Під час приватного продажу ви багато завдань виконуєте самостійно, але звернення до нотаріуса залишається обов’язковим. Жоден продаж нерухомості не набуває юридичної сили без нотаріального посвідчення. Добра новина: організувати зустріч у нотаріуса простіше, ніж побоюються багато продавців. Ми пояснимо, як обрати нотаріуса, ініціювати підготовку проєкту договору та впевнено провести нотаріальне посвідчення без маклера.
Чому нотаріус є обов’язковим під час продажу
Для продажу земельної ділянки, будинку або квартири закон обов’язково вимагає нотаріального посвідчення. Договір купівлі-продажу, укладений без дотримання цієї форми, є недійсним (§ 311b BGB). Також саме передання права власності — так звана Auflassung — має бути заявлене перед нотаріусом за одночасної присутності обох сторін (§ 925 BGB).
Чи продаєте ви з маклером, чи без нього, нічого не змінює. Маклер юридично не є необхідним, а нотаріус — є. Як приватний продавець, ви лише перебираєте організаційну роль, яку зазвичай виконує маклер: ініціюєте зустріч у нотаріуса, надаєте необхідні дані та узгоджуєте перебіг процедури з покупцем. Юридично складну роботу виконує нотаріус.
Переваги та недоліки самостійної організації
- Перевага — повний контроль: Ви самостійно визначаєте нотаріуса, час і темп та не залежите від планування зустрічей маклером.
- Перевага — прямий контакт: Ви безпосередньо спілкуєтеся з нотаріальною конторою та покупцем і одразу з’ясовуєте додаткові питання.
- Перевага — жодних додаткових витрат: За суто організацію зустрічі додаткові витрати не стягуються; нотаріальні збори виникли б і за участі маклера.
- Недолік — координаційні витрати: Ви повинні самостійно зібрати та контролювати документи, дані покупця й дати.
- Недолік — немає буфера: Без маклера бракує посередника, якщо між сторонами виникають труднощі.
- Нейтрально — нотаріус консультує обидві сторони: Нотаріус зобов’язаний бути неупередженим і роз’яснює права та обов’язки покупцеві й продавцеві. Однак він не перевіряє ані ціну купівлі, ані платоспроможність покупця.
До зустрічі в нотаріуса за шість кроків
Крок 1: Спільно обрати нотаріуса
У Німеччині діє принцип вільного вибору нотаріуса. Закон не визначає, хто саме обирає нотаріуса, — на практиці зазвичай обирає покупець, оскільки він несе витрати. У разі приватного продажу найкраще завчасно узгодити це з покупцем, щоб уникнути подвійних поїздок. Для правочинів із земельними ділянками будь-який нотаріус має повноваження по всій Німеччині, незалежно від того, де розташована нерухомість. Нотаріуса поблизу можна знайти через офіційний пошук нотаріусів Федеральної нотаріальної палати.
Крок 2: доручити справу нотаріусу та надати дані
Якщо одна зі сторін — зазвичай покупець — зв’язалася з нотаріальною конторою, нотаріусу від вас як продавця знадобиться низка даних для підготовки проєкту:
- повні персональні дані обох сторін договору
- дані про об’єкт і земельну книгу (орган земельної книги, аркуш, кадастрова ділянка)
- узгоджена купівельна ціна та запланована дата передачі
- інформація про наявні земельні борги, які потрібно погасити
- дані про фінансування покупця, якщо буде зареєстровано новий земельний борг
Актуальний стан земельної книги нотаріус, як правило, самостійно отримує в електронному вигляді.
Крок 3: спокійно перевірити проєкт договору
Нотаріус готує проєкт договору на підставі наданих вами даних і надсилає його обом сторонам. Знайдіть час, щоб прочитати проєкт, і з’ясуйте незрозумілі моменти до зустрічі — не під час неї. Якщо з одного боку бере участь підприємець (наприклад, забудовник або комерційний інвестор), текст, як правило, має бути наданий споживачу за два тижні до посвідчення (§ 17 абз. 2a BeurkG). У разі суто приватного продажу від приватної особи приватній особі цей строк не є обов’язковим — однак ми рекомендуємо надати обом сторонам близько двох тижнів на обдумування.
Крок 4: узгодити дату посвідчення
Після підготовки проєкту узгодьте з нотаріальною конторою спільну дату. Обидві сторони мають бути присутні або належним чином представлені. Якщо хтось не може з’явитися, можлива нотаріальна довіреність; часто тоді договір спочатку посвідчується «без повноважень», а згодом затверджується. Візьміть із собою на зустріч дійсний документ, що посвідчує особу, з фотографією.
Крок 5: посвідчення
Під час зустрічі нотаріус зачитує весь договір у присутності обох сторін; після цього протокол затверджується та підписується власноруч (§ 13 BeurkG). Нотаріус роз’яснює юридичне значення, відповідає на запитання та вказує на ризики. Лише після цього підписують покупець і продавець, а останнім — сам нотаріус. Заплануйте на зустріч приблизно 45–90 хвилин.
Крок 6: Після нотаріального посвідчення
Після підписання робота нотаріуса не завершується. Він ініціює внесення до поземельної книги попереднього запису про передачу права власності на користь покупця, отримує документи для зняття старих земельних обтяжень і повідомляє сторони, щойно настає строк сплати купівельної ціни. Лише після здійснення покупцем оплати нотаріус ініціює перереєстрацію права власності в поземельній книзі. Це оформлення здебільшого відбувається без вашої участі — нотаріальна контора інформує вас про кожен крок.
Які документи нотаріус очікує від вас
Нотаріус працює з даними та документами, які надаєте ви й покупець. Як продавець, підготуйте:
- актуальний витяг із поземельної книги (зазвичай нотаріус сам отримує дані про стан поземельної книги)
- для квартири у спільній власності — декларацію про поділ із номером квартири
- дані про зареєстровані земельні обтяження та банки, що надали кредит
- узгоджені ключові дані: купівельну ціну, дату передачі та спосіб оплати
- дійсний документ, що посвідчує особу, з фотографією для нотаріального посвідчення
Що повнішими будуть ці дані, то швидше нотаріус підготує проєкт документа.
Скільки коштують послуги нотаріуса — і хто платить?
Нотаріальні збори однаково регулюються на всій території Німеччини Законом про судові та нотаріальні витрати (GNotKG). Жоден нотаріус не може вимагати більше або менше, ніж передбачено законом; розмір збору залежить від купівельної ціни. На нотаріуса та поземельну книгу разом слід закласти приблизно 1,5–2 відсотки купівельної ціни. Зазвичай ці витрати несе покупець. Як продавець, ви зазвичай сплачуєте лише збори за зняття власних, ще зареєстрованих земельних обтяжень. Оскільки збори встановлені законом, ціна не є критерієм під час вибору нотаріуса.
FAQ про зустріч із нотаріусом без маклера
Чи потрібен нотаріус під час приватного продажу?
Так. Нотаріальне посвідчення під час продажу нерухомості є обов’язковим за законом і його не можна оминути. Без посвідчення договір купівлі-продажу є недійсним. Маклер, натомість, юридично не є необхідним.
Хто обирає нотаріуса, якщо маклер не бере участі?
Покупець і продавець можуть вільно домовитися про це. На практиці нотаріуса зазвичай обирає покупець, оскільки він несе витрати. Під час приватного продажу ви безпосередньо узгоджуєте це з покупцем.
Чи повинні покупець і продавець разом прийти на Призначення зустрічі?
Загалом так. Для посвідчення договору необхідна одночасна присутність обох сторін. Той, хто не може бути присутнім, може уповноважити представника на підставі нотаріальної довіреності — у такому разі договір буде схвалено пізніше.
Чи діє двотижневий строк також під час продажу від приватної особи приватній особі?
Законодавчо встановлений двотижневий строк є обов’язковим лише тоді, коли в угоді беруть участь підприємець і споживач. У разі продажу виключно між двома приватними особами він не застосовується. Водночас ми радимо вам узяти приблизно два тижні на роздуми.
Скільки часу минає від доручення до нотаріального посвідчення?
Від доручення нотаріуса до зустрічі часто минає від двох до чотирьох тижнів — залежно від завантаженості нотаріальної контори та швидкості надання всіх даних. Подальше оформлення в земельній книзі може тривати від кількох тижнів до кількох місяців.
Чи може нотаріус також перевірити ціну купівлі або покупця?
Ні. Нотаріус посвідчує договір неупереджено та роз’яснює обом сторонам юридичні наслідки. Він не перевіряє, чи є ціна прийнятною та чи платоспроможний покупець, — це залишається вашим завданням як продавця.
Висновок: самостійно організувати зустріч у нотаріуса цілком можливо
Організувати зустріч у нотаріуса без маклера — не така вже складна справа. Разом із покупцем оберіть нотаріуса, надайте повні дані для підготовки проєкту та дайте обом сторонам достатньо часу на роздуми. Юридично складну частину — підготовку проєкту, роз’яснення та оформлення в земельній книзі — у будь-якому разі бере на себе нотаріус, причому неупереджено щодо покупця і продавця. Діючи структуровано, ви заощаджуєте комісію маклера, не йдучи на компроміси щодо найважливішого етапу продажу.