie terminu u notariusza jest prostsze, niż obawia się wielu sprzedających. Wyjaśniamy, jak wybrać notariusza, zainicjować przygotowanie projektu umowy i sprawnie przeprowadzić sporządzenie aktu bez pośrednika.
Dlaczego notariusz jest obowiązkowy przy sprzedaży
W przypadku sprzedaży działki, domu lub lokalu stanowiącego odrębną własność prawo bezwzględnie wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Umowa sprzedaży, która nie zachowuje tej formy, jest nieważna (§ 311b BGB). Również właściwe przeniesienie własności – tak zwane przeniesienie własności (Auflassung) – musi zostać oświadczone przed notariuszem w jednoczesnej obecności obu stron (§ 925 BGB).
To, czy sprzedają Państwo z pośrednikiem, czy bez niego, niczego w tym zakresie nie zmienia. Pośrednik jest prawnie zbędny, notariusz – nie. Jako prywatni sprzedający przejmują Państwo jedynie rolę organizacyjną, którą w innym przypadku pełniłby pośrednik: inicjują Państwo termin u notariusza, przekazują niezbędne informacje i uzgadniają przebieg z kupującym. Pracę wymagającą wiedzy prawniczej wykonuje notariusz.
Zalety i wady organizacji we własnym zakresie
- Zaleta – pełna kontrola: Sami ustalają Państwo notariusza, termin i tempo, nie będąc zależnymi od kalendarza pośrednika.
- Zaleta – bezpośredni kontakt: Rozmawiają Państwo bezpośrednio z kancelarią notarialną i kupującym oraz od razu wyjaśniają pytania.
- Zaleta – brak dodatkowych kosztów: Za samą organizację terminu nie są naliczane dodatkowe koszty; opłaty notarialne powstałyby również przy udziale pośrednika.
- Wada – nakład koordynacyjny: Muszą Państwo samodzielnie zebrać i kontrolować dokumenty, dane kupującego oraz terminy.
- Wada – brak bufora: Bez pośrednika brakuje osoby mediującej, gdy między stronami pojawiają się trudności.
- Neutralnie – notariusz doradza obu stronom: Notariusz ma obowiązek zachować bezstronność i pouczyć zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Nie sprawdza jednak ceny zakupu ani zdolności kredytowej kupującego.
Do terminu u notariusza w sześciu krokach
Krok 1: Wspólnie wybrać notariusza
W Niemczech obowiązuje swobodny wybór notariusza. Ustawa nie określa, kto wybiera notariusza – w praktyce najczęściej wybiera kupujący, ponieważ to on ponosi koszty. W przypadku sprzedaży prywatnej najlepiej odpowiednio wcześnie uzgodnić to z kupującym, aby uniknąć podwójnych dojazdów. W sprawach dotyczących nieruchomości każdy notariusz w całym kraju jest właściwy, niezależnie od tego, gdzie znajduje się nieruchomość. Notariusza w swojej okolicy można znaleźć za pośrednictwem oficjalnej wyszukiwarki notariuszy Federalnej Izby Notarialnej.
Krok 2: Zlecenie notariuszowi sporządzenia aktu i przekazanie danych
Jeżeli jedna ze stron – najczęściej kupujący – skontaktowała się z kancelarią notarialną, notariusz potrzebuje od Państwa jako sprzedającego szeregu informacji, aby sporządzić projekt:
- pełne dane osobowe obu stron umowy
- informacje dotyczące nieruchomości i księgi wieczystej (sąd prowadzący księgę wieczystą, numer księgi, działka ewidencyjna)
- uzgodnioną cenę zakupu i planowany termin przekazania nieruchomości
- informacje o istniejących hipotekach zabezpieczających, które mają zostać spłacone
- informacje o finansowaniu kupującego, jeśli ma zostać wpisana nowa hipoteka zabezpieczająca
Aktualny stan księgi wieczystej notariusz z reguły sprawdza samodzielnie drogą elektroniczną.
Krok 3: Spokojne sprawdzenie projektu umowy
Notariusz sporządza projekt umowy na podstawie przekazanych przez Państwa informacji i przesyła go obu stronom. Proszę poświęcić czas na przeczytanie projektu i wyjaśnić wszelkie niejasności przed terminem – a nie dopiero w jego trakcie. Jeżeli po jednej ze stron występuje przedsiębiorca (na przykład deweloper lub inwestor komercyjny), treść musi co do zasady zostać przekazana konsumentowi na dwa tygodnie przed poświadczeniem notarialnym (§ 17 ust. 2a BeurkG). W przypadku czystej sprzedaży między osobami prywatnymi termin ten nie jest bezwzględnie obowiązkowy – mimo to zalecamy zapewnienie obu stronom około dwóch tygodni na namysł.
Krok 4: Uzgodnienie terminu poświadczenia notarialnego
Po przygotowaniu projektu należy uzgodnić z kancelarią notarialną wspólny termin. Obie strony muszą być obecne lub skutecznie reprezentowane. Jeżeli ktoś nie może się stawić, możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa notarialnego; wówczas umowa często zostaje najpierw poświadczona „bez umocowania", a następnie zatwierdzona. Na termin należy przynieść ważny dokument tożsamości ze zdjęciem.
Krok 5: Poświadczenie notarialne
Podczas terminu notariusz odczytuje całą umowę w obecności obu stron; następnie protokół zostaje zatwierdzony i podpisany własnoręcznie (§ 13 BeurkG). Notariusz wyjaśnia skutki prawne, odpowiada na pytania i wskazuje ryzyka. Dopiero potem umowę podpisują kupujący i sprzedający, a na końcu sam notariusz. Na spotkanie należy zaplanować około 45 do 90 minut.
Krok 6: Po sporządzeniu aktu notarialnego
Podpisanie umowy nie kończy pracy notariusza. Zleca on wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności na rzecz kupującego, uzyskuje dokumenty potrzebne do wykreślenia starych hipotek oraz informuje strony, gdy cena zakupu stanie się wymagalna. Dopiero po dokonaniu płatności przez kupującego notariusz zleca wpisanie zmiany właściciela w księdze wieczystej. Cała procedura przebiega w dużej mierze bez Państwa udziału – kancelaria notarialna informuje Państwa o każdym kroku.
Jakich dokumentów notariusz od Państwa oczekuje
Notariusz pracuje na podstawie informacji i dokumentów dostarczonych przez Państwa oraz kupującego. Jako sprzedający należy przygotować:
- aktualny odpis z księgi wieczystej (notariusz zazwyczaj sam uzyskuje informacje o stanie księgi wieczystej)
- w przypadku lokalu własnościowego – deklarację podziału wraz z numerem lokalu
- informacje o wpisanych hipotekach oraz bankach udzielających kredytu
- uzgodnione najważniejsze dane: cenę zakupu, termin przekazania i sposób płatności
- ważny dokument tożsamości ze zdjęciem na termin sporządzenia aktu notarialnego
Im pełniejsze są te informacje, tym szybciej notariusz przygotuje projekt umowy.
Ile kosztuje notariusz – i kto płaci?
Opłaty notarialne są jednolicie regulowane w całych Niemczech przez ustawę o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG). Żaden notariusz nie może pobierać opłat wyższych ani niższych niż przewidziane ustawą; ich wysokość zależy od ceny zakupu. Na notariusza i księgę wieczystą należy łącznie zaplanować około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Koszty te zwykle ponosi kupujący. Jako sprzedający z reguły płacą Państwo jedynie opłaty za wykreślenie własnych, nadal wpisanych hipotek. Ponieważ opłaty są określone ustawowo, cena nie jest kryterium wyboru notariusza.
FAQ dotyczące wizyty u notariusza bez pośrednika
Czy przy sprzedaży prywatnej w ogóle potrzebny jest notariusz?
Tak. Sporządzenie aktu notarialnego jest prawnie wymagane przy sprzedaży nieruchomości i nie można go ominąć. Bez aktu notarialnego umowa sprzedaży jest nieważna. Pośrednik natomiast nie jest wymagany prawnie.
Kto wybiera notariusza, jeśli nie uczestniczy w tym pośrednik?
Kupujący i sprzedający mogą dowolnie to uzgodnić. W praktyce notariusza najczęściej wybiera kupujący, ponieważ ponosi koszty. Przy sprzedaży prywatnej należy uzgodnić to bezpośrednio z kupującym.
Czy kupujący i sprzedający muszą wspólnie udać się do Termin?
Co do zasady tak. Do zawarcia umowy przeniesienia własności wymagana jest jednoczesna obecność obu stron. Osoba, która nie może się stawić, może być reprezentowana na podstawie pełnomocnictwa notarialnego – umowa zostanie wówczas zatwierdzona w późniejszym terminie.
Czy dwutygodniowy termin obowiązuje również przy sprzedaży między osobami prywatnymi?
Ustawowy dwutygodniowy termin obowiązuje bezwzględnie tylko wtedy, gdy uczestniczą w nim przedsiębiorca i konsument. Przy sprzedaży wyłącznie między dwiema osobami prywatnymi nie ma on zastosowania. Mimo to zalecamy, aby przeznaczyć około dwóch tygodni na spokojne rozważenie decyzji.
Ile czasu mija od zlecenia do zawarcia aktu notarialnego?
Od zlecenia notariuszowi przygotowania aktu do wyznaczonego terminu często mijają dwa do czterech tygodni – zależnie od obciążenia kancelarii notarialnej oraz od tego, jak szybko zostaną dostarczone wszystkie informacje. Późniejsza procedura w księdze wieczystej może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Czy notariusz może również sprawdzić cenę zakupu lub kupującego?
Nie. Notariusz sporządza akt w sposób bezstronny i poucza obie strony o skutkach prawnych. Nie sprawdza, czy cena jest odpowiednia ani czy kupujący jest wypłacalny – pozostaje to Państwa zadaniem jako sprzedającego.
Podsumowanie: Samodzielne zorganizowanie terminu u notariusza jest jak najbardziej możliwe
Zorganizowanie terminu u notariusza bez pośrednika nie jest trudne. Wspólnie z kupującym wybierzcie notariusza, przekażcie kompletne informacje potrzebne do przygotowania projektu i zapewnijcie obu stronom wystarczająco dużo czasu na namysł. Prawnie wymagającą część – przygotowanie projektu, pouczenie oraz obsługę księgi wieczystej – i tak przejmuje notariusz, działając bezstronnie wobec kupującego i sprzedającego. Postępując w sposób uporządkowany, można zaoszczędzić prowizję pośrednika, nie rezygnując z należytej staranności przy najważniejszym etapie sprzedaży.